Mr. Cheung

然而，勞工市場出現的數字，卻顯示美國的失業率很低，叫聯儲局放心，可以繼續加息以遏通脹。 加息租金影響 直到最近，出現接二連三的銀行倒閉事件，聯儲局才知道問題嚴重，非認真對待不可。 另外，綜觀香港過去數天地產股走勢，大致錄約3至5%升幅，反映無需為加息感到悲觀；現時香港整體樓市，仍主要受第五波疫情及俄烏戰爭等因素影響。 臻享顧問董事總經理王良享估計，美國9月大機會再加息0.75厘，到時香港銀行或會跟隨加半厘，到11月再加息四分之一厘，亦即全年最優惠利率（俗稱P息）會上調0.75厘。 若香港銀行開始上調最優惠利率，相信對樓市帶來一股陣痛，但香港業主供款能力穩健。 假設最壞情況下，封頂息率升至4.5厘，每月供款則升至$38,305，與現時供款相差$12,214，如果是這樣，會否觸發大規模按揭違約? 我們認為機會不大，第一，過去多年金管局實施的風險管理措施，亦即壓力測試，已要求申請人證明，在假設加息三厘下，仍有充裕的還款能力；第二，目前新造按揭平均成數只有56%，可見香港住宅物業沒有過度借貸情況。 加息租金影響 非也，只是回復疫情前的水平，當時的利率介乎2至2.5厘之間。 加息租金影響: 加息如何影響消費者 滙豐投資通，是滙豐證券（加拿大）有限公司（下稱｢滙豐證券公司｣）的分支機構，而滙豐證券公司，則為加拿大滙豐銀行的全資附屬機構，但本身是獨立法人。 滙豐投資通只執行買賣指示，不會評估客戶戶口持有的資產是否合適，或客戶的交易指示或其授權人士的交易指示是否合適。 文章或影片代表HBAP的觀點，並以HBAP的環球觀點為依據，未必與分發方的當地觀點一致。 其內容並非按照旨在促進投資研究獨立性的法律規定編製，並且分發前不受任何禁止交易規定的約束。 其內容不擬提供且投資者不應加以依賴以作會計、法律或稅務意見。 鑑於生物多樣性對糧食安全、原材料與醫藥的影響，以及其與氣候變化及污染的相關性，生物多樣性是另一個不容錯過的關鍵趨勢。 邏輯推論，當銀行稍後上調最優惠利率，不單影響新造樓按業主，全港正在供樓的業主也會受影響，其供樓負擔會即時加重。 以一層中小型住宅平均售價718萬元為例，若以30年還款期計，當現封頂息口由2.5厘上調至3厘時，其每月供款會增加1,142元。 但若以正常途徑承造按揭的買家，因入市前已通過加息三厘的壓力測試，這代表，他們對息口上調的抗壓力會較以前高。 加息租金影響: 美國年內暫加6次息 美國聯儲局於9月22日公佈加息0.75厘的消息，是今年第五次加息，利率提高至介乎3至3.25厘。 面對美國加息，加上香港聯繫匯率與美國掛鉤，香港金管局亦有跟隨美國宣佈加息。 接下來這篇文章將會為大家分析美國聯儲局宣佈加息後對香港的按揭樓宇有甚麼影響，以及按揭利率有甚麼的變化。 投資價值及所得收益可升亦可跌，投資者有機會未能取回投資本金。 本文件或影片所載之過去業績並不代表將來的表現，所載之任何預測、估計及模擬均不應被視為將來表現的指標。 參考上一次2015至2019年的美國加息周期，期間美國加息達2.25厘，但香港最優惠利率只上升0.125厘。 以2009 年推出的 10 年定息計劃作例子9，由於利率一直維持低位，當年選用的人士最後會較選用浮息按揭的人士多付了利息。 在低息環境下，選用H按可以較低息供款，即使拆息因市場資金緊張而抽升，也會有鎖息上限保障，因此較為吸引。 加息租金影響 現時適逢加息周期，H按鎖息上限有機會跟隨P按息率上升，理論上選用定息按揭可避免面對加息風險。 不過，如選用定息按揭後，供款期間卻沒出現大幅度加息，就會變了還「貴息」給銀行。 加息租金影響: 美國加息對股市影響丨加息對什麼股票有利？ 富衛金融有限公司、富衛人壽保險（百慕達）有限公司（於百慕達註冊成立之有限公司）及其聯繫公司或各自的董事或僱員並不就資料的準確性、完整性或是適合任何特定用途，作出任何明示或默示的說明、陳述或保證。…

目前我所知道的全世界主要经济体里面，只有三个国家没有跟着美国一起跳舞，一个是中国，一个是日本，一个是土耳其。 实际上，近年来迫于业绩压力，瑞安房地产早已开启合作开发模式。 加息租金 比如2018年的时候，瑞安房地产联手太平洋人寿、上海永业以136.1亿元联合拿下了黄浦区淮海中路街道123、124、132街坊商办地块。 其中，太平洋新天地商业中心的办公楼按计划于2023年至2024年间分阶段落成，而购物中心则计划于2024年落成；上海鸿寿坊将于2023年竣工。 太平洋新天地商业中心办公楼面积19.2万平方米，上海鸿寿坊则有4.8万平方米商办面积。 纵然在上海市中心手握多个价值不菲的经营性物业，面对周期性行情，瑞安房地产净利润大幅收缩超过40%，可以说是港资“老钱”当下的缩影。 可以看到，到了第十年租金回報率就會從原本的3%上升至3.95%，這也說明了越早買入房產，你就能夠越早享受租金上漲的增長潮，長期累積更多的回報。 