香港按揭證券公司於2021年2月宣布推出定息按揭試驗計劃(定息按揭)，向有意置業人士提供住宅按揭貸款，並於2021年11月1日起由試驗性質轉為恆常計劃。 對普羅準備做按揭業主有沒有着數，今次一一為大家分析。 香港按揭證券有限公司 由今日報 (2020年5月7日) 起提供按揭定息計劃，無論是一般成數按揭、或申請按揭保險的高成數按揭計劃客戶都可以選用。 整筆計劃的總貸款額上限是10億元，每宗按揭最高可借得1000萬元定息計劃貸款。 前文提及買樓做按揭，現時有定息及浮息計劃可選擇。
按揭保險計劃之業務已於2018年5月1日起轉移至香港按證保險有限公司 ﹙按證保險公司） 並由其經營。 按證保險公司為一所由按揭證券公司全資擁有之附屬公司。 對於有多於一層物業的買家，或以擔保人身份購入新物業，該物業也可選用定息及新按保計劃。 只不過在計算負擔能力上，就需要將兩層樓的供款對照收入來衝量。
定息按揭计划: 香港房屋協會（房協）「住宅發售計劃第二市場」
純粹以「抵唔抵」角度看，定息按揭並無任何優勢。 「置合息」按揭计划的特惠贷款利率（获享特惠利率的存款上限为按揭贷款尚未偿付余额的50%，并按按揭贷款尚未偿付的余额相应调整。)。 定息按揭计划 P按與定息按揭比較，P按的優點是利息開支相對低，可用更少錢供樓，特別當未來3年，美國不會大幅加息。
由于获得房委会担保，该单位住户只需支付数千元意向金，余款便可以利用按揭摊还，因此按揭成数接近十成。 年期方面，工廈按揭的最長年期為20年，不過，如申請人的人齡太大或樓齡太高，就難以做足20年按揭年期。 雖然按證的定息按揭並未設有現金回贈，但仍然設有類似銀行的「罰息期」條款：於第一年提前還款，罰款為還款額之3%；於第二年提前還款，罰款為還款額之2%；於第三年提前還款 ，罰款為還款額之1%。 由於H按有減息優勢，同時封頂息率暫時與P按息率相若，所以H按優勢仍大於P按。 事實上，根據金管局最新統計數字，H按選用比例已升至90.5%，P按選用比例則只有6.4%。 【買樓防中伏】撻訂4大原因 教你如何避免…
定息按揭计划: 置业按揭贷款知多少？ 拆解各按揭计划利与弊
香港按揭证券有限公司（按证公司）自2020年2月推出试验性质的定息按揭计划，并于2021年11月转为恒常计划，其后按照其资金成本、业务风险、市场情况等因素不时厘定定息年利率，并且每月公布。 根据该行最新公布，5月份申请定息按揭计划，10年期、15年期及20年期的年利率将调整至2.45厘、2.6厘及2.75厘，较4月份各年期的年利率，各上调0.25厘，已连续两个月调升利率。 銀行在批核貸款時，需要符合特定的供款與入息比率。 以沒有其他按揭的申請人，申請自住物業按揭為例，需符合「現息下供款與入息比率不超過50%」及「按息加3%壓力測試下，供款與入息比率不超過60%」，即所謂50/60。 由於定息按揭不會出現加息的情況而導致供款增加，所以沒有壓力測試的部份。
近年本港長期處於低息環境，在經濟環境欠佳的情況下，預計低息環境仍將維持一段時間。 在寻找心水楼盘及申请按揭时，有甚么需要注意才能避免「中伏」？ 除检视自身供款能力外，准买家还应在正式签约前做好物业查册、网上初步估价及选择适合… 对于早前使用发展商按揭（俗称「呼吸Plan」），打算转用银行计划的业主较为有利。 【置业迷思】买楼申请按揭前 8件大事考虑先！ 香港楼价至少7位数字，不过不少投资者即使有充足现金在手，仍宁愿申请按揭增强个人现金流。
定息按揭计划: 楼市资讯 | 香港置业
我们可看看以下例子，由于一般储蓄帐户息率较低（如0.001%），对比能提供较高息率的按揭存款挂鈎计划存款帐户（如1.5%），后者的总利息收入大大增加，能抵销的按揭利息亦更多。 金管局指引列明，无论以P按或H按购买私人住宅，银行提供的按揭成数最高只能做到6成，以保障银行体系稳定。 如准买家希望向银行申请超过6成的按揭，就要购买按揭保险。
但往往「高成數按揭」也是先甜後苦的付款計劃，買家供款起首數年，可以獲取較低息口供樓後，其後就踏入高息期。 除非買家能夠轉按至傳統銀行，否則會面對沉重的供款壓力。 但值得注意，由於「定息按揭計劃」的貸款額上限為1,000萬元，除非可進一步壓縮借貸額，否則倒轉推算，樓價2,000萬元以內的物業最能受惠。 我們《胡．說樓市》團隊早於財政司司長公布《預算案》後，馬上製作了一輯短片來解釋當中謬誤，值得大家仔細看看。 在上調定息按揭息率後，每月供款額將增加多少？ 曹德明又指出，參考美國定息按揭利率亦因應市場而每週而作出調整，近日美國30年按揭貸款利率更升至創5.2厘創12年新高，故認為按證公司是次上調定按計劃的年利率屬正常舉動。
