例如在2016年，香港的一個月HIBOR約0.24，如按揭計劃為H+1.28%，那按息年利率只有1.52%，遠較當時主要為2.35%的P按按息為低。 例如滙豐銀行，過去曾於短短一年之間，將「P按」由P-2.75％，轉為P-2.65%，再升至現時的P-2.5%。 實際按息 實際按息由2.375%，調升至2.475%，再調升到2.625%。 大約數公式絕不可改為月平息 x 還款期數 x 1.9，否則計算長還款期時就會愈計愈錯！ 為免計錯數，建議大家可以利用網上的月平息轉實際年利率轉換器。 因此，借貸前最好先參考「實際年利率」，因為它包含了銀行或財務公司的手續費及其他費用，能準確反映真實的借貸成本。
不過要留意，部份網上估價系統未必即時反映最新估價，買家和業主不宜過份信賴。 實際按息 投行高盛預期，隨着銀行流動性縮水，迫使HIBOR追趕美元利率。 倘若最優惠利率調升0.25厘，估計會令專注於本地業務的銀行，如中銀香港和恒生銀行的淨利息收益率分別收縮2點子及5點子。 該行預料，港銀最快於本月或美聯儲下月議息會議再次宣布加息之前調高最優惠利率，如是者將是4年來商業利率首次加息。
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經絡按揭轉介首席副總裁曹德明表示，上調封頂息是為加P按「試水溫」，預計H按最快在第三季觸及封頂位，大型銀行屆時將會上調封頂位。 以固定金額供款，讓每月供樓開支固定，無懼加息的風險，對業主來說較有預算。 不過，建議有意置業人士，仍要預留充裕的後備資金，切忌借得太盡，並衡量自身負擔能力才入市。 首先，按揭利率方面，「定額供款」可以H按或P按供款，借款人可向銀行定出心儀的每月供款額，再由銀行為借款人計算出預計的按揭年期，當然最終按揭年期會受息口的影響而增長或縮短。
- 按揭計劃並設有現金回贈達貸款額2.3%，買家並享Mortgage–Link（按揭存款掛鈎）戶口，存息與按息相同，有利於以高存息收入抵銷按息支出。
- 近年各大新盤因為以會所設施及多元化的管理服務作招徠，因而令管理費水漲船高，有豪宅盤甚至每呎10元！
- 而中銀香港有關新調整將於9月15日才生效，王美鳳預期，市場會即時出現加快提交新按轉按申請的短期尾班車。
- 根據「銀行營運守則」的規定，銀行服務的廣告宣傳資料如提及利率，須在合適情況下列明「年利率」、其他有關費用及收費，並須應要求提供詳盡的章則及條款。
市場上絕大部分銀行都是以香港銀行公會Hibor為作H Plan的基準。 而Hibor亦有分為「隔夜」，「一星期」，「兩星期」及「一個月」等等。 而由於H Plan基本上都是以「一個月Hibor」作為按息的基準，所以只需要留意「一個月Hibor」即可。 MoneySmart可直接把你的按揭申請遞交至銀行按揭部，讓你的申請更快獲得銀行回覆，加快批核需時。
實際按息: 香港：通關倘無期 樓價地價悲
所有申請人在承造H按計劃時，也會獲得一個以最優惠利率計算的「息率上限」，俗稱「封頂位」，會如同P按一樣，以「P-X％」顯示，一般會與該銀行的P按計劃相同。 此機制在於能夠防止HIBOR急升，業主突然要支付額外按揭利息，HIBOR回落後，又要重新計算利息。 封頂位與P按睇齊，對業主較有保障，亦有助銀行方面運作。 經絡按揭轉介首席副總裁曹德明表示，本港銀行於2022年12月份第3度上調最優惠利率（P）0.25厘。 而2022年12月份平均一個月銀行同業拆息（HIBOR）按月急升1.25厘至4.77厘，連升7個月，創2007年10月後即逾15年新高（圖二）。 H按實際按息觸及封頂位，使MMI同步升至近15年新高。
