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在生活如此艱難的香港，相信大家買樓時，普遍都希望用最少的首期上車，再攤長慢慢供。 不過，為管理香港資產市場帶來的潛在風險，金管局設有壓力測試，以評估買家的供款能力。 MoneyHero帶大家睇清按揭及首期的計算方法，方便準買家為買樓作出預算。 例如滙豐銀行（HSBC）及中國銀行(Bank of China，簡稱BOC)，兩者罰息期均為兩年，當中首年為按揭額1％連現金回贈，第二年為全數退還現金回贈。 是不是與一般以為，HK$500萬供了一半，應該還有HK$250萬本金未還有很大不同，這相差的近HK$50萬利息，就是銀行根據貸款「78法則」得來的結果。
中銀按揭計算機: 理財產品
因此，在填寫「單位樓價」上會填寫「6,000,000」；「按揭成數」則把橙色活動欄移至「50」而非「60」；在「按揭年期」一欄則把橙色活動欄移至「30」。 中銀按揭計算機 中銀按揭計算機 待輸入相關資料後，螢幕下方會顯示一些數字，當中有一個數字必須特別留意，就是圖表中「每月還款額」。 舉例，以600萬元的樓價，承造90%按揭，貸款金額為540萬元，以息率2.5厘計算，攤分30年作還款，如下圖般會顯示為每月供款額為「HK$ 21,336」。 如果想購買用途為「出租」的物業，即使目前未有租客，業主仍可用「擬出租」向銀行申請按揭，將預期租金收入當作個人入息。
雖然上述「月入」的資料，你可以選擇不填寫，但銀行會批出相關貸款，很大程度還取決於你能否通過「壓力測試」。 根據金管局規定，借貸人的財政實力必須抵禦加息兩厘的「壓力測試」，意即在加息兩厘後，供款佔入息不得多於六成。 以剛才的例子為例，以2.5厘的基礎上加3厘，每月供款自然會上調，待輸入相關資料後，下圖便顯示月入有51,101元便可通過壓力測試。 假設購買HK$800萬住宅物業，銀行又估足價，首置人士若循按揭保險途徑「上車」，購入已落成住宅物業，最多可按90%，即借HK$720萬，首期需HK$80萬。 如並非首置人士，在新政策下購買HK$800萬住宅物業，經按揭保險買樓，最多可借80％，即首期為HK$160萬。 不過，即使首置人士有首期，仍未等於可以成功「上車」，記得要睇清楚自已是否可以通過壓力測試。
中銀按揭計算機: 最新中銀按揭計劃 一文睇清P按H按
另外，中銀按揭 利息按每日貸款淨結餘計算，有效節省利息支出，並可縮短還款期。 針對部份採用新按保的買家，按揭證券公司容許首置客在未能通過壓力測試下，可以在多繳付一成額外保費，而免卻壓力測試，而僅用供款佔入息比率作為審批準則。 例如買家購買一層600萬元的物業，以2.5厘的基礎上加3厘下，每月月入要有55,746元才可通過壓力測試。 如果屬於後者二按部份，銀行在計算壓力測試上，除了一按供款上會用2.5厘+3厘作基準，還需計算二按部份息率。 二按息率多數起首幾年較低，但餘下幾年較高，銀行會用後期較高息率加三厘計算。 兩者一二按供款相加，供款不得多於入息六成才可通過壓力測試。
在息口趨升的環境下，除了提供H按計劃外，該行亦推出一個有利率差異化的P按計劃，讓有意置業的客戶多一個選擇。 客戶作買樓決定時，應考慮未來一段長時間經濟環境及息口走勢，按自身對利率變化的負擔能力，選擇合適的按揭計劃。 中銀按揭計算機 中國銀行 （Bank of China）可以說是繼滙豐銀行（HSBC）後，最多香港人使用的一家銀行。 中銀按揭計算機 自美國9月加息後，目前同樣跟隨滙豐銀行的最優惠利率5.125厘。
中銀按揭計算機: 比較中銀按揭樓宇計劃
按現時金管局規定，透過銀行承造的按揭年期最長為30年。 年期愈長，每月供款愈少，但最終所需要支付的利息也較多，但由於現在息口低企，故普遍買家也會借盡按揭年期上會。 但值得注意，部份物業，如「居屋」、「白居二」、「村屋」及「唐樓」等，因物業質素較參差、以及樓齡較高，銀行未必願意批出30年期，有可能會短一點。 假如你選擇供款年期為30年，你只需如下圖般，在「按揭年期」中的橙色活動欄， 移至「30年」便可以。 由於部份買家未必有充足的首期，所以在銀行提供按揭外，買家還可透過加借「按揭保險」，去承造更高的按揭成數。
