香港銀行提供多款按揭產品，什麼是P按、H按及定息按揭，哪款計劃最化算又最適合自己？ Junto為你比較及剖析3者優劣， 就算你短期內未打算置業，都可以未雨綢繆。 經絡按揭轉介首席副總裁曹德明表示，定息計劃可使業主更易管理每月供款，減低利率波動的風險，相信未來將陸續有銀行嚮應措施並接受定息按揭的申請。 定息按揭計劃為置業人士提供 定息按揭參與銀行 10 年、15 年和 20 年的定息按揭選擇，以減輕利率波動對您帶來的風險。 採用一般H按或P按的按揭計劃，利率方面因為是浮息的關係，因此業主需要面對將來息率變化帶來的風險。 至於定息按揭，故明思義，由於是定息關係，在未來長達20年的時間也是採用相同利率，所以借款人也不用擔心利率波動的風險。
- 按證保險公司及香港年金公司是按揭證券公司的全資附屬機構。
- 以較老套的說法，定息按揭的優點在於管理利率風險。
- 定息按揭計劃下，10年還款期的按息為2.75厘、15年還款期為2.85厘、20年還款期為2.95厘，貸款上限為1,000萬港元。
- 如按揭申請人在罰息期間轉按，一般需要繳交手續費或全數退還現金回贈。
- 定息期完結後，借款人可繼續選擇採用定息按揭或轉為浮息（註一）續期。
- 很多人會問，如果樓價1,000萬元以下，本身也符合新按揭保險門檻。
- 一般情況下，物業價值越高，每月年金的金額便會越高。
按金管局規定，如現金回贈總額超過貸款額 1%，而貸款又達到按揭成數上限，回贈就要以直接扣減貸款額方式發放。 總括來說，表面上看似不吸引的「定息按揭計劃」，實情背後卻大有可取之處，只因計劃本身可免卻壓力測試，變相可補足不少新按保下缺口，例如本身樓價超出按保門檻的買家。 以至本身依靠新按保，卻因並非屬於首置客而未能免卻壓力測試的一群，都可以幫助他們提升負擔能力。 當然最重要一點，就是政策似乎都面向了昔日採取「呼吸PLAN」的一批高危人士，避免他們在跌市下斷供的手法，簡單來說是政府托市的一種表現。 但值得注意，由於「定息按揭計劃」的貸款額上限為1,000萬元，除非可進一步壓縮借貸額，否則倒轉推算，樓價2,000萬元以內的物業最能受惠。 我們《胡．說樓市》團隊早於財政司司長公布《預算案》後，馬上製作了一輯短片來解釋當中謬誤，值得大家仔細看看。
定息按揭參與銀行: 服務要點
但調轉角度來說，若物業超出了「新按保」門檻，也就是樓價1,000萬元以上，「定息按揭計劃」就能發揮最大作用。 利嘉閣按揭代理董事總經理黃詠欣表示，定息按揭計劃的息率較市場水平昂貴，而且短期內香港未見加息壓力，料市場缺乏誘因採用定息計劃，對樓市刺激作用有限。 敍做定息按揭後，不論市場息率變化，還款期內的供款金額將保持不變，可避免因遇上加息周期，導致利率及供樓支出增加的風險。 以每100萬元貸款額及還款期10年計算，按揭息率2.75厘的每月還款額為9,541元，相較2.5厘按息的還款額高出114元或1.2%，全期利息則增加1.36萬元。 定息期完結後可選擇繼續採用定息按揭，或轉為浮息續期。
- 至於現時提供的定息按揭恆常計劃，是由香港按揭證券公司於2021年提供，計劃中的按揭年期，業主可選擇以10年、15年及20年來還款，每宗貸款額的申請上限為1,000萬元。
- 對供樓業主來說，定息按揭產品雖然沒有長期穩定供款的效果，但首年利息支出卻較一般H按為低。
- 2013首季僅200伙落成 歷來新低, 未來一年供應更缺, 官吏謊言必破!
