之後，法團亦有發出其他書面警告及律師信，並向他追討已引起的額外清潔費，但答辯人指他忙於應付生意，無暇處理該些信件。 該大廈位於薄扶林道35至37號，有兩份公契，一份適用於薄扶林道35號（即B及C座），另一份適用於薄扶林道37號（即A座）。 2005年之前，該大廈35-37號只有一個業主立案法團，當時有業主認為，既然大廈有兩份公契，應該有兩個獨立的法團。
- 法官指申請人作為一名業主，要求法團作進一步行動，以保障公共利益，是合理的要求。
- 由於「來水」滲漏往往是持續、水量較大，濕度較高，甚至會看見水錶會見到郁動，故可採用「反向壓力測試」，也就是俗稱「谷磅」來檢查懷疑供水喉管滲漏問題。
- 根據法團的證人的證供，管理公司只管理大廈，沒有管理1樓商場，所以1樓商場沒有收費。
- 這類意外經常發生，故此，大家不可忽略扶手電梯的危險性，大廈管理員亦應協助使用者，留心老人家和小孩的安全，盡量安排他們使用升降機上落。
- 從成像儀的屏幕上望到，溫度較高的地方會顯示為紅色；但綠色至藍色則溫度愈低。
- 根據一份在土地註冊處登記的「分公契」，發展商將1樓分作50個單位的商場，又為商場安裝中央冷氣系統，及打穿1樓地台，建造了兩部扶手電梯直達地下4號舖，地下4號舖的業權屬發展商所有，1樓商場可以穿過地下4號舖到街上。
石屎剝落通常由於水持續滲入至混凝土(石屎)中，令鋼筋氧化生銹，繼而膨漲，把混凝土的表層迫開至爆裂，久而久之被迫開的石屎會脫層繼而剝落，出現石屎剝落現象。 當然，樓宇結構本身負荷過重亦會出現石屎剝落的現象，石屎或會出現裂痕，但導致裂痕的原因很多，例如樓宇結構移動幅度過大、地基出現平均沉降、負荷過重或者物料老化，都會令結構變得脆弱；加上有時意外造成的損毀，或者設計和建築的質素欠佳都會造成牆壁出現結構性裂縫。 ，命令有關人士處理問題，如不遵從法庭命令也可被檢控，一經定罪，最高可處罰款港幣25,000元，另加每日罰款港幣450元。 天花石屎剝落責任 但若調查期間，滲水情況有改善、或未能找出源頭，「聯辦處」會終止調查。
天花石屎剝落責任: 舊樓問題遂個睇 維修方法話你知
舊樓的滲水問題，亦會加速鋼筋生銹， 被銹蝕的鋼筋會膨脹及破壞石屎的結描，甜致石 屎剝落。 命令是發給那些樓宇有早期損毀跡象的業主/ 法團，要求他們聘請認可人士對樓宇進行詳細勘測，找出失修/ 損毀的部份、類別、成因及其程度，然後向屋宇署提交補救或修復方案。 因為很多時，雖然自己單位天台已塗了防水層，但若毗鄰單位沒有塗防水層的話，水流滲了在單位底層後，在這一層走通了，而令單位出現滲漏，因此值得留意踏上天台的梯級位有沒有裂紋。 「紅外線成像儀」可用來影照懷疑滲漏地方，因為它可以反映牆身即時溫度高低。
本人已查閱貴公司的 私隱政策和 收集個人資料聲明，並同意貴公司使用本人於此所填寫的個人資料作直接促銷。 其他鄰居見到張報案number 會點，即係你一裝修，家家左右隔離 再樓上再樓上 都有機跌士波令sin親報警拉埋裝修佬一份，人人有份永不落空。 有裝修佬上面搞緊野， 下面跌士波令 踩中sin親老人家， 夠料白車，差佬，區議員。 再經過大半日之後，平底漿就會完全乾透，這時便可以用沙紙磚打磨令牆身變回平滑，記得在打磨時要帶上口罩，同時亦不需要使用太大力度，否則便會留下刮痕影響美觀性。 由於工廈的業主立案法團並非實質的個人，難以判監，陸偉雄表示不少事故最終只能罰款了事，惟罰款金額亦不高，直言罰則欠缺阻嚇力，因此建議受害人可遁民事索償，陸舉例指「若然傷者係大學醫科生，因為意外冇機會做醫生，咁就要賠埋呢方面嘅損失」。
天花石屎剝落責任: 處理方法?