中銀香港市佔率按月跌1.51個百分點，至25.6%，連續17個月企於現樓按揭巿佔榜首，2022年全年計，中銀香港累積有20,770宗現樓按揭登記，巿佔率26%，連續四年冠。 滙豐則排第2位，12月現樓按揭市佔率按月跌0.7個百分點，至18.6%，全年累計則為20.8%。 恒生維持第3位，12月市佔率為18%，按月跌0.3個百分點，全年累計市佔率為15%。 P按和H按利率以滙豐為基準，定息按揭選用10年期，10年後選用滙豐P按利率計算。 綜合3種按揭，定息按揭全期利息支出最多，達518萬元；P按全期利息支出最少，約440萬元。
中銀按揭計算機: 中銀按揭 常見問題
雖然近年息口上升，但若果跟現時銀行浮息按揭利率(無論是H按或P按)相比，定息利率仍高於浮息按揭利率，不算着數。 但這種按揭有好處，一旦申請浮息按揭人士未能通過壓力測試，可以轉而申請定息按揭，並可「免壓力測試」，但沒有現金回贈。 申請人可以選用10年期按揭，3年後可轉按，選用浮息按揭。 為了提供及時和準確的物業估值的結果，系統的資料庫每天更新數據。 無論你是首置業﹑再次置業或轉按， 都可利用MoneySmart 免費網上物業估價計算機，快速得知物業估價，預先作準備。
- 此外，了解「78法則」對於因提早還款，而要計算出準確的貸款餘額是非常有用。
- 客戶可以每月償還固定金額，但需留意如果在罰息期內客戶提早還款，不論是全數或是部份按揭金額，都需要支付罰款，有機會得不償失。
- 貸款及按揭須受貸款及按揭文件所列的條款及細則所約束。
- 一般「按揭計算機」也假設買家為自住客，購入的也為「交吉」單位，但如果購入的為「連租約物業」，由於銀行會假設買家作投資用途，故不理銀碼多寡，「按揭成數」一律收緊至五成。
- 樓花登記方面，今年首11個月錄得11,607宗登記，按年大幅增加65.4%。
- 因為一開始你欠銀行的本金是最多，所以要還的利息自然愈多，之後本金愈少，利息就會亦會減少。
所以在填寫「單位樓價」上會填寫「6,000,000」；「按揭成數」則把橙色活動欄移至「50」而非「60」；在「按揭年期」一欄則把橙色活動欄移至「30」。 「最優惠利率」按揭的P按，則以「P-某個百分比」計算，其中「P」指的最優惠利率，銀行會視乎美國加息或減息步伐，而作出調節，對小業主供樓的按揭息率也有影響。 買樓前，透過「按揭計算機」計算出供款負擔，可讓我們知道每月供款，並鎖定自己能負擔的物業來選購，也可防止購入超出自己能力負擔的物業。
中銀按揭計算機: 負擔能力測試
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此計算結果不應被視為財務意見，閣下應諮詢專業人士意見及不應以此計算結果作為任何財務決定的依據。 本行並不會就任何該等資料、公式或計算的準確性、可靠性或完整性而作出任何保證，本行不會就任何人士因依賴該等資料招致損失而承擔任何責任。 閣下不應依賴此計算結果或認為銀行將按此計算結果正式批核按揭貸款申請，所有按揭申請需以本行正式批核為準。
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本公司並不會為資料的準確性、完整性、或針對某特定用途的適用性作出任何保證或及陳述。 個別或特定情況下的實際按揭還款，請參閱相關之條款細則，並以有關金融機構的最終批核為準。 指定物業價值指預設為等同於物業估值的一個數額（或如物業估值超過港幣800萬元，則為表（一）下相關指定物業價值的最高金額；或如屬轉按現有安老按揭貸款，則為表（二）下相關指定物業價值的最高金額），或閣下選擇或接受任何較低的金額。 指定物業價值的金額須為港幣10,000元的倍數。 中銀發言人回覆本報查詢時表示，該行會按市場情況及客戶需求等各方面，不時重檢按揭服務條件，保持業務競爭力及為客戶提供不同的按揭服務計劃。 使用滙豐流動應用程式及網上理財服務，即可安坐家中，輕鬆理財。