- 另外，我們亦提供精準的智能按揭計算機方便各位計算能否通過壓力測試及每月按揭供款額。
定息按揭適合為想減少承受風險或者希望豁免壓力測試的人。 H按適合為風險承受能力較高的人，在2020年4月份新批按揭之中，大概9成為H按。 這可以反映出大部份人都選擇H按， 亦都可以作為參考。
定息按揭參與銀行: 最優惠利率按揭(P按)或重新成主流
以現時銀行息率2.5厘，最高按揭年期30年推算，每月供款為29,871元。 若要通過加息三厘壓力測試，則月入要求高達71,541元。 「定息按揭計劃」最大好處，就是按揭證券公司獲金管局同意，借款人毋須符合加息三厘的壓力測試，而只需通過供款佔入息比率要求。 若能夠配合其他按揭產品使用，可以發揮出意想不到的效果。 去年美國加息，銀行的P按曾一度升至2.625％，部分轉按或物業個案，更據報高近2.7%。 雖然市場普遍預期短期內美國因疫情衝擊，不會重啟加息，但如果未來經濟遇有變局，而銀行調高最優惠利率，按息及H按封頂位同步急升，高於定息計劃，選用定息按揭的業主，則變相有賺。
用一般按揭申請，每月供款為18,719元，而入息必須有50,052元，才能通過壓力測試。 由於要通過加息三厘壓力測試，加息三厘後，供款需不多入息六成，故月入最少要求為47,316元。 考慮到借款人在定息期內不受利率波動影響，而定息期長達十年或以上，按揭證券公司已徵得香港金融管理局同意，借款人無須符合加息壓力測試，但現行的供款與入息比率要求仍然適用。 財政司司長陳茂波表示，定息按揭計劃於2022至21年度《財政預算案》中提出，試行一年半以來，批出約四億港元貸款額，反映市場對定息按揭產品有一定需求。 試驗計劃填補了市場的空隙，而計劃恆常化後將繼續為置業人士提供額外的財務選擇，減低他們面對利率波動的風險，並促進銀行體系的長遠穩定發展。 王美鳳表示，是次調整僅限於有關銀行的新按揭申請人受影響，舊有已正在供樓的按揭客戶則不受影響，由於現時市場上銀行之H按封頂息率仍普遍未變，故此暫時有關調整未對樓市構成影響。
定息按揭參與銀行: 壓力測試
九龍區則豐儉由人，例如尖沙咀和紅磡價錢較高，但勝在交通方便甚至有開揚海景；至於長沙灣、荔枝角等地的辦公室則適合需要地方舒適、價格合理和地點相對方便的公司。 如果你不時需要到市區與客戶會面，新界區則可能會較為不便，然而新畀的租金遠比港島和九龍為低。 定息按揭參與銀行 沙田、荃灣、大埔等區都有大量的辦公空間，由工業大廈單位到甲級商廈都有。 如你的公司想以低價買入或承租更大空間，新界會是理想地點。
以前借取新按保的買家，供款佔入息不得多於35%，而在加息三厘下不能夠超入息的45%；但「定息計劃」下，卻不用理會壓力測試的一環，而只計算供款佔入息不多於35%便可以。 反觀，這名首置客也可以揀選「定息按揭計劃」並搭上新按保。 樓價800萬元的物業，當買家自己支付10%首期後，餘額90%貸款額720萬元可以承造按揭。 買家可以選定30年期按揭，當中首十年鎖定為「定息按揭計劃」息率為2.55厘，而之後的二十年留空，日後續期時再選擇息率方式。
定息按揭參與銀行: 使用Mortgage Link 要注意什麼？
有見及此，今日ROOTS 上會帶大家直擊比較 2023最優惠按揭利率及按揭回贈! 以後各位就唔再需要打電話問銀行，憑下列圖表便可得知如何獲得至平至抵至著數的按揭優惠。 坊間主要銀行均有提供綠色按揭，銀行普遍提供額外現金回贈或獎賞，予綠色按揭申請者，一般由$3,888到$12,000不等。 有關香港按證保險有限公司其下之按揭保險計劃的按揭保費，請參閱 按揭保費一覽表 – 自住物業貸款。 定息按揭能鎖合約期內的息率，10年、15年及20年期息率分別為2.55厘、2.65厘、2.75厘。 若與P按或H按比較，看似沒有吸引力，但此計劃除可鎖定合約期內的加息風險外，還適合部分人士選用，包括已選用呼吸Plan或月入不足的業主。
根據此項為期6個月的試驗計劃，按揭證券公司承諾分別向該兩家參與銀行購入最高總值2.5億元的合資格定息按揭。 該兩家參與銀行提供的按揭貸款將在首3年內固定息率，而現時所定息率為10.5厘。 貸款人可在該3年期結束時選擇按照按揭證券公司當時指定的固定息率，為另一期限再定按揭息率，或將按揭貸款改以浮動息率計算利息。 按揭證券公司可根據市場利率變化隨時定出新的固定按揭息率。 為了能夠提供定息按揭，按揭證券公司會發行長期債券及利用利率掉期等工具管理風險。
