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香港息口及銀行資金成本壓力驟增，經絡按揭轉介首席副總裁曹德明預計，一個月HIBOR日前曾升穿5厘，創15年新高，並連續一個月維持在3厘以上，早已高於一般P按及H按封頂的實際息率。 王美鳳又稱，受惠本港和內地防疫政策放寬，以及美國聯邦基金利率明年見頂等因素推動，市場氣氛正改善，上月至今市場上二手交投明顯增加，樓市有回穩迹象，並開始醞釀由「遲買會平」，轉為「遲買會貴」的心態，相信可推動樓市交投。 不過，她預期銀行加P息後，將一定程度打擊市場氣氛，惟今輪本港加息周期較以往相對溫和，相信市場可加快消化加息影響。 當時已有市場人士警告，在樓市仍處於上升周期時推出「林鄭Plan」，可能令準買樓者承受較高風險，只要樓市下跌逾10%，9成按揭業主就會淪為負資產。 去年中原城市領先指數下跌超過15%，是自08年金融海嘯後表現最差的一年。 美國正處加息周期，她表示，預期本月美國加息後，本港P息將再次上調，加幅料0.25厘，屆時市場按息將升至約近3.5厘水平，介乎3.375至3.625厘。 在壓力測試上，金融管理局已於9月放寬壓力測試收入要求，用作評估加息防守力的假定按息升幅由3厘降至2厘。 港息何時跟加亦成為焦點，昨日與樓按相關的一個月期港元銀行同業拆息（HIBOR）已升至一年半以來高位，達0.3823厘。 隨著聯儲局兩次議息會議累計加息0.75厘，港美息差預期持續擴大。 市場上我們很常聽到各種利息如『隔夜息』、『1星期』、『2星期』、『1個月』、『2個月』、『3個月』、『六個月』、或『12個月』等。 不過如果是針對按揭利率來說，大部分的銀行一致選擇『1個月』的銀行同業拆息作為計算標準。 至於以香港銀行同業拆息作為定價參考的新批按揭貸款所佔比例，反而逐漸下跌，由6月份的97.9%下降至12月份的67.5%。 選用P按的人比重之所以逐漸增加，經絡按揭轉介首席副總裁曹德明解釋指，多人選用P按，因現時P按利率低於H按封頂利率。 供樓封頂: 美國息口變動，對P按有何影響？ 例如當市場出現龐大集資活動，如有大型新股上市，市民爭取借錢認購，會凍結大量資金，而導致拆息上升，但這類情況並不會為時太久。 供樓封頂 受制於聯繫匯率的關係，只要香港及美國的息差很大，而引發出套息活動，美元利率上升，港元匯率也會有波動。 然而，也因為「銀行同業拆息」的波動在選用「H按」時就會衍生不同疑問。 H按P按息率波動穩定影響因素視乎銀行同業拆息走勢視乎美國息率變動封頂息率有沒有我們定期也會更新各大銀行的最新按揭息率、優惠與回贈，可按我跳往。 翻查金融管理局每月底發表的住宅按揭報告，以最優惠貸款利率作為定價的新批按揭貸款所佔比例，由去年6月份的0.6%，之後逐漸增加，增至12月的26%。 加息前P按實際利率為2.25%，每月供約HK$19,190；現時選用滙豐銀行P按，如加息12.5個點子至2.375%，每月供HK$19,463，即每月供多HK$273；較8月中旬銀行業上調P按利率前則供多HK$490。 渣打香港及大灣區金融市場主管曾繼志預料，當港美息差擴闊至近1厘水平，屆時投資者會更積極沽港元買美元，令走資壓力勢大增，從而逼使港息升得更快。 銀行跟買家簽定「按揭契」時，會容許買家如選取了「H按」的話，在合約期內更改一次選項，轉回「P按」，不過「最優惠利率」的P減水平，則可能需再按當時市場環境而定，反之亦然。 選定了息率後，連同按揭年期，就可以計算出每月供款為多少。 H按計劃為「H+1.4%」，一個月HIBOR約為1.8計，按息即為3.2％，但滙豐按揭同時為客戶提供最佳的「H按封頂位」為「P-2.5％」（P為5%），實際封頂利息即為2.5%。 在息口趨升的環境下，除了提供H按計劃外，該行亦推出一個有利率差異化的P按計劃，讓有意置業的客戶多一個選擇。 客戶作買樓決定時，應考慮未來一段長時間經濟環境及息口走勢，按自身對利率變化的負擔能力，選擇合適的按揭計劃。 （上3.3%）供款額變化 （假設500萬月貸款攤分30年）以最新1個月HIBOR報1.9厘、銀行主流H按以「H+1.3厘」計，如今浮息部分已相當於3.3厘，即目前大部份業主均以封頂息計算供樓金額。 