在過程中，發展局會充分考慮小業主利益、樓宇狀況等因素，並聽取持份者意見。 同樣為九龍城市區更新地區諮詢平台成員、現任九龍城區議會主席的何顯明亦認為，「五街」對出位置發展成優美海濱，可增加區內休憩空間，改善現有殘舊市容、讓居民享受臨海環境，海濱日後有望將土瓜灣及啟德新區連貫，整體對城市及社區規劃有很大的幫助。 他續指，市建局提出的更新計劃建議，符合DURF期望，而街坊對有關規劃建議，普遍表示非常支持，反應相當正面。 研究並建議在整合街區發展範圍，尋找合適地盤，以港人首置形式興建資助房屋，實際供應量將按資源情況、技術可行性和政府政策而定。 研究並提出，將市建局的上海街618活化項目附近的樓宇，重建成青年文化點，提供共用工作空間、青年共居空間等功能。
- 港大前房地產及建設系助理教授、房產發展研究中心研究員姚松炎指，政府現時的說法「有些誤導」，所謂的「不適合發展」土地其實並非全部不能發展住宅，他解釋，以現今工程技術，在斜玻及道路上建屋的挑戰，一般可克服。
- 換言之，出售地積比的大廈就有如「市區套丁」一樣，大廈業主或因一時之快出售其地積比盈餘，卻斷送了其於未來重建的機會。
- 按前文提及市建局行政總監的構思，可將「收集」到的地積比率，轉至同區其他項目一併發展，提高單幢式舊樓的重建回報率。
- 市建局計劃將它重建成樓高逾400米的地標建築，高度超越中環國際金融中心（IFC)。
另外，改變建築地盤的地積比，最大的考慮是土地附近的交通網絡、基礎設施甚至環境因素，是否能夠支援放寬地積比後，隨之提升的建築和人口密度。 如果地區本身的發展配套不足，可能要靠市建局進行市區重建後，才能增加該區地積比。 地積比轉移 地積比率是界定建築密度的指標，而建築密度亦同時影響著該地區的人口密度。 香港的土地資源珍貴有限，所以需要訂明土地的最高地積比率，才能夠確保發展項目除了有效地使用土地，亦要顧及平衡市民生活需求，例如地區是否有足夠基礎配套，支持其人口密度。 地積比率是一個城市規劃用途的專有名詞，你或許間中在新發展項目當中聽過，地積比率是一個重要的城市發展指標，但是，你知道它實際的定義是什麼嗎？ 其實地積比率與許多土地規劃問題掛鉤，因此是一個值得探討的概念，今日，千居準備了以下文章，為你解釋地積比率的相關知識，並且一同探究背後發展的限制。
地積比轉移: 《施政報告》注入新思維重建舊區 地積比轉移 擬降強拍門檻 街舖物業受惠
政府會繼續投資基建，改善市民生活質素，支持社會的經濟及長遠發展，提升香港的競爭力。 因應疫情對經濟的影響，我們亦會把基建投資作為刺激經濟逆週期的主要措施。 地積比轉移 本立法年度財務委員會已批核的基本工程撥款高達破記錄的2,300億元。 我們預計未來數年政府在基本工程開支每年將超過1,000億元。
對至於樓宇排水系統維修資助計劃上月起開始申請，韋表示目前收到不足100宗申請。 參考油旺地區研究的經驗，我們已邀請市建局在荃灣及深水埗的舊區開展類似的地區規劃研究，為這兩個地區制訂更新概念藍圖。 研究會包括審視現有土地用途、道路規劃、公眾休憩空間，以及政府、機構及社區設施等，以及探討增加發展密度的可行性。 待市建局董事會正式批准後，市建局將盡快開展該兩區的規劃研究，以期在大約兩年內完成。 因此，跟油、旺一帶不同，由於區內樓宇普遍不高，大部分樓宇都未達到原有的發展比率，故重建後樓宇可建得更高。 因此他認為，市建局無必要轉移地積比並提出其擔憂：「這意味着規劃工具恆常化，已不是cater當區的實際情況。」他認為，轉移地積比會令建築密度大增，令到九龍城區很狹迫。
地積比轉移: 黃澤恩：「規劃主導」模式切實處理市區老化問題
他稱，目前正與政府商討細節，當達至可行方案會作諮詢，明年將項目列入業務綱領，但仍需一定程序才展開。 至於「接收地盤」，則屬容許可以容納多些發展空間的地盤，例如位於港鐵站附近的「節點」（NODE）。 當「接收地盤」的可建樓面已盡，使「送出地盤」無法出全部地積比率，市建局建議將有關地盤額外建築面積上限增加兩成，韋志成相信這是市場可以接受的增加比例。 若開發者能在其開發土地中為公眾提供便利而讓出部分利益，例如將底層架空作為公共活動空間，政府規劃部門就會提高該土地的地積比率上限，幅度根據法規、城市總體規劃和項目具體情況而定。 然而由於權責規劃不清，容積經常有應供公眾使用的部分被不肖建商當作社區排他使用作為話術而誤導買屋方，例如林口的竹城松賀就曾因此被檢舉。