定息按揭计划: 【自製長糧】按證推「高年金定息按揭計劃」 每月年金較浮息計劃高3成
建议分析2至3间银行的按揭计划，比较当中的利率、条款及优惠。 银行推出的优惠五花八门，有现金回赠、豁免费用如申请手续费、提前还款手续费、还有信用卡免年费、家居险和火险的保费折扣等。 消费者可向银行职员要求以模拟借贷金额计算供款额及其他费用。
- 无论是「H按」或「P按」，固定点子在借贷双方签订按揭合约后都固定不变，但P及H本身会浮动，银行有可能会调高最优惠利率（P），而银行同业拆息（H）也可能出现变化,业主应多加留意利率走势。
- 同樣地，第二次置業人士申請按揭時沒有「800萬以下樓可以免壓測9成」的條件，現時只能承造最高8成按揭，並需要接受壓力測試。
- 计划的总贷款额为10亿港元，每宗申请的贷款上限为1,000万港元。
- 屈指一算，假設申請800萬元物業的八成按揭，用定息按揭將少了樓價六成的1.3%回贈即大約6.2萬元，而因動用免壓測而增加的保費是樓價八成的 (2.47%-2.32%) x 六折，即大約4,320元而已。
- 香港按揭证券公司于2021年2月宣布推出定息按揭试验计划(定息按揭)，向有意置业人士提供住宅按揭贷款，并于2021年11月1日起由试验性质转为恒常计划。
- 特別對於換樓客而言，對於物業會較有要求，現時香港的中價樓以及家庭戶，動輒已達800萬乃至近千萬元。
唐樓的入場費較私樓低，約二百多萬就可以上車，而且唐樓按揭亦同樣受惠於新按揭保險。 不過，申請唐樓按揭一般比較複雜，由於有估價不足的問題或潛在違規(包括僭建或劏房)的情況。 一般而言，唐樓樓齡有40、50年，所以難以借足30年。
定息按揭计划: 銀行會否提供按揭以外的優惠及服務？
客户届时可申请提前赎回按揭，但客户或需缴付提前全部还款的费用。 若客户没有申请赎回按揭，客户将每月如常为按揭贷款进行供款，直至按揭贷款本金完全清还为止。 以上计算以日息为基准，并假设起息日从一月一日开始。 顾名思义是将按揭帐户与存款帐户挂鈎，为存款帐户所提供的存款利率相等于相关按揭计划的按揭利率。 借款人可把闲置资金存入存款帐户赚取利息收入，对冲按揭利息开支。 如急需资金周转，亦可灵活调配存款帐户中的资金作其他用途。
【低息置业】「定息」vs「H按」vs「P按」 如何拣？ 香港按揭证券有限公司近日宣布推出「定息按揭试验计划」，提供3个年期的定息按揭计划。 现时市面上已有H按及P按以供选择，现在加上新的定息计划，究… 计划由香港按揭证券公司推出，于2020年5月7日正式接受申请，参与计划的银行包括渣打银行（香港）、中国银行（香港）、创兴银行及大新银行等银行。 申请人可选择10年期、15年期或20年期的定息按揭贷款，首次推出时的年利率分别为2.55%、2.65%及2.75%。
定息按揭计划: 香港暂停进口美国、法国、波兰和日本部分地区禽肉及禽类产品
但計劃只適用於首置人士和樓價HK$10,000,000以下的物業。 借貸人每月清還按揭貸款，當中包括每月還款額、利息和其他費用。 借貸人所選擇的按揭利息計算種類，對將來的還款額有莫大影響。 按揭利率分為兩種：P按（Prime Rate）及H按（Hibor Rate）。
- 樓花按揭成數是否可承造9成，與樓花屬建期或即供有關。
- 由於銀行要承受期間利率上升的風險，因此一般定息期越長，其利率也越高，而面對組合複雜的定息計劃，也應該小心計算整體利息支出。
- 事實上，申請人需要在選定「定息計劃」時，先告訴銀行整筆「貸款年期」，以及當中起首多少年選用「定息按揭」。
- 上述浮息按揭计划的每月年金金额是按2022年11月30日的年利率计算（即香港最优惠利率减2.5%），只供参考。
- 由於現時新制的公務員供樓津貼發放方式非實報實銷，因此可以計入入息之中，變相提高了每月收入水平。
中银香港深明人生各阶段的置业需要，为您提供专业咨询服务、多元化按揭方案，灵活的还款计划及崭新服务体验，线上线下伴您策划，轻松实现置业梦。 财政预算案刚刚公布，当中大家最关注当然是18岁以上香港永久性居民，可以得到10000元的现金。 另外，将会由按揭证券公司推出定息计划，由于毋须… 上述的P按和H按都属于浮动息率计划，定息按揭则正好相反，设有3个定息年期及年利率选择，分别为10年（1.99%）、15年（2.09%）及20年（2.19%），在所选年期内，全期利率均以相关年利率计算。 期满后，借款人可选择继续使用定息按揭（续期时再选择定息年期及年利率），或转为浮息按揭。
定息按揭计划: 选择定息按揭有什么好处?
