筆者經過八文樓附近的地產鋪,發現高層向海單位動輒過千萬,一般單位亦以數百萬起跳,而八文樓有3200個單位,單是收購成本已過百億。 現今市區住宅地積比最高只是10倍,換句話說,八文樓重建後的單位數目將會比現在大幅減少,根本沒有可能收回收購及建築成本。 因此市建局早前向立法會提交「油麻地及旺角地區規劃研究」,當中提出多個新的規劃工具,希望提高重建項目的財務可行性。 除了多個香港樓盤資訊外,House730亦提供不同類型的樓市資訊,包括地產新聞、成交數據等等,讓你成為精明買家或租戶。 八文樓重建時間 韋志成表示,未計劏房,八文樓現時有約3200伙,佔地1.5公頃,以現行地積比率9倍計,重建僅能創造約2000個單位,比現有還要少千多個,以重建成本達600多億元計算,要倒蝕300多億元。
其中水街8、8A、10、10A號及第三街155號地盤,地盤面積約3,009方呎,現為5層高舊樓物業,成交價3.55億元。 至於第三街145、147及149號舊樓,佔地約3,491方呎,則以3.66億元強拍成交。 若以地積比率9倍重建發展,兩個地盤可建總樓面分別約27,081方呎及31,419方呎。
八文樓重建時間: 旺角暗渠「重光」搞「城市水道」
而近期因大廈外牆爆裂而引起社會關注的八文樓,是否算「難做」項目,韋未有正面回應,但就表示早前已預計需用約500億元收購,若連同附近政府土地一同重整規劃、調高密度,此方案將不會虧損,更或有盈餘。 由於八文樓為大型項目,韋估計或需分階段進行重建,並放入整個規劃程序中,與市場分享。 有聲音質疑放寬油旺研究中部分地區的樓宇高度限制,會造成視覺影響,韋則解釋放寬後可多運用上層空間,「地面能夠無咁密」。 市建局的「油旺地區規劃研究」,建議把兩區分為5個「市區更新潛力地區」,其中建議把旺角東及西發展為「動力商貿區」。 所謂的「動力商貿區」,涉及旺角水渠道和花園街附近的「金魚街」地段、亞皆老街近先達廣場地段,以及已丟空的旺角街市地段,合共3個地段發展成「步行娛樂和購物目的地」,以及「休閒商業和混合土地用途社區 」。 其中水渠道「金魚街」項目,包括要將現在的暗渠「重光」,重現一條由花墟到康民角(即金都大廈附近)的「城市水道」。
但儘管如此,由於文華新村一帶的填海地仍未有進行住宅或商業建築,較高樓層的位置在能見度高的時候仍能清晰眺望到中環一帶的海岸線,故在樓價上仍然比很多居屋,甚至比其他新型私人住宅昂貴。 中原胡鴻洲表示,市區重建局早前公布有意將八文樓重建成西九龍另一個地標式的綜合發展區,有資深投資者趁勢貼市價放售上述單位。 他續指,該投資者有感年事已高,近日陸續減持旗下物業,於佐敦、油麻地一帶放售約14伙舊樓物業,當中佔一半為八文樓單位。
八文樓重建時間: 歷史
他表示,若將來有更多項目採用這方法,油旺區重建虧蝕額可望由4000多億元,縮減為1000多億元。 八文樓重建時間 【何燁樺/綜合報導】前NBA球星林書豪加盟P.LEAGUE+高雄鋼鐵人初登版,攻下22分、13助攻,追平聯盟例行賽單場助攻紀錄,帶領鋼鐵人以95:80中止連敗,拿下本季第三勝,但是否過勞,令人擔心。 林書豪此戰打了超過41分鐘,第二節完全沒有下去休息,關鍵的四節也幾乎打滿,主帥鄭志龍解釋,本來預計是讓林書豪打35分鐘左右,本場比賽有幾次想換他下來,不過林書豪仍想在場上帶領隊友,因此決定讓他繼續。 林書豪坦言,「多少還是有點累,上次單節打超過40分鐘已經沒有印象,不過還是很感謝教練願意相信我,返台首戰就拿下勝利,很有意義。」鄭志龍回應,由於林書豪第一場比賽,調度略微保守,但經過磨合之下,未來調度會加順暢、合理,但之後還是會控制他的上場時間。