對於新造滙豐H按的業主，每100萬元按揭額假期攤分30年還，每月供款較調整「Cap」位前增131元，加幅3.3%；以現時平均按揭額約500萬元計，每月供款較調整前增加656元，加幅3.3%。 供樓封頂: 香港樓市2022｜官方樓價連跌兩個月 翻查金融管理局每月底發表的住宅按揭報告，以最優惠貸款利率作為定價的新批按揭貸款所佔比例，由去年6月份的0.6%，之後逐漸增加，增至12月的26%。 供款壓力變化 連同昨日加息0.75厘，美聯儲自今年3月起已加息4次共2.25厘，計算本港最多人使用的H按利率的1個月期港元同業拆息（HIBOR），在這4個多月中亦上升了近1.4厘，令H按息升穿2.5厘的「封頂位」。 供樓人士這數月的供款逐步增加，借貸500萬元的話，月供款由3月之前的約17,084元升至目前的19,756元，增加約2,672元，以一餐50元計已相當於53餐飯。 【供樓開支】3大方法抵銷利息支出 近日有網民反映銀行的按揭計劃保守，擔心供樓壓力增加，事實上現時按息上升導致的每月供款增加幅度相當輕微，大家亦可考慮循以下3大方法抵銷利息支出… 銀行年結需求過後，1個月港元拆息昨跌至2.53厘，降低加P以提高H按鎖息上限的需要。…

如果自住樓已加按套現，加按部分的利息不會計算，但一般來說，銀行不會為業主詳列供樓利息有多少屬於原來按揭，多少是來自加按部分。 在本地銀行中，華僑永亨及東亞銀行一直有提供定息按揭計劃。 其中華僑永亨銀行指，市場上不是所有銀行均有提供定息按揭計劃，惟市場需求殷切，故該行一早推出定息按揭計劃吸客。 借款人可根據利率的走勢選擇不同的定息期，假如預期市場利率有上升的趨勢，可選擇較長的定息期，於加息週期不受息口上升影響。 相反，若預期息口於短期較波動或有下降趨勢，可選擇較短定息期以盡享息口下降的優勢。 不過，由於計劃提供的息率較市場息率高，吸引力相對較低，加上現時仍處於低息環境，目前市面上超過九成客戶都會選用H按，較少客戶會選用定息按揭。 但不得不提的是，過去多年香港銀行業界資金充足，銀行之間的借貸成本及風險較低，H 大部份時間處於低水，連帶 H 按同樣低水，所以有不少人選擇用 H 按供樓。 H按是指銀行同業間的拆息水平（HIBOR），以H+某個百分比計算，H按會設有上限，俗稱封頂。 「定息按揭計劃」是財政司司長在2020年《財政預算案》公布的措施，冀可減輕置業人士因利率變化而出現的供款壓力，故推出一個全期固定息率的供款計劃。 納税人可從應課薪俸税入息或個人入息課税入息中，扣除居所貸款利息。 考慮到借款人在定息期內不受利率波動影響，而定息期長達十年或以上，按揭證券公司已徵得香港金融管理局同意，借款人無須符合加息壓力測試，但現行的供款與入息比率要求仍然適用。 買家可藉此籌集足夠資金先行買下物業，再慢慢依照按揭合約訂明的時限還款（也就是「供樓」）。 至於按揭能借到多少錢，一般取決於抵押物業的市場價格或物業成交價的若干成數（按揭成數），以及按借款人的還款能力計算。 此外，恒生銀行亦推出定息按揭計劃迎戰，該行一年期的定息按揭優惠，首年定息年利率為1.68厘，其後全期按揭年利率為H加1.3厘，利率上限為P按減2.85厘。 恒生的定息計劃所提供的貸款額為100萬至1,000萬元，還款期長達30年。 供樓定息: 貸款 ROOTS上會每一天都會與銀行按揭部門聯繫，務求緊貼市場及為客戶索取最新按揭優惠資訊。 換言之，ROOTS上會必定可以為客人爭取最佳按揭利率及按揭回贈。 不少業主會透過轉按套現，作為購買新一層樓的首期開支。 揀選物業時，記得要多比較不同單位質素、景觀、裝修狀況等等。 我們建議你使用電腦瀏覽器或恒生Mobile App登入以加強保安。 如果居所貸款利息已扣除，而你希望撤回申索該等扣除，則有關撤回申索須在税務局局長發出通知後6個月內以書面提出。 供樓定息 若你的應予評税的入息少於你的個人免税額（即縱使沒有獲利息扣除，你仍無須繳税），而你所繳付的利息亦沒有轉撥給你配偶，則你將不會被視為已獲利息扣除。 税務局局長會向已憑本身的資格獲得利息扣除的納税人，或曾根據《税務條例》第26F條提名配偶申索扣除的人士發出通知，告知他可享有該項扣除的剩餘年數。 打工仔辛苦賺錢，部分人又要供樓，當然想用盡免稅額，值得留意的是，其實自住樓的供樓利息可用作扣稅之用，對小業主來說，絕對要留意，並好好善用。 供樓定息: More in 按揭指南: 隨著近日的1個月同業拆息升至2%，以「H+1.3%」計，實際供款利率本應為2%+1.3%、即3.3%，但由於銀行 供樓定息 H…

