而1,000萬以上物業最高的按揭成數則由降原本的50%降至40%。 如果使用按揭保險把按揭成數提升至八、九成，那麽擔保人必須為同住人士。 HKMC與銀行對非直系親屬任按揭擔保人會比較抗拒，除非申請人的理據充分令HKMC相信，否則一般不會信任非直系親屬居住同一住所。 身爲按揭擔保人須要注意的是，閣下的 “擔保人身份”不只是擔保借款人在上會未能承擔的貸款，而是整筆貸款數目。 九成按揭資格 這是一個可能長達30年的擔保期限，它根據的是銀行所批核的按揭年期來計算。 非永久居民的申請人須出示自己或直系親屬的香港住址證明，以及與直系親屬的關係證明。 如果收入來自海外，申請人須證明與香港有緊密連繫，如受聘於本地僱主，或有直系親屬現於本港定居，或有機會借到 9 成。 若計畫計畫按揭，如有信用卡，在計畫申請按揭前，一定要準時還清卡數，若遲還或時常只還最低還款額，有關紀錄會影響到將來按揭批核。 如申請人於海外工作及其收入佔申請個案中所有申請人總收入50%以上，需要提交證明顯示其受聘於本地僱主，或書面聲明有直系親屬現於本港定居。 九成按揭資格: 按揭的壓力測試 對於在任何因使用或依賴此文章引致的後果，富衛及其聯繫公司或各自的董事或雇員概不負責並無須負上法律責任（包括第三者責任）。 使用者應自行評估此文文章內容所載的全部資料或尋求獨立的專家意見。 上文提過，要做到6成以上按揭的話，就可申請按揭保險計劃。 按揭保險費取決於您所申請的按揭種類、按揭年期、按揭貸款、一次過付清抑或逐年支付。 以淨息按揭（即Ｐ按及Ｈ按）為例，按揭成數為9成、還款期30年並一次付清的保費是貸款額的4.35%；借25年的話則為4.1%，借20年的話就會是3.75%。 九成按揭資格 一般而言，首置按揭保險申請時間一般需要一至三個星期。 恒生銀行（0011）則宣布，由今日起為客戶提供中小企融資擔保計劃的「九成信貸擔保產品」，並進一步推出更大優惠措施。 客戶於明年6月30日或之前申請有關產品，可享全數手續費豁免，以及全額100%擔保費資助。 「中小企融資擔保計劃」由香港按揭證券有限公司推出，旨在協助中小企及非上市企業取得融資，應付業務需要。 九成按揭資格: 我們隨時為你提供協助 但在物業按揭擔保中，同性戀人的地位受到認可，香港按揭證券有限公司及銀行容許同性關係者可以為對方作按揭擔保人，惟雙方要承認其同性伴侶關係，並承諾居住於申請按揭的物業中。 現時香港樓價居高不下，每每動輒就要數百萬元，甚至過千萬。 因此許多準業主在買樓的時候，都難以一次繳付全款，甚至無法承擔首期。 故此，香港按揭證券有限公司於 1993 年推出了高成數按揭計劃，減輕香港人買樓上車的難度，以紓緩市民居住的基本需求。 而在 2018 年 5 月 1 日起，香港按揭證券有限公司宣佈將按揭保險計劃轉由香港按證保險有限公司全權負責。…

部份銀行估足有突也願意作出審批，只是未必能夠做到按揭保險。 部份銀行則擔心，成交價便宜跟單位是凶宅有關、又或者可能刻意做低樓價來避稅，擔心買賣雙方是否有瞞稅的意圖，所以有此風險下，銀行可能不接受申請。 如果成交價太低，銀行角度會認為，業主以「折扣價」售予買家、或送予買家的意思，會出現「送贈契」意味。 另外多數銀行也容許買家將按揭保險費，加入貸款額內一併上會供款。 相反，如選擇每年續保支付，將不能享6折優惠，3年內甩走按保亦不能取回15至25%保費，長遠而言不着數。 雖然波叔Plan放寬了最高按揭成數讓買家可以申請九成按揭，但是如果是村屋便只能夠申請最多八成半按揭，而且按揭年期最多只能夠用55年減與一般私樓75減有大大分別。 MoneyHero網站顯示的金融產品及服務資訊僅供參考，並非提供建議。 新一期居屋將於第四季揀樓，抽到較優先次序號碼的申請人士很大機會揀到心儀居屋單位，或者在第二市場揀二手居屋。 如樓價為1,125萬港元以上至1,920萬港元，最高貸款額則以80%最高按揭成數計算及貸款上限為960萬港元，以較低者計算。 不論是波叔Plan或是之前的林鄭Plan都不接納轉按套現資金的操作。 如果買家真的想轉按套現可以選擇用舊按揭保險，只要物業價格是600萬港元以下的單位都可以接納。 波叔Plan雖不接納套現，但是買家仍可以隨時申請轉按，只要轉按過程沒有套現資金便可。 