MoneyHero或本網站關於證券、投資、稅務，會計或法律意見的內容，都不會構成任何買賣投資要約、招攬、建議或意見，亦不涉及任何公司、證券或基金的產品代言、推許或贊助。 MoneyHero.com.hk之內容僅屬一般參考，並非個人化的投資建議，也不構成買賣證券的誘因。 曾淵滄為香港資深財經分析員，曾出版多本財經書籍，發明「曾氏通道」用以分析恒生指數走勢，亦是中原城市指數創始人之一，曾任香港城市大學工商管理碩士課程主任和管理科學副教授。 再比如，我们现在的核酸检测很麻烦，我脑洞大开的想象一下，当然纯粹是想象，纯粹是想说明科技对于疫情防控的作用。 加息租金: 香港樓市2022｜官方樓價連跌兩個月！H按息升穿封頂上限！2種加息方法：每月供款＋壓測要求影響一覽 中国选择了先要命，当然中国接下来的选择是既要命又要钱，而其他国家的选择是不要命，只要钱。 我们都知道，目前全世界只有中国一家在实行动态清零政策。 动态清零的本质就是不让人染病毒，不染病毒自然就没有后来的生病、重病和死亡了。 0 2月15日，加拿大房地产协会（CREA）发布的数据显示，加拿大的房屋销量创下自2009年以来最差的纪录。 7月份美国新屋销量季调后折年是51万套，较2020年8月峰值104万套腰斩（图表1），比去年同期也下滑了将近30%。 加息租金 说明，Fed持续的加息，的确使得美国房地产销量在迅速冷却。 帕萨利斯承认，利率上升令许多投资物业入不敷出的房东头疼，但就目前数据来看，2020年投资大多区物业的许多投资者还未到破产地步。 加息租金: 住宅租金的税項扣除 整体来看，以成屋销售数据为例，成屋销售增速领先CPI租金28个月左右，在增速低点匹配度较高。 但需注意的是，越长的领先期数其预测准确性可能因长时间区间带来的不确定性风险而削弱，需要各指标结合起来分析未来走势。 从历史数据来看，房价/房租指标对CPI租金有明显领先趋势。 整体而言，CoreLogic房价指数、标准普尔/CS房价指数、Zillow房屋价值指数走势高度相关，租金指数稍滞后于其他三个房价指标，但整体趋势相同。 Realosophy Realty地产经纪公司总裁帕萨利斯（John Pasalis）表示，多数房东，不像用净值抵押贷款投资第2套物业的房东一样脆弱，其中许多人都是固定利率，几年内都无需担心加息效应。 很显然，议息会议之后，美联储的声明基本上与上次没有什么差别，也与11月底鲍威尔的讲话完全吻合——如果说有区别，那就是美联储委员们的点阵图，给出了加息终点的基准利率有可能高于5%的倾向。 【看中国2022年12月23日讯】美联储对于通胀的看法，其实基本上算是“明牌”。 澳央行9次加息都未能平息通货膨胀，未来还会再次加息，这部分压力都会转嫁给租房者，再加上通货膨胀带来的物价上涨，学生想要生活更加艰难。 澳洲现在飙升最快的无疑就是房租了，从去年开始澳洲租金价格就在不断上升，现在留学生和移民大批回归，租金更是水涨船高。 他解释称，随着客户在这种环境下寻求买房而不是租房，加拿大央行决定将脚从油门踏板上移开，应该会导致租金价格暂时下滑。 2023年移民政策的诸多利好，例如增加州担保名额、加快家庭和团聚审批、国际学生毕业后工签时间延长、可能取消职业清单，仅满足年收8.5万澳元就可以技术移民等，仍吸引着来自全世界的移民纷至沓来。 加息租金: 利率走势和楼市预判…

另外會有個別銀行會以「80-人齡」 作計算，但需符合特定條件。 由於即使是夫婦，亦可享有兩次首次置業名額，於是現在許多夫婦購入新居時，都會考慮只登記其中一人為業主，又或把早已聯名買入的物業歸到其中一人名下。 所以，即使是有多次買賣樓宇經驗，又或曾與他人聯合持有物業，但已轉名或甩名，都可算是首置人士。 資料顯示，原業主於2014年9月以440萬元購入上述單位，持貨約8年多，帳面獲利88萬元，單位升值約2成。 加息租樓 代理補充，美孚新邨交投活躍，連同上述成交，屋苑本月暫錄約34宗買賣。 要為自願醫保計劃申請扣稅其實也相當簡便，從稅務易（eTax）網上報稅平台按指示遞交資料，或於收到實體報稅表時填寫申請。 於申請扣稅時只要勾選「根據自願醫保計劃保單繳付的合資格保費」，並填寫「合資格的保費」即可。 加息租樓: 樓市資訊 | 美聯物業 考慮到美國聯邦儲備局自2022年3月以來已經將聯邦基金利率目標區間上調共3厘，面對資金成本上升，銀行早前已經上調新造拆息按揭貸款鎖息上限，近… 不單如此，美國今年踏入加息周期，香港最快明年開始加息，本地融資成本勢向上，若香港落實加息，將進一步令按揭貸款成本以及租金回報的差距縮窄，令投資物業意欲再下降。 再者，業主有可能將差餉升幅轉嫁給租客，無限輪迴，令無殼蝸牛百上加斤。 然而，隨著之後美國加息及資金成本上升，各銀行陸續提升「最優惠利率」，H按封頂率會上調，在加息周期內，H按利率會在銀行資金成本壓力下繼續攀升，而失去主流地位。 