工廈市場持續火熱，利嘉閣（工商舖）最新資料顯示，今年6月份共錄得575宗工廈物業買賣登記，連續5個月企於500宗之上，期內登記金額總值則微升2%至31.71億元。 工廈買賣 其中，「5球」以下的細價工廈持續受到熱捧，成交量佔6月整體工廈買賣宗數74%，細價及拆售項目成為工廈交投支柱。 哪購入單位後再轉手，會如住宅樓宇般，受到各項印花稅政策所影響嗎？
MoneySmart為你製作工厦按揭懶人包，助你於短時間內了解工廈按揭成數、按揭利率、額外印花稅等資訊。 工商舖的整體市場氣氛持續改善，正是吸引眾多大型開發商加快興建「地標式」商廈的步伐。 因為城規會拒絕年初的規劃方案，新鴻基地產再向政府提交修訂方案，把西九高鐵站地王商廈規劃大幅削減高度，並且增設免費的觀景台及行人連接通道。 恒基兆業加速興建中環美利道商業地王，項目總建築面積約46.5萬平方呎，預料2023年落成。 恒基銳意打造成為世界級建築地標，外形設計以洋紫荊含苞待放形態為設計靈感。 兩大型本地發展商加力興建「地標性」高度，足見對未來後市信心十足。
工廈買賣: 工廈投資你要知： 按揭成數、大廈配套、雙倍印花稅
留意大廈及單位狀況：要了解物業的維修及失修狀況，如果損耗龐大，買入單位後有機會面臨較大的修葺費用。 工廈買賣 美聯工商區域營業董事鄒永堅指，油塘區發展潛力大，近年已由傳統工業區轉為商住發展區，政府規劃油塘至茶果嶺一帶海旁為油塘灣綜合發展區，將發展住宅、商廈及酒店，料幾年內已能看到改變。 以西九龍區工廈為例，分拆單位呎價約6,000至7,000元，由於單位呎數細，低至60萬元以下便有交易；該區呎租現約26至28元，租金回報率約4至5厘。 若物業售價1920萬以上，則不能透過按保做高成數按揭，上述人士最多只可借4成。 一手房協資助房屋，可經按揭保險敍做高成數按揭，標準與私樓相同。 二手房協樓，如是指定房協計劃，亦可做9成，但批核標準有所不同。
在繳付樓價首期後，才得悉該單位違反《建築物條例》，多間銀行未能承造工廈按揭，結果被逼撻訂。 如果大家購入單位，目的只是等待大發展商或大業主收購，以作活化工廈。 原因是大業主或財團收購工廈時，往往向「難度較低」的工廈入手，（即工廈業權相對集中，能以更短時間收購整幢工廈）所以，如果大家是「搏收購」，那入市前，不妨先透過土地查冊，確認及選擇業權較集中的工廈。 相對於商廈，大手工廈買賣一路向好，截至8月底，市場暫錄不少於20宗逾億元工廈買賣，總成交價不低於百億元。
工廈買賣: 香港島租商務中心/服務式辦公室
免繳額外印花稅 哪購入單位後再轉手，會如住宅樓宇般，受到各項印花稅政策所影響嗎？ 這個大家可放心，原因是工廈屬於非住宅物業，故只受非住宅物業的累進式從價印花稅（AVD）所規範，最高為8.5%（見下表），而不受目前住宅的額外印花稅（SSD）及買家印花稅（BSD）所限制。 首先，銀行對工廈的估價較為「手緊」，連帶影響相關按揭。 一般來說，銀行對工廈的按揭計劃，或按息，均會較住宅物業來得更保守。 若為住宅物業，銀行通常以臨約買賣價計算按揭成數，即使成交價高於估價，倘若價格偏離10%以內，銀行一般會彈性處理，以成交價計算成數及貸款額。 商廈租金近年上升，令不少中小型企業把辦公室遷入工廈，其中最熱門的為東九龍區，在政府「起動九龍東」政策帶動下，九龍灣及觀塘區工廈價格不斷扯高。
租售價方面，反映指標工廈走勢的美聯工商物業售價指數，2月新報322.5點，按月升0.4%；租金方面則下跌，2月美聯工商物業租金指數新報165點，按月跌1.1%。 不過，正當樓市處於「收割期」，揸磚頭「穩賺」的神話也不是屢試不爽。 繼劏舖成為炒家轟烈的「英雄塚」後，二手劏廈市場亦出現「易入難出」的情況，錄得不少平手、蝕讓成交，計落點都「跑輸大市」。 Quanh Đây越南（發音為“One 工廈買賣 Day”，意為“附近”）是一個房地產平台，旨在將房地產經紀人與客戶、買家與賣家、租戶與房東聯繫起來。 如已簽署轉名臨約，法律上其實已生效，惟於按揭層面，原有物業未正式完成轉名手續前，相關人士不被視為首置身分。 此外，若以送贈方式轉讓、法庭令下轉讓（如離婚轉讓、遺產承辦）、居屋轉名予家庭成員（即使該成員已擁有住宅），均可免繳從價印花稅。
