據華潤檔案，華潤在1982年8月16日致函外貿部知會北京協議內容，表示「我方與港英談判為時一年半以上，幾經波折」，終於簽訂協議。 華潤巧妙地形容港英政府無償批予他們熟地來作私人發展，但所謂的無償只是因為政府用部分收地成本抵消了巍城應付之地價，加上華潤此前已付出了為數不小的投資額，故這有誤導北京之嫌。 華潤又向北京強調其參與天水圍發展的重要性：「希望利用我華潤公司的參加發展，可以起到一定的穩定投資者信心的作用。這與中央提出的『使投資者放心』，『維持香港作為自由港和國際金融、貿易中心的地位』的方針政策是符合的」。 受惠於北部都會區概念，天水圍等多個新市鎮未來發展前景向好，吸引不少大型發展商進駐，當中以新地表現最積極，現正發展輕鐵天榮站上蓋住宅項目及橋頭圍商業項目，可見新界西北區的發展潛力。 新近天水圍民生區俊宏軒俊宏廣場錄得一宗地舖成交個案，連租約成交價約3,200萬元，而該廣場自去年至今累錄約6宗地舖成交，佔區內地舖買賣成交約兩成。 天水圍市地段第34號的地盤面積約為64,400平方米，最高樓面面積為96,600平方米。
唐健豐2017年在《號外》雜誌撰文，詳細講述中英談判結束後，官商同謀、產業轉型和樓市等因素怎樣影響後來的天水圍規劃發展。 80年代後期起，幾乎倒閉的大寶地產、歷經股權變動的會德豐和華潤也先後退出巍城，將權益轉讓予長實，令長實成為天水圍發展中的最大贏家。 天水圍橋頭圍商業項目 就在協議簽訂後不足兩個月，英國首相戴卓爾夫人9月訪問北京與鄧小平會面。
天水圍橋頭圍商業項目: 住宅單位數目相等於三分一個嘉湖山莊
去年全年增值稅留抵退稅超過2.4萬億元人民幣，新增減稅降費超過1萬億元，緩稅緩費7500億元。 天水圍橋頭圍商業項目 李克強在報告提及今年政府工作建議時表示，完善稅費優惠政策，對現行減稅降費、退稅緩稅等措施，認為該延續的延續，該優化的優化，做好基層 天水圍橋頭圍商業項目 「三保」工作，穩健的貨幣政策要精准有力，保持廣義貨幣供應量和社會融資規模增速同名義經濟增速基本匹配，支持實體經濟發展。 報告又提到，社會政策要兜牢民生底線，落實落細就業優先政策，把促進青年特別是高校畢業生就業，工作擺在更加突出的位置，實保障好基本民生。 報告又指，要促進傳統產業改造升級，培育壯大戰略性新興產業，著力補強產業鏈薄弱環節，科技政策要聚焦自立自強。 世界對加密貨幣的監管有點像天秤左右兩邊擺，時鬆時緊，早幾年香港壓縮了加密貨幣的生存空間，現在又放寬了。 國務院總理李克強在政府工作報告，建議今年包括要有效防範化解重大經濟金融風險，有效防範化解優質頭部房企風險，改善資產負債狀況，防止無序擴張，促進房地產業平穩發展，防範化解地方政府債務風險，優化債務期限結構，降低利息負擔，遏制增量、化解存量。
於 2007 天水圍橋頭圍商業項目 年，時任行政長官曾蔭權曾提出 112 及 115 區發展計劃，以鼓勵天水圍的經濟發展，擬 建的地區經濟撥地不但能吸引遊人，更能為天水 圍居民帶來就業機會，改善生計。 計劃預期該 處可開設三百個熟食檔攤，讓內地來港的新移民 發揮所長，為區內提供來自大江南北的美食。 此 外，立法會議員和不同人士更建議設立廉價紅酒 賣場、美食廣場和有機農莊等來吸引遊客。
天水圍橋頭圍商業項目: 「天水圍apm」成焦點 涉50萬方呎商場
另外，天水圍33A區（即今銀座廣場）原計劃興建文娛中心，但因廈村居民和區議員擔心影響風水里景觀而擱置。 由於在政府解密檔案中，涉及到協議書的行政局討論紀錄，部分內容依然被遮蓋，筆者暫時無從了解當時決策者就地契年期有沒有特別考慮。 順帶一提，這份2010年代坊間用作指控港英政府官商合謀，限制天水圍南商業設施不得損害巍城利益的所謂秘密協議，其實上述判辭早已公開全文。 1981年中，巍城向政府提交了前期規劃研究，建議用18年時間分三期開發天水圍新市鎮，提供住宅和工商業用地。