不過，現時一個月HIBOR為0.44%，銀行H按利率一般 H+1.5%，較一般P按的2.5%為低 。 假若你預期未來5年息口向上，大可於頭5年選用定息供樓，5年後再視乎當時息口走勢而決定「策略」，不過以目前定按息率最低3.5%計，高於普遍的 P 按息率2.75%。 雖然呎租明顯高於上述二手屋苑，但業主以高價1,043.1萬元購入，屋苑管理費為5元，扣除管理費後租金回報只有1.6%，低於市場平均水平。 一份人壽保險能保障投保人若不幸身故後，為被指定為其保險受益人的家庭成員提供一次性的身故賠償，可用作代還貸款用途 ，毋須擔心痛失摯親後的生活開支，避免按揭供款成為其他家庭成員的重擔。 假設客戶借取500萬元，按揭利息2厘，同時把250萬元備用資金存放同一銀行提供的按揭存款掛鈎戶口，賺取同樣為2厘的存款利息，意味已可節省一半按揭利息開支。 其實定息按揭並不代表整個貸款期只能鎖定一個貸款息率，因為申請人在選定「定息計劃」時，要告訴銀行整筆「貸款年期」，以及當中起首多少年選用「定息按揭」。 短期而言，單純只計算美國加息，會否導致香港樓市冧市呢? 雖然已婚人士的薪俸稅是以分開評稅方式計算，但是假如夫婦 2 人共同擁有同 1 物業，丈夫和妻子可以在各自的報稅表內，申請各自的居所貸款利息扣稅，扣稅額會根據二人業權比例作計算。 當按揭息口越高，借貸人需要繳付的利息越高，故可享有的扣稅額亦會相應增加。 「居所貸款利息扣稅」是財政預算案中的稅務寬免措施，業主可以將自住物業的供樓利息開支作為扣稅之用，上限為每課稅年度 HK$10 萬。 由於美國通脹高企，可能你會憂慮美國加息會再加快，導致香港拆息急升，這種情況下，用定息按揭預先鎖死利息風險可以嗎? 因為當港美息差拉闊，聯繫匯率下資金自然有套利活動，從港元流向美元，而這1.5萬億元，正正是香港銀行體系尚餘多少資金，資金之龐大，即使港美息差拉闊至2厘，相信亦不足以衝擊香港的金融體系，亦不足以促使銀行急劇加息。…

拿著這份合約也成為打厘印的依據，所以稅局會用317.7萬元跟你去計算厘印，也就是17,868元。 記住，因為你提前成交可獲取樓價2%的回贈，即317.7萬元的2%，這部份是在簽合約後反映，但就在成交之前發生，而金管局又嚴格規定，超出了樓價1%的回贈必須反映在貸款額，所以需要扣減後再計算貸款。 因此扣除2%的現金回贈，這個單位的「淨樓價」就是311.4萬元，銀行會用這個價錢來計算貸款額。 加息樓價關係 即使香港真的跟隨加息，汪敦敬認為也不致於讓樓價大跌，原因是二手樓的按揭有3厘壓力測試，即使加息，對買家的財政壓力相信也不大。 不過，聯儲局的「鷹派」言論的，確嚇怕本地物業投資者。 所以你選擇「即供90」，你要有心理準備按傳統方式來上會，即自己支付樓價40%，而餘額60%向銀行借貸。 這種模式就會令你的首期資金較多，但每月供款會較少一點。 發展商當日就形容二期開價為「深水炸彈價」，「炸」到一期業主內傷，我們《胡．說樓市》收到不少一期業主投訴，怨氣頗重。 而以前市場經常說，一期一定有水位之類的言論，2023年開售的幾個樓盤也反映未必全對。 對上一次劈得如此深，應該都是金融海嘯時2008年，當年「海濱南岸」、「爵悅庭」入伙劈30%。 加息樓價關係: 加息對樓價會有何影響 相反，以高成數按揭勉強上車的人卻是頭號高危人士，由於此類業主或未有通過三厘壓力測試，加上借貸比率及按揭息率較高，一旦樓市逆轉及供款上升，此類業主承受的風險最大。 聯儲局表示，美國經濟活動與就業市場持續穩健，但通脹仍然升溫，而且俄烏戰爭為美國經濟帶來高度不確定因素，聯儲局最終決定加息四分一厘。 同時聯儲局主席鮑威爾都表明，今年將會穩步加息，未來會視乎數據表現，若情況適宜更快加息，亦預告最快5月公布縮表。 至於香港樓按，暫時未見實質影響，匯豐銀行於今午公布，維持最優惠利率不變。 加息樓價關係 英倫銀行於2月曾加息半厘，將基本利率升至4厘，創下2008年來新高。 美國宣布加息0.25厘，市場預計英倫銀行利率持續上調，在加息及通脹的壓力下導致生活成本上升，不少業主更是「供唔起樓」。 香港置業行政總裁馬泰陽昨表示，新盤市場百花齊放，為準買家提供多元化選擇，多個新盤銷情理想，而首季一手成交量累計已錄逾3,000宗，較去年第四季急升近3倍，加上經濟復常，刺激購買力釋放。 基於聯繫匯率制度，美國加息或減息也會直接影響香港樓市。 不過香港銀行體系內的貨幣供應多或少，同樣會影響香港的利率計算（細銀行和大銀行利率也有差別）。 加息樓價關係: 香港跟隨美國加息，將加重市民供樓成本？4,5 現時多間銀行有提供轉按現金回贈，如果買樓人士善用這些按揭優惠，可以抵銷或減低對加息的影響。 筆者呼籲打算置業人士要量力而為，考慮未來自身的負擔能力入市。 