涉案單位的轉讓契及買賣契約也是在土地註冊處註冊的文書，但當中並未有任何條文，將石壆的獨有使用權賦予給涉案單位的業主；實用面積只包括地面面積及窗台，石壆上層表面不可能視作地面面積，明顯地在買賣過程中，已明言出售部分不包括石壆，故並非答辯人獨有管有。 直至2010年，法團提議更換升降機，由於第一及第二申請人是地下單位業主，不會使用升降機，所以第一及第二申請人查閱公契及補充公契以澄清他們是否與其他樓上業主一樣，須支付更換升降機的分攤費用。 經計算後，第一及第二申請人認為他們每人只須支付154,376.15元，即多付了58,623.85元，所以提出是次申請，要求法團退還多付了的款項。
- 若果該大廈有火警發生的話，不論火警發生的位置，這些消防設施都是為了保障整幢大廈及所有業主的安全及利益而設，因此，申請人不能以這些消防設施裝置的位置去劃分誰要負責有關的費用。
- 業主可透過公開招標聘請冇經驗的顧問 ，先為樓宇作詳細勘測和評估，之後再聘請工程承 辦商進行維修工程，期間由顧問監工，確保維修 質素。
- 但若調查期間，滲水情況有改善、或未能找出源頭，「聯辦處」會終止調查。
- 以上述意外為例，肇事單位的業主有責任確保單位的狀況，需要定期為單位進行檢查和維修，或者向租客了解單位的老化情況，然後再向物業管理公司反映，以保障租客的安全。
- 其次，沒有任何法例、公契條文或某原因規定這類工程合約必須加入「履約保證」。
發展商有絕對權利去選擇如何興建，包括安排工人進入其他單位去興建招牌或廣告，故此須要獨自負責該大廈外牆的維修費。 但發展商認為他本身不是獨自享用該大廈外牆的人，因為其他業主亦有在外牆興建簷篷或晾衫架，而發展商只是在該大廈地舖安裝一個屬於餐廳的招牌，因此，發展商認為只須負責有關該招牌佔用位置部分的維修費，而其他部分則應該由該大廈所有業主分攤。 法團要求發展商支付有關該大廈外牆的維修費用，總數為313,025元。 天花石屎剝落責任 法官已於2002年7月16日作出口頭判決，裁定發展商須支付有關維修費用及另加訟費602元。
天花石屎剝落責任: 《建築物條例》（香港法例第 123 章） – 屋宇署
根據2008年5月7日舉行的管理委員會會議紀錄顯示，因遊樂場的設施老化，所以管理委員會通過決議拆卸該設施。 根據該大廈公契，公用地方包括兒童遊樂場，但沒有訂明兒童遊樂場上需有什麼設施，亦沒有訂明必須保留兒童遊樂場，而兒童遊樂場確實存在過，所以本案的最終爭議點，其實是法團是否有權拆卸那些兒童遊樂場的裝備，或是否須重建兒童遊樂場的設施。 法官認為法團同意工程費由最初申請人報價的498,000元提升至700,000元，另有附加合約35,000元，應該已經包括全部工程費用，法官不相信申請人會在沒有洽談價錢的情況下，便貿貿然開始一項涉及十多萬元的附加工程。 法官拒絕接納申請人的證供，並駁回他全部的申索，申請人須要支付法團及黎先生的全部訟費。
土地審裁處2009年159號個案，申請人是香港華蘭路某號某屋苑的業主立案法團，答辯人是該屋苑某層相連單位的業主。 答辯人於1977年11月3日購入該屋苑某層某室作為其居所，其後，答辯人再於2008年5月19日購入另一個隔鄰的單位，並將兩個相連的單位打通合併成為一個大單位。 審裁處接納申請人的申請，命令法團向該大廈10樓拆除外牆的業主採取一切合理必需行動（包括法律行動），要求該業主把該單位露台上的混凝土圍牆恢復原狀。
天花石屎剝落責任: 責任誰屬
不符合 消防條例的消防裝置，在火啓發生時無法發揮原有的防護及救火作用。 命令是要求那些有嚴重失修問題的樓宇，且可能危及公眾安全或造成損害。 業主/ 法團須聘請認可人士監督修復工程，並在工程完成後需獲得屋宇署按既定的標準或指定的要求認可。 很多時住客都未必想自己處理滲水、漏水問題，第一怕尷尬，第二怕存證有錯漏，最終自損利益。 此時，住客可致電1823，或到1823網站提出投訴，向食物環境衞生署和屋宇署成立的聯合辦事處（俗稱「滲水辦」）尋求協助，由滲水辦派員上門進行勘測。 如不幸為地板與天花之間的防水層未做好或年久失修，重做防水乃一大工程，源頭單位最好先向負責單位家居保險的保險從業員查詢如何處理，並了解第三者責任條款保障下所須承擔的責任。
