而有別於上屆組合，今屆委員明顯是獨立個體佔多，比較勇於發言，這個相信大家是樂見的。 而列席業主發言，我同意應該適當地限制，以免將話題扯遠，耽誤了委員之間作建設性討論的時間。 業主大會流程 至於會議規程的討論，原本就被安排於當天議程的第十項討論。
葉謝鄧律師行高級合伙人、國際公證人、首批婚姻監禮人、香港執業律師(執業超過25年)、明愛向晴軒《衝出債網》顧問律師、《香港電子法律》作者、《皇庭壹號》：生活必備法律作者。 擅長處理：國際公證 Notary Public、婚姻監禮、家庭信託 Family Trust。 最後在第二輪投票中以5票勝出的匯卓保安，不論在公司背景、標價，人手配置、往績及面議表現，均在我個人的計分表上名列榜尾，結果令人沮喪！ 但基於體現民主精神以及少數服從多數的原則，我還是收拾心情，無奈地接受了投票結果。 揭牌時務必注意布幔是否能順利揭下，會不會有太緊拉不下來的問題，並注意是否有障礙物會卡到布幔，導致布幔拉不下來。
業主大會流程: 管理委員會第146次會議議程
業主大會召開會議前15日，由業主委員會(換屆工作小組)將會議的時間、地點、內容以書面形式向物業管理區域內全體業主公告。 在物業管理區域內設投票箱，業主在小區門衛室或業主委員會領取選票或意見表，併在領取表上登記，由業主自行將個人意見投入投票箱內，經業主委員會(換屆工作小組)統計彙總，公佈表決結果。 業主大會流程 業主大會議事規則是由業主大會籌備組織擬定或業主委員會修訂，業主大會表決通過的，規定確定物業區域內業主大會的議事方式、表決程式、業主投票權確定辦法、業主委員會的組成和委員任期等業主大會和業主委員會組織事項的基本法律文件。 同事近日和我分享港島區一個大型屋苑業主剛透過「招標妥」完成揀選維修工程承建商的個案，涉及單位逾數千伙。
- 然後才是重頭戲，宣傳、拉票、召開業主大會選舉，在投票雙過半後（投票的戶數過半、面積數過半），經主管部門確認無誤後即可備案，宣告業主委員會成立。
- 如屬前成員紀錄，最少的期限為自該人不再是公司成員的日期起計的10年（第627條）。
- 揭牌時務必注意布幔是否能順利揭下，會不會有太緊拉不下來的問題，並注意是否有障礙物會卡到布幔，導致布幔拉不下來。
- 幸好的是在這次招標過程中，我已及時將績效指標 及服務承諾 加進標書，成為服務合約的一部份。
市建局職員及該獨立專業人士亦多次參與業主會議，協助講解維修工程的細節和招標安排。 最終業主順利通過修訂後的工程標書，在2017年12月通過「平台」公開招標。 在富嘉花園居住了14年的何太指，這是她在屋苑居住以來首次召開特別大會。 由於法團無法解答居民問題，街坊再次集合了40%業權要求開撤換法團的大會。 但當時的法團主席胡樹權為逃避開會的訴求，在擬定開會日子前突然辭職。
業主大會流程: 會議、決議及公司紀錄
有鑑於管理處沒有即時回應其揀選的4間供應商是否出價最低, 而導致招標程序有出錯之嫌 , 間接對另外兩間投標商造成不公，所以本人贊成重新招標並與現行供應商延續服務至稍後時間，以便配合重新招標工作。 業主委員會明白「南豐」進行有關工程純粹出自善意，業委會承諾在「南豐」完成有關工程後，不會再就有關的油煙排放系統向「南豐」作出任何要求。 業主大會、業主委員會成立的具體條件和程序，依照法律、法規的規定。 採用書面徵求意見形式的，應當將徵求意見書送交每一位業主；無法送達的，應當在物業管理區域內公告。 第二十條 業主拒付物業服務費，不繳存專項維修資金以及實施其他損害業主共同權益行為的，業主大會可以在管理規約和業主大會議事規則中對其共同管理權的行使予以限制。 自2000年起, 泰和科技為 — 全港最大的屋苑/工商大廈周年大會、特別業主大會、換屆選舉、揀選承辦商、屋苑大維修、問卷調查 — 顧問及技術支援公司。