而早年已選用高成數按揭計劃的業主，可盡快享受樓價升值的優勢，轉按至銀行較低息率的按揭計劃，保障未來供款的穩定性。 往往是一位新總統上任之後的第二年會加息，第三年、第四年會減息，說來也相當可笑，第二年加息的目的往往就是為第三年減息做準備，沒有加哪有空間減？ 香港疫情第三度爆發，樓市又將進入靜止狀態，地產商暫不開新盤，二手樓若非交吉樓，也謝絕參觀，經紀沒生意做。 幸好，前一陣子趁疫情緩和，數家地產商大規模推新盤，反應很好，也賣了數千個單位。 有過應付第二波疫情的經驗，應付第三波疫情應該不太困難。 英倫銀行金融政策委員會 已向 貨幣政策委員會（MPC） 簡要介紹了全球銀行業的近期發展情況。 FPC 判斷，英國銀行體系保持著穩健的資本和強勁的流動性，並有能力在各種經濟情景中繼續支持經濟，包括在利率較高的時期。 加息樓價關係: 供緊樓對抗「加息」有計…

更糟糕的是，該行預計未來幾年南韓樓市呈「L形」橫行，這將加劇通縮憂慮，令家庭減少開支，重創消費。 曹德明重申，現時銀行結餘仍有1,249億元，因此是次首次加息的加幅溫和。 事實上，1990年代、2000年代及近十年的經絡按揭息率指數（MMI）分別處於1.91厘至9.8厘水平，現時的按息水平仍屬超低息水平，加息令利率步向正常化。 ，樓價更時光倒流回到5年前，本月平均呎價跌穿1.8萬元，低見17,159元，較去年高位21,292元大幅回落19.4%，創2017年7月錄得17,117元後新低。 事實上，首20個呎價跌幅最大屋苑，市區屋苑佔16個或8成。 【動物專訊】是遺棄還是走失，讓兩隻3歲比熊犬全身濕透，在街頭捱餓。 阿棍屋創辦人Ivy表示，兩狗雖然有晶片，但無法聯絡到晶片登記人，因此要急尋狗主或知道兩狗背景的人士與阿棍屋聯絡。 Ivy表示，有市民昨日於上水圍泵房發現一男一女比熊犬，均全身被雨水淋濕，而且似乎餓了很久。 加息樓價: 香港加息2022｜匯豐帶頭唔加最優惠利率｜業界︰最快兩個月內升P｜8招減供樓利息 香港置業行政總裁馬泰陽表示，本港大型銀行宣佈不跟隨加息，對一眾準買家及業主來可說是「鬆一口氣」，供樓負擔維持不變，加上近日有多間大型銀行更下調二手物業H按封頂息率，均對樓市帶來支持。 陳永傑指表示，年初至今利好消息湧現，如財案寬減物業印花稅、通關效應、美國放緩加息等，都為樓市起了振興作用，由樓市小陽春踏入較長遠的樓市升浪。 加上港府為吸引人才，推行多項引入人才計劃，對中價物業租賃市場帶來支持，吸引更多投資者入市，相信配合美國放慢加息步伐，香港中價物業將緊接中小型單位的升浪，第二季看高一線。 經絡按揭轉介首席副總裁曹德明指，是次匯豐銀行宣布最優惠利率P維持不變，相信根據自身資金狀況以及公司策略等因素而作出此決定，並預視本港加息周期或見尾聲。 利嘉閣按揭代理董事總經理黃詠欣表示，美國加息步伐放慢，目前由各項數據看，今年內美國最多再加息0.25厘，但年內減息機會不大，香港銀行或仍要跟隨加息一次。 當地媒體報道，海底撈聯合創始人施永宏上月以5,000萬坡元（約2.75億港元），購入當地植物公園附近的優質洋房。 據統計，該企多名高管已先後購入3個新加坡豪宅，部分高管或其家人更已入新加坡籍，惟有關報道未獲該企證實。 加息樓價: 香港加息幅度大幅低於美國 楊茜堯（前名楊怡）去年尾傳出與余詩曼雙雙被無綫邀請返娘家拍攝劇集《新聞女王》，其後楊茜堯向傳媒坦言曾與無綫接觸但未落實，認為所有機會都有可能，又指如果有好劇本都仲想拍劇。 加息樓價 加息樓價 不過，上月底佘詩曼於微博上載與《新聞女王》監製鍾樹佳和其他演員合照卻無楊茜堯份，原定楊茜堯嘅角色已由李施嬅頂上；有指，楊茜堯係因為要接拍梁家樹監製嘅《家族榮耀》續集《家族繼承者》而無法參與《新聞女王》拍攝。 加息樓價 不過，日前《家族繼承者》演員陣容曝光，同樣都係未見楊茜堯身影。 一早視女友為結婚對象嘅吳國敬曾多次求婚，女友多年嚟仍未答允，57歲嘅佢依家單身一個，更被發現啟動拒收訊息功能，唔接受外界對佢嘅關心，似乎想自己一個靜吓。 美國聯儲局今年連續第6次加息，並連續第4次加息0.75厘，累計3.75厘，為40年來最大幅度。 本港各大銀行包括滙豐、中銀、渣打等均宣布跟隨加息0.25厘。 財政司司長陳茂波指，樓價未來續輕微下調是意料之中，認為現毋須調整辣招。 加息樓價 而即使拆息將會上升但封頂息率未有上升，按揭申請人的供款入息要求未變，換言之用家現時的借貸能力(按現時入息可借的按揭額)其實未變（見下表）。 王美鳳指出，雖然現時H按實際按息約1.5厘，但銀行計算入息要求是以息率較高之H按封頂息率(現為2.5厘)計算，而壓力測試則以2.5厘加3厘即5.5厘計算，可見現時供樓人士的供款防守力很高。 香港置業營運總監及九龍區董事馬泰陽（Dave Ma）亦表示，息口非影響樓市最主要因素，而近期本港疫情緩和，確診人數持續向下，加上政府放寬防疫措施，連同放寬按保，均有利樓市。 