定息按揭參與銀行: 【定息按揭】定息按揭周四接受申請 息率較2月公布低0.2厘
問題是在未推出新按保政策前，買家在轉按時，銀行會重新評估物業價值，必須達至尚餘貸款金額的五至六成才可獲批轉按，故升市時會較容易轉按，但跌市時則困難重重。 新按保政策推出後，由於最高可做到八成按揭，故只要物業估價輕度升幅已可達轉按門檻。 但當然值得注意一點，由於申請轉按的買家，按揭證券公司不會視之為「首置客」，因此最高只能夠承造80%按揭，也不能透過繳交額外保費以免卻「壓力測試」。
大新銀行宣佈,由即日起開始接受客戶申請參與「定息按揭試驗計劃」。 該試驗計劃剛由香港按揭證券公司推出,旨在為有意置業人士減低市場利率波動的財政風險。 早於2020年政府宣佈推出定息按揭計劃，目的是想減少置業人士因利率變化帶來的還款能力。 這個計劃下，每單私人住宅貸款上限1千萬，樓價最高2,000萬元，總貸款額是10億港元，結束定息期後可以自行決定是否要繼續定息按揭計劃還是要轉浮息按揭計劃。 特別是當市場要加息，甚至預期將會出現加息周期時，就會惹來關注。 按揭證券公司於1998年3月率先於市場推出定息按揭計劃，為置業人士提供不同的按揭貸款產品，保障置業人士免受利率波動影響。
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其實定息按揭並不是新事物，約在數年前也有出現過，當時由個別銀行提供，年期最長只有三年，主要作用在加息周期出，讓業主可以鎖定低息。 至於現時提供的定息按揭恒常計劃，是由香港按揭證券公司於去年提供，計劃中的按揭年期，業主可選擇以10年、15年及20年來還款，每宗貸款額的申請上限為1,000萬元。 定息期完結後，借款人可選擇採用屆時的定息按揭或浮息按揭計劃。 經招商永隆銀行（「本行」）申請由香港按揭證券有限公司(「按揭證券公司」)推出的定息按揭計劃，可獲提供10年、15年及20年期的定息按揭選擇，為有意置業人士提供更多貸款選擇，減低他們面對利率波動的風險。 至於現時提供的定息按揭恆常計劃，是由香港按揭證券公司於2021年提供，計劃中的按揭年期，業主可選擇以10年、15年及20年來還款，每宗貸款額的申請上限為1,000萬元。
銀行在批核貸款時，需要符合特定的供款與入息比率。 以沒有其他按揭的申請人，申請自住物業按揭為例，需符合「現息下供款與入息比率不超過50%」及「按息加3%壓力測試下，供款與入息比率不超過60%」，即所謂50/60。 由於定息按揭不會出現加息的情況而導致供款增加，所以沒有壓力測試的部份。 再舉多一例，H按也會受到美息影響， 因為香港和美國的匯率有掛鉤，所以當美元利率上升，港元匯率也會有影響。 H按的波動會較大，市民可能會擔心拆息飆升或者太浮動而失了預算。
定息按揭參與銀行: 按揭保險計劃
雖然近年息口上升，但若果跟現時銀行浮息按揭利率(無論是H按或P按)相比，定息利率仍高於浮息按揭利率，不算着數。 但這種按揭有好處，一旦申請浮息按揭人士未能通過壓力測試，可以轉而申請定息按揭，並可「免壓力測試」，但沒有現金回贈。 申請人可以選用10年期按揭，3年後可轉按，選用浮息按揭。 簡單而言，如業主在銀行A供2%的按揭利率，業主Mortgage Link戶口同樣可獲得2%的存款利息。 不過要留意，Mortgage Link存款上限最高是按揭貸款餘額的60%。
為辦公空間訂立預算 預算多少視乎業務財政狀況而定，無論租還是買以及所選地區。 如公司財務已趨穩定，可按照估計的利潤和銷售額，預留一個安全預算以應付租用甚至購買辦公室，並記得把必須繳付的間接費用列入預算內。 無論買定租都各有優缺點，謹記不應讓辦公室成為公司的財政負擔，同時亦預計到公司未來幾年的發展，從而選擇最適合的方案。
定息按揭參與銀行: 申請資格
若匯豐銀行需要向恆生銀行借錢營運業務，當中的借貸就會用HIBOR作這筆貸款的利率。 當銀行資金多唔需要借貸HIBOR便會下跌，相反就會升。 定息按揭參與銀行 曹德明續指，現時有9間銀行接受定息按揭計劃的申請，料未來將有更多銀行加入，令定息按揭計劃普及化。
定息按揭參與銀行: 選擇定息按揭有什麼好處?