如果目的是想增加貸款額，並套現額外資金，不論是用居屋轉按還是加按，供款壓力均更沉重，對擔保人房署來說風險增加，故房署只會批准因意外而臨時需要資金應急的個案。 擔保期的意思是，如果業主在期內斷供居屋，政府作為擔保人，會負責向銀行還錢。 在樓市不斷破新高的時間，我們作為按揭從業者見到一些市場的真實情況，寫這篇文章是有感而發。 本公司擬使用閣下的個人姓名、電話號碼、傳真、地址或電郵地址處理閣下的申請、回覆閣下查詢並作地產代理服務的促銷及向閣下提供中原集團其他公司的資訊。 我們建議如有置業打算又擔心壓力測試，可先向按揭專員聯絡，提供物業及入息等資料，正式過壓力測試時自然「無咁大心理壓力」。 近月在低息環境下，絕大部份人士選用H按計劃供樓，現時H按計劃普遍為H+1..5%，封頂息率2.5%（P-2.75%，P為5.25%），那壓力測試究竟是以H+1.5%部份計算，還是用封頂息率計算呢？ 所以從壓測角度，除非按揭計劃調整封頂息率，否則即使近月拆息下降，也不會導致按揭申請人較易通過壓力測試，所以置業人士小心別計錯數。 聲明﹕ROOTS上會致力確保網站提供的資訊是最新及最準確。 網站所顯示的資訊或與金融機構或服務供應商之網站有所出入。 ROOTS上會網站顯示的金融產品及服務資訊僅供參考，並非提供建議。 供樓壓力測試: 物業估價遭「彈弓手」調低　轉按觸礁　業主3招【星之谷專欄 &… 以上為最簡單的情況，隨按揭成數、個人mortgage count不同，供款與入息比率上限以及壓力測試上限將有所調整。 過往上車買家DTI不多於五成，申請銀行按揭一般都獲批。 但到2010年，金管局要求銀行審批按揭時，除了確認申請人DTI不多於五成外，同時亦假設一旦按息上升兩厘後，申請人DTI不會多於六成，以確認申請人有充裕的還款能力。 其後因為樓價不斷攀升，壓測要求一度由加兩厘變成加三厘，直到2022年9月才重新放寬至加兩厘。 在生活如此艱難的香港，相信大家買樓時，普遍都希望用最少的首期上車，再攤長慢慢供。 不過，為管理香港資產市場帶來的潛在風險，金管局設有壓力測試，以評估買家的供款能力。 一般佣金收入不計算在内因爲佣金不算是固定的收入來源。 有時候準買家在申請按揭時沒有足夠的財務能力或因爲年齡比較高就需要擔保人。 銀行在審批擔保人這一塊也會較嚴謹但如果擔保人本身是還沒有任何按揭在身，一切就會依照正常程序。 供樓壓力測試: 樓花按揭壓力測試: 住宅首置按揭成數 買家也可透過「按揭計算機」，計算出在兩年罰息期後，尚餘的貸款金額，有助規劃是否申請轉按，以及能否作出加按。 部份「按揭計算機」還會把每月供款中，用來繳付本金及繳交銀行利息的部份詳列出來。 由於部份買家未必有充足的首期，所以在銀行提供按揭外，買家還可透過加借「按揭保險」，去承造更高的按揭成數。 如果有意借「按揭保險」的話，則1,000萬以下物業可做最高80%按揭，而800萬元以下則最高可以90%按揭。 這類型的業主想要由發展商按揭呼吸plan利用按揭保險高成數按揭轉至銀行按揭是辦得到的，不過須注意的是業主不能夠得到任何現金套現。 不過只要唐樓素質不算太差的情況下是有可能借到90%按揭。 年期方面，銀行一般都可以用75減去計算的，樓齡不太舊的唐樓都可以借出20年按揭左右。 不過根據以往的經驗，按保公司及銀行在審批唐樓按揭的過程會需要比較長的時間。 供樓壓力測試: 壓力測試如何計算入息：兼職收入、自僱收入 僅限住宅用途物業如物業的佔用許可證所規定的用途並不包括住宅用途或不容許作住宅用途，放盤紙即屬無效。 如果您符合政府「租者置其屋計劃」、「居者有其屋計劃」或「居屋第二市場計劃」的申請資格，滙豐可以助您置業。 可以在個人化A.I.預先按揭評估選擇「想知成功申請按揭機會」，預先了解按揭獲批機率。 政府於2019年施政報告提出調整按揭保險計劃，放寬按揭成數，主要目的要幫助賣家解決儲首期的困難以較低首期上車。…