工廈買賣: 敍做按揭 工商舖最高可借四成
中原(工商舖)為本港發展逾40多年的中原地產有限公司成員之一，目前為全港最大之工商舖物業代理，員工人數超過700人，當中逾500人為前線營業隊伍，分行據點約30間，遍佈港九新界。 工廈買賣 核心管理層由100多位資深專業人員帶領，每位主管均擁有超過10年業界經驗。 公司股份轉讓物業 以「公司股份轉讓」方式進行物業賣買，一般指某公司持有一個或多個物業，買賣雙方以轉讓公司股權的形式進行交易，使新買家獲得該公司股份，並間接持有… 工廈買賣 疫情反彈，政府再進一步收緊限聚令，料本港經濟將持續受壓，未來的失業率或有再上升的趨勢。 相信是次撤銷非住宅物業從價印花稅後，可吸引更多用家以及… 入市時，不妨先透過土地查冊，了解工廈業權，最好選擇業權集中的工廈，因為這樣大業主或財團收購工廈會比較容易。
惟兩類物業的按揭條款要求不一，其中工商廈相對嚴謹，以下包括成數、還款期、利率優惠、貸款額釐定等四大分别，準業主投資前不可不知。 Regent弘進提供香港工廈/貨廠/地廠出租買賣的顧問服務。 範圍包括香港工業大廈出租及香港工業大廈出售，我們龐大的資料庫提供最整全各區工廈買賣，租售工廈/貨倉/地廠等資訊，配合全香港的工廠工業大廈租金和銷售資料，以滿足我們的尊貴客戶對工業物業上的需要。 工商舖物業的估價不像住宅可以在網上估價，需要向銀行直接查詢，但由於每間銀行的估價差異可以很大，建議可找按揭轉介公司了解。 銀行對於工商舖的估價較為嚴謹，會要求提供圖則及相片，有機會實地視察，並會考慮地段、人流、承租能力等因素。 但如果單位一直空置，業主放盤價又過度進取，銀行很大機會未能估足價。
工廈買賣: 香港工業大廈,貨倉,地廠出租及出售|Regent
另外，資深投資人彭慧克以2.46億元購入長沙灣東方國際大廈的15樓1-7室和28樓全層。 不過不少工商物業買家本身都有自用住宅單位，因此銀行批出的按揭成數普遍預低一成，即最多4成，建議大家最好準備更多的資金作首期。 如果買家是公司老闆，可嘗試以中小企貸款(息率約3厘) 再提高按揭成數。 工廈屬非住宅項目物業，一般銀行對其按揭批核都較保守，不過政府在2020年宣布「減辣」，撤銷非住宅物業雙倍從價印花稅，方便企業出售非住宅物業套現，加上放寬非住宅物業按揭貸款的按揭成數後，有助吸引投資者入市。 未計算中國恒大中心的市場傳聞，截至8月底市場已暫錄得不少於17宗逾億元商廈成交，當然最大宗是為億京購入的九龍灣國際展貿中心全幢，作價是105億元。
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工廈買賣: 計算印花稅（物業）
香港數據中心協會會長李松德表示，直到2025年，本港私人市場將騰出400萬平方呎用地供數據中心發展，當中有接近200萬平方呎來自活化工廈。 過去三年本港供數據中心發展的用地不足，惟私人企業透過購入工廈改裝等方法解決土地不足的問題，騰出的用地足夠應付未來五至八年的需求。 現時全港有近1,500幢工廈，為了善用工廈資源，以及解決工廈現有消防安全和違規使用的問題，政府自2010年第一期活化工廈計劃後，在2018年宣布開展「活化工廈政策2.0」，並聚焦於提供誘因，推動工廈重建。 中原按揭經紀董事總經理王美鳳表示，現時工商舖按揭成數最高為四成，但若新申請的工商舖物業已屬第二個物業按揭(不論是住宅或非住宅)，按揭成數則會下降至三成。 另一方面，因為工廈所需繳付的首期較高，部分工廈新手會選擇合資投資，若用此方式，則可以公司名義購入物業，可以分清楚股權佔比，透明度較高。
- 個別銀行或會象徵式提供工商廈現金回贈，例如0.2%，但與住宅1%以上的回贈率相比，明顯小巫見大巫，亦「無乜肉食」，可見優惠遠較住宅按揭遜色。