十四屆全國人大一次會議早上在北京開幕，總理李克強發表任內最後一份政府工作報告，將今年經濟增長目標定於5%左右。 李克強說，國家發展取得來之極為不易的新成就，不過當前發展面臨諸多困難挑戰，外部環境不確定性加大，經濟社會發展多領域仍要不懈努力。 政府工作報告提及，要著力擴大內需，社會政策要兜牢民生底線，並更大力度吸引和利用外資。
天水圍橋頭圍商業項目: 新地天水圍項目19.7億完成補地價 新界最大宗商業補價個案
位於天水圍第112區的天水圍市地段第33號的土地，以22.21億元批予新地旗下國集有限公司。 至於位於天水圍第115區的天水圍市地段第34號的土地，則以19.68億元批予新地旗下Pacific Gold Limited。 港鐵公司表示，天水圍天榮輕鐵站上蓋的物業發展在整體布局、樓宇高度、綠化空間及周邊環境的協調等方面均經過詳細的考慮，樓宇間亦保留距離。 港鐵公司於二○一○年已透過不同的渠道與持份者，包括居民、營辦附近學校的團體，以及地區人士會面及溝通。 在施工期間，港鐵公司會成立工程聯絡小組，繼續與地區人士保持聯絡，優化施工方案。 港鐵公司在業務發展（包括其物業發展項目）、日常運作、管理審計，及人力資源配備等方面均按商業原則運作，而港鐵公司的管治，亦遵照《上市規則》的《企業管治常規守則》。
然而，麥理浩政府從未考慮放棄天水圍新市鎮，甚至認為必要時即使要考慮暫緩其他急需或應進行的基建項目，也要持續地優先考慮發展天水圍新市鎮（這也許是遲遲未正式建設已規劃好的大嶼山新機場的原因）。 一方面，行政局決定與巍城商討讓政府收回全部土地再重新批租部分土地作發展的協議書內容，另一方面要求彭勵治計劃未來政府怎樣處理基建涉及的公共財政管理。 事實上，港鐵公司作為一個法團，以及上市公司，就其在本港的一切業務運作，必須遵守本港所有相關的法例及規則。 在鐵路服務方面，政府主要透過《香港鐵路條例》，以及政府與港鐵公司所簽訂的《營運協議》，行使其對港鐵公司鐵路服務的規管。 至於港鐵公司的物業發展業務，一如其他的公司，政府主要透過《城市規劃條例》、《建築物條例》，以及其他與土地相關的法例等，來規管公司的物業發展事宜。 隨着洪水橋一帶發展成新發展區，帶動旁邊的天水圍一帶商業及住宅發展，當中新地（00016）剛為橋頭圍的項目補地價近20億元，興建約86萬平方呎辦公室及商場。
天水圍橋頭圍商業項目: 住宅與購物
由於華潤有中國官方背景，也意圖在商場大展拳腳，那些華資地產商向華潤提供有利條件來利誘，打算利用華潤的身分來試探中英兩國對香港前途問題的取態也是可以理解的。 華潤被中共中央批評後仍決定留在巍城，因為那時港英政府已獲得清楚的訊息，不能以天水圍來間接處理地契問題，繼續參與既不損害中方立場，又可以在回本之餘賺不少錢，直到香港前途一切塵埃落定才抽身離場。 在簽協議後的記者會上，記者問到與華潤有關的政治考慮，政府官員稱協議與政治無關，又強調港英政府從未徵詢中國政府或廣東省政府。