借款人和擔保人）的入息和負債能力通過銀行在審批按揭時所要求的「每月供款佔入息比率」及「壓力測試」來置業。 事實上，香港樓價高企，要準業主一次過拿出40%-50%的首期來購買物業還是有一定的難度的壓力。 由按揭保險公司來作擔保，讓銀行可以在無須承擔提供高成數的按揭貸款額外風險，為準業主提供更高成數的按揭貸款。 換句話就是準業主可以用較低的首期，借到 80%-90%的按揭貸款。 【按揭成數】是是指準業主購買物業時，以物業作抵押向第三方（如香港按揭證券有限公司 （HKMC） 或銀行等)借貸的額度和抵押物業的的總額之間的比例。 金管局會根據各個幾個審核條件比如市場利率、物業價格、物業情況、壓力測試、準業主的財務情況等去規定銀行可以為物業借出幾多錢。 市場瞬息萬變，讀者在作出投資決定前理應審慎，並主動掌握市場最新狀況。 另外，若每月津貼金額相同，可直接當入息計不用打折。 本行並不會為該等資料的準確性、完整性和／或針對某特定用途的適用性作出任何保證或陳述。 如果閣下有一些類近貸款，則在按揭計算機上並不能完全反映出來。 項目提供2,112伙介乎 平方呎的單位，入場費HK$118萬，雖然單位較細，但勝在位於鑽石山黃金地段，交通方便，為綠表上車客及小家庭提供一個好選擇。 佣金以6個月平均數計算入息，假設工作時間不足6個月，亦會除6計算。 部分銀行會剔走最高及最低佣金月份，才計算平均數，若剔走後平均數高於6個月平均值，便應考慮於相關銀行上會。 值得留意的是業主的年紀不會影響居屋的按揭批核，按揭成數和還款期主要取決於擔保期；擔保期已過則以一般私樓準則，以80歲減去業主年紀決定供款期。 供樓壓力 綠置居2021年5月21日起派發申請表，5月28日起接受申請，為抽不中心水居屋的綠表買家，提供多一個上車選擇。 今次綠置居2021首個項目，更是位於鑽石山、坐落居屋2020啟翔苑旁邊的啟鑽苑！ 供樓壓力: 印花稅（釐印費） 如果屬於前者，則按樓價有不同遞增；但屬後者的話，則需劃一繳付樓價15%的印花稅。 如果屬於後者二按部份，銀行在計算壓力測試上，除了一按供款上會用2.5厘+3厘作基準，還需計算二按部份息率。 二按息率多數起首幾年較低，但餘下幾年較高，銀行會用後期較高息率加三厘計算。 於2019年前，所有人計劃購買物業的按揭申請人都要接受按揭壓力測試，包括新申請按揭人或是已有按揭在身的申請人，也需要接受壓力測試。 自2019年首次放寬按揭保險措施後，首次置業人士自住做高成數按揭，可以不需通過壓力測試，但DTI不可高於50%。 而且即使免壓測的按揭獲批，需要繳交額外保費，高於原有保費一成。 供樓壓力: 情況 1）平手轉按 3萬5人工拎住70萬儲蓄要養家，好似讀者咁一個小朋友及假設唔使孝敬父母，那還可以。 然而社會大把一家四口又有高堂要養嘅人，停學及唔鼓勵聚餐之情況下確實對佢地生計造成威脅，大家可看筆者提出去產出月入的方法是否管用，有時政府未救到你，你也要自救。 供樓壓力 這多出的$4,500元債務很可能就會令按揭申請出現波折，所以在申請按揭前，記得要檢視自己的負債情況。 雖然說香港即將進入加息週期，但加息幅度應該不會多。 換句話說，未來即使供樓成本高，大不了都是多三幾千元。 如果真的長期失業，供不起樓，有沒有親人、朋友可以分擔？ 供樓壓力:…

只要受養的父母符合上述三個資格，即使父母仍然在職，並已申索其個人免稅額，納稅人仍可申索供養父母免稅額。 有關物業的稅項有很多種，買賣物業時要支付印花稅，包括從價印花稅及可能適用的買家印花稅或額外印花稅等。 出租物業的合約也須打釐印及繳付相應印花稅，以上皆屬一次性稅項，各方須就有關適用條款繳付相應印花稅。 供樓報稅 初次榮升業主，收到稅單看到物業稅一欄都會嚇一跳，其實大部分業主唔單止唔使交物業稅，更可以利用供款開支減稅。 對於有按揭在身的業主，都會知道可以用居所利息開支作為扣稅。 其實車位按揭的利息都可以用於扣稅，但條件是車位是自用，並且是位於自住的發展物業內，若只持有車位則不可以申請扣減。 業主如要申請，可以將購買該車位的貸款利息，在薪俸稅或個人入息課稅中，以「居所貸款利息」名義扣減。 例如黃小姐每月收物業租金40,000元（假設沒有其他收入來源），物業按揭利息全年共42,000元。 應評稅淨值是全年租金的八折（40,000×12×80%），即384,000元。 供樓報稅: 供樓人士注意　報稅慳盡5招你要知 應評稅收入36.05萬元，應繳稅務約4.3萬元，少於分開報稅。 業主報稅的時候，當然想盡量有多點免稅額，令自己的稅務負擔可以盡量減少。 