九成按揭計算機: 物業落成進度︰現樓 vs 樓花 申請人需要透過銀行申請按保，但卻不能自行選用上述3間公司的任何一間，選用那一間公司由銀行決定。 經絡按揭轉介首席副總裁曹德明說，按揭證券公司佔市場比重約九成，而三間公司保費一樣。 在2019年，政府推出放寬按揭保險措施（林鄭Plan），即900萬元以下的物業最高可以借九成按揭（貸款額上限720萬），1,000萬元以下最高借八成。 新按保計劃今年推出後，其實並沒有取代原有的按保計劃，兩者按保計劃是並存的。 P按和H按利率以滙豐為基準，定息按揭選用10年期，10年後選用滙豐P按利率計算。 綜合3種按揭，定息按揭全期利息支出最多，達518萬元；P按全期利息支出最少，約440萬元。 九成按揭計算機: 按揭的壓力測試 「H按」的「H」意指香港銀行同業拆息，H按最大特點就是利率或呈現走勢波動，而且視乎拆借時間長短而有不同息率。 本行保留最終審批按揭貸款之權利及有權不時修改有關條款及細則，恕不另行通知。 銀行批核普遍需時1至2周，如遇上旺季銀行「塞車」，審批時間或會較長。 本行特別為你呈獻按揭保險計劃，無論你是首次置業或樓換樓，你都可申請按揭保險計劃，實現置業美夢。 請留意：近年因疫情影響環球經濟，銀行收緊按揭，申請按保或須提供2年稅單紀錄。 建議準上車人士備好相關入息文件後，才簽署臨約。 九成按揭計算機: 按揭成數 – 住宅 但即使公司由按保申請人開立，向按保公司提供公司利得稅單及核數師報告後，也可獲重批。 九成按揭計算機 所有銀行均可透過HKMC購買按保，個別銀行亦可於QBE購買。 惟一般情況下，客人不能自選按保公司，銀行會隨機把申請人派去HKMC或QBE。 原理與「P按」相同，HIBOR利率不等於H按，「H按」是於HIBOR加上一個利率，如「H+1.1％」而得出實際按揭利率。 如目前一個月HIBOR是0.9，「H+1.1%」即是2%。…

負責審理的法官為了照顧他的情緒，還特意給他解釋，因為交通肇事罪大多都是過失，主觀故意較小，跟故意殺人罪有很大的區別。 九成按揭物業出租被按證公司發現 靳舟順著楊時嶼的視線看去，只見包廂裡走進來一個身形消瘦、賊眉鼠眼的中年男人，正東張西望地觀察著賭桌的情況。 但為了一個王大榮大費周章，靳舟當然得犒勞一下幫忙的兄弟們了。 不過即使選擇錯誤，稅務局最終會為納稅人選擇較慳稅的報稅方法。 上述資料只供參考，法律及稅務事項可向專業人士查詢。 作為新手放租人士，要注意租約必須要打釐印，才能享有法律效力。 一旦租客欠交租金需要向法庭追討，租約才能享有成為證據。 有讀者問：「若有其他按揭在身，成數須否再多減一成？」答案是不用，因為於同一銀行將自住物業轉為出租，銀行不會重新查閱環聯資料庫，故不會扣按揭成數。 免責聲明：本網頁刊載的所有投資技巧及分析，僅供參考用途。 九成按揭物業出租被按證公司發現: 香港按揭證券有限公司 有報道指出，一名業主涉虛報物業屬自住，並向一間大型銀行及按揭證券公司申請8成按揭，其後遭廉政公署起訴騙取銀行貸款490萬港元。 這宗新聞在「業主界」引起很大迴響，甚至可以稱之為恐慌，有業主特意致函筆者詢問是否所有「偷雞出租」都涉及刑事責任。 節省保費：置業人士如要申請按揭保險，需要支付按保費用，如果選擇一次付清，按保費用由1.15%至5.04%不等，視乎按揭成數及最長還款年期而定。 因此有些業主報「自住」借6成，但把單位「偷雞」出租。 這位讀者的經歷是：他的單位是自住卻放租，銀行突然打來說稅局向銀行查詢該物業的按揭是不是可以出租，要求銀行回應。 九成按揭物業出租被按證公司發現 銀行因此查問客人該單位是不是在出租中，並提醒客人該物業是自住用途，不能放租。 若銀行發現貸款人違反按揭契上的條款，銀行或會「Call Loan」。 如果買家打算使用新按保，必須選用發展商建築期付款計劃。 九成按揭物業出租被按證公司發現: 準備好銀行發出的「出租同意書」 你可選用稅務局提供的物業出租通知書（I.R.6129）。 未來貸款人未必可以再在該銀行或該按保公司再做按揭。 不過要留意，轉按重做高成數按揭，需要是自住，以及重新付按揭保險費。 如果本身有租客，需要收回單位自住，有水電煤證明，才可轉按重做高成數按揭。 