加息樓價: 美國加息 香港未跟 王美鳳又指出，目前香港H按為主流的按息約1.5%，而H按普遍設有以P按為基準之封頂息率(現為2.5%)，換句話說，即使拆息上升，P上升前按息仍會低於封頂息率即2.5%。 二手住宅交投方面，據香港置業前線分行所錄得的數字顯示，最近4星期(4月4日至5月1日)全港20大主要屋苑二手買賣合計錄323宗成交，較前4星期(3月7日至4月3日)的262宗增加約23.3%。 該行又指出，次季樓市轉活，一手方面，近期全新盤連環推售，銷情理想，帶動4月售出新盤單位數目造好，據《一手住宅物業銷售資訊網》資料顯示，4月售出1,041伙新盤單位，較3月的152伙大增逾5.8倍，創5個月新高。…

然而，封頂位亦非永遠不變，在2018年加息周期重啟後，鎖息上限亦曾隨加息幅度上升。 有按揭業界人士認為，本港雖未有即時跟隨美國加息的需要，但由於資金持續向外流出，拆息將難免逐漸上升，料首季一個月HIBOR仍維持於0.4厘以下，不過，次季HIBOR或有機會升至0.8厘以下。 然而Ｈ按實際按息相比起封頂息率或P按計劃，實際利率仍算低。 借貸人每月清還按揭貸款，當中包括每月還款額、利息和其他費用。 借貸人所選擇的按揭利息計算種類，對將來的還款額有莫大影響。 自僱人士如開立公司，並須繳交利得稅，可利用中小企貸款借8成（頭按6成＋中小企貸款)。 選定了息率後，連同按揭年期，就可以計算出每月供款為多少。 「P 按」是以最優惠利率為計算基礎的按揭計劃（最優惠利率按揭），最優惠利率英文為 Prime Rate。 最優惠利率，是銀行自行訂立貸款利率，升跌一般視乎美國利率走勢。 美國通脹強勁，聯儲局重啟加息周期，近月加息步伐變快，本港拆息亦急速上升，我們會為大家追蹤最新的H按、P按息率，以及現金回贈情況。 加息按揭: 按揭 市面上還有第二類的居屋，是由私人發展商參與興建的居屋，再出售予房委會岀售予市民。 這些樓宇雖無特定設計，但要按批地條款按設置兩房的固定間格，因此對比私人樓宇實用很多。 房价对（中低）利率下的加息不敏感，对于信贷成数敏感，这是加息的秘密。 影响房产价格的是预期，而能赚到钱的是预期差，这是房价的秘密。 而低利率环境下，难得的利率抬升，是极好的楼市入场机会，特别是加息对市场形成高利率悲观预期的压制之后。 从年初至当前的楼市融资环境的草根观察来看，今年住房相关的信贷仍然在疯狂收紧中。 前两天和上海信贷达人聊天，上海各主流银行的住房抵押贷款都停贷，或者提高了进入门槛。 不少之前通过消费和经营贷款流入楼市的资金被抽贷，一时间弄得风声鹤唳。 加息按揭: 網上銀行 而為了令首置人士更容易上車，政府近年多次放寬首置自住按揭成數上限，金管局有清晰的按揭成數指引，在按保計劃擴大適用範圍下，供款入息比率和壓力測試的要求都有所改變。 雖然拆息較為波動，令H按每個月供款都會有所增減，但目前多數H按產品都有設有利率上限，一般以「P-y」表示。 計算實際息率時，銀行會比較香港銀行同業拆息與利率上限的息率，並選取較低者，讓客人在市場息率波動時可獲得更大的保障。 買家在選定按揭息率時，必須「最優惠利率按揭」及「拆息按揭」之間二選一，一旦選定了之後就要按照該選項來供樓。 「加按」其實是樓宇按揭的一種，簡單來說，就是將原本已抵押給銀行作物業按揭的物業，再進行多一次按揭貸款安排，申請額外的貸款額。 所以加按套現意思就是，透過「加按」這個貸款安排，套現一筆資金。 希望這篇文章有助大家理解美國加息以及近日環球金融局勢對本港的影響。 金管局會繼續密切監察市場情況，維持香港金融及貨幣體系穩定。 所有居屋以首次出售日期開始計算，能獲得政府擔保30年。 另外，如果購入二手居屋，同樣能獲得政府的擔保期，例如購買二手居屋的樓齡為3年，即擔保期為27年。 加息按揭: 物業估價如何進行？ 在一些市场，例如美国，定息按揭的市占率能高达九成，是主流产品。 香港按揭证券有限公司(按揭证券公司)早在1998年就已推出试验计划，透过银行提供三年期的定息按揭贷款，其后在2005年将最长定息期增至10年。 然而，在过去长时间的低息环境下，香港置业人士一般倾向采用浮息按揭。…

