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由明年2月開始，按揭證券公司會按其資金成本、業務風險、市場情況等因素不時釐定定息年利率，並每月公布。 定息按揭壓力測試 【定息按揭2021】香港按揭證券有限公司（按揭證券公司）宣布，定息按揭計劃由今年11月1日（星期一）起，由試驗性質轉為恆常計劃。 【定息按揭2021】香港按揭證券公司宣布，定息按揭計劃由11月1日起，由試驗性質轉為恆常計劃。 再按金管局「加3厘」壓力測試，每月供款為27,632元，而供款要佔每月入息比率不高於55%，即每月收入下限為50,240元。 再按金管局「加3厘」壓力測試，每月供款為41,447元，而供款要佔每月入息比率不高於55%，即每月收入下限為75,358元。
定息按揭壓力測試: 按揭成數 2019 私人住宅物業 樓價上限
如前所述，H按及P按是浮動利率按揭，有機會上升至供樓人士不能負擔的水平。 在申請按揭保險時，如要動用「免壓測」的條款，按揭保險費將上調10至15%。 另一方面，假如算用定息按揭，保費比浮息按揭平大約5至10%。 有些客戶可能會想，那我不如申請定息按揭吧，利息可能貴了一點，但保費又下調了一點。 這多出的$4,500元債務很可能就會令按揭申請出現波折，所以在申請按揭前，記得要檢視自己的負債情況。
- 在申請按揭保險時，如要動用「免壓測」的條款，按揭保險費將上調10至15%。
- 以目前政府規定的壓力測試是「加三厘」，亦即是在既有按揭計劃上加上3％利率，得出假設性供款後，申請人入息水平不可佔有該假設性供款的一定比例，而佔比上限，則視乎不同申請人的狀況。
- 不過，如果租約沒打釐印，銀行會視為「擬租金收入」，以租金6折計算，租金收入只有9,000元（$15,000 x 60%）。
- 倘若買家在貸款批核書發出後才作申請，則要視乎個別情況，看看銀行會否接納，故建議準買家在遞交申請一刻時，要同時選用「按揭利息掛鈎計劃」。
估價銀行會為物業進行估價，如果出現估價不足，按揭貸款額有機會受影響。 因為「定息按揭計劃」最高貸款上限1,000萬元，用五成按揭來計算，意味樓價1,000萬至2,000萬元物業最受惠。 舉例，如果我購入一層1,100萬元的物業，銀碼已經超過了「新按保」門檻，無論如何，我必須支付一半首期550萬元；餘額550萬元才能向銀行申請按揭。 定息按揭壓力測試 用一般按揭申請，每月供款為18,719元，而入息必須有50,052元，才能通過壓力測試。
定息按揭壓力測試: 蔣一洪: 定息按揭計劃免卻「壓力測試」?
而且最大的按揭成數只有50 – 75%，而「還息還本」計劃通常可借高達9成。 【擔保風險】幫人做擔保人買樓 3個危機如何避？ 現時現時壓力測試規定下，每月的還款額不能超出每月收入50%，唔少人會搵個擔保人幫手通過壓測。
- 因此，對於未能通過壓測的人士而言，轉用定息按揭或可通過入息審核，但日後每月供款會較H按有所增加。
- 特別對於換樓客而言，對於物業會較有要求，現時香港的中價樓以及家庭戶，動輒已達800萬乃至近千萬元。
- 根據滙豐銀行最新的定息計劃，首兩年固定按息2.75厘。
- 假設申請人月入為4萬，擔保人月入2萬，兩人能一同計入總收入合共6萬，從而較易符合壓測要求。
- 由「拆息按揭」轉變成「定息按揭」，原來同一筆入息，可以把購買力提高約20%。
- 如整個按揭涉及定息，不論是發展商或公司的首期資助貸款，銀行計壓測時都會將利息加2厘去計壓測。