答：如收到自住聲明信但不在指定時間內回覆，銀行或按保會當物業已經出租，便啟動違約處理程序，即 call loan、加息或同時加保費。 九成按揭物業出租被按證公司發現 一個黑色身影不知從哪裡衝過來，在離兩人還有幾步之遙時，猛地高高躍起，一記飛踹把歪哥給踹到了幾米開外的地上。 口中的飯菜越吃越不是滋味，到了飯局的後半程，大家都開始喝酒之後，靳舟端上酒杯，給其他幾人打了聲招呼，接著來到了楊時嶼所在的包廂門前。 來到法院，提交材料不過是分分鐘的事，公告欄上顯示楊時嶼正在審理一起仿真槍案，正好此時靳舟手上也沒別的事，便來到了楊時嶼所在的刑庭。 說時遲那時快，靳舟的衣領突然被楊時嶼揪住，等他反應過來時，楊時嶼已經吻住他的嘴唇，死命地啃咬起來，沒過一會兒，靳舟便感覺唇齒間充滿了血腥味。 九成按揭物業出租被按證公司發現: 出租打厘印，銀行無權查證 因此現在的按揭成數上限已經調高到大概9成，銀行的風險提高了，所以更大機會去做抽查。 由此可見，1000萬以下出租物業的按揭成數會較自住物業嚴格，但如果屬於1000萬以上物業，按揭成數兩者相若。…

陳永傑指，受制於以往按揭成數的限制，以上銀碼的物業需承造較高成數按揭，必須依賴一手發展商提供的按揭計劃，相信有關按揭成數放寬有助二手中價物業流通，啟動換樓鏈。 他預料，800萬元至1,920萬元的物業最為受惠，相關樓價的物業成交量有望增加30%。 買樓唔同買棵菜，除了認清自己及伴侶對於樓宇結構、尺寸甚至地段的要求，更要了解當局及其他金融機構的貸款、利息及還款等指引，這樣便能真正做到安居樂業。 以上簡要資料只供參考，一切以香港按揭證券有限公司最新公佈資料為準。 因此，奉勸打算高成數按揭計劃出租獲利的市民切勿以身試法。 本行特別為你呈獻按揭保險計劃，無論你是首次置業或樓換樓，你都可申請按揭保險計劃，實現置業美夢。 除了需要有特定關係之外，按揭擔保人最好是一些有良好信貸評級記錄及穩定收入的人士。 如果按揭擔保人為破產、自僱或沒有薪俸稅單人士都會影響最終按揭批核機會。 父母做按揭擔保人 – 但要留意，如子女剛出社會工作一兩年，而父母的收入較高的話，銀行有機會會以父母的年齡計算還款年期，變相令還款年期較短。 九成按揭條件: 申請按揭時擔保人有人數限制嗎？ 首先是申請人的收入，按揭證券公司規定，只要屬於固定受薪的首置人士便可申請九成按揭，不過何謂「固定收入」？ 除了每月發放的月薪會被視為「固定收入」，申請人的年終花紅也可計算在內，但留意不能超過月薪的三倍。 根據規定，只限首置人士才能申請九成，而首罝的定義是未持有任何香港的物業。 如之前曾持有，但出售後不再持有香港物業，都會視為首置人士。 如換樓的業主，以先買後賣的方式換樓，1,000萬元或以下物業最多只可以做8成按揭。 根據新的按揭保險計劃，買家只要在香港買入800萬元或以下的物業，就可以透過按揭保險，申請9成按揭，意味800萬元物業，首期只需要80萬元。 樓宇轉按指買家將物業的按揭轉移至由另一間銀行承按。 而樓宇二按則指為已有按揭的物業申請第二份按揭，主要由財務公司提供。 如果按揭擔保人年過60而又要申請高成數按揭（有按揭保險）的話，較年輕的業主按揭申請者的月入一定要大於每月供款才有機會獲批。 如過不需經由按揭保險申請，就算年輕業主收入不夠供款有較年長的父母作擔保，銀行多數可接受申請，亦可以最長借足30年還款期。 只要業主未能償還按揭貸款，擔保人及借款人均要背負償還貸款的責任。 九成按揭條件: 本計劃下之八成信貸擔保（「八成信貸擔保產品」） 若以上述個案做例子，由丈夫申請按揭，經銀行計算後，他只能負擔樓價480萬元或以下的單位，另外100萬元就可以由太太擔保。 計算方法是：假設100萬元分成25年供款（這個供款年期須與另外280萬元年期一樣），每月供款約4,300元，加上壓力測試，即申請人（太太）收入只需要在1萬元以上。 當然在擔任擔保人前，也要確保那人不會拖欠樓按，否則對信貸評級可能會有影響。 不過若在這個個案，二人為夫婦關係，本來就共同供樓，出現這個問題的機會相對較低。 九成按揭條件 申請九成按揭人士必須為固定受薪人士，即每月定時出糧，薪金的基本收入不會浮息。 有時銀行或者按保公司亦會要求申請人提供僱員合約作為證明。 「中小企融資擔保計劃」由香港按揭證券有限公司推出，旨在協助中小企及非上市企業取得融資，應付業務需要。 參與這項計劃的合資格企業，獲參與計劃的貸款機構批核貸款時，可獲按揭證券公司提供五、六或七成的信貸擔保。 計劃放寬後不僅只有首次置業的業主受惠，已持有物業的業主亦同樣有所得益。 Finder.com是一個獨立的比較平台和資訊服務，旨在為你提供作出更好決定而所需工具。 雖然我們是獨立的公司，但此網站上顯示出的優惠是來自finder.com的收費客戶。 我們可能會從合作夥伴獲得放置其產品或服務廣告的費用。 九成按揭條件:…