陳茂波表示，香港無可避免進行加息，不過現時銀行體系流動性相對充裕，香港毋須緊隨美國加息步伐。 他接受傳媒訪問時表示，只靠加息因素不太可能令樓價急跌，還要視乎供求及經濟形勢。 又提到，市民置業變成負資產的可能性很低，認為市場不應對以悲觀角度看待樓市。 在壓力測試上，金融管理局已於9月放寬壓力測試收入要求，用作評估加息防守力的假定按息升幅由3厘降至2厘。 加息後供樓 經絡按揭轉介首席副總裁曹德明表示，是次加息幅度溫和，以近30年的平均息率為4.91厘計，即使本港加息半厘，供樓負擔仍屬健康水平。 年底香港銀行亦有可能再調升P，預計加息幅度約為0.5至0.75厘左右，甚至或早於下次美國議息會議前再次加息。 不過有辣有唔辣的，採用定息按揭的，銀行是不會提供現金回贈及高息戶口，而且一旦減息時，業主是不能享受低息期的優惠，所以要衡量那一種按揭適合自己的。 基於H按的按揭利率已升穿封頂息率，最新突破2.5厘，創2019年12月以來最高，近日不論是大行，或是中小行均紛紛上調H按封頂利息，當中滙豐、渣打及中銀等銀行將封頂利息由2.5厘上調至2.75厘，不排除會再調整。 至於恒基物業代理營業（一）部總經理林達民則表示，集團對樓市看法比較樂觀，認為加息對香港影響較細。 美國面對嚴重通脹壓力，惟持續加息會壓抑國民生產值升幅，甚至有機會錄負增長，預期美國加息速度減低，甚至有可能明年第一季減息。 加息後供樓: 香港加息2022｜供樓及壓力測試要求上升 然而，我們必須強調，根據歷史，導致樓價大冧的往往是難以預測，而且來勢洶洶的因素，包括中英談判、金融風暴、沙士等，俄烏局勢會否演變成完美風暴? 其實，在未調高最優惠利率前，本港銀行已經紛紛調高銀行同業拆息的封頂息率，因現時供樓人士普遍使用H按。 加息後供樓 摩根資產管理亞洲首席市場策略師許長泰亦指，加P對樓市的影響主要是民眾心理因素多於供款能力。 當年內拆息進一步跟隨美息上揚，不排除如2004至2006年加息周期時追加P的情況再次出現。 本港的銀行同業拆息近月已跟隨美息而上升，惟市民更關心銀行何時加最優惠利率（P），P息上升會令P按及H按（拆息按揭）的利率「封頂位」向上移，除全面加重供樓人士的負擔外，工商業貸款也難逃一劫。 當然，上述的保費是以保費率為0.15%來計算，實際相差金額未必一樣多，但投保前貨比三家，掌握更多資產資訊才決定有好處。 假設你是一名打工仔，單身不需要供養父母，只有個人「基本免稅額」HK$132,000。 由於現時拆息距離封頂仍有一段距離，甚至會否升至封頂仍是未知數。 在現階段，加息只是聯儲局會着手對付通脹的一種姿態，為了美國的經濟可以持續增長，新增的工作崗位不至於萎縮，我認為聯儲局今次是不會把利率提升至通脹率之上。 金管局早前解釋指，當港美息差擴大，資金流出港元令匯價轉弱，若港匯觸及弱方兌換保證，金管局將會買港元、沽美元，降低銀行體系結餘，令貨幣基礎收縮，從而推高利率穩定匯價。 周四美國聯儲局宣布加息0.5厘，聯邦儲備利率區間處於0.75%至1%。 加息後供樓: 財經即時 美國聯儲局凌晨宣布2022年第5次議息結果，宣布加息0.75厘至2.25%至2.5%。 財政司司長陳茂波表示，在聯繫匯率制度下，香港無可避免會加息，但置業人士成為負資產的機會很少。 由於美國通脹高企，可能你會憂慮美國加息會再加快，導致香港拆息急升，這種情況下，用定息按揭預先鎖死利息風險可以嗎? 簡單而言，最好先觀察美國未來一至兩季的通脹情況，如果未能有效遏抑，而就業市場沒有明顯惡化，則有可能促使聯儲局採取更進取的收緊貨幣政策，可能是加快加息或縮表的步伐。 陳先生於 2021 年 4 月 1 日購買一所住宅自住，並向銀行借取為 HK$100 萬的按揭貸款﹐其中…

（香港文匯報記者 黎梓田）美聯儲昨日宣布加息0.75厘，並暗示9月會再進行超常規幅度加息。 本港的銀行同業拆息近月已跟隨美息而上升，惟市民更關心銀行何時加最優惠利率（P），P息上升會令P按及H按（拆息按揭）的利率「封頂位」向上移，除全面加重供樓人士的負擔外，工商業貸款也難逃一劫。 市場人士預計，港銀將在今季尾上調P息0.25厘，年底前再加0.25厘。 在上半年美息升溫預期下，差估署私宅售價已下跌3.4%，地產代理預期，當加P息後樓市有機會再跌3%至5%，「呼吸Plan」的買家更要打醒精神，或因無法「上會」被迫撻訂。 美聯儲昨日宣布加息0.75厘，並暗示9月會再進行超常規幅度加息。 (過往於2018年9月，當銀行結餘降至千億元以下水平以及1個月拆息顯著升至1.8厘，港P開始上調)。 經絡按揭轉介首席副總裁曹德明表示，根據經絡早前預測，相信9月調升P機會十分高，幅度約為25點子。 因此，各國央行不敢貿然收緊貨幣政策，在美國領頭下，G7集團已表明會用財政及貨幣政策應對疫情，外界亦預計人行將會再減存準穩經濟，所以利率於短期內會只減不加。 事實上，根據利率期貨顯示，市場還預期美國將於下月再減息四分一厘，換言之供樓人士負擔不會加重，同時定息按揭吸引力會減弱。 唐榮整理了3個意見，在此不厭其煩再次提醒，拆息會波動、明年或會調整最優惠利率，香港不管是快加還是慢加，最終還是會跟隨美國步入加息周期。 加息影響的當然不只用家，亦影響投資者，若現時無風險利率（如銀行存款利率、美國國債息率）為1厘，而物業的租金回報率則有4厘，中間的3厘相差就是承受樓價風險的要求回報。 加息影響供樓: 美國加息影響｜3. 中小企-還款壓力增加 近日新盤混戰升溫，發展商採取「先求量，再求價」的銷售策略，刺激市場購買力，為樓市增添動力。 