但問題是，復修樓宇長遠仍要重建，如若樓宇在轉讓地積比後，其重建潛力只會減少，發展商自然缺乏誘因予以援手。 即使強行重建，亦須減少對重建戶的賠償，或進一步提升重建單位的價格。 假如政府或公營機構能作資助，問題或可迎刃而解，但市建局兩年前已叫停「需求主導計劃」，即局方再不會應業主需求介入重建。 換言之，出售地積比的大廈就有如「市區套丁」一樣，大廈業主或因一時之快出售其地積比盈餘，卻斷送了其於未來重建的機會。 簡單來說，地積比指樓宇獲准發展的總建築面積與地盤面積的比例。 以一般住宅的最高地積比8至10來說，一個面積約1,000平方呎的地盤，將可建8,000至10,000平方呎。
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據市建局估計，油旺重建區212公頃的樓宇平均樓齡達48年，不少舊樓的發展密度以「容積比」計算，與現行計算方式不同；加上近四分之一樓宇已用盡地積比，故在現時建築法例要求下，重建後建築面積或會減少。 地積比轉移 韋志誠認為可靈活運用區內部分樓宇的地積比「盈餘」，轉移於更具發展潛力的地盤上，增加重建的經濟效益，減少虧蝕。 市建局近年多次指出須探討全新的市區重建策略，應付未來舊區老化挑戰。 以市建局正研究中的油旺區重建計劃為例，逾3,000多幢樓宇有重建需要，惟按現行模式重建成本不低。
市區重建局去年9月完成油麻地及旺角地區研究，今年2月再公布了資料冊，以總結研究結果及建議摘要。 佐敦的文華新村位置於研究建議的西九龍門戶綜合發展，該區將重建成為高端甲級寫字樓、零售商業、酒店及住宅等，「發展成為受歡迎的匯聚點」。 目前為止，由於新界地區的地盤的地積比甚低，比不上市區，所以發展商對於重建新界舊區的意欲不高。
地積比轉移: 放寬地積比率
有關計劃書按《市區重建策略》的四大業務策略，即舊區重建、樓宇復修、舊區活化和文物保育，擬訂區內適合推行不同更新策略的範圍，並就各項初步規劃建議，向政府提供意見。 地積比轉移 至於部分未有寫入報告的居民提議，平台成員亦有向居民清楚解釋政策上的不可行性或規劃困難。 為加快市區更新，研究認為須引入新的規劃工具，提高重建的財務可行性。 市建局建議透過「連繫地盤」概念，進行地積比率轉移，即是將一些會被降低規劃價值的地點，例如擬改建為休憩空間，或為了保育舊建築等地點的地積比率，轉移到位於策略性位置的大型重建地盤，例如發展節點及活動節點。 轉移地積比，即是將某幢樓宇或地盤未用盡的地積比，轉用在另一地點，使土地運用更加靈活。
香港建造學院（學院）平均每年培訓全日及兼讀學生近60 000人次，並致力為工人提供清晰的晉升階梯及優質的培訓課程，以應付市場的需求及提升建造業的技術水平。 學院開辦的建造證書課程及建造文憑課程已通過香港學術及職業資歷評審局的資歷架構評審。 學院亦會善用其現有的訓練設施加強建造培訓以配合行業需要，尤其是在應用創新科技方面，包括建築信息模擬、「組裝合成」建築法等。 就搬遷沙田污水處理廠往岩洞，我們已於二零二一年七月展開主體岩洞建造工程。
地積比轉移: 地積比率
在已覓得供改劃作住宅發展的210幅用地中，有大約三成來自這些檢討。 這次研究的目標，是坡度較高，距離已建設地區較遠，但附近仍有道路的用地，當中甚或涉及私人土地。 按我們初步估計，有關檢討會涵蓋約300公頃(即2%)「綠化地帶」用地。 初步篩選工作預計在二零二二年年中完成，並隨即展開技術研究，以進一步確定選定用地用作發展的可行性。 九龍城街市將被重置到位於賈炳達道公園北面地盤的新政府綜合大樓裏，面積達六千六百平方米的公園因此「消失」。 原來的公園休憩用地會被重置到綜合大樓內，不同樓層將成為綠化空間，包括園景平台、觀景台及天台花園。
市建局指出，該項目受影響業權約830個，受影響住戶約2,100個，受影響地舖約120間，日後擬建項目預計可提供1,000個住宅單位，估計完工時間為2031年。 地積比轉移 地積比率（Plot Ratios）指樓宇准許發展的總建築面積與地盤面積的比例，比率愈高，可興建的樓宇面積愈高。 龍鼓灘╱屯門西–我們的目標是在明年上半年爭取立法會撥款啟動龍鼓灘填海（約220公頃）和屯門西地區規劃（約220公頃）的規劃及工程研究。 古洞北新發展區–古洞北新發展區餘下階段發展的詳細設計現正進行中。