我們將一文清楚闡述買樓收租需要注意的事項與流程。 九成按揭放租 答：現時只有房協核下的資助房屋推出了未補價出租計劃，詳情請參閱以下文章。 九成按揭放租 至於房委會核下的居屋，如未補地價，仍然未有任何計劃可供申請。 打正厘印，有銀行入數紀錄，就算一個月也無問題。 很多時，簽正式租約及交樓時，兩按一上都是現金交收，只要租約上寫明是以現金交收，就算無銀行過數紀錄，有些銀行也會作出考慮的。 樓價1920萬以內，最高可敍做8成按揭或借960萬，同樣以較低者為準。 另外，在香港租赁合同的模板通常默认选择房东给物业管理费，而不是租客给，如果要求租客给物业管理费，要在谈租金的时候就提出，并在租约里写明。 在收入比较高，利息比较低的时候买房（这好像是废话）。 我身边有朋友想辞去一份稳定收入的工作，但又有置业的打算，我的建议是一定要在容易申请按揭的时候置业，否则，要等到新工作收入稳定后才可以申请按揭，增加了不确定因素。 贷款人或者担保人的年龄，以及楼龄会影响到供款年期的批核，让父母做按揭担保人，或者买二手旧楼一定要注意。 盈盈的好友之前本来想在港大附近购买一套二手住宅自住，但是因为楼龄太旧导致无法获得30年供款的按揭，而只能做20年供款的按揭，使得每个月的供款金额超出预算。 九成按揭放租: 物業估價遭「彈弓手」調低　轉按觸礁　業主3招【星之谷專欄 &… 醫生、會計師、律師及按證保險公司接納的其他專業除外。 一般私樓並沒有特別限制，只要業權良好，也可按正常審批程序申請按揭，主要視乎申請人持有物業的身份、以及用途作準，即自住及有固定收入買家，視乎銀碼可申請最高90%按揭。 當然樓齡愈高私樓，其按揭年期會因此縮短，參考這篇文章有詳盡解釋。 份申请并不会影响按揭保险批核结果，但如果递交出去的文件当中有所出入，按保公司有机会产生疑问，批核时间会较长。 【失業危機】2招防被銀行Call Loan！ 受新冠肺炎影響及環球經濟不明朗，不少上班族都怕被老闆「炒魷魚」，尤其是有供樓壓力的人士。 於是好多人會問如果不幸失業，物業會否被銀行call … 九成按揭放租 私下出租高成數物業的後果不只是被call loan，更要清繳相關利息及行政費用。 香港租約多是一年生約一年死約，即2年，現時不少業主都肯短期出租，記得一般民居的租約最少不得短過28日，否則視作經營旅館，業主就違反大廈公契和法律。 九成按揭放租: 按揭成數 – 車位、工商物業 若報自住，不申請按保下，按揭成數最多6成，壓力測試以50/60 計算（如無其他按揭）。 相反，若報出租，按揭成數最多是5成，壓測以40/50 計算，但個別銀行可將預計租金收入計在入息內，有助通過壓力測試。 九成按揭放租 若為自僱人士，或者壓力測試需要計算佣金或花紅，申請人最多只可做8成按揭。 自僱人士如開立公司，並須繳交利得稅，可利用中小企貸款借8成（頭按6成＋中小企貸款)。…

無論是選用新舊按保計劃，九成按揭只適用於「首次置業人士」，而所謂「首次置業人士」就是指在申請一刻並沒有持有物業的人。 事實上，新按保計劃另一個特色，就是政府放寬了首置客的「壓力測試」要求。 若未能符合「壓力測試」的首置客，按揭證券公司可因應風險作額外調整，在新按保保費下額外加徵10%。 假如首置客購入800萬物業，承造九成按揭，借貸額720萬，攤分30年還款期，月供需有28,919元、而月入需達69,078元才能過壓力測試。 一旦收入不足，但卻能符合「供款佔入息一半」的準則，即月入有57,838元，現時按保也受理，只是要再徵收額外保費，由原本徵收36萬元，上調至39.6萬元。 而按揭保險計劃則為銀行提供按揭保險，使銀行可以提供高成數的按揭貸款而毋須承擔額外的風險。 