【Now Sports】英超VAR錯判不斷，其中錯判令阿仙奴失分的VAR球證李爾美臣於今周會「休息」。 公務員合作社買賣 周末英超阿仙奴對賓福特一戰，VAR球證李爾美臣（Lee Mason）因忘記畫線，未有認出賓福特在入球前越位，令阿仙奴於榜首失分。 因為今次已經是李爾美臣今季第3次誤判，有傳英國職業裁判員公司亦希望踢走這名錯漏百出的球證。 陳伯家中大廳的一面牆壁，由於牆身剝落和滲水而發黑，天花更出現明顯裂痕。
若業主接受市建局的出價，市建局便會直接替業主向政府支付補地價，不用業主先行墊支。 相對一般合作社業主要先行補價才可以轉讓單位，新安排可免卻業主準備現金周轉的煩惱。 公務員合作社買賣 而每名業主亦可獲政府豁免在補地價時所需支付的數萬元行政費，連同市建局給予的免費法律顧問服務，可減輕這兩個試點項目社員在處理散社和補地價這兩方面所涉的繁複程序和財政負擔。
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如果發展商重建時，希望用盡該地段的最高准許地積比率，它們要向政府繳付另一筆地價。 報章經常引述的寶翠園，以換樓加現金補償打動業主，而補地價就用了70億元。 前年南豐地產洽購柴灣藹寧園，有報章引述，收購項目業權時，發展商替業主支付首次補地價，涉及金額約5億元。
我理解到這類樓宇只准予公務員作居住用途，並嚴禁社員將物業轉售。 市建局正根據董事局批准的收購及補償政策，為合作社樓宇的業主制定收購補償方案，相關籌備工作已大致完成，預計稍後將會向業主發出收購建議函件。 對於有人提出由巿區重建局（巿建局）介入重建合作社樓宇的建議，我們需要明白，現時巿建局在重建樓宇增加發展密度時，乃獲政府豁免補地價，涉及公帑的補助，其政策目的是協助重建那些破舊和嚴重失修的樓宇，促進巿區更新，從而使整體社會得益。 相較於一般巿區舊樓，特別是那些存在劏房、嚴重失修的舊樓，合作社樓宇普遍保養較良好，空間亦較寬敞，沒有迫切的重建需要。 若巿建局優先插入處理這些合作社樓宇的重建，做法是否恰當運用有限的公帑？ 事實上，如果業主認為他們的合作社樓宇屬於破舊失修，同樣可申請巿建局的「需求主導」計劃，若合符資格，仍可被揀選參與該計劃。
公務員合作社買賣: 公務員合作社｜市建局盛德街項目成本達35億 補地價包底涉6300萬
至於業主和立法會議員指在增加土地供應的前提下政府應「特事特辦」的論據，我們經研究後發現合作社樓宇的整體重建潛質，並不如想像般高。 在已解散合作社但未進行重建的178個地盤中，只有85個具有發展潛力，即重建地積比是原來的兩倍或以上，讓項目最少可以達致收支平衡者。 而這85個地盤即使全部重建，最多亦只獲得約23萬多平方米的額外樓面面積，加上位置分散和各有限制，實際可增加的面積可能更少。 如果以重建後新單位約50平方米面積計算，淨增長共約4,000多個單位，即平均每個地盤增加50多個單位而已。
雅居樂提出強拍，是因僅餘未收購該物業的一伙「釘子戶」，曾提出3個不同的收購方案均遭到拒絕，該「釘子戶」曾開價要求賠償8,000萬元及重建後獲得一個逾5,300方呎單位，雅居樂於是向土地審裁署申請強拍獲批。 值得一提的是，儘管在土地登記冊上，「合作社」一般獲登記為物業的「物業擁有人」，但由於該文件只是一項影響土地轉易的文件紀錄，所以即使是「物業擁有人」也不代表他們必然擁有物業的「妥善業權」。 不過，有關福利仍然吸引不少公務員躍躍欲試，至1980年代終止項目時，累計已經成立了238個公務員建屋合作社，興建了5000個公務員房屋單位。 我希望上述就重建合作社樓宇的重建機制和收購補償政策的解說，可進一步說明市建局制定這套收購方案的原則，以及特別因應合作社樓宇特殊情況所開創的措施。