投資者認為，增持股票事項符合專注於具社會影響力的技術及教育投資的主題。 董事會藉此分享投資者的觀點，公司已取得可觀的收益增長，主要由於自2021年底進軍私立輔助教育業務後的正面財務影響。 投資者相信，股份以大幅低估公司表現及內在價值的水平買賣，而收購股份反映對公司不斷發展的業務模式及長期增長前景充滿信心。 實際按息 日本央行委員會一致通過維持短期利率目標在負0.1厘不變，符合預期，並維持10年期國債孳息率目標在接近零水平，孳息率曲線控制政策不變，在零水平目標上下波動不超過50個基點；利率前瞻指引不變。 黑田東彥最後一次以總裁身份出席議息會議後記者會，他認為現時討論退出寬鬆貨幣政策細節仍為時尚早，有必要時會毫不猶豫進一步放寬貨幣政策，又指寬鬆貨幣的好處遠超副作用。 東亞銀行財富管理處高級投資策略師黃燕娥認為，日本經濟難以支持收緊政策，特別是出口表現仍然疲弱，一旦收緊貨幣會推高日圓，或會拖累經濟表現。
實際按息: 經絡:二手H按實際按息連續4個交易日跌穿封頂位 月供款減2.5%
然而部份銀行亦有提供「定額供款」，即固定每月貸款金額，業主的供款年期因應利率的高低而有所增減。 華僑永亨銀行經濟師李若凡指，現時IPO數量及規模大不如前，北水欠奉，貸款苦無出路，以至港元需求疲弱，加上全球利率低企，資金續泊在港，銀行體系總結餘多達4575億元，故令拆息不斷下降，惟料一個月拆息再降空間有限，會在0.08厘整固。 回顧2021年按息走勢，最注目的必然是超低按息再現，按息由2020年首季約2.5厘跌至2021年低至1.36厘之10年來新低水平。 拆息低企，市場用家普遍採用H按計劃，H按選用比例高達接近98%，9至10月份按息一度跌至1.36%近10年新低，年內按息亦持續介乎1.36%至1.5%超低水平。 實際按息 中原按揭董事總經理王美鳳稱，因應拆息急回，最近多了客戶查詢H按，但二手市場的P按息主流是3.475厘，除非H按息率跌穿P按息這關鍵位，否則未夠誘因選用或轉用H按。
由於每間銀行的按揭計劃各有自己的鎖息取態，貸款額及物業類型又會影響最終的鎖息上限；加上選擇一個適合的按揭計劃，鎖息上限只是其中一個考慮因素。 他提到，上一次香港加息前，亦有中小型銀行率先調升鎖息上限，兩天後所有銀行跟隨。 此舉是由於美國不斷加息，銀行避免拆息長期高於封頂位而出現「蝕本」。 其他大型銀行則維持鎖息上限，中銀（香港）、滙豐、恒生銀行均為P-2.5厘；渣打為P-2.75厘，實際封頂息率均為2.5厘。 根據經絡按揭轉介研究部最新數據顯示，2022年12月份的經絡按揭息率指數，即反映普遍按揭新客戶一般可做到的實際按息水平，最新報3.09厘，按月升16點子，連升7個月，並創2008年1月後即近15年新高（圖一）。
實際按息: 另一發鈔銀行渣打香港午後宣布，將會在下周三調升H按「封頂息」，可見【下一頁】
而美國聯儲局再宣布加息0.75厘，聯邦基金目標利率提高至2.25厘至2.5厘，是今年第四次加息，累加2.25厘，已等同上一次美國逾3年加息周期的加息幅度。 經絡按揭轉介首席副總裁曹德明指，雖然近期拆息回落，但美國加息周期未完，香港仍有加息空間，參考上一次加息周期，保守估計市民選用P按佔比可能升近4成 ，H按則跌至6成，當然拆息持續回落，選用H按的客人會慢慢增加。 他續指，滙豐新推的定息按揭首年息率2.75厘，只較現有「封頂息」高出0.25厘，相比最新12個月拆息3.61厘有一段折讓，定價十分吸引，料其他銀行會推出類似的按揭計劃。 經絡按揭轉介首席副總裁曹德明預期，美國加息周期未完，香港銀行9月調升P機會十分高，並料在銀行調升P前，陸續有銀行先調升新造的H按封頂位，預備在加息時保持利潤空間。
曹德明指，現時美國就業增長仍然強勁，加上俄烏衝突仍持續，增加全球不確定性，而最新通脹率只有輕微回落，仍遠高於目標2%，料加息將會持續以降低通脹為主。 實際按息 曹料聯邦基金利率或升至5厘半或以上水平，聯繫匯率制度下，港美息口差距將進一步擴寬，加上拆息回升至高水平及銀行體系結餘進一步回落，銀行資金成本亦將驟增。 實際按息 而在按息上升及拆息維持高水平的情況下，將進一步推高新造按揭客戶的實際按息水平，曹料MMI將繼續徘徊3厘以上水平。