中銀的計算機提供以每年為單位的還款過程表，這功能不錯。 理論上，如果按揭要經按保，HKMC 的按揭計算機的還款過程表是最準確，因包含按揭保險費。 但實質上，一般首置客人如是「靚料」（無其他按揭，固定入息，行業穩健），都不難取6折保費。
中銀按揭計算機: 負擔能力計算機
根據香港金融管理局 (「金管局」) 的指引，須對按揭申請人之還款能力進行壓力測試，壓力測試指假設按揭利率上升至少3厘，申請人須符合金管局規定下不可超過供款與入息比率上限要求。 此計算機所顯示的計算結果僅供參考，及根據閣下所提供之資料計算。 渣打銀行(香港)有限公司(「本行」)會不時更新此計算機，使其盡量符合現行之監管指引，唯可能有些差異。 此計算機所使用的假設及計算結果僅供說明和參考之用，以及會視乎其他未包括在計算在內的因素而有變。
對不同按揭產品有了初步了解，準買家方可選擇最適合自己需要的按揭計劃。 壓力測試是金管局對銀行按揭的風險監管措施，在壓力測試下，以按揭申請人按揭息率增加2厘的情況下計算，供款佔入息比率不得高於月入 60%，確保借款人即使在利息增加時，都可以有足夠負擔能力應付按揭供款。 中銀香港業務穩健，逾190間分行可以為客戶提供多元化的服務，下文為你介紹中銀按揭最新靈活「家」按置業計劃、 P按H按、罰息期等必知按揭資訊。 銀行會使用指定的估價行去估價，MoneySmart提供的物業估價只能作參考。 現時大多銀行均提供網上估價服務，如滙豐、中國銀行、東亞、恒生等等，如有需要可以善用網上估價或直接致電銀行，了解最新的物業估價。
中銀按揭計算機: 按揭成數:
消息指，中銀由9月15日起上調二手樓新造按揭利率。 H按方面，封頂息率將由原來P 減2.5厘調高至P 減2.25厘，即實際封頂息由2.5厘加至2.75厘。 至於P按方面，按息由原來P 減2.5厘上調至P 減2.4厘，即實際按息由2.5厘加至2.6厘。 P按和H按又可以稱為「準按揭」及「拆息為準按揭」，不論是P -x%或H +x%，「x」在借貸雙方簽訂按揭合約後都固定不變。
中銀按揭計算機: 銀行按揭比較：本港主要銀行P(最優惠利率)按
客戶可以每月償還固定金額，但需留意如果在罰息期內客戶提早還款，不論是全數或是部份按揭金額，都需要支付罰款，有機會得不償失。 如想加按套現，可直接僱用估價行上門做估價，再將估價報告交給銀行。 此方法特別適用於唐樓或村屋這類嚴重估價不足的物業。 直接僱用估價行上門做估價或會令估價提升一倍甚至更多，但銀行未必接受申請人僱用的估價行，所以僱用估價行前先問清楚是否銀行認可。 透過「按揭計算機」，我們最希望計算出應該預算多少資金入市。
中銀按揭計算機: 申請人已有物業或擔保人有按揭在身下的DSR要求
由於沒有實質租約，一般會以預期租金六折來計算入息。 所以，做轉按時，業主一定需要計算清楚，在承造新一筆按揭後，所套現的資金，在向原有銀行繳交罰款後，可剩餘多少。 H按貸款額400萬至600萬元，H按按揭利率為H +1.3%，現金回贈1.4%加4,000元，又附送高息存款戶口 (如不需要高息存款戶口，回贈會增至1.5%)。
中銀按揭計算機: 中銀按揭金額計算因素
坊間部份「按揭計算機」可以協助計算二按部份，但壓力測試一環，還需手動對「息率」作出調節。 同樣地，部份人沒有固定入息、或已退休人士，但卻希望購買物業，他們向銀行申請按揭時，會以資產計算入息，但如果採用相關操作的買家，其購入的第一層物業，不論價值最高按揭成數為50%，而第二套房的按揭成數為40%。 一般「按揭計算機」也假設買家的收入來自香港，但如果本身的收入並不是源於香港，按揭成數會收緊一成。 例如一層原本600萬元的物業，理應銀行批出的按揭成數為60%，但收入並不是來自香港的人，最高為50%。
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