韋志成又說,舊區更新無可避免「落釘」的問題,今次油旺研究公開透明各「發展節點」,即使有人「落釘」,市建局都要去做。 韋志成表示,「油旺研究」提出在區內引入的五個核心發展節點,由於容量較大,可多建樓面,日後多數會成為「接收地盤」,並可採取全新的規劃布局,作出一些特別的城市設計。 他以八文樓所在的用地為例,現時建有三千二百八十六個單位,地盤比率已「用凸」,倘若進行重建,只能建回二千二百個單位,減少一千個單位。 不過,若按新的規劃機制重建,除可作為「接收地盤」,道路和公共空間也經過整合,可建單位亦會增至六千五百個,項目會從錄得三百多億元的虧蝕,變成倒賺二至三百億元,助區內其他項目推展。 市建局油旺市區更新方案涉及212公頃,區內有3300座私樓,部分舊樓老化年久失修。
八文樓重建時間: 市區重建
韋直指市建局現只有500多億元資產,單靠局方無可能完成八文樓重建,須靠私人市場力量。 報告建議重建旺角街市,建立特色市集大堂在新大樓內,保留街道特色的同時,並會加入與飲食相關的零售及表演場地,以構成一個全新的休閑和社區地標體現地區文化和特色。 報告建議將現時果欄位置將活化保育,並於巧翔街興建一幢現代化設施大樓作批發,研究於新大樓地底興建一條專用隧道連接新大樓及果欄,容許批發貨物經地底搬運而毋須佔用路面,上蓋則提供商業發展如服務式住宅及地下提供停車設施。 八文樓重建時間 文華新村前身是油麻地碼頭倉庫及中華煤氣公司的舊煤氣廠,嘉年地產在1955年將之購入,並於1961年發展成住宅大廈,在興建時稱之為「嘉年新樓」。 由於鄰近當時的佐敦道碼頭及巴士總站,交通方便,曾吸引不少中產階級人士居住。
- 若按照以往舊區重建方式,八文樓雖處一流地段,卻毫無收購重建誘因,全因其本身的地積比率已超額使用,重建反而會變蝕本貨。
- 文華新村是九龍西岸第一個大型臨海屋苑,其三面環海,部分單位更享有全海景。
- 他提出以地積比率轉移及整合街區發展,將其「剩餘」地積比取出,轉移予有重建潛力的地盤。
- 根據市建局的資料,樓齡達50年或以上的樓宇平均每年增加600幢,到2046年全港將會有近3萬幢老年樓宇,但市建局每年開展的重建項目平均不足100幢,就算計及私人重建,仍不足以推動舊區更新。
- 文華新村的獨特環境亦成為不少電影的拍攝場地,例如由杜琪峰執導的《大事件》,便曾在文華新村取景。
不過,於2014年因4間發展商入標價遠低於「入場費」80億元,加上發展商在招標期間擔心工程風險令上蓋建築期延誤,從而引發超支問題,項目曾流標收場。 故再作第二輪招標時,市建局作出調節,容許發展商「拆細」單位,以減低不明朗因素,結果由信置及華置投得,信置佔9成股權。 市建局公布未來5年重建大計,目標開展10個新項目,當中包括油旺研究項目,料可提供逾1.34萬個單位。 該局指,未來數年預計會有1,200億元總承擔支出,主席周松崗承認資金缺口將達150億元,但市建局「不害怕借錢」,預料最高可借逾400億元,該局亦指會在未來推動一些難做的重建項目。 市建局表示,「八文樓」由多個法團分別負責管理不同橫街樓宇,當中文苑樓的法團參加了四項樓宇復修資助計劃,分別是強制驗樓資助計劃、樓宇更新大行動2.0、公用地方維修資助、「招標妥」樓宇復修促進服務。 若按照以往舊區重建方式,八文樓雖處一流地段,卻毫無收購重建誘因,全因其本身的地積比率已超額使用,重建反而會變蝕本貨。
八文樓重建時間: 即刻下載 Yahoo 新聞 app
再以「八文樓」舉例,倘落實按新規劃措施拆卸重建,渡船角將發展成「西九龍門戶綜合發展節點」,鄰近高鐵站,擬建甲級寫字樓、零售商業、酒店及住宅等混合用途,可建單位翻倍達6,500個,成為西九和尖沙咀延伸。 按市建局模擬圖推算,區內有摩天大廈樓高將高達400米,倘建築密度再增加兩成,或高達480米,高過中環國金二期415米。 施永青認為如果可建樓面面積不增加,還要照顧原區安置居民的話,很難吸引發展商參與重建:「如果不想樓價上升,就應該補多少少地積比率。」施永青說,這樣做的話除了讓市建局可以有更多重建經費,亦能增加房屋供應。 外國政府比香港政府靈活,土地不夠便會增加地積比率,即使讓原業主得益,為了房屋需求也在所不惜。