按揭保險計劃下，只要申請個案符合相關條件（例如樓價上限及貸款額上限等），銀行可以提供最高達八成按揭貸款。 換言之，置業人士的首期負擔可以低至物業價格的百分之二十，大大減輕置業人士的首期負擔。 首先，如果申請人是固定受薪人士，本身希望申請九成按揭，而擔保人是自僱人士，這就有機會影響按揭的成數。 自僱的擔保人，需要向銀行提供利司利得稅稅單、入息證明等，如果其入息無法證明足夠支持還款，銀行就有機會只批出八成的按揭貸款。 按揭保險計劃早於22年前推出，由香港按證保險有限公司營運，目的是為銀行提供按揭保險，使銀行可以提供高成數的按揭貸款而毋須承擔額外的風險。 九成按揭擔保人: 每月供款額 如果擔保人與按揭申請人之前均沒有任何按揭貸款在身，供款佔入息比率及壓力測試則不需要有任何改變，分別沿用50%及60%的計算方法。 借款人和擔保人）的入息和負債能力通過銀行在審批按揭時所要求的「每月供款佔入息比率」及「壓力測試」來置業。 「九成信貸擔保產品」由政府提供 330 億元信貸保證承擔額，每家企業的最高貸款額為 600 萬元，為有期貸款，最長擔保期為 5 年，而擔保費率與現有的「八成信貸擔保產品」一樣。 按證保險公司正與貸款機構積極進行最後準備工作，爭取於今年底前可以開始接受申請，申請期至 2022 年 6 月 30 日止。 香港按揭證券公司全資附屬香港按證保險宣布，立法會財務委員會今日已通過有關撥款，中小企融資擔保計劃將可推出新的「九成信貸擔保產品」。 有意申請購買馬頭圍道首置項目單位的買家，如打算採用按揭保險，應檢視個人是否符合有關按揭保險安排的合資格準則，並預先就按揭貸款安排諮詢銀行。 「免壓測」只需約63,300元；若是上述那類銀行，最低入息要求約70,000元。 申請按揭保險的業主，必須為「首置人士」，承造按揭物業需要為自住。 首置人士借 9 成按揭，供款必須低於個人或家庭入息的 50%，這是基本要求。 換言之，置業人士的首期負擔可以低至物業價格的10%，減輕置業人士的首期負擔。 「九成信貸擔保產品」旨在協助一些規模較小、經營經驗尚淺的企業，或有意獨立執業的專業人士取得融資。 面對逆境，置業人士更應該善用本身的借貸能力，在低息環境下選擇最適合的按揭計劃，以下按揭抗疫3……

民間婚嫁之時，常於新房案頭或他處置放切開果皮、露出漿果的石榴，亦有以石榴相贈祝吉者。 常見的吉利畫有《榴開百子》、《三多》《華封三祝》《多子多福》等。 石榴的硃砂色有驅邪納祥之意，故民間有“榴花瘟剪五毒”之説，因此，石榴也是辟邪趨吉的象徵。 枝頂常有尖鋭長剌，幼枝有稜角但無毛，老枝近圓柱形。 移栽在花盆上的石榴苗，待生長成活穩定後，苗高15厘米打尖平頂，使其多生枝杈，株高保持30厘米左右，每株同時開花幾十朵，單果重只有30–50克。 這段時間的樹齡具有較高的觀賞價值，是花卉淡季的珍品。 根據樹齡大小，一般可選用16–26厘米口徑的花盆，一盆一株。 石榴花既可觀花又可觀果，小盆盆栽供窗台、陽台和居室擺設，大盆盆栽，可佈置公共場所和會場，地栽石榴適於風景區的綠化配置。 石榴樹開花: 石榴形態特徵 授粉時將花粉放在小瓶中用毛筆尖沾花粉後輕點在剛盛開的筒狀花的柱頭上。 養殖盆栽石榴時，需要將其生長過於密集的枝葉剪疏，改善植株間的透光性和通風性，維持盆栽石榴正常生長，而且在盆栽石榴開花後，需要將其長勢過多以及畸形的花蕾剪掉，避免流失多餘的養分。 盆栽石榴適宜生長在疏鬆肥沃的土壤中，養殖盆栽石榴時，如果土壤板結僵硬，就會導致植株根係呼吸不暢，從而使得盆栽石榴不易開花結果，需要每隔1-2年為盆栽石榴更換一次土壤，促進其旺盛生長。 二、選擇苗木石榴樹苗不管是購買的，還是自己培育的，都要確保長勢旺盛、根系完整、健壯才行，這樣的樹苗種下之後才可確保成活率。 若是購買的樹苗，收到後最好先浸泡處理，讓樹苗吸足水分。 移栽在花盆上的石榴苗，待生長成活穩定後，苗高15厘米打尖平頂，使其多生枝杈，株高保持30厘米左右，每株同時開花幾十朵，單果重只有30–50克。 隨着時間的流逝，奧都爾漸漸厭倦了和芙蕾雅一起的生活，獨自離開居處，再也沒有回來。 美國研究人員報告説，深受人們歡迎的深紅色石榴汁，在實驗室裏的試驗器皿中以及老鼠的身上進行試驗研究時，發現能夠抵制癌細胞。 