更極端的例子，就是業主可以撇下管理公司不顧，由業主自己去承辦。 對於有中大型屋苑認為，原有的「大型維修工程」定義的實際金額偏低，易令恆常合約，如物業管理、清潔或保安等合約，被界定入該範圍。 故定義按屋苑單位數目，原定分為3級調整至5級，並對所涉實際金額及佔法團每年平均開支的百分比作調整。 《公司紀錄（查閱及提供文本）規例》訂明，在提出查閱要求時，須識別所要求查閱的紀錄的類別，以及作出該等紀錄的日期（或該等紀錄涵蓋的期間）。 如公司秘書是自然人，舊條例有關登記冊須載有公司秘書「通常住址」的規定由須載有公司秘書通訊地址的規定所取代（第650條）。 至於與這項變更有關的過渡性及保留安排，請參閱附表11第118至119條。
業主大會流程: 主席辭職 重選無期
會上，與會者關注履行召集首次業主大會會議的情況、設立共同儲備基金、大會會議的投票方式及授權規定等。 共同儲備基金的設立，有利大廈維修、保養工程籌集資金，讓基金的管理及使用公開透明，更有助優化大廈管理。 「行動2.0」的目標是協助符合住用單位平均每年應課差餉租值的上限，並已接獲由屋宇署發出的強制驗樓通知的自住業主，進行樓宇檢驗及修葺工程。 計劃聚焦支援安全風險相對較高、樓齡在50年或以上的樓宇，合資格申請的樓宇數目估計約有1,500多幢；至於「消防資助計劃」，主要協助合資格而又收到消防安全指示的商住樓宇業主，履行《消防安全（建築物）條例》規定，提升大廈消防安全的要求。 該計劃所涵蓋的合資格樓宇數量較多，估計約近6,000幢。
八、業主委員會應當自選舉之日起3日內召開業主委員會委員會議，推薦產生業主委員主任1人，副主任1～2人。 業主期望壓縮開支，因為屋苑過去曾入不敷支，只因業主在管理費之外，額外多繳一筆費用，撥入特別基金才成功滅赤，自然希望未來可以用得其所，但管理公司制定的預算時卻令業主覺得，管理公司是否為了谷大開支，藉以獲取更高的酬金。 《大廈管理的最佳做法》指引並無約束力部份管理公司會很寵統地以「雜項」列出開支，但「雜項」包括什麼? 按一般準則，如果預算開支較往年增幅大於一成，業主都值得在向管理公司查詢。 公司如在香港以外地方備存登記支冊，須於備存該公司的登記主冊所在的地方，備存該登記支冊的複本，並於在該登記支冊作出記項後的15日內，將該記項的文本，傳轉至其註冊辦事處，以及更新該登記支冊的複本（第637條）。 提出書面決議的成員，可要求該公司在傳閱該決議的同時，傳閱關於該決議的標的事宜而字數不多於1 000字的陳述書 （第 551條）。
業主大會流程: 業主大會法律規定
舊條例第103條有關備存登記支冊的特許證制度已予以廢除，由通知制度所取代，規定在香港以外地方備存登記支冊的公司，須在15日內通知公司註冊處處長備存該登記支冊所在的地址及該地址的任何更改，以及登記支冊的中止（第636及639條）。 舊條例關於公司可在香港以外其經營業務的地方或附近備存登記支冊的規定，由新條例第636條取代。 該條訂明，如有股本的公司的章程細則批准該公司在香港以外地方備存該公司居於當地的成員的登記支冊，該公司可於當地備存該登記支冊。
