資金中自有資金之計息利率應不高於一年期定存利率且不低於活存利率；借款則以銀行短期放款利率計息；預售收入之資金應不計息。 十七、最有效使用：指客觀上具有良好意識及通常之使用能力者，在合法、實質可能、正當合理、財務可行前提下，所作得以獲致最高利益之使用。
可銷售面積中如各部分之銷售單價不同時，應詳列各部分之面積及適用之單價。 不動產為對象，由專業估價人員，根據估價目的，遵循估價原則，按照估價程式，選用適宜的估價方法，在綜合分析影響不動產價格因素的基礎上，對不動產在估價時的客觀合理價格或價值進行估算或判定的活動。 建物累積折舊額之計算，除考量物理與功能因素外，並得按個別建物之實際構成部分與使用狀態，考量經濟因素，觀察維修及整建情形，推估建物之賸餘經濟耐用年數，加計已經歷年數，求算耐用年數，並於估價報告書中敘明。
不動產估價技術規則: 第七章 權利估價
建物累積折舊額之計算，應視建物特性及市場動態，選擇屬於等速折舊、初期加速折舊或初期減速折舊路徑之折舊方法。 前項利潤率應由全聯會定期公告；未公告前依營造或建築業之平均經營利潤率為準，並得依開發或建物形態之不同，考量經營風險及開發或建築工期之長短酌予調整之。 勘估標的之資本利息應依分期投入資本數額及資本使用年數，按自有資金與借貸資金分別計息，其自有資金與借貸資金比例，應依銀行一般放款成數定之。 蒐集第一項資料時，應就其合理性進行綜合研判，以確定資料之可用性，並得依其持續性、穩定性及成長情形加以調整。 經比較調整後求得之勘估標的試算價格，應就價格偏高或偏低者重新檢討，經檢討確認適當合理者，始得作為決定比較價格之基礎。 因行政執行或強制執行委託估價案件，其報告書格式及應附必要之圖說資料，依其相關規定辦理，不受前二項之限制。
﹝1﹞估價報告書用語應明確肯定，如有難以確定之事項應在估價報告書中說明其可能影響勘估標的權利或價值之情形。 ﹝1﹞地役權估價，應考慮需役地與供役地之使用情況、權利存續期間、地役權使用性質、民間習俗等因素估計之。 ﹝1﹞受有土壤及地下水污染之建物，應先估算其未受污染之正常價格，再依據委託人提供之土壤污染檢測資料，考量該土壤及地下水污染之影響，並計算其減損額後，從正常價格中扣除之，以其餘額為該建物之價格。 ﹝1﹞受有土壤或地下水污染之土地，應先估算其未受污染之正常價格，再依據委託人提供之土壤污染檢測資料，考量該土壤或地下水污染之影響，並計算其地價減損額後，從正常價格中扣除之，以其餘額為該宗地之價格。 ﹝1﹞未完工之建物應依實際完成部分估價，或以標準建物之營造或施工費標準表為基礎，參考建物工程進度營造費用比例表估算之。
不動產估價技術規則: 第三章 估價方法 第二節 收 益 法
﹝4﹞重建成本，指使用與勘估標的相同或極類似之建材標準、設計、配置及施工品質，於價格日期重新複製建築所需之成本。 ﹝1﹞勘估標的總費用之推算，應根據相同或相似不動產所支出之費用資料或會計報表所載資料加以推算，其項目包括地價稅或地租、房屋稅、保險費、管理費及維修費等。 ﹝1﹞客觀淨收益應以勘估標的作最有效使用之客觀淨收益為基準，並參酌鄰近類似不動產在最有效使用情況下之收益推算之。 ﹝1﹞折現現金流量分析，指勘估標的未來折現現金流量分析期間之各期淨收益及期末價值，以適當折現率折現後加總推算勘估標的價格之方法。 ﹝2﹞不動產估價，應註明其價格種類；其以特定價格或限定價格估價者，應敘明其估價條件，並同時估計其正常價格。 不動產估價技術規則 對於區分所有權之公寓或大樓產品，若採用建物貢獻原則時，各所有權人土地價值均為素地價值，因此，造成各單位所有權人權利價值比率與持有面積比率相同。
以上所述「未完工程」、「預付購置設備款」均屬固定資產項下之科目，因其尚未能提供商業使用，故不必提列折舊；待其全部完工或驗收，應全數轉列固定資產內其他適當科目中，再開始提列折舊。 相同的若係機器設備之採購，在未按裝妥前所支出之價款、保險、運費等及應資本化之利息，均應借記入「預付購置設備款」科目。 償債基金法：亦稱償還基金法，每年提存一定折舊額，但此折舊額按複利加算利息，亦即每年折舊額相同，但加算利息。 ﹝1﹞權利估價，包括地上權、典權、永佃權、地役權、耕作權、抵押權、租賃權、容積移轉及都市更新權利變換之估價。 三、稅捐按總銷售金額之百分之零點五至百分之一點二推估，或就勘估標的之地價稅、營業稅等稅捐，按實際情形估算之。