法官認為以1元去計算A4及以2元去計算A3文件的影印費較為合理，故法團應支付顧問公司的影印費是5,021元，加上法團尚未支付顧問合約費用的餘額13,500元，合共18,521元。 當晚各業主只是要求將第二項議程，即有關撤換管理委員會及即時補選管理委員會的議程，調轉為第一項議程，而就該方面的動議，大會已作出投票，同意調轉議程。 法官亦不相信會議當晚會無原無故，業主會互相推撞，而引致大會不受控制，非休會不可。 即使當晚有發生過前任主席所述的事情，前任主席亦不能單方面宣布休會，因為休會應是大會的決定，不應是主席一人的決定，如果有需要休會，大會是須要進行投票來作出決定， 因此，無論當晚是否發生爭吵和推撞，前任主席亦無權單方面宣布休會。 2009年6月15日的業主大會的部分議程是應不少於5%的業主於2009年4月6日及8日聯署要求而召開的，業主要求召開會議的議程中包括了「改選法團管理委員會」，及要求「撤換現屆法團管理委員會」，和「即時補選法團管理委員會」。
天花石屎剝落責任: 香港花店20…
經過多年研發後，ＬＥＤ已應用於交通燈之類特殊照明設施，並發揮高功率及節約能源等特性，將逐漸發展成為一般家居照明燈具。 另一種主流照明燈具是T5高功率日光燈管，主要因為管徑細小，較一般傳統燈管減少80%的水銀含量、壽命長達20,000小時、無頻閃、同樣具光效高及耗電少等特性。 另外，ARDEX A46的應用位置只限於非結構性位置，如修補位置屬於結構性位置(如柱位)，請使用其他具相關認證之產品。
法官裁定法團的申請得直，答辯人須在28天內還原該分隔牆，若答辯人未能遵守此項命令，法團有權進入該兩個單位內還原該分隔牆，而有關費用須由答辯人負責；及答辯人須支付法團關於本案之訟費。 法團的責任就是全體業主的責任，故管理委員會須認真處理違法問題，若法團因以上情況引起訴訟，應僱用律師提供專業法律意見。 過往，法例規定在改建工程展開前，須透過認可人士或註冊工程師向屋宇署申請入則，而改建的廚房亦須符合消防條例的規定。 有專家指出，廚房原有的牆及防火門具有耐火功能，一旦拆除便很難避免火種蔓延，而發展商在興建大廈時已入則，列明屬明火煮食間隔，業主自行拆除分隔牆及防火門，就算改為非明火煮食空間，沒有申請入則已屬違法。 法庭頒令，第二答辯人須在本命令頒下的一個月內，把該側巷內所有僭建物移除，包括伸縮帳篷連所有雜物及鐵閘；禁制第二答辯人使用該側巷作私人用途；及第三答辯人須在本命令頒下的一個月內，將該外牆建築回復原狀。 民政事務總署在【2007年建築物管理(修訂)條例】小冊子中大廈管理的常見問題 ，清楚界定「過半數票」的定義，在點算選票時，只須以投票箱內所有清楚合格的「有效票」，作為投票總數結算，以過半數票通過決議案。
天花石屎剝落責任: 服務評價
根據申請人的案情指，申請人跟黎先生曾經有口頭協議，包括狗臂架、三角防水線及雞仔網等三項工程。 辯方的立場是，該合同已包括狗臂架及雞仔網的工程費用，法團無須額外付錢，至於三角線防水工程，辯方指稱從來沒有要求申請人提供有關服務。 根據會議紀錄，防漏小組在2009年9月16日召開小組會議，一致通過當時報價的工程費用為498,000元，由興大利工程公司承辦防漏工程。
梁直指，滲水令家居衞生變差，經常出現鼠蹤並留有糞便，而房屋署卻一直未有處理，他經常需往附近公廁或在公司洗澡。 完成防水膜 鋪設工程後，必須進行滲水測試，確保再沒有滲漏情況才算及格。 之後才可在上鋪上隔熱層和砌好天面磚瓦，砌磚瓦前要先準備好鋪砌瓦路圖樣，盡量利用完整一塊或較大塊的瓦片鋪設，避免使用俗稱 「老鼠尾」的條狀瓦片，減少因鋪瓦而形成的 天花石屎剝落責任 縫隙。 完成防水工程後的天而，應盡凪避免設置搭 建物及其他設施，以免破壞或增加對防水系統和結 構所造成的服力。
天花石屎剝落責任: 滲水辦優勢：