但另一個原因，卻源自大家對這個計劃的了解並不深入。 當初，由於財政司司長陳茂波在敘述定息按揭計劃時的表達比較模糊，最初大家以為定息按揭計劃的按揭年期只有10年至20年，與傳統按揭年期的30年期限短了一大截，變相來說，每月的供款壓力大增。 過去一年，香港正處於低息期，定息按揭計劃的息率比正常銀行按揭息率為高，故此大家一致認為定息按揭計劃並不吸引。 現時申請定息按揭計劃的年利率， 10年、15年及20年按揭試驗計劃的年利率分別為1.99厘、2.09厘、2.19厘，比當初公布的2.55厘、2.65厘、2.75厘都為低。 置業額外成本：除了要支付首期及印花稅，置業人士需要繳交律師費（約$10,000以內）、地產代理佣金（1%）、按揭保險費用及管理費等雜費。 本文會介紹澳洲的買樓按揭詳情，包括申請條件、按揭種類、申請流程、注意事項，以及提供按揭計劃的主要銀行。
定息按揭壓力測試: 按揭保險費
以400萬元貸款計算，30年還款期，2.5厘封頂息的H按，對借款人的收入要求約3.8萬元，至於以定息按揭的2.19厘計算，收入要求則降至約3萬元。 因此，對於未能通過壓測的人士而言，轉用定息按揭或可通過入息審核，但日後每月供款會較H按有所增加。 以500萬物業計算，最多可申請9成按揭，貸款450萬元，以利息2.5厘，還款期30年計算。
目前如果按揭申請人沒有申請其他按揭或有按揭擔保在身，供款入息比率均為50％。 意指申請人置業後的供款金額，不可佔月入超過50％。 與過往銀行所提供的二至三年定息按揭不同，銀行於定息期間提供較浮息按揭更低的利率，以吸納客戶；而是次推出、年期高至十至二十年的定息按揭，可規避上面提及的利率風險。 當然置業人士若預期利率環境於長達二十至三十年間仍將處於低位，仍可選擇浮息按揭。 申請人要證明自己的入息，如果有固定收入就比較簡單，只要能提交三個月的入息證明、糧單、稅單及入帳紀錄便可。 而花紅或十二個月以上的薪金，亦可加進入息平均每月計算。
定息按揭壓力測試: 按揭計算機
政府會為所有居屋按揭作擔保人，所以銀行一般在批核居屋按揭時會較寬鬆，大部分居屋按揭不需壓力測試。 想了解更多申請居屋按揭的資訊的話，可參閱居屋按揭全攻略。 以目前政府規定的壓力測試是「加三厘」，亦即是在既有按揭計劃上加上3％利率，得出假設性供款後，申請人入息水平不可佔有該假設性供款的一定比例，而佔比上限，則視乎不同申請人的狀況。 如果申請人在定息按揭期滿後，選擇轉用浮式按揭，則會以當時息率計算，當然，到了當時，申請人還是要通過銀行的審批才可以轉用其他方式。 本文會介紹香港銀行的「海外物業按揭」計劃詳情，例如貸款年期、按揭成數、利率，以及申請海外樓按揭特別要注意的事項。 另外，銀行為了確保申請人有能力還款，對「還息不還本」計劃所定的申請資格比一般的「還息還本」計劃更嚴格，例如 HSBC 要求淨年收入需達到 10 萬英鎊，不包括獎金、佣金、加班費和租金收入。
試驗計劃填補了市場的空隙，而計劃恆常化後將繼續為置業人士提供額外的財務選擇，減低他們面對利率波動的風險，並促進銀行體系的長遠穩定發展。 按揭成數被放寬，可以減輕上車人士在首期支出的壓力，但供樓也要計算壓力測試。 按照現時規定，首間自用已補地價的資助房屋及私樓物業一般樓價400萬元以下可承造按保，最高9成按揭、上限360萬元。 根據金管局按揭指引，按揭申請人的每月供款不得高於月薪50%，壓力測試是當利率上升3厘下，每月供款不得高於月薪60%。 以上對照表根據封H按頂息率2.5%（即5.5%利率）計算，如果按揭計劃的封頂位上升，壓力測試門檻便會提高。