故此研究希望透過活用公共屋邨的剩餘空間，例 如天耀邨的廣場門口及天慈邨的羅馬廣場，同 時設立「社區墟市園地」和「技藝工房」組合，組合以貨櫃為主體設計，貨櫃內部空間為「技藝工 房」，貨櫃上蓋的空間作綠化休憩園地，同時園 地可不定期作舉辦墟市用途（圖 3）。 「墟市園地」 的設立能配合「技藝工房」及社區內「可食地景」 規劃，工藝及農業成品可以在墟市出售，達致社 區共生的生活模式。 假若區內有更多社區活動或相關支援，定會對天 水圍的社區發展裨益不淺。 發展本土經濟的聲音 在數年間漸起，天水圍街坊身懷不同技藝，若社 區中有讓他們得以發揮一己之長的空間和機會， 定能大大促進社區經濟發展。 剛入伙的筲箕灣樂融軒，乃房協首個糅合私樓及長者屋發展的住宅項目，早前以招標發售的頂層特色戶A室，獲買家以2,521.7萬元投得，實用呎價達2.09萬元，成為房協歷來開售項目中，銀碼最狼最貴單位紀錄。 市區有多項同類圖則批出，當中，長沙灣順寧道320至328號，以及330至336號，批建1幢24層高住樓，另連4層平台及兩層地庫，總樓面逾10.8萬方呎。
天水圍橋頭圍商業項目: 天水圍( 天下「圍」公 ) 規劃想像
非常渴望與巍城合作的港英政府把天水圍規劃與一直進行的新界西北發展研究放在一起考慮。 在區域策略規劃中，麥理浩政府考慮的是天水圍能怎樣扮演陸路和水路交通樞紐的角色，與香港整體和中國連結起來。 天水圍不僅需要有輕鐵網絡以連接元朗及屯門，和有公路連接香港其他地區，更需要有交通網絡協助將香港和中國內地更緊密地連繫。 當時已有的沙田－大埔－羅湖的公路走廊已見飽和，麥理浩政府認為可藉規劃天水圍的機會，建造一條西部走廊，連接擬建的大嶼山機場、葵涌貨櫃碼頭，經天水圍接通內地。 也許麥理浩沒有忘記1979年底曾向新華社提議興建專供中國航運的設施，在考慮交通規劃時，也提到該條西部走廊會連接天水圍及擬建在屯門的碼頭，即特區政府近年提議用作建屋的內河碼頭。 天水圍橋頭圍商業項目 據了解，地皮早年本屬「未決定用途」地帶，新地曾申請發展一個512伙的住宅項目，並於2014年9月獲批，但後來因應政府已制定洪水橋發展方案，改為申請興建1幢31層高商場連商廈。
改裝後的項目總樓面約116.3萬平方呎，其中住宅總樓面佔約59.9萬平方呎，非住用總樓面約56.4萬平方呎。 在港深兩地的商業活動交流，政府將會落實於洪水橋/廈村新發展區興建港深西部鐵路連接前海，料位處旁邊的天水圍的商業活動亦將會受惠。 上述項目為丈量約份第124約地段第4354號，位於洪天路與屏廈路交界，鄰近西鐵天水圍站，佔地約10.7萬平方呎，涉及商業樓面約85.6萬平方呎，以此計算，每方呎樓面補價約2,305元。 【明報專訊】疫情衝擊營商環境，對商廈需求大減，正當商用物業前景欠明朗之際，地政總署昨日公布，由新地（0016）持有的天水圍橋頭圍商業項目，上月完成補地價手續，涉及補價金額19.74億元，以發展樓面約85.65萬方呎計，每方呎樓面補價2305元，料為新界區 天水圍橋頭圍商業項目 … 另集團早前申請更改元朗石湖圍項目方案，由洋房改作分層住宅發展，提供7,291伙，接獲約311份申述，大部分屬贊成意見。
天水圍橋頭圍商業項目: 一田有獨市生意都唔做？新地 天水圍Wetland Seasons Park
事實上，新界區過往罕有大型的純商業用地補地價，是次新地改劃屬較罕有的個案。 翻查資料，新地早年就上述地皮申請作住宅發展，隨後於2016年向城規會入紙申請，改作綜合商業用途。 據地政總署資料，新地（0016）西鐵天水圍站旁的橋頭圍地皮，在4月份以19.7435億元完成補地價，項目將會用作商業用途，料為新界區最大宗的農地轉商業項目補地價個案。 上述天水圍橋頭圍劃作未決定用途用地，獲准發展1幢31層混合式商廈。 項目早前亦獲批發展住宅，提供512伙，發展商可決定作住宅或商廈發展用途。 新地續稱，改劃亦可發揮西部經濟走廊上的地理優勢，幫助屯門區升級轉型發展商業中心，更好地配合未來北部都會區的發展，以至抓緊新界西北融入鄰近深圳高新科技發展所帶來的機遇。