公務員合作社買賣: 重建合作社樓宇社會意義重大
又指在大陸如果政府需要收地重建，提供的補償一定是比原址的面積大。 靠美合作社關注組召集人黃敏華解釋，公務員合作社於五十年代向政府借貸購地建屋時，契約並無要求業權擁有人轉售時補地價，認為若現在要他們補地價並不合理。 黃敏華認為，市建局是公營機構收樓重建社區，與售樓給私人發展商獲利完全不同，不明白為甚麼仍然需要他們補地價。 柏架山道公務員合作社物業 雅居樂方面表示，統一業權後會將持有的英皇道992至998號及柏架山道2至16號合併發展，初步計劃用於興建3座高尚住宅，總發展的建築面積預計逾40萬方呎。 公務員建屋合作社計劃始於一九五二年，是協助公務員居有定所的德政計劃。
他表示，每4至5年會維修單位，保養很好，再多住十年八年都沒有問題。 不過，林先生也歡迎政府收購，因為樓宇超過50年樓齡，加上沒有電梯，對居於高樓層的長者來說，十分不便，他居於4樓，每次出入買菜也很辛苦。 他又表示，自己所在的公務員合作社未解散，未補地價，包括自己在內的大多數居民都希望原區安置、樓換樓。
公務員合作社買賣: 香港獨立媒體 | 公務員建屋合作社：補地價的是與非
去年地政總署批出該地就地契修訂的補地價約45億元，有指發展商正就金額上訴。 一般而言，按該參數重建所得樓面面積會少於現時分區計劃大綱圖上所容許的面積。 因此，倘若業主要整幢重建，用盡地積比去實現土地發展潛力，則須再補地價差價。 前合作社社員更可以向公務員事務局申請，在繳付土地補價前簽訂買賣合約。 至於有居民認為補地價數額過高，也許與他們在當年只付出三分之一地價建屋有關。 他稱，今次為首宗公務員合作社的強拍個案，料對發展商而言將成為「強心針」，促進同類項目的收購步伐。
- 最早期50年代入住的第一代居民，在單位生活多年，至今不少已經是「三代同堂」、甚至是「四代同堂」的大家庭。
- 至於有居民認為補地價數額過高，也許與他們在當年只付出三分之一地價建屋有關。
- 據了解，兩個試點項目共涉及39幢樓宇，共約600個單位，預計重建後可提供逾3000個單位，當中約三分一為公營房屋單位，總樓面面積會由現時約6萬平方米增至約17萬平方米；兩個項目預計在2029年至2031年完成。
- 靠美合作社關注組召集人黃敏華解釋，公務員合作社於五十年代向政府借貸購地建屋時，契約並無要求業權擁有人轉售時補地價，認為若現在要他們補地價並不合理。
- 至於涉及規模較大，可建約二千五百伙的靠背壟道/浙江街發展計畫，由於項目需要進行改劃程序，不但需時較長，而且面對爭議亦更大，市建局最新評估需要在二○二二年才能提出收購價。
- 單計盛德街項目來說，重建後可提供約640個單位，比目前約150個單位增加3倍多。
- 香港房屋協會 (房協) 推出一項先導計劃，協助重建「公務員建屋合作社」( 包括「政府為公務員興建樓宇計劃」) ( 合作社 ) 的樓宇為「資助出售房屋」，為有關單位的業主提供多一個渠道以改善居住環境。
現時香港未分契的合作社有67個（22個位於香港，45個位於九龍），而已完成分契的有171個（70個位於香港，98個位於九龍，1個於港九均有樓宇，2個位於新界）。 分契後，已取得業權的前社員，須向地政總署申請撤銷轉讓限制及補地價，才可自由轉讓，與一般二手物業無異。 拖拉多年的「公務員建屋合作社樓宇」重建計劃，終於早前（8月1日）落實收購。 這個由港英政府於1952年推出的長俸公務員房屋福利項目，容許公務員以特惠價格獲批土地，並以低息貸款支付地價及興建樓宇，至1980年代終止時累計有238個合作社興建了5000多個單位。