定息按揭壓力測試: 申請按揭，最多可以幾多個擔保人？
H按的利率多以一個月銀行同業拆息，再加上某個百分比計算出來。 另外，因為H按會以最優惠利率計算出「封頂位」息率，因此在HIBOR水平較高時，P按及H按的按揭利息其實大致相同。 試驗計劃將通過銀行提供，每宗私人住宅貸款上限為1,000萬港元。 定息期完結後，借款人可繼續選擇採用定息按揭或轉為浮息（註一）續期。
但問題係，做擔保人涉及唔少風險，且第二日輪到自己… 同樣，對於非固定收入人士，銀行會要求提供6個月的最近出糧記錄，如果每個月的收入波動大，銀行可能會取其平均，甚至乎以最低收入月份作為計算壓力測試。 不過現時息口低企，採用「拆息按揭」供款都可以，「定息按揭」豈不太划算? 經絡按揭轉介首席副總裁曹德明則表示，由於選用定息按揭毋須再擔心加息周期下供款有機會上升的風險，因此剔除壓力測試要求屬合理，亦相信不會增加市場上的借貸風險。
定息按揭壓力測試: 按揭必備因素
但選用定息按揭計劃即可豁免，吸引該類有需要準業主在高息期前轉至定息按揭計劃，從而避免捱貴息。 有見銀行逐漸停推定息按揭，2020年度的《財政預算案》便透過按揭證券公司（HKMC）推出全新的「定息按揭試驗計劃」，由 HKMC 試行免壓力測試的定息按揭計劃，為置業人士提供多一個貸款選擇。 政府早前考慮到市場環境、未來供應情況、首置人士及計劃樓換樓自用家庭的需要，宣布進一步放寬按揭保險成數。 在新按保下，首置人士可申請最高九成按揭貸款的樓價上限由$800萬提升至$1,000萬；可申請最高八成按揭貸款的樓價上限則由$1,000萬提升至$1,200萬。 如果按揭申請人本身未持有或擔保其他按揭物業，其供款與入息比率上限是5成，而假設利率上升3厘的壓力測試下，供款不可逾月入6成。 聲明﹕ROOTS上會致力確保網站提供的資訊是最新及最準確。
最終入息要求會以壓力測試下的「供款與入息比率」上限為準，即是要買一個800萬元的單位，向銀行申請9成按揭，首期相當於80萬元，而月入要求最少68,800元。 特別對於換樓客而言，對於物業會較有要求，現時香港的中價樓以及家庭戶，動輒已達800萬乃至近千萬元。 定息按揭壓力測試 由於不是首置，換樓客如選用銀行按揭，必須通過「加三厘」壓力測試，難免會力有不遞。
定息按揭壓力測試: 擔保人
好處是當遇上經濟轉差的情況，也不至於要繼續承擔原本高昂的利息，例如近一兩年因疫情的影響，英倫銀行的利率由2019年的0.75%下降至2021的0.1%。 ³除了利率之外，其他條款也跟定息按揭類似，期限也只有2 – 5年，亦設有「提早贖回費用」，完結後會自動變回銀行所定的標準可變利率（SVR）。 購買一般的二手樓，只要跟賣家達成初步協議，持有銷售備忘錄（Memorandum of Sale）就可以申請按揭。
按揭還款期最長為30年，但銀行會根據「人齡」及「樓齡」而調整最終批出的年期。 H按 VS P按在低息時代，由於拆息甚低，大部份供樓人士會選用H按供樓。 信貸紀錄申請人的信貸紀錄必須良好，才能順利申請按揭。 選擇按揭計劃要選擇最適合及最優惠的按揭計劃，最重要貨比三家，選擇按揭轉介公司有助節省上會時間。
定息按揭壓力測試: 問題4: 如果我本身已經持有多於一套物業，計算「壓力測試」上會有什麼不同?