第二，在果實生長的後期（8~9月份雨季），要停止灌水，及時要排除多餘的水，保持土壤適中的濕度，防止果實因吸收過多的水分而裂果。 第一，在果實生長前期的5~7月份，應進行多次灌水，保持土壤的最適濕度，並在灌後覆草或覆膜保墒，使果實勻速生長。 盆土不可過滿，根莖與土壤表面平，將土壓實，澆透水，待水滲下後，用乾土覆蓋表面保墒，置與半陰處，一般發芽前不要澆水以利升温生根。 盆栽石榴土壤，要求疏鬆通氣，保肥蓄水，營養豐富。 可按園田表土3份、腐葉土3份、廄肥2份、細沙2份混勻即可，或者按馬糞、園土、細沙各1/3的比例混合配成培養土，堆成堆用塑料薄膜蓋嚴，高温殺菌15~20天，過篩後裝盆。 花盆選擇以泥瓦盆為好，因其排水透氣好，有利石榴生長，其缺點是不太美觀，容易破損，而塑料盆、瓷釉盆等外形美觀，花樣繁多，但透氣排水性較差，可視情況選擇。 之後把插條下端放在生根粉水溶液中浸5秒，或用0.05%吲哚乙酸溶液中浸2秒，或用0.05%萘乙酸溶液中浸3秒後扦插。 按30釐米×12釐米的行株距，將插條斜面向下插入土中，上端的芽眼距地1釐米至2釐米。 石榴樹開花: 石榴樹種植技術，5個步驟讓石榴果又圓又大又多 適當的水分供給，果實大果肉清脆，在無灌溉環境的果實小而堅硬。 在伊拉克出土距今4000多年地皇冠上，有精美的石榴圖案，足見其栽培史源遠流長。 漢代，石榴經絲綢之路引入中國，先植於上林苑，驪山温泉一帶。 石榴樹開花 潘岳《安石榴賦》：“榴者，天下之奇樹，九州之名果。 自古石榴為吉祥物，它象徵“多子多福”。 經過一段時間“食療”後，他們發現，腫瘤縮小了。 石榴汁中含有豐富的抗氧化劑，這種化學物質讓水果和蔬菜擁有深的顏色，也會抵制損害細胞，繼而發展成癌症或其它疾病的化學物質。 美國研究人員報告説，深受人們歡迎的深紅色石榴汁，在實驗室裏的試驗器皿中以及老鼠的身上進行試驗研究時，發現能夠抵制癌細胞。 石榴樹開花: 石榴花白石榴花 唐代，流行結婚贈石榴的禮儀，並開始有“石榴仙子”的神話傳説。…

居屋平手轉按後，新按揭計劃或提供更低的按揭利率甚至現金回贈，扣除律師費和房署申請費等成本，計落或有賺。 居屋按揭在預備文件、可獲批按揭成數、按揭年期及息率等方面，也跟私樓按揭完全不同。 不同的居屋類型，如一手居屋、二手居屋等，在審批程序及要求也有出入。 《胡．說樓市》希望透過本文解釋居屋市場按揭，並羅列各銀行的現金回贈及息率。 同樣地，如果本身已跌入「新按保」計劃，你要視乎購入物業的原按揭成數是多少。 有機會，非香港永久性居民亦可以申請九成按揭，但批核過程會較嚴謹，申請人必須提供自己或直系親屬的香港住址證明，以及與直系親屬的關係證明。 另外申請六成以上按揭是需要申請按揭保險，保費可以高達5.29%，如果買樓時選擇一次過比，這裏隨時是一筆十多萬的費用，幸好這筆錢可以加進樓價裡做按揭供款的一部分，但變相可以借的樓價就會變少。 以往上車可能要一百多萬，但兩次放寬後，上車可能減至五、六十萬，甚至三、四十萬。 九成按揭壓力測試: 壓力測試計算方法 萬一達不到入息要求，通過不了壓力測試，自然要另找擔保人，將兩者的入息合併計算，但當中都有不少限制。 一般銀行不接受一些18歲以下、弱智及破產人士做擔保人，通常都是找父母、兄弟等等近親的，一些做法不太嚴謹的銀行，都可容許找朋友做擔保人，相反，如想借高成數按揭，多數只接受近親家屬。 有些人是未婚夫婦，只要提交擬結婚通知書做證明，都可以被接納。 假設每月收入8萬元，樓價900萬元，九成按揭，貸款額810萬元，還款期30年，壓力測試前利率2.5%（H按封頂位），壓力測試後利率加3%至5.5%。 其後因為樓價不斷攀升，壓測要求一度由加兩厘變成加三厘，直到2022年9月才重新放寬至加兩厘。 經絡按揭轉介高級副總裁曹德明指出，是次政府放寬按揭成數，並將供款比率上限劃一至50%，有能力的首置人士才可享受新措施上車。 政府為了讓市民更容易安居置業，提供居屋計劃並以市價折扣形式讓合資格人士更易上車。 本網站內容乃僅為資訊性質用途而提供，而並無意圖向閣下提供財務意見及閣下不應依賴內容提供任何該等意見。 關於網站所提供任何內容的評估及核實，以及在任何情況下，在基於該等內容作準而做出任何財務決定之前，閣下務必尋求專業人士的意見。 