不動產估價技術規則: 第四章 宗地估價 第一節 通 則
應根據相同或相似不動產所支出之費用資料或會計報表所載資料加以推算，其項目包括地價稅、房屋稅、火災保險費、管理費及維修費等。 客觀淨收益應以勘估標的作最有效使用之客觀淨收益為基準，並參酌鄰近類似不動產在最有效使用情況下之收益推定計算之。 不動產估價技術規則 指以勘估標的未來平均一年期間之客觀淨收益，應用價格日期當時適當之收益資本化率推算勘估標的價格之方法。 日期修正：比較標的之價格日期與勘估標的之價格日期因時間的差異，致價格水準發生變動，應以適當之變動率或變動金額，將比較標的價格調整為勘估標的價格日期之價格。
二、間接法：指就同一供需圈內近鄰地區或類似地區中選擇與勘估標的類似之比較標的或標準建物之營造或施工費標準表為基礎，經比較與勘估標的之條件差異並作價格調整，以求取勘估標的營造或施工費。 ﹝1﹞收益法估價應蒐集勘估標的及與其特性相同或相似之比較標的最近三年間總收入、總費用與收益資本化率等資料。 ﹝1﹞不動產估價師應採用三件以上，經前條檢討後之比較標的試算價格，考量各比較標的與勘估標的價格形成因素之相近程度，決定勘估標的之比較價格，並將比較修正內容敘明之。 不動產估價技術規則 六、差額法：指將影響勘估標的與比較標的價格差異之區域因素及個別因素逐項比較，並依優劣程度或高低等級所評定之差額進行價格調整之方法。 五、百分率法：將影響勘估標的與比較標的價格差異之區域因素及個別因素逐項比較，並依優劣程度或高低等級所評定之差異百分率進行價格調整之方法。 ﹝3﹞區分所有建物情況特殊致依第一項計算之基地權利價值顯失公平者，得依第一百二十六條之二計算之基地權利價值予以調整。
不動產估價技術規則: 土地徵收前協議價購估價指引
但勘估標的性質特殊或區位特殊缺乏市場交易資料，並於估價報告書中敘明者，不在此限。 ﹝1﹞不動產估價師應就不同估價方法估價所獲得之價格進行綜合比較，就其中金額顯著差異者重新檢討。 並視不同價格所蒐集資料可信度及估價種類目的條件差異，考量價格形成因素之相近程度，決定勘估標的價格，並將決定理由詳予敘明。 不動產估價技術規則 在理性、公開市場上，買賣雙方在資訊充分、不受脅迫利誘的情況下經正常交易時間而願意成交的價格為市場價格。
固定資產因特定事故未達規定耐用年數而毀減或廢棄者，得提出確實證明文件，其無證明文件者，應於事前報請稽徵機關核備，以其未折減餘額列為該年度之損失。 固定資產提列折舊採用平均法或定率遞減法者，以一年為計算單位，其使用期間未滿一年者，按實際使用之月數相當於全年之比例計算之，不滿一月者，以月計。 上期係未申報單位，其固定資產之估價，已使用年限或耐用年數，得照其申報表件之審核認定之，如有必要，得通知提供有關之估價證明文件。
不動產估價技術規則: 第三章 估價方法 第三節 成 本 法
估價上常見案例如：某一宗地面積過小或畸零，無法自行開發利用，須經由與其他土地合併開發方能增加使用效益。 不動產估價技術規則 包括土地所有權人購買租賃權、地上權或承租人購買租賃地、地上權人購買土地所有權等。 透過上述之買賣，可擁有完全所有權，其可在該土地或不動產從事最高最有效利用。 所以，在評估該不動產價值時，係以已完成產權合併前提下之不動產價格，此一價格將與正常市價有所差異，即形成限定價格。 不動產之租金估計應考慮契約內容、租期長短、使用目的、稅費負擔、租金水準、變遷狀態、租約更新、變更條件及其他相關因素估計之。