- 如工商物業行資產審查，最多只可借4成，如有按揭在身，則要扣減一成至最多3成。
- 另一個352呎的高層12室，原業主以253.4萬元購入，去年6月以240萬元易手，較購入價低13.4萬元；接手的業主於7月度再度以240萬元轉手，以3%釐印費計，料業主損手7.2萬元離場。
- 過往筆者有不少客人忽略此不同之處，高價買入工商廈後，因銀行估價不足，而借不到足夠貸款，讀者宜加倍留意。
- 一手房協資助房屋，可經按揭保險敍做高成數按揭，標準與私樓相同。
- 如果以地區劃分，以觀塘、葵涌、荃灣及長沙灣屬於最熱門地區，特別是觀塘區佔了14宗，佔整體獲批准重建宗數的超過四分之一，另外葵涌區亦有9宗申請。
筆者深信不久將來，大宗投資物業市場會重現店舖及商場逾億成交案例，工廈/商廈大手買賣仍會持續，在現時租值和市場回報率，投資者包括中外房產基金和發展商不難找到「心水之選」，餘下四個月的工商廈成交持續暢旺是可以預見的。 香港樓宇買賣網上平台HOUSE101為買家、租客、代理及業主提供最新香港樓盤交易資訊，網上快速搜尋心儀區內租盤、二手樓、新盤及工廈舖位等供應，以及各區物業成交紀錄，讓你時刻掌握最新市場動向，把握時機買樓上車。 香港寫字樓、工廈及商舖需求回暖，不少投資者在疫情中趁低吸納這些非住宅單位作長線投資，獲取穩定回報。 不過要為工商舖申請按揭，條件會較一般住宅按揭嚴謹，經絡按揭一次過為大家拆解工商舖按揭的按揭成數、還款年期、壓力測試等資料。 在住宅、車位、工廈、商廈、舖位 等「實磚」資産之中,以工廈價錢相對較平。 因為隨著香港工業式微,市場對未改裝的工廈物業需求減少。
工廈買賣: 出售 葵芳
受惠於工廈拆售項目，近月工商舖市場交投氣氛理想，四月份工廈註冊量創下十個月後的高位，註冊金額更創下歷史新高。 鑑於住宅物業受多項「辣招」所限，加上部份工廈入場容易，回報更可達四至五厘，因此不少人開始涉獵投資車位、工商舖等物業。 然而，工商舖與住宅的按揭條款略有不同，投資者宜小心「地雷」以免損手。 活化工廈計劃無疑帶動整幢工廈投資市場，吸引部分投資者積極收購工廈作重建用途。 行政長官林鄭月娥表示，現有的兩項活化工廈措施，包括放寬舊工廈重建地積比率及免收整幢改裝的地契豁免書費用，將會一併延長至2024年10月。
- 同時，按最新一宗區內商廈東瀛遊廣場買賣成交，該單位為高層E室，面積約3418方呎(未核實)，成交價約2880萬元，折合呎價約8426元，反映觀塘區工廈呎價抗跌力強之餘，其呎價升幅亦較商廈顯著。
- 工廈市場持續火熱，利嘉閣（工商舖）最新資料顯示，今年6月份共錄得575宗工廈物業買賣登記，連續5個月企於500宗之上，期內登記金額總值則微升2%至31.71億元。
- 三幢工廈地盤相連，地盤面積合共約50,001平方呎，位置上毗連apm及鱷魚恤中心，對面即為觀塘廣場，故人流極旺。
- 他認為，「劏廈」跟「劏舖」不一樣，商舖視乎經濟環境變遷，人流是重要元素，但工廈不盡相同，近年不少網店或初創公司租工廈，部分公司所需寫字樓空間有限，租金預算低於1萬元。
- 如果遇上估價不足或想申請更多貸款，公司擁有人可考慮申請中小企貸款。
- 同時，由於每層樓層負重量大，由150磅至510磅不等，故單位用途更見多元化，最新廣南集團宣佈斥資約5280萬購入低層單位作食品加工及倉儲用途。
另外，即使貸款人無其他物業或其他按揭在身，40/50 壓力測試仍然適用。 馬健邦認為，中港兩地全面通關，造就一個上佳的營商及投資環境，而且由荃灣區往返兩地時間，較其他區快捷，區內工商物業優質單位亦較多，選擇充裕，放盤業主叫價也克制，料荃灣區工廈買賣交投將持續增多，帶動整體工廈買賣投資氣氛。 美聯工商董事陳偉志表示，政府計劃在8月份派發第二階段消費券，再加上兩年的疫情讓網購成為趨勢，貨倉、物流中心和數據中心等網購設施的前景相信將繼續向好。 此外，目前環球通脹高企，這種趨勢將在未來持續一段時間，但由於工商物業的防守和保值能力較高，相信工廈未來仍受投資者的追捧，預計下半年工廈成交量有望達到1700宗左右，較上半年升約10%，而下半年工廈的租售價則上升5%以內。 『宅谷地產資訊網』只提供資訊媒介平台給予網絡使用者放盤或搜尋樓盤，資訊內容由第三方提供者提供或由『宅谷地產資訊網』從其他參考資料或來源獲取。 本網頁中涉及任何人士、產品或服務的資訊，不得視為『宅谷地產資訊網』推薦或認可。