申請一般成數按揭，除了選用上述定息計劃，因本身沒有必要計壓測而可以借多一點外，並無其他選擇。 申請高成數按揭的個案則在去年10月按揭放寛後多了一個「免壓測」的選項。 該按揭新制原本只定了「業主必須首置」一項要求，不過各大銀行亦各自定立了額外的批核基準，稍為收緊批核情況。 定息按揭參與銀行 其中最起碼的條件是抵押人、借款人及擔保人不能有其他按揭才會接受申請，亦有銀行採用50/65的「放寛版壓測」。
定息按揭參與銀行: 加息預期升溫 銀行停做定息按揭
因此申請人應管理自己的信貸評級，如準時清還於數。 如申請人有長期拖欠卡數的記錄或每月只還最低還款額（min pay），信貸評級會被降低。 銀行審批按揭時一般設有「罰息期」，通常為期兩年。 如按揭申請人在罰息期間轉按，一般需要繳交手續費或全數退還現金回贈。 現時各大銀行現金回贈水平接近，因此業主於罰息期內轉按並不划算。
根據巿場消息，中銀下調H按按息後，以昨日一個月港元同業拆息（Hibor）約0.2厘計算，其實際H按息率為2.1厘。 按揭客轉投財仔增加近年金管局逐漸收緊銀行按揭成數及供款比率等限制，不少按揭客戶轉向財務公司借款。 根據經絡按揭轉介數字，今年首4個月，已有2,639宗現樓按揭，透過非銀行機構進行，與去年同期相比，大升48.7%。 單計4月，非銀行機構於現樓按揭巿場的佔有率，已達9.5%，按年增加7個百分點。 隨著美國聯儲局啟動加息步伐，踏入4月定息利率也隨之調升。 其中10年期的定息利率由3月的2.1%增加至2.2%，15年的定息利率由2.25%增加至2.35%，20年的定息按揭利率由2.4%增加至2.5%。
定息按揭參與銀行: 最優惠利率受美國貨幣政策影響
其實一般H按產品都會有「封頂息率」(或稱為鎖息上限)。 假設H是1.62%，封頂位是P-2.5%，所以實際利率是2.5%。 定息期完結後可選擇當時的定息按揭年利率續期，或轉用香港最優惠利率減2.35%，或到其他銀行轉按。 另外可以配合「林鄭plan」，即800萬元物業最高借90%按揭；1,000萬元物業最高借80%按揭；轉按申請人最高借80%按揭。 現時主流的定息計劃中，包括最近大型銀行推出的定息按揭計劃，以及按揭證券公司一直提供的定息按揭計劃。 即使不計未來加息的幅度，上述定息按揭條件已比一般H按吸引，故2018年首季的按揭申請中，多了客戶指定要此類產品。
當中多數客戶造八成按揭，貸款額介乎350萬至500萬元，部份客戶獲最高九成半成數的按揭。 中原按揭經紀的計劃，定息期僅得三年選擇，期內息率2.15厘，並設1%現金回贈。 定息期後息率則為最優惠利率（P）減3.1厘，即目前金管局對銀行P按息率的建議下限。 風險承受能力低， 或者購買的物業為未補價資助房屋單位的人士可能P按較為適合。 星之谷按揭轉介行政總裁莊錦輝指，於沒有壓測的前提下，由於定息利率較目前浮息利率高，假設還款期及貸款額相同，定息計劃每月供款將較敍做浮息計劃高，變相提高申請按揭時的最低入息要求。
定息按揭參與銀行: 按揭專區
昨日有銀行推出定息按揭計劃，問及會否有更多銀行推出類似計劃，禤惠儀認為，主要視乎銀行自身的策略及資金成本。 此外，她表示，除了息口走勢，本港樓市需求亦受整體經濟等因素影響，而本港樓市一直有剛性需求。 隨着加息預期升溫，本地銀行已於2018年4月底停止承造首年定息按揭，而大小銀行亦於8月中紛紛上調H按鎖息上限及P按利率，加息周期正式開始。 經本網比較及轉介按揭，成功申請按揭額每HK$100萬送HK$500現金券，最高可享HK$6,000現金券。