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而只有完成這「五部曲」後，整個散社程序才算完成，而已解散的前合作社社員亦可以取得其單位的業權。 在此階段，雖然前社員取得單位的業權，但有關單位仍抵押予政府，業權仍受轉讓限制，不得以轉讓、另作抵押、出租或其他方式處理。 直至「未補地價業主」向政府繳付土地補價以撤銷單位的轉讓限制，才能夠成為「已補地價業主」，可以自由轉售其單位。 他指，今次案例為法庭首次為公務員合作社批出強拍令，料對發展商而言將成為「強心針」，促進同類項目的收購步伐。 近日，重建公務員建屋合作社出現新的發展，政府表示將與房屋協會研究明年初推出「重建公務員樓宇先導計劃」，以需求主導形式推行，目標是為已解散的合作社在所有業主的同意下，可向房協提出收樓申請。 房協在不虧蝕前提下，向業主提出高於市價的收購價，並代業主向政府支付政府容許轉讓而需補地價的金額，以及因地皮重建成資助房屋出售而可能要支付與政府的地價。
全港現時有二百三十八幢公務員合作社樓宇，集中在紅磡、西灣河、筲箕灣、北角等市區優越地段。 合作社樓宇一般五層高，沒有電梯，不少超過五十年樓齡，據了解，現時有不少退休公務員已經遷出，導致合作社空置率偏高，部份更高達50%，至使物業未能善用。 至於涉及規模較大，可建約二千五百伙的靠背壟道/浙江街發展計畫，由於項目需要進行改劃程序，不但需時較長，而且面對爭議亦更大，市建局最新評估需要在二○二二年才能提出收購價。 據悉，現接獲三至四成反對意見，住戶主要擔心局方提出的收購價錢，不足以購入同區七年私樓，局方正重新「 公務員合作社買賣 度橋」，不排除需要「重新包裝」，例如透過加大收購價等，以減低收購的阻力。 其實，根據政府的補地價安排，業主要為撤銷合作社樓宇轉讓限制而須繳付尚欠政府的三分之二土地補價，而不是「收購價」的三分之二。
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無論是市建局自行開展的項目或根據「需求主導」計劃開展的重建項目，該局首要考慮是項目樓宇是否嚴重失修和項目內居民的居住條件是否惡劣。 假設扣除１１個其轄下樓宇已重建的合作社，即餘下的２２７個合作社均重建其轄下樓宇，按有關的各個地段容許的地積比率計算，推算最多約可提供９６萬３千平方米總住宅樓面面積。 相對於一般舊樓的收購工作，合作社樓宇重建試點項目的業權收購工作複雜得多，我留意到政府部門在數年前曾向立法會就合作社樓宇的重建機制，作全面、透徹的解說，我想借此網誌作一個扼要的說明。 相對香港，新加坡公營房屋制度則簡單得多，只有組屋，沒有分什麼公屋、居屋、夾屋、已取消的置安心等。 基本上，組屋只有五年轉售限制，五年之後，組屋住戶便可擁有整套產權。
居民代表、靠美合作社關注組成員葉先生稱，港鐵屯馬綫通車後，由居所步行15秒就到港鐵站，生活方便，盼市建局再提高賠償金額。 賣地計劃推售的政府土地，一概以當時的市場價格出售，而售價必須達到政府設定的底價，以保障公共收入。 地政總署的專業產業測量師會在土地公開拍賣或截標當日評估底價，以確保底價反映最新的市場情況。 爪哇控股公布，去年10月收購於渣甸山物業，總代價約6.27億港元，並決定將重新發展的豪宅作長期投資。
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另外，關注組亦希望市建局可以考慮以區內「原址原大」單位，計算補償予受影響業主。 希望市建局考慮在同一條街撥一幅地，提供同區同樣大小的單位給受影響的街坊。 對於市建局至今未出價收購，有業主希望市建局能以單一業權收購，以爭取更好的補償。 黃敏華指，公務員合作社地契是當年特別為這個計劃而設計，地契是屬於合作社所擁有，是單一業權，故此希望以單一業權的方式去被市建局收購。 美國軍方表示，在本月4日被美國戰機於南卡羅來納州近岸擊落的中國氣球中，找到關鍵的電子設備，包括可能用於情報收集的主要感應器。 北方司令部在聲明中表示，工作人員已經在氣球被擊落的現場打撈到大量碎片，包括所有已識別的感應器、電子零件及氣球的大型部件。