為維持良好的鄰舍關係，避免輕率指控鄰居造成你的財產損失，而最終若向滲水辦投訴亦更有理據，如大廈採用隱藏式食水管，你應保險一點，在自己的居所內進行簡易測試，看看食水管是否有滲漏情況。 漏水問題可大可小，及早利用自行檢驗方法，查清自己是源頭還是苦主，防範於未然。 千居教你幾個快速、方便而有效的檢驗方法，找出漏水 / 滲水源頭，讓你能及早處理，提出投訴時更有憑有據。
為了讓管委會靈活運作，條例提供了兩個方法，以填補管委會的職位空缺。 天花石屎剝落責任 由管委會填補空缺可以更快捷地委任管委會委員，以確保管委會和法團運作順暢。 如空缺由管委會填補，則管委會須一如作出其他決定一樣，藉由出席會議的委員以過半數票通過的決議作出委任，獲委任填補空缺的人的任期只會直至下一次法團業主大會為止。 如果由法團藉業主大會進行填補，獲委任填補空缺的人，其任期會跟其他在任的委員一樣，直至管委會換屆時全體委員卸任為止。 維修和保養樓宇欠妥之處業主須承擔保養其單位以至樓宇公用部分的全部和最終責任，相關政府部門接獲有關個案的舉報也不能讓業主免除該責任。 連登討論區有網民分享，家中洗手間的天花板突然塌下，將馬桶及假天花都砸爛，情況十分恐怖。
天花石屎剝落責任: 裝修佬小提醒
裝修涉及水喉工程，一旦疏忽，可能為單位造成前所未見的滲水、漏水問題。 一般信譽良好的工程公司，完工後會自發做一次驗收，故裝修後出現滲漏的情況應該較罕見。 但為求自保，如自己的單位剛完成裝修，最好跟第1步至第3步自行驗檢一次（色水或殘留痕跡，落色素前須尋求鄰居同意）。 假使鄰居單位剛好竣工，你也應該在鄰居入伙起計的一個月留意一下自己屋企會不會慢慢出現水漬。 就算天台屬於入契，但如果能確定因毗鄰單位防水層，而令其單位出現滲漏，責任也不一定在業主身上。
天花石屎剝落責任: 石屎剝落小型工程DIY
2008年11月25日，大埔富善村善雅樓一名婦在高層搭乘升降機下樓時，突然聽到異聲，於是急忙按停，立即從14樓離開升降機，升降機隨即急速墜落地面，損毀不堪，該名婦人及時逃生。 調查報告顯示，肇事升降機的8條纜索，有7條折斷，根據機電工程署的紀錄，該部升降機曾於年初進行過年檢，但仍然發生意外，事件值得業主關注。 天花石屎剝落責任 法團招標升降機保養和維修工程合約時，應邀請有聲譽而合資格的升降機公司承投服務。 保安管理是大廈管理的重要環節，包括管理員巡邏、出入監控、交通管制、訪客登記、人流控制及緊急事件處理等。 通常法團會聘請管理公司代理保安管理的工作，管理公司可設立自己的保安隊伍，或外判給專業的保安公司承辦。 而沒有法團或沒有聘請管理公司的大廈，業主便須團結，設立適當的保安管理方式，包括在大廈所有通道出入口安裝鐵門及密碼門鎖，如經費許可亦可加裝閉路電視系統，使大廈出入的人流受到監視，已可達到最基本的保安要求。
天花石屎剝落責任: 石屎剝落成因
相信這不是立法時的遺漏，而是第40條的作用，只是使管理委員會在緊急情況時，可以藉手令破門進入而不會觸犯刑法。 法團於2012年8月21日，向屯門裁判法院裁判官申請手令，批准法團可以進入該天台進行防水層維修工程。 法團於2012年9月7日，由其代表律師會同警務人員到現場進行維修工程，但答辯人並不合作，採取激烈對抗，在答辯人干預下，承建商無法進行維修工程。 法團於2012年9月20日，再次會同律師及警務人員嘗試進入該天台進行維修工程，仍然遭到答辯人的抗拒，所以未能進行維修。
天花石屎剝落責任: 樓宇混凝土結構修葺工程步驟：
究竟2002年12月13日的決議是否適用於往後的管理委員會，法官認為須取決於決議的內容，根據會議紀錄，當天的決議是通過法團擔任職位者領取津貼，投票結果是大部分出席業主都贊成法團擔任職位者領取津貼。 決議並沒有規限只適用於某一屆或指定委員；反之，法團的決定是為了表揚各義務委員，為屋苑勞心勞力工作及作出貢獻，適用於往後的管理委員會。 沒有證據顯示法團在隨後的業主大會取消或修改了2002年12月13日的決議，該決議仍然生效，而法例並沒有這方面的要求，法官裁定2002年12月13日的決議仍然適用。 法官認為上述大會使用的委任代表文書，已於過往十年在多次業主大會中使用，一直沒有任何人士(包括申請人)反對或投訴。 盧先生指出所用文書與表格2不同之處，只是字眼上的差異，並不影響實質內容。