實際按息: 最新:施政報告2022樓市措拖即時睇
分析認為，市場對聯儲局7月加息幅度預期上升，擴闊港美息差，資金流出銀行體系速度高於預期，令近日1個月拆息加快上升，不少市場人士預期，最優惠利率（Ｐ）將在本季開始上調。 經絡按揭轉介首席副總裁曹德明表示,年結因素消退,美國加息步伐放緩,加上銀行資金仍充裕的情況下,使 HIBOR 一直反覆回落。 而因二手 H 按實際按息跌穿封頂息率,有助供樓人士減輕利息開支,對本港樓按市場有正面作用。 心水清的人會知道，港P不升不代表按息不升，因為現時拆息HIBOR按揭計劃的選用比例達97.5%，故此按息變化主要由HIBOR調整所影響。
而中銀香港有關新調整將於9月15日才生效，王美鳳預期，市場會即時出現加快提交新按轉按申請的短期尾班車。 中原按揭董事總經理王美鳳表示，是次安排反映銀行樓按取態正面，而一手樓按息維持2.5厘，對市場買家屬於好消息。 對有需要轉按的人士來說，按息有關新調整將於9月15日才生效，王預期，市場會即時出現加快提交新按轉按申請的短期尾班車。 她亦相信，4大銀行已全線調整按息，相信其他未調整息率的銀行快將跟隨。 恒生表示，現階段拆息按揭計劃之利率上限維持不變，並會因應市場情况不時作出檢討，該行的按揭息率會視乎市場情況、客戶還款能力及貸款金額等因素而定，現階段拆息按揭計劃之利率上限維持不變；渣打則稱，H按「封頂息」無改變，會繼續緊密留意市場。 曹德明預料聯邦基金利率或升至5厘半或以上水平，聯繫匯率制度下，港美息口差距將進一步擴寬，加上拆息回升至高水平及銀行體系結餘進一步回落，銀行資金成本亦將驟增。
實際按息: WeLend 私人貸款
P按和H按又可以稱為「準按揭」及「拆息為準按揭」，不論是P -x%或H +x%，「x」在借貸雙方簽訂按揭合約後都固定不變。 但P及H本身會浮動，最優惠利率 最近一次上調時間為2019年，而拆息 天天可、、都可能出現變化。 為吸引顧客，有些銀行會於迎新期內提供零利率優惠，但優惠期過後，實際年利率（APR）就會回復正常水平。 【2022買樓必讀】齊來關注息口走勢 「加息」，對關心樓市的人士，是敏感字詞；對供樓中的業主而言，更隨時是一場惡夢。 東亞銀行（023）高級外匯市場策略師葉澤恆亦料，一個月拆息下降空間有限，參照過去情況，一個月拆息低於0.1厘較為罕見，而且預期未來美國可能收水，或觸發新興市場資金外流。 王美鳳也預期，一個月拆息仍徘徊於0.1厘附近水平，而在拆息下跌、銀行資金成本降，以及銀行樓按取態轉趨積極下，市場上的H按息有機會延續跌穿1.4厘水平，H按選用比例有望再創新高。
- 不論「大P」或「細P」，其實只是基礎利率，只要計算公式各自調整，最後仍能得出相同／相近的實際利率。
- 用戶切勿撰寫粗言穢語、誹謗、渲染色情暴力或人身攻擊的言論，敬請自律。
- 銀行會根據客戶的借貸金額、還款能力等，決定按揭息率、現金回贈等。
- 而由於一手樓按息優於二手樓，一手較二手旺之形勢將延續。
- 有意置業人士須留意息口走勢及市場環境變化,揀選最合適的按揭產品。
- 據小編查詢，主要銀行包括滙豐銀行（HSBC）、渣打銀行（Standard Chartered）、中銀香港，已將H按的封頂息率調整為「P-2.5%」（細P、P為5%）或「P-2.75%」（大P、P為5.25%），實際即同為2.5%。
- 同一時間，港元定存息早已經反映出銀行搶奪市場存款的決心，「高息王」常客富邦銀行借旗下Fubon GO一周年推出優惠，透過網上理財或流動理財，首次以全新資金15,000元開立3個月港元定期存款，可享達8.88厘年利率，即利息約335元。
- 即使未來有加息風險，一般銀行都容許業主，在按揭合約期內免費轉用P按或H按一次，所以不用太擔心。