假如採用要壓測的50/60供款與入息比率，以100萬元貸款額、30年按揭及2.5%按息計，申請人的入息要求是9469.7元，比上述30年按揭、20年定息計劃的入息要求多15%。 筆者向有提供計劃的銀行查詢過批核準則，獲回覆指現時只以定息期的供款計算，而不計算定息期後的入息要求。 即是如選用30年供款，首10年定息計劃，每100萬元貸款的入息要求是7954.6元而20年定息計劃則是8164.8元。 現階段推出的計劃，定息期後的浮息息率為最優惠利率P-2.35，在HKMC網站上的標註，該最優惠利率「由按揭證券公司不時釐定」。 現時HKMC 採用的最優惠利率是大P即 (5.25%)。 舉例：假設申請人本身供款比率為 50%，銀行會就申請做「加 3 厘」的壓力測試，然後即使發現申請人「超標」，DTI 超出了加壓後上限（60%），亦不會因此而拒批按揭。
定息按揭壓力測試: 物業二按
註：本文僅供參考，實際按揭成數及利率需按物業狀況及申請人財務狀況而變動，詳情請向銀行相關按揭職員查詢。 不過，金管局亦同時發表聲明，舊有基本「供款不多於收入50％」的「供款入息比例」（DSR、Debt Servicing Ratio）仍然適用。 定息按揭壓力測試 假設有人購買800萬元物業，首置九成按揭，首期80萬元，借貸720萬元，利率2.5%，按揭年期30年，月供28,449元，家庭月入仍需要56,898元。 定息按揭壓力測試 當「呼吸Plan」的低息蜜月期過後便要支付高息，如轉按至其他銀行計劃又未必能符合壓力測試，定息按揭計劃便能幫助相關業主轉按。 鎖息上限（俗稱「封頂位」）是H按重要條款之一，但不少置業初哥申請H按計劃時，不知道鎖息上限的存在及用途，選用一個鎖息上限較好的按揭計劃不但能… 雖然當時高息環境只維持了兩年，但整體業主則多供了約24,000元，更遑論P按息率於1998年曾高至11.25厘。
定息按揭壓力測試: More in 按揭指南:
開放 定息按揭壓力測試 API有效實施之後，不同銀行的產品和服務資料就能匯合到同一個網站/應用程式上，方便用家比較和進行財務規劃。 新的服務提供者也可利用已開放的資料提供獨特的產品和嶄新的用戶體驗。 不過，在2019年施政報告放寬按揭條件後，首置客若未能符合壓力測試，亦有機會可獲批以800萬樓價為上限的九成按揭。
按證保險公司近月推出「定息按揭計劃」，實際利率較以浮動拆息為基準的H按為貴，市場一般反應是「無着數」。 不過業主識玩的話，就會知道這個計劃入息要求較低，有幾項情景適合應用，甚至是換樓客的「救星」。 壓力測試要計「供款與入息比率」，當中所指的「按揭供款」，在大部分的情況下，會根據申請人想借的整筆貸款額，來計算月供款項。 滙豐銀行早前推出首年定息計劃後，新近決定加碼推首兩年定息計劃，貸款期的首兩年固定按息2.75厘，較現在選用H按、需以封頂息率2.875厘計算息率為低。 選擇定息，有助準買家抗衡加息壓力，但有幾點需要注意。
但實情計劃對一類買家來說卻很重要，想乘坐「定息按揭計劃」的尾班車，就要留意今集內容。 如欲申請下列按揭計劃可按下「向經絡查詢」按鈕將進入經絡的按揭轉介服務網上申請表格的頁面，而此頁面僅向經絡提出申請。 如果您希望申請個別銀行的按揭服務，您可以在提交按揭貸款轉介服務網上申請表格後選擇相關選項。
考慮到借款人在定息期內不受利率波動影響，而定息期長達10年或以上，按揭證券公司已徵得香港金融管理局同意，借款人毋須符合加息壓力測試，但現行的供款與入息比率要求仍然適用。 根據金管局指引，一般而言置業人士在申請按揭貸款時，必須接受壓力測試。 按揭申請人／家庭的「供款與入息比率」（Debt Servicing Ratio, DSR）亦具有限制，基本DSR上限為50％；於壓力測試下，假設實際按揭利率上升3個百分點，DSR最高只能為60％。 但對首置人士則比較寬鬆，更可說是免壓測，因為即使加3厘息後的壓測不合格，只要DSR仍是50％，仍可敘造最高8成或9成按揭，但其保費會因應風險因素作額外調整。 不過金管局亦提醒銀行，如借款人未能通過對整筆貸款的壓力測試，銀行仍須計算借款人在壓力測試的供款入息比率，作為評估借款人還款能力的參考。 銀行審批按揭申請人的收入會參考兩個指標，一個是供款與入息比率，第二個是壓力測試，即是將現有息率加息3厘後，首置人士每月供款不得超過收入的6成。