不動產估價技術規則第68條第一項規定，建物累積折舊額之計算，應視建物特性及市場動態，選擇屬於等速折舊、初期加速折舊、或初期減速折舊路徑之折舊方法。 其中觀察法之運用，仍以調整耐用年數之方式處理，與林英彥老師之不動產估價一書中所採直接對重建(置)成本減價修正方式略有不同。 如同上述之例釋所呈現，建物組成之設備部分，與建物主體結構本就同屬建物重置(建)成本所需計算之一部，差異僅在兩者耐用年數不同。 故其以重置提撥費及折舊提存費分別處理，或於計算折舊時配合分解法之應用，而僅採折舊提存費之計算，均係可行，亦合於學理。 蓋現行規定下，不動產估價技術規則第40條之1規定，計算折舊提存費之基礎係建物總成本，亦即建物之主體、設備等等構成建物成分之總合。 又不動產估價技術規則第39條之規定，收益法之直接資本化法運用時，對於總費用之推算，應推估不動產構成項目中，於耐用年數內需重置部分之重置提撥費，並按該支出之有效使用年期及耗損比率分年攤提。
不動產估價技術規則: 第三章 估價方法 第四節 土地開發分析法
」此時，拿著房仲給我的實價登錄資料，我指著一筆近期每坪13萬成交的公寓來反問房仲。 漸漸的，社會大眾開始正視不動產估價的問題，並在政府不斷努力下，終於在2001年在不動產估價領域訂立了《不動產估價師法》、《不動產估價技術規則》等相關法規，讓不動產估價方法終於擁有自己的一套規章。 所以，如果大家想要了解更深入的理論的話，建議可以去學習不動產估價的相關法規，增加自己的專業技能。 其中必要費用則如前述，係指出租人維持租賃之必要費用；淨收益則與「收益分析法」之淨收益相似，指租賃不動產依據原契約之實質租金，扣除原契約租金必要之費用後，所得之淨收益；變動趨勢調整則需依據地價、房價、租金、物價水準等之變動率，綜合考量推估之。
- 一、該基地所有權人持有之土地持分可確認其對應之區分所有建物者，依第一百二十五條或第一百二十六條計算其對應區分所有建物之基地權利價值，再扣除該合法區分所有建物權利價值。
- 農育權估價，應考慮設定目的、約定方法、權利存續期間、支付地租之有無及高低、權利讓與之限制、民間習俗、得為增加土地生產力或使用便利之特別改良等因素估計之。
- 數筆土地合併為一宗進行土地利用之估價，應以合併後土地估價，並以合併前各筆土地價值比例分算其土地價格。
- ﹝1﹞建物累積折舊額之計算，應視建物特性及市場動態，選擇屬於等速折舊、初期加速折舊或初期減速折舊路徑之折舊方法。
- 農作改良物之估價，應依其類別，考量其生產環境、農業災害、生產技術、生產期間、樹齡大小、生長情形、結果習性、管理狀況及農業設施等因素估計之。
- 權利變換前為非屬區分所有之建物者，應以該建物之房地總價乘以基地價值比率計算基地權利價值。
營利事業選擇加速折舊獎勵者，以依所得稅法第51條規定，採用平均法及定率遞減法折舊方法為限，其計算方法並適用同法第54條之規定。 煤礦主坑卸道風坑之掘進費（包括坑木、鐵軌）列為資本支出者，應按其耐用年數計提折舊。 故公司之各項建廠支出應作分錄如下：借：未完工程×××，貸：應付款項(銀行存款)×××。
不動產估價技術規則: 不動產估價實務
若委託者無法提供實際之契約租金，估價師應提供適當的租金案例，並採用比較法評估勘估標的合理的出租租金以推算總收入。 其中，總收入指勘估標的無閒置情況下之可能總收入，該部分除標估標的出租租金收入外，尚應計算押金或保證金孳息，以為實際潛力總收入。 不動產估價技術規則 不動產分割後，其不若分割前之最有效利用，往往使分割後的不動產價值降低，且低於正常價格的水準，此時之評估價格為限定價格。 指具有市場性之不動產，於有意願之買賣雙方，依專業知識、謹慎行動，不受任何脅迫，經適當市場行銷及正常交易條件形成之合理價值，並以貨幣金額表示者。 受有土壤及地下水污染之建物，應先估算其未受污染之正常價格，再依據委託人提供之土壤污染檢測資料，考量該土壤及地下水污染之影響，並計算其減損額後，從正常價格中扣除之，以其餘額為該建物之價格。
土地成本就是取得土地之價格總額；那建物的估價則是以興建所需之所有費用來評估成本，包括營造施工費、規劃設計費、廣告、銷售、管理、稅捐、融資利息及開發利潤等。 對於中古屋的估價，建物估價部分還要考慮折舊，如果是預售或新成屋，則不需考量折舊的問題。 不動產估價技術規則 ﹝2﹞勘估標的資本利息負擔特殊，或土地取得未立即營造施工者，資本利息綜合利率得再就前項規定之二分之一部分調整計算，並於估價報告書中敘明。