由明年2月開始，按揭證券公司會按其資金成本、業務風險、市場情況等因素不時釐定定息年利率，並每月公布。 【定息按揭2021】香港按揭證券公司宣布，定息按揭計劃由11月1日起，由試驗性質轉為恆常計劃。 张颢曦表示，现时浮息按揭产品（H按及P按计划）仍然大行其道，市场预期明年息口将温和回升，逐步正常化，相信浮息按揭的优势将逐渐减弱，定息按揭计划的吸引力随之而增加。
在申請按揭保險時，如要動用「免壓測」的條款，按揭保險費將上調10至15%。 另一方面，假如算用定息按揭，保費比浮息按揭平大約5至10%。 定息按揭计划 定息按揭计划 有些客戶可能會想，那我不如申請定息按揭吧，利息可能貴了一點，但保費又下調了一點。 以貸款額300萬元以上計，近期的H按 (銀行同業拆息)，批核的按息大約是H+1.3，昨日的一個月銀行同業拆息大約是0.85%即實際年利率低於2.15%。
定息按揭计划: 按揭專區
锁息上限（俗称「封顶位」）是H按重要条款之一，但不少置业初哥申请H按计划时，不知道锁息上限的存在及用途，选用一个锁息上限较好的按揭计划不但能… 筆者看來，只有普通成數按揭申請人，假如入息僅僅未能通過壓力測試，才有必要透過定息按揭的「無壓測」特性來申請按揭。 以暫時推出的計劃及利率走勢看來，定息按揭的利率比近期批出的高按高。 而申請按揭保險的個案，定息按揭比浮息按揭的按揭保險費節省不了多少費用。
定息按揭计划: 最高按揭成數
以上例子只供参考，一切以金管局及香港按揭证券公司厘定作准，并以银行最终批核为准。 各位如对此计划有任何疑问，可联络所参与之银行以或向经络按揭转介作查询。 居屋按揭计划：居屋是政府资助房屋之一，例如拥有公屋单位或属于白表资格人士，可以用「免补地价」形式购买居屋。
定息按揭计划: 港元最优惠利率
申請人實際上需在申請按揭時便需選擇總年期，同時選擇首10至20年採用定息，在定息期將完結時再選擇以定息或浮息繼續供款。 暫時推出的計劃，定息息率根據定息按揭年期而有所不同，分別為10年期2.55%、15年期2.65%及20年期2.75%。 定息按揭计划 定息計劃的好處當然是息率穩定，在定息期內的供款亦因此不變，但筆者的解讀為「穩定地高」，讀者可參考下一段有關浮息按揭的息率以為比較。 提供多元化按揭方案，无论您的理想物业为私人物业、政府房屋、村屋，首次置业、楼换楼、多买一层，还是加按套现，都能助您完成置业梦。
首先「定息按揭」的好处之一是不需要通过压力测试，因此对于入息有机会无法通过压力测试的贷款人，可考虑「定息按揭」计划更为划算。 在市场资金充裕时，H按是较「进可攻，退可守」。 定息按揭计划 不过，有部分银行是较少批出H按，特别是对于信贷评级较差、现金出粮或是没有税单等证明的个案，部分银行只提供P按选择，而且息率较高。 如借款人已持有有关物业达1年或以上，以及所有借款人均符合下列条件，借款人便可申请将有关物业出租： 声明已经退休；或 因接受长者或医疗护理服务而迁出物业。
就樓換樓人士按揭制度而言，2019年新制度按揭與舊有情況差別不大，同樣是視乎到底銀行審批按揭的時候，舊有物業的信貸紀錄是否仍於「環聯信貸紀錄」當中，去定義到底樓換樓人士按揭申請是否屬「持有物業」。 樓宇按揭指的是一種有抵押貸款或金融期權，可幫助借貸人置業。 所以，如借貸人未能如期清還貸款，借貸機構有權取消借貸人贖回物業的權利，甚至收回物業。 為了讓銀行更有效地向客戶推介本公司產品，並且令本公司與銀行之間的運作流程更順暢，本公司經常為銀行前線員工舉辦不同的培訓課程。 這些課程能夠有效地幫助銀行前線員工更瞭解本公司的計劃，以及向他們提供計劃的最新發展。