工廈買賣: 工廈按揭較保守 最多5成
而為了令首置人士更容易上車，政府近年多次放寬首置自住按揭成數上限，金管局有清晰的按揭成數指引，在按保計劃擴大適用範圍下，供款入息比率和壓力測試的要求都有所改變。 美聯工商董事陳偉志表示，在新盤餘貨帶動及「撤辣」效應下，工廈註冊量按年錄得大升，同時於活化工廈2.0政策帶動下，近期市場頻錄發展商及基金買入全幢工廈，今年首季錄得多宗工廈億元成交，投資市場氣氛不俗。 市場錄損手轉讓，投資超過30個工廈項目、星匯資本執行董事兼首席投資總監陳建中認為與項目定位有關，為工廈「造夢」增添買家想像空間，提升一手工廈售價。 綜合土地註冊處和市場資料發現，「iPlace」近日錄得不少微賺、平手，甚至微蝕的成交，表現跑輸其他「磚頭」。 該廈一個中層475呎單位，業主以306萬元買入，6月中以303.2萬元易手，不計及釐印費等雜費，賬面已輸2.8萬元。 6月中亦有一個436呎低層3室轉讓，業主以270萬沽出，微賺6.1萬元，但計及3%釐印費7.9萬元，則輸1.8萬元離場。
繼6月份九龍國際展貿中心逾百億元易手，8月尾市場傳來中國恒大中心逾百億放售的消息，為已沉寂很久的商廈百億成交添上不少熾熱氣氛。 今年工廈成交獨領風騷，眾多中外房產基金和發展商積極入市，想於香港特區政府簡化工廈轉換用途的補地價機制下爭取良好的投資機會。 唯獨大宗舖位和商場的成交仍然欠奉，筆者預料將是下個市場突破點，各位投資者及中外基金公司應該注目此。 市場消息指，紀惠集團行政總裁湯文亮胞弟湯子亮斥資約1,350萬元，買入灣仔洛克中心低層單位，面積約1,578平方呎(未核實)，呎價約8,555元。 資料顯示，該廈對上一宗買賣成交於去年7月錄得，單位為5樓B室，面積約757平方呎(未核實)，成交價約790萬元，呎價約10,436元，即最新成交呎價較對上一宗成交呎價回落約18%。
工廈買賣: 荃灣 沙咀道1號 全新甲級商貿項目
另外，美國加息步伐放緩，配合俄烏戰爭令全球經濟市道不穩，相信投資者會重整資產組合，增持磚頭保值。 新加坡基金淡馬錫旗下豐樹產業宣佈，早前以8.13億元投得的粉嶺安樂門街工業地將建成本港首個數據中心，料將於2023年落成。 資料顯示，項目地盤面積約43,040平方呎，最高可建樓面達約216,706平方呎。 豐樹產業澳洲及北亞區行政總裁WONG MUN HOONG表示，市場對數據中心需求殷切，而本港於電訊網絡等基建發展成熟，故其發展前景受看好。 美聯工商舖資料研究部最新發表的《工廈快訊》指出，5月工廈註冊量共錄241宗，按月升21.7%，而註冊金額報34.61億，按月升86.4%。 該行預期，如果疫情積壓的成交落實，註冊成交量未來將繼續回升，但由於工廈租金已累積一定升幅，相信租務成交量將保持穩定。
工廈買賣: 香港物業租賃
工廈前身每呎租金，於活化後成商廈的租金，租值升幅可以倍數計。 所以，買入工廈分層單位，博被收購重建以外，或整幢工廈被申請更改用途，工廈被活化後有助提升租值。 「活化工廈政策2.0」重點放在鼓勵工廈重建，包括容許重建可獲得額外2成樓面。 推出接近3年，截至去年8月底，城規會共收到58宗工廈重建的申請，並批准 了其中52宗申請，與2010年至2016年、上一輪活化工廈政策在6年間共批准和推展14個重建項目，今次短短3年時間，已經多出2.7倍。 獲批准的52宗申請，合共提供約1167萬平方呎樓面，即平均每個項目涉及20多萬平方呎樓面，反映參與重建的項目規模不算太大，當中一半或596萬平方呎將重建成工業樓面，其餘約570萬平方呎屬於商業樓面。