報告提到，要加強住房保障體系建設，支持剛性和改善性住房需求，解決好新市民、青年人等住房問題。 另外，李克強回顧5年來工作時提到，堅持房子是用來住、不是用來炒的定位，建立實施房地產長效機制，擴大保障性住房供給，推進長租房市場建設，穩地價、穩房價、穩預期，因城施策促進房地產市場健康發展。 政府委任公職人員出任港鐵公司董事局成員，有助保障政府的投資利益，及在其所屬的政策範疇內，與董事局其他成員合力履行董事的職務，包括制定公司的發展策略、審議公司的財政預算及監察公司的運作情況。 按屋宇署的有關安排，該署會按舊有的作業備考審批在二○一一年四月一日前提交到該署的建築圖則申請，而在二○一一年四月一日或以後提交到該署的建築圖則申請，則會按新的作業備考進行審批。 有關優質及可持續建築環境的新規定，包括限制「發水樓」的措施，已被納入屋宇署發出並已於二○一一年四月一日起生效的作業備考。
天水圍橋頭圍商業項目: 新地古洞項目准建6幢分層住宅 天水圍橋頭圍建28層高商廈
項目交通配套便利，距離輕鐵天恆站及濕地公園站約3至5分鐘步程，住戶可乘搭至天水圍站轉乘屯馬綫，往來九龍及港島區。
- 當天水圍的「小問題」解決了之後，中英雙方才正式開始談判涉及香港未來的「大問題」。
- 新市鎮北部亦有天水圍北普通科門診診所，位於天華邨華佑樓地下B翼二及三號單位（天華邨華佑樓地下中醫診所後面），天業路新設天水圍（天業路）社區健康中心，而區內的商場亦有多所私家診所。
- 其中，2005年香港天水圍婦女聯合會曾就天水圍進行意見調查，半數非天水圍區居民對該區的印象只屬「一般」，更有20%受訪者表示感覺「很差」。
- 其後醫院管理局與博愛醫院合作在天華邨加開一所診症室，但診所每天的診症名額有限。
- 【明報專訊】北部都會區概念下，發展商積極改劃具潛力的新界西北土地。
- 然而天水圍站位置靠近屏山，遠離天水圍大多數屋苑，居民往往須通過輕鐵轉乘。
本星期去到大西北，來到天水圍濕地公園旁邊的新樓Wetland Seasons Park基座商場。 於本流動應用程式或服務內所刊的專欄、股評人、分析師之文章、評論、或分析，相關內容屬該作者的個人意見，並不代表《香港01》立場。 文件指，現時酒店的總樓面約140萬方呎，改劃後擬將總樓面放寬限制至約200萬方呎，當中住宅佔約150萬方呎。 若以此推算，計及單位總數及實用率等，即平均單位面積或不足300方呎。
天水圍橋頭圍商業項目: 屯門及元朗西區
天水圍新市鎮早期的規劃概念是於新市鎮南部及北部中心各建一個大型公園作為核心，而住宅則圍繞公園而建。 政府為了建立全市鎮有良好設計榜樣，政府發展時加入很多康樂和便民設施，建築密度較同期發展的將軍澳新市鎮為低。 儘管筆者的老師鄧永成在十多年前的論文指出，規劃失誤不能解釋天水圍的真正問題，認為要以土地發展體制的層面分析殖民政府向資本家傾斜的問題，不過筆者認為官商合謀同樣也不能完全解釋天水圍的真正問題。 特區政府非常樂意接納以港英政府官商合謀來解釋天水圍成為悲情城市的說詞。
天水圍橋頭圍商業項目: 天水圍天瑞路俊宏軒地舖成交3200萬
根據自1994年供公眾查閱的分區計劃大綱圖（S/ TSW/ 1），迄今，區內商業用地僅佔 整體發展用地1%，顯示區內商業發 展及就業機會或有不足，不少天水圍 居民則須跨區工作。 資料顯示，項目佔地約10.7萬方呎，以地積比率8倍發展，總樓面約85.65萬方呎。 其中，商場主要位於地下8層，佔近6成樓面約50萬方呎，其餘約4成樓面則為辦公室，涉及約18層樓面，樓面約35.59萬方呎。