客戶作買樓決定時，應考慮未來一段長時間經濟環境及息口走勢，按自身對利率變化的負擔能力，選擇合適的按揭計劃。 莊錦輝續指，以往市場選擇H按的業主超過九成，但中銀創先河，調整P按低於H按利率，相信未來其他銀行都會推出相關計劃，P按比例會有所增加。 惟他提醒業主，若未來按息跌回封頂位以下，H按則會比P按較為著數，屆時銀行亦可因應要求幫客戶轉回H按。
實際按息: 香港加息2022｜中原按揭︰第三季內P具條件上升
如本月再次加息0.5厘，將累計加息4.25厘，即等於2004至2006年加息周期的總和，然而現時本港最優惠利率只加息2次，累計加息0.375厘。 報道指，信銀國際現時H按息率為「H+1.3厘」，調整後鎖息上限是「P-2.25厘」，實際按息3.375厘，並提供現金回贈最高1.5%。 該行的H按鎖息與該行P按看齊，均為P-2.25%，而現時一個月本港銀行同業拆息（HIBOR）已屆4.916厘，已超出H按鎖息上限，換言之，其H按及P息實際息率都一樣。 以香港銀行同業拆息作為定價參考的新批按揭貸款所佔比例，由2022年12月份的67.5%下降至2023年1月份的67.4%。 以最優惠貸款利率作為定價的新批按揭貸款所佔比例，由2022年12月份的26%上升至2023年1月份的29.2%。
▲比較及分析最佳私人貸款，找出最適合自己的計劃，輕鬆應付不同需要。 ▲買樓 或租樓，只要一涉及私人屋苑，不論是樓齡達數十年的老牌屋苑，或剛入伙新樓，亦需支付由屋苑製定的管理費。 近年各大新盤因為以會所設施及多元化的管理服務作招徠，因而令管理費水漲船高，有豪宅盤甚至每呎10元！ ▲家居保險為物業、家居財物、個人物品以及第三者責任賠償等提供保障，萬一造成其他人人命及財物損失，都會對業主及租客構成巨大金錢損失，所以家居保險極其重要。
實際按息: 港元拆息跌破0.1厘 實際按息僅1.397厘
美國聯儲局在香港時間周四(17日)凌晨宣布，決定將聯邦基金利率由0至0.25厘，提高至0.25厘至0.5厘，即加息0.25厘，一如市場預期，… 同時，我們可以參考一下上一次「收水」程序，由2014年1月至10月歷時9個月後停止量化寬鬆，相信是次量化寬鬆規模將比以往更大更急。 加上通脹以及其他經濟數據支持，如數月後通脹情況依然嚴峻，加息幅度或會再擴大，但亦要評估俄烏局勢對美國以至全球經濟的衝擊。 此外，港匯於紐約交易時段再度觸發7.85弱方兌換保證水平，金管局在市場承接約112.49億港元沽盤，使周二累計承接金額增加至208.26億港元，以捍衞聯匯制度。 銀行體系結餘於周四(23日)將進一步減少至約2,418.88億元，比起5月中旬開始接沽盤之前，已經大幅縮減接近千億。 根據財資市場公會的數據顯示，隔夜息報0.2379厘，上升0.013厘；升得最狠的是一星期拆息，按日升8點子，至0.3672厘，相信部分原因為下周正正是銀行的半年結。
實際按息: 香港著名魔術師甄澤權IG報喜 分享超聲波照宣布做爸爸
田兆源續指，該盤今年累售89伙，套現近19億元，平均約2,650萬元一伙。 全國政協常委唐英年祝賀習近平全票當選新一屆國家主席和中央軍委主席，顯示習近平過去十年成功帶領國家進步發展，是民心所向。 唐英年說，習近平在複雜多變國際形勢中，為國家開創中國特色社會主義新時代，成就斐然，有信心在他的團結帶領下，國家未來會繼續高質量發展，並在現時地緣局勢中，開辟合作共贏的新境界。 唐英年感謝習近平一直心繫香港發展，在他支持下，香港會繼續發揮所長，扮演好國家文化藝術發展的橋頭堡角色，實現中外文化藝術交流中心的期許。
實際按息: 按揭常見問題
利嘉閣地產總裁廖偉強則認為，香港樓市對加息的憂慮已消化得七七八八，而加息亦早已在一般買家的預期之內。 隨着新盤市場近期開始回復熱鬧，預計未來一季，一手成交量會顯著回升，二手成交亦因為業主逐步軟化而增加。 現時銀行按揭年期最長只有30年，若然覺得息口會提高每月供款壓力，可善用轉按自制多於30年的按揭年期。 例如供樓人士已供款2年，即剩餘按揭年期為28年，此時轉按把按揭年期拉長至30年，貸款額不增加的情況下，每月供款金額會減少。