香港實行聯繫匯率制度，美國利率升跌會影響港元供求，所以理論上香港息口應該跟隨美國變動，以保持港元匯價穩定。 但有時候美國和香港的經濟發展並不一致，所以美國加減息時香港未必跟隨。 加息影響供樓 港元與美元掛鉤，因此美國加息減息也直接影響港元利率。 不過，香港銀行體系內貨幣供應的多寡也會影響香港的利率，大銀行與小銀行的利率也不相同。 還有，今日在香港股市上市的企業，越來越多是內地企業，收入、利潤來自內地，故港元息口上落對這些股的股價影響不大，內地人民幣加息減息影響反而更大。 減息時，則對股息收入較固定的公用股、房託股有利，因為相對之下，公用股與房託股的股息率會比銀行存款利率更有吸引力。 如在2022年10月19日或以後在港置業，可於居港七年並成為香港永久性居民後，就其已購入並仍然持有的首個住宅物業申請退還已繳付的買家印花稅及… 暫時加幅不算太大，但市場預計加息持續，香港難以獨善其身。 基於聯匯制度下，港息要與美息同步，以防大量資金外流。 根據政府過往分析美國加息影響的「二零一五年經濟概況及二零一六年經濟展望」文件中指出，國際貨幣基金組織曾有研究表示，假設按揭息率上升300個基點，家庭消費將會減少百分之7至8。 銀行同業拆息（HIBOR）在未來將逐步上升，最優惠利率又預計會在未來數月上調，對港人第一個影響就是供樓的壓力上升。 大和預期香港最優惠利率（P）會在下半年升6.75厘。 財政司司長陳茂波回應指，因應美國加息，香港將無可避免需要加息，但由於銀行業的流動性仍相對充足，故香港毋須跟隨美國的加息幅度及速度。 他又預計「最優惠利率」可能會在未來數月上調，加息時間取決於銀行及存款流動。 加息影響供樓: 「加息」下幾錢月薪先上到車？ 因為按揭成數、供款佔入息比率、及壓力測試會同步收緊10%。 當然以上計算，只是針對一般上車客，在入市前作的一個粗略部署。 加息影響供樓 加息影響供樓 因為如果你本身有其他債務在身，例如信用咭欠款、私貸等，你需要把相關每月涉及的供款，連同住宅的按揭供款，去對照「供款佔入息比率」，並以不超過入息一半為準則，只是「私人貸款」一部份則不影響「壓力測試」計法。 兩狗大約3歲，狗仔已絕育，Ivy形容兩狗情緒穩定，比較安靜，亦肯吃東西。 他們雖然有晶片，但漁護署發現登記主人的電話無法聯絡，因此至今未能聯絡到狗主來接回兩狗。…

已過30年擔保期的二手未補價居屋，最多只能造六成按揭，還款期最長25年。 可能你會說，那我可以先在此刻供H按，如果兩至三年後加息，再轉至定息按揭，那就勝利了(公就我贏、字就你輸)。 加息對供樓影響 當然不會，因為定息按揭的利率會不時調整，今日銀行或者提供10年期2.1厘的定息息率，但兩三年後可能升至3厘，換言之定息按揭是你跟銀行在未來10年的對賭，是否採用就要自己衡量了。 由於美國通脹高企，可能你會憂慮美國加息會再加快，導致香港拆息急升，這種情況下，用定息按揭預先鎖死利息風險可以嗎? MoneyHero.com.hk之內容僅屬一般參考，並非個人化的投資建議，也不構成買賣證券的誘因。 銀行會為樓按提供H按及P按，1個月拆息是現時樓宇按揭H按的參考利率，直接影響供樓項款多少。 雖然拆息較為波動，令H按每個月供款都會有所增減，但目前多數H按產品都有設有利率上限，一般以「P-y」表示。 回顧上一次美國加息周期，當時美國經濟形勢，與目前大相徑庭。 香港方面，金管局追隨美國聯儲局加息舉動，在翌日早上宣布將貼現窗基本利率上調0.75厘至3.5厘，即時生效。 陳永傑指，相信政府放寬入境限制可令香港經濟緩步復甦，但對樓市幫助較輕微，相信需要持續的救市措施，才能挽回疲弱的經濟。 今集我們決定用一條片的時間，教大家計算供樓負擔能力。 截至2021年1月，加拿大的全國平均每月租金為C$1,714，但不同城市存在著極大的租金差異。 而一房公寓為例，最貴的城市是溫哥華C$1,901，而最便宜的地區是聖約翰斯（St. John’s, NL），只需C$888。 滙豐 及恒生 分別宣布在9月23日 (五) 和9月27日 (二) 上調最優惠利率0.125厘 / 12.5點子，由5厘加至5.125厘，當中滙豐是自2018年9月以來首次加P。 渣打 宣布周五將最優惠利率上調0.125厘，年息由5.25厘加至5.375厘。 加息對供樓影響: 美國加息影響｜6. 債券持有人-價格下跌 在香港置業，除了居屋買家一定要用P按，任何按揭申請人可以選用P按或是H按供款。 P按 是「最優惠利率」，顧名思義就是銀行以「最優惠利率」為計算基準來提供按揭計劃，計算方法是「最優惠利率– 固定的百分比」，例如花旗銀行現時的P按為P(5.875%)-2.5%。 由於香港聯繫匯率與美國掛鉤加上美國的利息口對全球的的金融市場有著舉足輕重的銀行，香港的利率跟隨美國走動，因此美聯儲加息或減息都會影響香港銀行的「最優惠利率」波動。 該行又指出，次季樓市轉活，一手方面，近期全新盤連環推售，銷情理想，帶動4月售出新盤單位數目造好，據《一手住宅物業銷售資訊網》資料顯示，4月售出1,041伙新盤單位，較3月的152伙大增逾5.8倍，創5個月新高。 經絡按揭轉介指出，一個月銀行同業拆息（HIBOR）為0.19厘，三個月銀行同業拆息（HIBOR）則抽升至0.74厘即近2年新高。 曹德明續指，現時美國終落實「收水」程序，然而，縱使港息與美息走勢息息相關，即使美國開始加息，本港未需立即跟隨。 新盤方面，踏入4月份，社交距離措施放寬，新盤陸續登場，該行綜合《一手住宅物業銷售網》資料，4月份新盤銷售量重上逾1,000伙水平，比起首季總和更多。 加息對供樓影響:…