由於香港是容許夫婦合併報稅，可以使用另一方未能用盡的免稅額，為自己慳更多的稅。 在 供樓報稅 2021 年 4 月 1 日所獲得的貸款並非用於購買現在的住宅﹐所以申索的居所貸款利息不獲扣除 —- 第 26E﹑26E 和 26E 條【「居所貸款」和「居所貸款利息」的定義】。 甲先生於 2020年 9 月 1 日從發展商購買一所仍在興建中的物業。 但當然，若業主有換樓打算，樓價愈貴，供款額愈多，理應利息支出也相應提升，都是應否保留日後使用的考慮因素。 供樓報稅 以一百萬貸款額為例，息口2.375厘，拉到最長30年期供款，如果供樓起首五年已採用「居所貸款扣稅」，累計有111,777元利息可申索扣減，拉勻平均一年22,355元。 去到第六年，剩餘本金供剩87.8萬，所以息口也有所遞減。 美國暫緩加息步伐，本港樓按低企於2.375厘，是否應等加息周期才使用?…

圖：分析指，定按計劃上調年利率，短期吸引力料有所減少。 經絡按揭轉介首席副總裁曹德明表示，是次按證公司上調定按計劃的年利率，相信是因應美國已啟動加息周期，在資金成本壓力增加的情況下，而作出相應調整。 他預期，今年年底時，一個月拆息或升到1.5厘至2厘水平，但本港資金充裕，料最優惠利率（P）今年內或保持不變，但銀行按揭利率或上升，現金回贈料亦會減少。 MoneySmart將與你一起找出最合適的按揭方案。 另外，大新銀行最新H按封頂息由原本2.5厘加至2.75厘。 上調鎖息上限息率的銀行增至10間，當中一間銀行第二次調升H按的鎖息上限0.25厘，加至3厘。 除了P按可以因為減P而每月減少供款外，H按都設有封頂位，而封頂位都是以P作為指標，因此以封頂位供樓的業主都可受惠是次減息。 加上近月H利率高企，現時一般H按利率，都是以封項利率計算。 每加息1厘，在壓力測試下，要獲銀行批出按揭，家庭收入就要增加三千多元，若加息三厘，家庭收入就要增加一萬多元！ 供樓加息: 封頂位：申請人真正需注意的利率 其實，媒體報道中提及的「加息」或「減息」，多指銀行相繼調整作為「標準利率」的「最優惠利率」（Prime rate）。 美國聯儲局預測年內再加息一次，若本港銀行再次跟隨，今年有可能加息兩次，合共或加0.25厘。 黃續指，港銀即使今年跟加兩次後，港美仍有一定息差，故料明年香港銀行的加息幅度加大，估計加3次息，每次加息幅度為0.25厘，令「P息」可能累升1厘至3.25厘。 惟是次大型銀行按息調整僅影響新按揭申請人，對舊有已正在供樓的按揭客戶無礙。 渣打和滙豐銀行此前已上調新做按息，據報恒生銀行計劃19日起亦將加息0.25厘，意味4大銀行全線均加0.25厘，最高封頂息升至3.375厘。 計及三次加P及兩度上調H按鎖息後，實際封頂息率已累升至3.625厘。 供樓加息: 美國加息2022｜美聯認為加息幅度如預期 香港樓市購買力釋放 至於轉按的按揭供樓利息，也是可以扣稅，不過只計算轉按後的按揭供樓利息。 舉個例，如果轉按後，有一半的貸款額是主要住所的按揭，而餘下的是用作套現，就會以供樓利息的一半做扣稅額。 不過要留意的是，如想使用供樓扣稅額，該物業須為納稅人的主要居所，如果是樓花，又未入伙、非住宅用途，供樓利息當然不可做扣稅。 今次P息較預期加少一半，對一眾供樓人士影響較估計為輕。 以貸款額500萬元、還款期30年計，選用H按(銀行同業拆息按揭)H加1.3厘，現時H按已觸及P減2.25厘的封頂位，而P增加0.125厘，實際息率升至2.875厘，每月供款將增加333元，壓力測試要求將增加664元。 對不同按揭產品有了初步了解，準買家方可選擇最適合自己需要的按揭計劃。 近年環境、社會和企業管治（ESG），逐漸成為全球企業追求的共同指標，香港銀行業亦積極響應可持續理念，推出「綠色按揭」產品，獲得特定「綠建環評」認證的物業便能申請，銀行更提供額外現金回贈或獎賞，以鼓勵市民支持環保無紙化申請按揭。 一般來說，已婚人士及其配偶的應課薪俸税入息是以分開評税方式計算的。 你須填妥第8.1及8.3部，如涉及物業再次按揭或第二次按揭貸款的利息支出，你還須填妥附錄的第 9 部分。 總括而言，過去20年，本港大部分時間處於低息環境，目前已有超過九成按揭使用H按。 她續稱，由於現時定按息率較目前市場按息約高0.5厘或以上，等同用家需多付溢價換取定息期保障，本地用家傾向採用即時慳息效果及有銀行回贈的按揭計劃，故此傳統帶有溢價的定按多年來未見普及，近年使用率徘徊0至0.1%。 相信進入加息周期後，預料使用率將逐步上升至個位數水平。 去年3月起，美國連番加息，本港銀行亦跟隨加息，選用P按的人逐漸增加。 翻查金融管理局每月底發表的住宅按揭報告，以最優惠貸款利率作為定價的新批按揭貸款所佔比例，由去年6月份的0.6%，之後逐漸增加，增至12月的26%。 參考上一次2015至2019年的美國加息周期，期間美國加息達2.25厘，但香港最優惠利率只上升0.125厘。 供樓加息: 加息是否等於樓價跌？　跌多少才可入市？…