如在 2 個計劃中都中籤並獲得配額，用其中一份申請簽臨約時，另一份申請便會失效。 九成按揭壓力測試: 按揭壓力測試 P按是以最優惠利率計算，以最優惠利率減去一定百分比，便得出按揭利率。 接著是物業用途， 大家要注意九成按揭必須符合若干條件，其中相關物業必須為自用；如果物業用作出租，最多只能申請五成按揭。 金管局於 2020 年 8 月公布，將非住宅物業（工商舖和車位）按揭貸款的適用按揭成數上限，上調 10 個百分點， 即最多可借五成，如已有按揭在身須扣減一成。 私人貸款及其他借貸的每月供款，需要計入DTI及壓測內。 若每月均準時找清信用卡卡數，則可豁免將卡數加入DTI中。 如果最終無法通過壓力測試，又無法負擔壓外首期，可以考慮增加擔保人，讓對方的月薪一併加入壓力測試計算。 如並非首置人士，在新政策下購買HK$800萬住宅物業，經按揭保險買樓，最多可借80％，即首期為HK$160萬。 不過，即使首置人士有首期，仍未等於可以成功「上車」，記得要睇清楚自已是否可以通過壓力測試。…

對於需要租金通過壓力測試的業主，這個擬租金收入是非常有用，因銀行可以預計你的物業將收到的租金，並用作收入計算壓力測試。 九成按揭出租 就算暫時沒有租金收入，銀行都可以為單位承造按揭。 所有銀行都有提供按證公司的按保，而部份銀行有提供QBE及AIG，但均由電腦隨機決定承保機構，申請人一般不能自行選擇。 要做到9成按揭，需要達成幾個要求，第一是申请人的收入来源须来自香港，換言之，申請人需要在本港工作，以提供本地的收入證明。 按揭保險公司已停止接受收入非來自香港的人士申請按揭保險計劃。 但當金管局發現銀行的違規情況，有機會要求銀行繳納罰款。 所以個別銀行會要求業主在簽署借貸合約時作出聲明，強調購買之單位只會用作自住，所以如果新業主之後將單位出租，務必盡快通知銀行更改合約。 因為自住單位與出租單位的借貸利率是不同的，而且銀行亦會向業主追討首期及利率的差額。 九成按揭出租: 按揭计算 【買樓投資】非自住物業如何影響按揭申請… 與買入自住物業相比，銀行對非自住物業按揭的審查，以及借貸成數亦會較嚴謹…… 若計畫計畫按揭，如有信用卡，在計畫申請按揭前，一定要準時還清卡數，若遲還或時常只還最低還款額，有關紀錄會影響到將來按揭批核。 九成按揭出租 物業成交後，需至少一位借款人或擔保人，是以該物業為主要住所，直至按揭保險屆滿或按證保險公司免除此規定為止。 該行將公司目標價由25.2港元上調至44.7港元，維持「買入」評級。 至於涉及輕微事故的單位，銀行通常肯批出按揭，但有機會調低按揭成數及提高按揭息率。 客人報稅時申請了用出租物業的供樓利息扣稅，因而令稅局質疑，在大前提下客人是不是有權出租該物業。 作者子非魚為星之谷按揭首席顧問，現於多份報章及網上平台撰文，著作《按揭達人》，涉足地產買賣及按揭資訊。 儘管如此，很多人也會偷偷地把自住樓出租，實行「以租養貸」，自己則另覓居所，例如與父母同住，或另行租樓變「雙租族」。 客人Sam就是一個好例子，由於居住於市區的家人在九龍灣有吉房，於是去年他搬回九龍灣與父母同住，而數年前以高成數按揭買入的新界單位，則偷偷地放租。 九成按揭出租: 按揭保險計劃 另一方面，如物業已升值，待按揭餘額降低，都可以直接做甩按保。 九成按揭出租 『宅谷地产资讯网』只提供资讯媒介平台给予网络使用者放盘或搜寻楼盘，资讯内容由第三方提供者提供或由『宅谷地产资讯网』从其他参考资料或来源获取。 正如上文提到，物業必須申明是自住用途，銀行及按保公司才會批出高成數按揭。 如未償還按揭大於按揭成數上限(出租物業為最多5成)，貸款人於申請新造按揭時，要補回差額。 若被發現違反條款，銀行有機會Call Loan，變相影響現金流。 如之前曾持有，但出售後不再持有香港物業，都會視為首置人士。 【失業危機】2招防被銀行Call Loan！ 至於1920萬以上物業，如行資產最多亦可借4成，行入息最多借5成，只比行資產多一成。 不過ROOTS上會不時遇見業主不為租約交印花稅。 一般而言，轉按最高可敍做6成按揭，如經按揭保險則最高可上8成。 重要聲明：本討論區是以即時上載留言的方式運作，香港討論區對所有留言的真實性、完整性及立場等，不負任何法律責任。 而一切留言之言論只代表留言者個人意 見，並非本網站之立場，讀者及用戶不應信賴內容，並應自行判斷內容之真實性。…