馬表示現在屯馬綫剛開通，就叫他們離開，到啟德安置屋邨，而啟德現正剛剛起步，百廢待興，附近配套亦不完善，「變相令這些街坊成為第二次開荒牛，對他們絕對不公平」。 公務員合作社買賣 外電報道，印度呼籲中國為陷入困境經濟體的貸款承擔損失，並希望中國避免給包括贊比亞和斯里蘭卡等國家獲得紓困造成障礙。 印度官員Amitabh Kant認為，中國應公開站出來，說明有哪些債務，以及如何解決，不可能由國際貨幣基金組織承擔損失，來解決中國的債權問題。 IMF數據顯示，約60%全球最貧窮國家處於債務危機之中，或面臨陷入債務危機的高度風險。 因應政府逐步放寬有關減少社交接觸的措施，我們已決定恢復為居民舉辦簡報會，以便與居民作更直接交流和解說。
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他又指出，城規會委員大多是非官守成員，會以不同角度考慮規劃申請，明白香港現時的土地和房屋供應問題，但不會放棄改變土地用途申請時的規劃標準。 至於加大地積比率方面，他表示，不會為增加樓宇面積，而盲目加大比率。 今天，大多數公務員也不會選擇參與甚至居住合作社，而選擇公屋，或者彈性較大的房屋津貼。 不少老公務員歸咎補地價是改善住屋質素的最大障礙，面對破爛的居所，部份住戶甚至搬往別處，將之丟空。 另一方面，合作社屋宇住戶也不再擁護或維持這制度，又看見其他合作社屋宇能賣個好價錢，情願賣給財團（客觀後果是加劇房屋商品化）。 近年民間組織重新推動環保、經濟、社區等合作社，希望也應趁此機會思考，香港能否復活另類居住模式，以及加強市民對合作住屋的認識和信心。
公務員合作社買賣: 公務員合作社要求市建局收樓重建免補地價 原區安置業主
公務員建屋合作社由政府以特惠價格批出土地，（一般是地價的1/3），讓當時合資格的公務員以合作社形式建屋，並且可以獲得政府貸款支付地價及建築費。 此計劃在1970年代曾一度中止，隨後於1977年於香港政府華員會要求下短暫重啟，直至1980年代中期才永久取消。 局方曾對「原址原大」方案作出分析和評估，認為這方案中存在執行問題，為市建局帶來數十億元額外成本，造成沉重財政負擔。 包括方案提議市建局將地盤南面3分之1部分，改作合作社安置房屋，但由於市建局必須將該幅土地須交還予政府興建1,000個公營房屋單位，為千個家庭解決住屋問題，而市建局亦沒有額外土地可以作此用途。
公務員合作社買賣: 重建公務員合作社的掣肘(一)
這樣的話，住戶可因應自身的需求作出靈活的資源調動，讓資源能按業主的意願發揮致最大。 在同一間屋內，不論之後家庭、生活、收入、工作有甚麼改變，也不能對居住地點及單位大小作出靈活改變，以適應新的生活。 因為公營房屋的住戶只有居住權，而不是擁有整套產權，以致出現很多資源浪費，包括上述的公屋富戶、已搬出但仍然霸住間公屋等問題。 我會嘗試用一個小故事（如有雷同，實屬巧合）去指出目前居屋及公屋制度上的缺陷，如何影響社會資源（包括房屋）運用。 另外，黃伯仁也稱，政府由回歸前跟發展商攤分的利潤，由5成增至7成，即發展商日後只能賺取3成增加樓面面積得來的純利（報章指2009的比例是2成，今年的比例是1成至1成半）。 他引述那位陳生，說香港的地價「只升不跌」，兩三年後利潤一定會超過那3成金額。