據Wind統計數據顯示，建設銀行ABS產品，初次違約貸款筆數在全部貸款中的佔比從2020年12月的0.29%提高至2022年12月的0.41%。 供樓利率計算 同期，初次違約貸款的金額佔比則從0.27%提高至0.38%。 對此，廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉曾表示，希望能夠降低存量按揭的利率。 他認為，降低存量按揭利率，既能降低月供壓力，還能釋放內需和消費。 而前幾年買房的人，不僅買在房價高點，按揭利率也在高位，不少購房者表示按揭利率在5.88%左右，有的甚至在6%以上。 透過「按揭計算機」，我們最希望計算出應該預算多少資金入市。 除了預備第一筆首期外，我們還要多支付約10,000元的律師費，購買二手樓也需預留樓價1%作為經紀佣金，以及買樓時也要繳付印花稅。 印花稅則視乎買家為首置客、還是已購入多於一層物業。 供樓利率計算: 按揭利率小貼士 ▲家居保險為物業、家居財物、個人物品以及第三者責任賠償等提供保障，萬一造成其他人人命及財物損失，都會對業主及租客構成巨大金錢損失，所以家居保險極其重要。 ▲買樓按揭 ，均需向銀行申請，且須經嚴格財務審批。 有時我們以為是「細數」的債項，往往會影響銀行對「個人月入」的計算，繼而影響「供款入息比率」及「壓力測試下的供款比率」此兩項按揭審批標準。 ▲香港亂局未定，近日更急轉直下，因而令海外投資再次成為業界的熱話。 筆者身邊幾位初出社會，收入未豐的友人，也在閒談之間，提及是否要放棄價比天高的「港樓」，轉而投資海外資產？ 移民是人生大事，筆者無法決定其他人的人生，只能就置業投資角度，提出幾項建議。 8成按揭的樓價上限，則由800萬元上限放寬至1,000萬元。 ▲自由行主題樂園 門票購買或出門Book車，不少人均會到網上旅遊平台辦理。 供樓利率計算: 每月按揭還款計算機 至於轉按的按揭供樓利息，也是可以扣稅，不過只計算轉按後的按揭供樓利息。 供樓利率計算 舉個例，如果轉按後，有一半的貸款額是主要住所的按揭，而餘下的是用作套現，就會以供樓利息的一半做扣稅額。 至於供樓利息是否能貼近10萬扣稅額，還要視乎當時按揭息率、按揭餘額、年期等因素，例如短期置業後再換樓，所需的按揭額大些，自然供樓利息增加。 咁點解上一輩供樓頭幾年的供款基本上都係利息支出呢？ 坊間主要銀行均有提供綠色按揭，銀行普遍提供額外現金回贈或獎賞，予綠色按揭申請者，一般由$3,888到$12,000不等。 新世界提出「上車易」漸進式按揭建議，物業成交時，買家只需承造單位樓價一半的按揭，餘下的一半樓價按揭，買家可在物業成交後10年內，一次過或漸進式分階段承造。 4根據金管局最新指引，業主承造按揭必須通過壓力測試，即以現行利率加3%計算，而每月供款額必須低於其每月入息之六成水平。 本行並不會為該等資料的準確性、完整性和／或針對某特定用途的適用性作出任何保證或陳述。 打給比方，王生的按揭貸款額上限是 600 萬港元，按揭回贈是1.5%，金額是9萬港元。 在這個情況下，這9萬港元的按揭回扣是要從貸款額中扣除。 看好的一面，雖然沒有直接拿到現金，不過供款的本金少了，利息也省下了。 Mortgage Link是一種高息的活期存款, 銀行特地提供跟貸款計劃相同的利率，讓貸款人作爲供樓利息支出的對沖。…