- 決定前款第六項至第八項規定的事項，應當經參與表決專有部分面積四分之三以上的業主且參與表決人數四分之三以上的業主同意。
- 第二十七條 物業管理區域內業主人數較多的，可以幢、單元、樓層為單位，推選一名業主代表參加業主大會會議，推選及表決辦法應當在業主大會議事規則中規定。
- 業主委員會在自物業行政主管部門同意備案之日起正式履行其職責。
- 大家只要依據建築物管理條例去管理大廈，熱心參與，利用條例的框架去監督管理公司，亦可僱用律師作為法團的法律顧問，保障所有業主的權益。
- 見證人可以是任何年滿18歲的人士，例如家人、鄰居或其他管委會委員。
取用本網頁資料的人士須自行承擔責任，並必須根據香港政府最新公布的法例行事，本協會無須承擔任何法律責任。 以2019年龍門居增加管理費一事為例，當時龍門居的業主立案法團宣佈各單位管理費上調12%，居民因為心感不滿而於屋苑附近聚集抗議。 全體委員須於會議結束後 21 日內到民政事務處或土地註冊處作出法定聲明，表示符合資格擔任委員。 就上文第4段所提述的陳述書，獲委任的管委會委員須在一名見證人面前簽署陳述書，並由見證人在陳述書上簽署確認該委員簽名的真確性。 見證人可以是任何年滿18歲的人士，例如家人、鄰居或其他管委會委員。 就上文第段所提述的聲明書，有關人士可到土地註冊處辦事處或各區民政事務處的民政諮詢中心作出宣誓聲明，也可在其他獲法律授權監誓的人(例如太平紳士、律師和公證人) 面前作出宣誓聲明。
業主大會流程: 業主/業主立案法團支援
第二十八條 業主可以書面委託的形式，約定由其推選的業主代表在一定期限內代其行使共同管理權，具體委託內容、期限、權限和程序由業主大會議事規則規定。 第九條 符合成立業主大會條件的，區、縣房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府應當在收到業主提出籌備業主大會書面申請後60日內，負責組織、指導成立首次業主大會會議籌備組。 只有一個業主的，或者業主人數較少且經全體業主同意，不成立業主大會的，由業主共同履行業主大會、業主委員會職責。 • 議決由指定的管委會委員簽署合約，並授權業主代表或管理公司代表在合約上聯合簽署以作見證，以增加公正性。 一、物業區域基本情況（四界、門牌、佔地面積、建築面積、幢數、總戶數、開發建設單位、物業管理單位、入住時間、入住率）。
⑫業主委員會成員以業主大會或者業主委員會的名義，從事違反法律、法規活動或損害業主利益的，將依法承擔相應的法律責任。 幸好的是在這次招標過程中，我已及時將績效指標 及服務承諾 加進標書，成為服務合約的一部份。 在往後的日子，除了有賴即將成立的保安小組監察日常工作外，我會督促管理處制訂一個完善的交接計劃，並盡早與匯卓保安商討落實服務承諾的詳細安排，期望於11月1日新合約生效時，可以盡快在短期內提升屋苑保安服務質素。 其間如發現服務水平有不達標或偏差的狀況出現，會先加以警告；如屢勸不改，提前解約亦是一個迫不得已的選項，因此大家不用過於擔心。 本屆第二次的業主委員會會議， 在上週三8月21日晚上如期舉行。
業主大會流程: 屋苑曾陷財困 業主注資特別基金滅赤
根據業主的提議，草擬議案，制定徵詢意見表或選票，核實業主情況。 業主大會流程 由業主委員會(換屆工作小組)組織有關人員逐戶派發、回收業主意見，經業主委員會(換屆工作小組)統計彙總，公佈表決結果。 ⑪新一屆業主委員會選舉產生之日起10日內原業主委員會應當將其保管的有關財務憑證、檔案等文件資料、印章及其屬於業主大會所有的財物移交新一屆業主委員會，並作好其他交接工作。 業主大會流程 ③執行業主大會關於選聘或者解聘物業管理企業的決定，以業主大會的名義與所選聘的物業管理企業簽訂、變更或者解除物業管理服務合同。