銀行對於私人樓宇以外的其他物業種類相對保守，例如村屋最多只可以做85%按揭，對樓齡較舊（50年以上）／唐樓的按揭申請亦非常挑剔，會遂一案例決定審批按揭成數。 即使800萬買回來的物業唔升唔跌，按照2.625%的利率30年按揭計算，最少要等16年後才可以把按揭成數壓低到5成按揭(借400萬按揭貸款)，如果自住則最少要等13年才可以轉按到6成。 舉個例子，800萬物業9成按揭連同36萬按揭保費共756萬借貸總額，以30年按揭2.625%利率計算。 換言之，置業人士的首期負擔可以低至物業價格的百分之二十，大大減輕置業人士的首期負擔。 九成按揭 上述和現有按揭保險產品的供款入息比率統一以50%為上限，並須符合銀行壓力測試。 首次置業人士如未能符合壓力測試，仍可申請敘造最高8成或9成按揭貸款，其保費會因應風險因素作額外調整。 有關「住宅發售計劃第二市場」的物業估值，按證保險公司會以自由市場市值(已補地價後的估值)按補價折扣率進行調整後計算。 九成按揭: 按揭查詢 如果為取得6成按揭而向銀行聲稱是自住，並在物業成交後立即放租，那明顯是蓄意的失實陳述了或虛假聲明了。 當然，銀行是商業機構，業主想出租按揭單位，銀主是沒所謂的，前提是取得銀行的出租同意書bank consent並補回那一成的按揭差額。 在過去幾年的實際經驗中，銀行一般對6成按揭的單位放租都沒有太大意見，原因是很多業主都是自住一段時間後才放租。 而樓價在買入後升得太多太急，很多業主買樓無耐，由於樓價上升，當初的6成按揭自動變為5成按揭以下。 另外，银行仍须为按揭申请人作压力测试，供款占入息比率将假设利率回升2厘或以上计算(2022年9月23日起生效)，而在压力测试下的供款与入息比率则不可超越50%(不论自用或非自用物业)。 由2015年2月27日起，按揭申请人申请第一套房按揭之每月总供款额不可超于总入息的50%(自用物业)或40%(非自用物业)。 另外，银行须为按揭申请人作压力测试，供款占入息比率将假设利率回升2厘或以上计算(2022年9月23日起生效)，而在压力测试下的供款与入息比率不可超越60%(自用物业)或50%(非自用物业)。 目前提供按揭保險服務的公司有3間，分別為香港按揭證券有限公司（下稱HKMC），昆士蘭保險（QBE）及美亞保險（AIG）。 九成按揭: 物業估價遭「彈弓手」調低　轉按觸礁　業主3招【星之谷專欄 &… 更深入的問題是，自樓價十年前爆升以來，金管局先後推出多輪「逆周期」措施，限制過多的樓按借貸，確保金融穩健。 今次政府大幅放寬按揭，難免讓人覺得反其道而行，並且在另一個層面上，增大本地的資產泡沫，令政府口中「嚴峻的經濟局面」面臨更大風險。 若果要選購二手居屋，大型屋苑始終佔優，至少在配套設施和盤源兩方面會勝過單幢式居屋。 那按保計劃與「呼吸Plan」之間應如何選擇？ 對於新手首次「上車」而言，若能通過壓力測試或按保的供款比率上限的話，一般亦建議採用按保計劃。 因為新例之下，買大部分情況也能借到8至9成的按揭，與「呼吸Plan」的差別只是發展商提供的折扣與初期低息優惠。 但「呼吸plan」往往先苦後甜，優惠過後負擔大增，而轉按要物業估價有一定升幅、提供入息證明與進行壓力測試，最後更有可能未能轉按，甚至賣樓離場。 故若有能力又能通過門檻，最穩妥仍是按保計劃。 4根據金管局最新指引，業主承造按揭必須通過壓力測試，即以現行利率加3%計算，而每月供款額必須低於其每月入息之六成水平。 九成按揭: 保費表：60%以上至90%按揭，600萬港元或以下物業 Sam近月終於被按證公司發現在持有按揭保險下「偷雞出租」，而且應對方式甚辣，不單單是Call Loan如此簡單，還強制性加徵保費，Sam被要求提交逾10萬元額外保費罰款。 筆者不知道這個做法是否新常態，還是Sam不幸受到「特別招呼」。 毋庸置疑的是，「偷雞出租」確實是違反了當初批出按揭保險的初衷，Sam只能乖乖接受。 按揭保險申請其中一個條件是物業必須是自住用途，結果物業用作出租， 按揭保險公司不會批出貸款。 可以提出上訴，或者向其他按揭保險公司申請，但不論是HKMC，…