市建局於同年5月展開名為「油旺地區規劃研究」項目,研究涵蓋範圍約為212公頃,涉及大概3,300座樓宇。 歴經4年研究,市建局終於在去年9月28日,將報告提交立法會發展事務委員會,市建局提出的油旺改造鴻圖大計才正式曝光。 因此,「油旺研究」建議將整個發展節點規劃重整,重建後可提供住宅、商業、文化藝術及休憩的綜合發展項目,提升項目可行性。 這次重建計劃將「八文樓」以及附近適合地皮例如文昌街公園,都一同納入「西九龍門戶綜合發展」,建議發展為甲級寫字樓、零售商業、酒店、文化藝術及住宅等混合用途。 八文樓重建時間 地盤面積由1.5公頃增加至約5公頃,住宅單位總數,由目前約3200個,增加到6,500個,發展規模絕對可以媲美觀塘裕民坊重建計劃。 根據早前市建局公布的「油旺重建規劃研究報告」,報告建議將旺角至油麻地一帶、面積212公頃的範圍內,分4大方向作為重點重建域發展,包括水渠道城市水道、亞皆老街商貿/聯繫樞紐、旺角街市更新活化、油麻地果欄建築群保育、油麻地南「西九龍門戶」綜合發展。
八文樓重建時間: 重建4大方案 3. 活化油麻地果欄
繼四川省藏族甘孜州文旅局局長劉洪因高顏值走紅後,甘孜州道孚縣文旅局長降澤多吉,也因魅力沖上熱搜。 澎湃新聞報導,近日,四川省文旅廳視訊號發布了一期《文旅局長說文旅》短片,片中甘孜州道孚縣文化廣播電視… 港股反覆偏軟,恒生指數曾跌逾390點,失守20800點,午後跌幅持續收窄,一度倒升40點,指數收市報21164點,跌26點,主板成交額約1121億元。 居住匯安里的馮伯伯則告訴記者,他家門前的兩塊空地,原本都是舊樓,其中一處拆了建成小型休憩公園,但缺乏管理,成為養蚊之地,另一處則因找不到業主,拆除後空置了十多年,至今無人問津,成為野草園。
而中部海域的填海,則可以透過轉移舊區重建的發展權以及推行新發展,為舊區重建提供出路。 【Yahoo 新聞報道】「八文樓」是佐敦渡船角的標誌,以斜面建築、自成一角的小社區見稱。 「糖水雄」在八文樓之一文景樓開業30多年,老闆雄哥也是八文樓的老居民,見證大時代變遷:店門前由海景變地盤景,區內夜生活由盛轉衰,其「斯文」客人竟是被警方追捕的賊王季炳雄。
八文樓重建時間: 增加地積比率吸引發展商
「香港政府很死板,主要因為錢,不能輕易加地積比率,房屋供應增加的話,會對政府帶來財政壓力,因為地價下跌會影響政府收入。」不過,現在要增加房屋供應,又找不到新土地的話,最快的做法就是增加可容許發展的地積比率。 筆者近日經過規劃研究內的其中一個項目,位於佐敦的文華新村,又名八文樓,當地三鐵匯聚,若能夠轉型成為西九龍門戶,可望媲美日本的大阪難波。 而單位內的情況更是駭人,牆身及天花位置石屎剝落,天花板裂縫處處,暴露生銹鋼筋,單位內物品已經清空,明顯無人居住。
菲律賓海岸警衞隊發聲明指,其一艘船隻為駐紮在南沙群島一有爭議環礁上的部隊執行補給任務時,中國海警試圖加以攔阻,並向船上船員發射軍用級激光。 聲明指,今個月6日在南沙群島仁愛礁,一艘中國海警船隻以激光對準菲律賓政府船隻,導致艦橋上的船員短暫失明,並做出危險動作。 聲明指,蓄意阻撓菲律賓政府船隻向菲方軍事人員運送食品和物資,是對菲律賓在西菲律賓海這一地區主權權利的公然漠視和明顯侵犯。 仁愛礁在當地被稱為Ayungin,位於菲律賓巴拉望省外海105海里(195公里)處,是一艘破舊船隻上的一小支分隊的臨時駐地。
八文樓重建時間: 樓盤編號# 2532679
翻查資料,市建局早前公布「油旺重建規劃研究報告」,建議將逾50年樓齡的「八文樓」納入「西九龍門戶綜合發展」,重建成西九龍另一個地標式的綜合發展區。 在藍圖中,該處可發展為高端甲級寫字樓、零售商業、酒店、文化藝術及住宅等混合用途,惟重建之路目前仍未有新進展。 報告提出,舊區重建計劃必然會增加地積比率,令人口密度更高,這可能導致重建後的市區容易出現大量的所謂「牙籤樓」,造成人口密度提高、交通擠塞、空氣質素下降、缺乏休憩用地、缺乏社區土地和空間、提高傳染病傳播風險等的不良影響。