市建局在2016年5月推出的「招標妥」樓宇復修促進服務（「招標妥」），即將滿3周年。 第二十七條 物業管理區域內業主人數較多的，可以幢、單元、樓層為單位，推選一名業主代表參加業主大會會議，推選及表決辦法應當在業主大會議事規則中規定。 管理公司回應管理公司回覆表示，管理費預算已經由業委會討論，並向業主作出諮詢及通過。 所有日常大廈工程，包括泳池保養合約及斜台安裝工程，會依照規定進行招標，並經業委會決議通過。 泳池是否仍如期開放仍未有定案海栢花園業主認為，上調管理費不合理，源於下年度有多項工程也是非必要，包括部份居民對於今年武漢肺炎肆虐下，泳池是否仍如期開放仍未有定案，而需要召開特別大會通過，故未必需要跟外判商簽定泳池維修合約。 但管理公司在一份通告中指出，由於泳池保養合約要預早準備，如特別大會因疫情無法舉行，也會按公契自行採取合適行動，擔心他們會繞過小業主。
業主大會流程: 業主大會議事規則的內容
即使如此，這類未成立法團的業主由於沒有法人代表身份可開設銀行帳戶，只可選擇委託經理人為工程開立專屬的銀行戶口，以處理有關計劃的資助款項收集及發放。 此外，無須傳閱成員陳述書的準則有所更改，如公司或聲稱感到受屈的人提出申請，而原訟法庭應申請而信納要求傳閱的權利正被濫用或正被用以在帶誹謗成分的事宜上，取得不必要的宣傳，則無須傳閱陳述書（第583條）。 業主立案法團需要委任一個管理委員會，條例已訂明條文制定管委會的權與責，並且提供指引監督委員會會議，以及指示管委會的職位更換替補。
所以，業主要有心理準備，第一次籌組法團多數失敗，只是法院得知業主籌組失敗後，每一次的要求門檻也會相應下調的。 過程中絕對是心力交瘁的，但再接再厲的話，最終也會成功的一天。 一旦業主成功成立法團後就可以撤換管理公司，同時透過更改管理公司的「經理人合約」，改為「管理人合約」，也可杜絕管理公司收取外判商回佣、或任何財務不清的問題。 設立十四天通知期後，舉行會議當日需得到10%業主出席；會議上也要有超過30%業權份數業主，及在過半票源支持下才可成立。 但當然一些設有停車場或商場的屋苑，發展商在售樓之初已掌握一定業權份數，故業主很難集合足夠支持。 但倘若業主真的可取得半成業權份數，推舉召集人召開會議，他們的談判籌碼就會即時大增，至少在整個選舉過程中，因經法院頒令下，業主是必然委任的召集人，可掌控整個選舉；管理公司只能作輔助角色。
業主大會流程: 業主委員會職能
在這3,000多宗申請中，絶大部份是已組織了法團的合資格樓宇。 由此反映，樓宇業主在法團的統籌和協助下，能較有效率地商議有關樓宇維修的事項，並作出決定。 業主大會流程 其主要原因，是法團可按照《建築物管理條例》（條例）的法例框架，召開業主大會通過決議進行樓宇公用地方的保養維修工程。 到了工程籌組階段，法團內的管理委員會可協助業主為工程招標及審核標書，並委聘合適的工程顧問及承建商，為大廈進行所需檢驗及工程。 在財政處理上，法團亦能藉其法人身份開設專屬信託銀行戶口，並經業主授權後協助籌集業主需支付的工程款項，及代表業主接收和發放計劃的資助，使財政安排更有效率，亦減低政府資助及業主供款被非法挪用的風險。 相比申請數字，至目前為止，只有八份申請成功召開業主大會揀選工程承建商，當中原因是業主籌組樓宇復修工程時，必須符合《建築物管理條例》的採購服務安排，為招聘工程承建商擬訂好標書文件，及進行公開招標，不能為加快進度而省略既定的程序和審核工作。