不過，現時一個月HIBOR為0.44%，銀行H按利率一般 H+1.5%，較一般P按的2.5%為低 。 於早兩年，大部分按揭申請人均會選擇H按，原因是銀行體系結餘豐厚，銀行拆息較低，而且「最優惠利率」長期維持不變，封頂位穩定，令H按相較P按，更為優惠。 你可在有關課税年度的個別人士報税表（BIR60）內提出申索扣除。 你須填妥第8.1及8.3部，如涉及物業再次按揭或第二次按揭貸款的利息支出，你還須填妥附錄的第 9 部分。 一般來說，已婚人士及其配偶的應課薪俸税入息是以分開評税方式計算的。 香港政府及金管局的規定下，物業按揭上限由物業價值和是否有購買按揭保險而定，由90％至50％不等。 一手物業價值由發展商決定，二手物業則由物業的估價而決定。 一般而言，購買按揭保險計劃可獲較高按揭成數。 你需要按個人情況申請不同按揭，或有機會需要按揭擔保人。 供樓利率: 封頂位：申請人真正需注意的利率 花旗銀行(香港)有限公司保留客戶之申請的最終批核權。 供樓利率 有關按揭計劃之各項條款及細則，請向花旗銀行查詢。 實際之利率、還款期及利息支出將視乎客戶現有貸款細則及花旗銀行最後批核之貸款額、利率等因素。 若果借貸人有意轉按，最好不要在罰息期去做，因需要繳付貸款額若干百分比作為罰息，甚至要退還現金回贈，未必着數。 同時按揭樓巿回升，2021年首11個月的新造貸款額較過往同期高，11月的貸款申請亦回升至1.2萬宗。 H按P按息率波動穩定影響因素視乎銀行同業拆息走勢視乎美國息率變動封頂息率有沒有我們定期也會更新各大銀行的最新按揭息率、優惠與回贈，可按我跳往。 經過近年的壓力測試，現時業主一般能承受到4%以下的實際按息。 但這種按揭有好處，一旦申請浮息按揭人士未能通過壓力測試，可以轉而申請定息按揭，並可「免壓力測試」，但沒有現金回贈。 ROOTS上會每一天都會與銀行按揭部門聯繫，務求緊貼市場及為客戶索取最新按揭優惠資訊。 換言之，ROOTS上會必定可以為客人爭取最佳按揭利率及按揭回贈。 居所貸款利息的扣稅年期為20個課稅年度，留意限額為每年10萬港元，而扣稅年期是可以連續或不連續使用，是視納稅人選擇而定。 例如有業主已用了15個課稅年度的扣稅額，即只剩5個扣稅年度，那業主應考慮自己的置業計劃、財政狀況而決定應否繼續使用。 供樓利率: 同業拆息按揭計劃 按揭對銀行而言是一項優質的業務，利差讓其坐收穩定的利潤。 因此，從銀行經營層面，並不希望按揭客戶都提前還款。 供樓利率 有的銀行提前還貸需要排隊好幾個月甚至半年以上，有的要增加還款額度不得少於50萬，有的提出收取違約金或補償金，有的要附加購買理財產品等條件。 供樓利率 由於利息在每月供款中所佔比例，會隨供款年期增加而遞減，所以愈早開始申報居所利息開支，理論上扣稅額便愈高，加上現時平均供款年期為約26年左右，20年已覆蓋了大部分時間。 例外情況為買樓的第一年，如果在該財政年度中後期才入住及開始供款，首年利息開支便相對少，就可考慮延至下一年度才申報居所利息開支。 若你的應予評税的入息少於你的個人免税額（即縱使沒有獲利息扣除，你仍無須繳税），而你所繳付的利息亦沒有轉撥給你配偶，則你將不會被視為已獲利息扣除。 跟罰息期內的罰息相比，罰息期後向原有銀行支付的費用會較划算。 曹德明指，罰息期後繳付律師費、贖契費等費用，這要視乎物業樓價而定，以物業樓價1000萬元以內來說，相關費用最低約1萬元，相信原有按揭的現金回贈可抵銷相關費用。…

計算實際息率時，銀行會比較香港銀行同業拆息與利率上限的息率，並選取較低者，讓客人在市場息率波動時可獲得更大的保障。 P按中的P，是指銀行「最優惠利率」 ，最優惠利率並不是一個劃一的利率，不同銀行的P亦會不同。 現時市場上主要有兩個最常採用的最優惠利率水平，分為「大P」 (5.25%)及「細P」 (5%)。 認可機構亦已經遵照金管局的指引，停止推出新的LIBOR合約。 與此同時，更多認可機構已經進行了使用備用參考利率的交易，銀行體系內使用備用參考利率的未到期合約的總額亦持續上升。 過去數年，金融穩定理事會 與各地有關當局及國際標準制定組織合作，擬訂及實施改革建議，以加強利率基準的穩健性。 供樓利率 hibor 整體而言，香港銀行業已經從2021年底後停止發布的LIBOR設置順利過渡。 供樓利率 hibor: 利率產品 曹德明認為，香港銀根仍然充裕，未有太大壓力立即跟隨美國加息。 縱使金管局共三次增發1,200億元外匯基金票據，現時銀行體系結餘已由高峰多達4,575億元的歷史新高，逐步回落至現時約3,375億元。 要比較最慳最抵的按揭計劃，不能夠單單看實際利率，還要考慮銀行是否有提供的現金回贈。 