計算供款與入息比率時，供款除了計算申請的按揭的預期每月供款外，銀行還會計算借款人和擔保人的其他現有供款，包括信用卡、私貸、循環貸款，和槓桿產品等。 不少父母會替入息不高的子女作按揭擔保人，幫助通過壓力測試。 但要注意，申請高成數按揭時，按揭保險公司的審查會較為嚴謹，對於60歲以上的高齡人士，申請可能不會獲批或被要扣減按揭成數。 日本央行堅稱高通脹是暫時的，表示通脹將在今年晚些時候高商品價格影響減弱後下降到2%。 該行表示，如果工資上漲的話，將考慮收緊貨幣政策，因為這是持續性通脹的跡象。 相反，如果在息口回升後，金管局放寬壓測標準，將很高機會被市場解讀為「減辣」，先不論會不會刺激資金入市，萬一壓測標準調整後樓價持續上升，主事者將蒙受大量指責。 當然，如果利率上升後，樓價出現輕微回落，金管局調整壓測的阻礙會較小，兩難的情況可能不會出現。 本網站內容乃僅為資訊性質用途而提供，而並無意圖向閣下提供財務意見及閣下不應依賴內容提供任何該等意見。 關於網站所提供任何內容的評估及核實，以及在任何情況下，在基於該等內容作準而做出任何財務決定之前，閣下務必尋求專業人士的意見。 加息壓力測試: 新聞 現時主流的定息計劃中，包括最近大型銀行推出的定息按揭計劃，以及按揭證券公司一直提供的定息按揭計劃。 按聯儲局自己的說法，至2023年底之前，息率都會維持在0至0.25%水平；即使通脹在稍微超越2%水平，聯儲局亦不會輕言加息。 加息壓力測試 現時，30年期的美國國庫債券的孳息亦不過一厘半左右，反映市場認為後市加息的機會不多。 美國疫情持續，至今未見有紓緩跡象，美國的經濟無可避免會長期受到拖累，非要政府出手支援不可。 須注意的是，「大P」／「細P」不等於「P按」，P按所指的，是依據最優惠利率所訂出的按揭計劃，例如現時大多數銀行提供的P按是「P-2.5%」，若提供該計劃的銀行沿用「細P」(5％）最優惠利率，實際計款利率亦即是2.5%。 在港府及金管局推出的眾多辣招中，壓力測試是較為特別的招數－－不論是限制按揭成數，抑或是加收印花稅，都不會因為利率調整，而進一步影響買家的入市能 力。 加息壓力測試 但壓力測試加上利率回升，卻會對一眾準買家有疊加的影響－－利率微升一厘半後，就只有最高收入3成家庭可負擔上車盤按揭。 先回顧金管局推出壓力測試的原因，根據2010年8月13日通告，金管局認為樓價持續攀升、投資氣氛熾熱，「部分是因為目前利率處於低水平……。」因此認 可機構就住宅按揭貸款，「需採納更為保守的批核準則」。 加息壓力測試: 銀行壓力測試10大優點 新例容許首置人士毋須壓測，只要每月供款與入息比率不超過50％，按揭便能批出，但如果未能通過壓測，申請人將會被徵收原有保費的10％附加費。 根據新按保政策，香港按揭證券公司容許「首置客」在承造新按保時，若未能通過壓力測試，可透過額外上調按揭保費而豁免計算，僅需符合供款佔入息比率測試便可以。 上文提到首置人士可以「按揭保險」免卻壓力測試，雖然要交額外保費，但亦不失為「通過」壓測的途徑之一。 例如買家購買HK$600萬的單位，以2.5厘的基礎上加3厘下，每月月入要有HK$53,657才能通過壓力測試。 讀者作出任何投資決定前，要自行判斷及審慎處理，更要自行掌握市場最新變化。 若不幸招致任何損失，概與本網頁及相關作者與受訪者無關，本網頁概不負責 。 不過他預料，樓價不會因此而大幅彈升，期望政府下月公佈的《施政報告》中提出更多有利樓市的消息，包括逐步放寬按揭成數，甚至「撤辣」等方案。 加息壓力測試: 美國加息｜滙豐率先加P　購550萬物業一年供樓畀多4000元 所以簡單結論是，購買力在壓力測試鬆綁後，馬上提升準買家追價能力7%；對於放眼新盤的準買家，其可選購單位的範圍也擴大。 業主會否借機加價，或者企硬鐵價不二，這會直接拖累買賣再陷入拉鋸；亦要看後市發展。 畢竟政府出手救市，也釋出樓市前景堪虞的訊息，否則政府未必會出手。 作者簡介：MoneySmart是一個幫助市民重新主導投資方向的理財網站，以成為大眾的理財教練為目標。 除提醒大家使用信用卡、申請貸款及購買保險時需注意事項外，亦會分享理財小智慧，教大家免墮各類型消費陷阱。…