業主大會流程: 管理委員會第150次常務會議 – 會議議程
這項法律顧問服務至上月底申請期完結時一共協助65宗樓宇個案完成審視公契的工作，過程中發現當中超過九成的公契，並未包含相關業主有效決議條款。 管委會成員由業主大會投票選出，負責決策恆常大廈管理事務，於重要事項如聘用物業管理公司、核數師、大廈維修工程招標等提供建議方案，再於法團業主大會中投票表決。 第三階段的工作主要透過電子招標平台（「平台」）招聘工程承建商，及截標後進行開標並由工程顧問審核每份標書及撰寫評核報告，最後召開業主大會議決中標的承建商。 現時，約有70宗個案已透過「平台」招標聘請工程承建商，而當中約60宗個案已經完成招標。 此階段工作較耗時，原因之一是引入「平台」服務前，一般受資助的大廈維修工程，回標數目平均只有約20份；而在上述該60宗利用「平台」進行招標並已截止入標的個案中，經過初步統計後，他們平均收到40份標書，回標數目是前者的一倍。 由於接獲的標書數目增多，工程顧問便需要更多時間詳細評核標書，包括分析回標價目和審視各投標者的公司資歷；同時，市建局委派的獨立專業人士亦要對工程進行獨立的估算，就回標價格提供意見。
業主大會流程: 業主會議後的跟進工作
本文內容包括部分常用的瀏覽器，但提及某一個瀏覽器並沒有暗示任何認可或建議的意思。 同時，條文亦提出對管委會的保障，假如管委會能夠誠實履行職責，則無須為法團的整體錯失，承擔個人法律責任。 如果閣下是HKLII的使用者，希望繼續享用HKLII提供的服務，您可以透過登入以下連結，捐助HKLII。 閣下的捐款將由香港大學處理，並全數撥作營運HKLII之用。
第二十五條 業主大會應當在業主大會議事規則中約定車位、攤位等特定空間是否計入用於確定業主投票權數的專有部分面積。 第一步是到社區先去，告訴社區我們要成立業主聯會，先填寫申請書大概10個左右業主簽名就行了。 我想提醒的是：業委會不是一個決策機構，只是業主大會的執行機構。 需要牽扯的精力太多，以我為例，基本每周 30個工作小時的時間被業委會耽誤，而且是義務勞動。
業主大會流程: 香港條例
對於未能遵守保留所有委任代表文書規定的有關管委會，建議施加刑責，並加重未能保管招標文件等罰則，最高罰款2.5萬元。 《公司紀錄（查閱及提供文本）規例》只適用於新條例中已指明並規定須受此規例規限的公司紀錄。 舉例而言，此規例涵蓋成員登記冊、董事登記冊及債權證持有人登記冊，但不適用於會計紀錄（該等紀錄受新條例第373至378條管限）。 由於當公司有需要根據第550或552條傳閱被提出的採用書面決議形式的決議時，第553條的規定方會適用，因此，按照第553條須傳閱被提出的採用書面決議形式的決議的規定並不適用於以上情況。 就傳閱被提出的採用書面決議形式的決議而言，公司的章程細則如沒有指明一個佔總表決權低於5%的所需百分比，而該公司亦沒有收到佔全體有權就該決議表決的成員總表決權不少於5%的成員提出要求，要求該公司傳閱該決議，則該公司無須按照第552條傳閱該決議。 如有成員提出書面決議，而有關公司收到佔總表決權不少於百分之五，或有關公司的章程細則為此目的而指明的較低百分比的成員提出要求傳閱該決議，則該公司須向全體有權表決的成員傳閱該決議（第 552條）。