另外還要視乎經濟環境，決定選用 P按 還是 H按。 銀行公會是每天早上大約11.15分在官網公佈當日最新結算利率。 除了較大型的銀行如匯豐銀行和恆生銀行是採用自己的拆息計算之外，大多數的銀行依舊是以銀行公會公佈的利率來計算出按揭利率的。 供樓利率 hibor 【H按】這個拆息利率是每天都會有波動，閣下可以點進香港銀行公會網站可以看到當日公佈的拆息利率，而每間銀行會就此定下相近的按揭利率。 【H按】的利息相對浮動，升跌完全是視乎本地銀行體系的資金多寡。 供樓利率 hibor: 港元最優惠利率 急需現金的業主反而可以要考慮申請按揭回贈較低的銀行。 每位業主在跟銀行申請物業按揭時，在按揭利率的選擇上都會聽過【P按】和【H按】。 供樓利率 hibor 28Mortgage 在幫助業主處理物業按揭也發現超過90%的香港買家並不完全了解按揭利率和如何做選擇。 今天的文章28 Mortgage為準買家整理了HIBOR【H按】最新、最齊全的懶人包，保證你看完後一定可以了解更多有關HIBOR的資訊。…

今天，香港龍頭滙豐銀行宣布暫時不會降低最優惠利率 (Pr… 減息後每月供款額的影響，每借100萬元，供款30年計算，由2.625%減至2.5%，每月供款減少約65元。 可以但如屬「加按」套現，貸款額變大，多出了的利息開支是不能夠扣稅。 若加按後的貸款額較原來貸款尚欠餘額為高，稅局會按比例去扣減可申索的利息開支。 在生活如此艱難的香港，相信大家買樓時，普遍都希望用最少的首期上車，再攤長慢慢供。 不過，為管理香港資產市場帶來的潛在風險，金管局設有壓力測試，以評估買家的供款能力。 供樓利息點計 MoneyHero帶大家睇清按揭及首期的計算方法，方便準買家為買樓作出預算。 2018/19課稅年度開始，稅務局容許夫婦在個人入息課稅中分開報稅，但要注意，當你選擇分開報稅後，稅局只會幫你的選擇計算分開報稅的最低應繳稅款，而不會主動比較分開計算或共同計算，哪款較為划算。 如果本身事主還有額外年薪500,000元，連同480,000元合併報「個人入息課稅」，在扣減利息免稅額、及基本免稅額後，評稅基準已高達798,000元。 按累進稅稅階計算，以及稅務寬免，也要繳交97,660元稅項。 供樓利息點計: 居所貸款利息扣稅有何條件？ 在金管局指引下，這 $7.5 萬要從貸款額中扣除，實際還款 $492.5 萬。 金管局對銀行提供的現金回贈有規限，如現金回贈超過貸款額 1%，而業主又借足成數上限，銀行就要以扣減貸款額的方式提供回贈。 大部份銀行會選用「一個月」銀行同業拆息作為計算基準。 先不要用97年前後的10%利息去計算，大家可以用6%去計算。 這是2008年金融海嘯前普遍的按揭利息，亦係現時新盤發展商按揭經常出現的利息水平。 2年後，就算樓價無升無跌，業主依然可以透過轉按去賺取銀行現金回贈，同時最多可以套現過去兩年供款的本金(即18萬7千)，為家庭需要例如裝修或旅行提供資金。 供樓利息點計: 「物業稅」VS 「個人入息課稅」 銀行普遍認為買家年齡愈大，可償還貸款的能力愈低，故申請人的年齡都對「按揭年期」有影響。 所以雖然大致來說，銀行可以讓買家按揭年期30年，但也會以75年扣減樓齡作準則，兩者取其短者為準。 舉例，如果物業購入價為600萬元，原本打算承造90%按揭，理應貸款額為540萬元；但若單位估價為500萬元，則銀行只會用此作基準批按揭，相當於貸款額只有450萬元。 所以在填寫「單位樓價」一欄，應該填上「5,000,000」，而非「6,000,000」。 因此，申索人必須是一名個人，有關物業必須以其個人名義購買及用作其居住地方。 金管局指引列明，現時私人住宅的最高按揭成數為6成，如申請人希望向銀行申請承造超過6成的按揭，就需要透過按揭保險公司，購買按揭保險，而按揭保險費用根據貸款額以定。 申請人可以不同的形式支付保費，當中包括一次性支付、每年支付或向銀行承借並計算入貸款額並分期支付。 另外，政府亦委託市建局提供更多首置單位，包括安達臣道用地的第二個「港人首次置業」先導項目，提供近千個首置上車盤。 市建局亦會利用馬頭圍道首置項目的經驗，在未來的市區重建項目中，提供更多首置上車盤或其他資助出售房屋單位。 但如果物業屬於非自用、收入來源來自非本港或有按揭在身，每個因素均會導致要求收緊。 供樓利息點計: 每月供款額…