地積比轉移: 轉移地積比是禍躲不過
由於並不是每個地區的發展地盤都用盡地積比，所以衍生了地積轉移的發展概念。 地積轉移的意思即是，將某幢樓宇或某個發展地盤，未用盡的地積比，轉移至另一個地點使用，亦可算是轉移土地發展權的一種。 【Now新聞台】在立法會發展事務委員會，市建局指已基本完成油旺地區的規劃研究，現正與政府商討執行細節，發展局局長黃偉綸透露會有新措施，希望加快舊區重建。 自上述指引於二○○三年訂定以來，在處理相關的規劃申請的過程中，規劃署會整體地參考這些原則，並就這些原則及相關城市設計考慮因素向城規會提供意見，供城規會與其他相關規劃因數一併考慮。
但由於本港不同區域的土地價值相去甚遠，進行地積比轉移的難度各有不同，因而只能就不同個案作出評估和調整。 但筆者認為，由於油尖旺地區實在有太多新舊樓混合，要實行這個方案存在一定難度，因為獲增加地積比後，總樓面面積便會增加，而樓宇層數和高度亦會相應上升，這可能會影響附近居民的視野景觀，連帶屏風樓、熱島效應等問題隨之而來，必須要有心理準備應付市民的反對聲音。 年內，我們擴大了督導小組的組成和工作範圍，包括納入發展局以外的審批部門，以便更全面地檢視政府和私營項目的發展審批程序，以及理順各個決策局之間與發展相關的規定。
地積比轉移: 油旺重建 保留文化特色 分段封路 項目恐蝕4000億
筆者經過八文樓附近的地產鋪，發現高層向海單位動輒過千萬，一般單位亦以數百萬起跳，而八文樓有3200個單位，單是收購成本已過百億。 現今市區住宅地積比最高只是10倍，換句話說，八文樓重建後的單位數目將會比現在大幅減少，根本沒有可能收回收購及建築成本。 因此市建局早前向立法會提交「油麻地及旺角地區規劃研究」，當中提出多個新的規劃工具，希望提高重建項目的財務可行性。 放寬地積比的用處有幾個，其中較多人支持放寬的原因，便是可以增加住宅供應。
- 我們會繼續與內地當局緊密聯繫，為香港建造業界拓展商機，更好地融入國家發展大局。
- 如有需要，有關部門的代表亦會應邀出席城規會的會議，提供意見及回答委員就申請人提交的影響評估的查詢。
- 港英政府在1962年再次修例，引入地積比的概念，以八倍為標準，樓高限制約莫在100米，並容許建築物首15米高為多用途平台，可佔用較多的上蓋面積。
- 市建局行政總監韋志成多次指局方財政「告急」，倡議政府放寬油旺區的發展密度限制，以及研究轉移不同地段的地積比，提升特定地段的重建潛力，否則計劃或會造成逾2,000億元的虧損。
- 市建局近年多次指出須探討全新的市區重建策略，應付未來舊區老化挑戰。
- 除此之外，市建局又提出放寬彌敦道兩旁商業樓宇地積比，由12去到15，提供誘因吸引發展商重建。
她又指，市建局在「油旺研究」內提及地積比轉移、整合街區發展等工具，認為有關規劃及地政手段亦適應於發展商。 若發展商在收購後，希望封內街、轉移地積比，政府大體上會同意。 她又指，市建局日後在完成深水埗、荃灣舊區規劃後，亦會讓地產商「入場一齊做」。
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除了加快行政程序外，我們亦正檢討能否及如何精簡或加快提出規劃申請、道路刊憲、收地等多個法定程序。 我們計劃在二零二二年上半年就我們的具體建議諮詢立法會，並爭取同年提出立法修訂建議。 我們會趁機修訂《城市規劃條例》，以回應公眾對政府的期望，更有效保護面對發展壓力的某些鄉郊地區內高生態價值地方。
地積比轉移: 社區重建
若能轉移地積比，理論上可以將零散的地盤進行重組，避免出現互不協調的孤立大廈，甚至可增加公共設施，改善社區環境。 其實2007年，時任市建局主席張震遠也提出過相同的概念，並表示若有關建議被採納，市建局可先將一批分散的地盤地積比集中，以興建樓面面積更大的項目；至於各個零碎的小地盤，部分可考慮改為公園或社區設施。 市建局進行「油麻地及旺角地區研究」，提出5個具市區更新潛力的地區，並提出地積比率轉移、整合街區發展等建議。
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現時新發展計劃運用地積比轉移，將土地重整規劃由「二維」變成「三維」，減少位於衙前圍道／沙浦道的住宅用地改劃為綜合發展的重建面積，降低擬建的商業建築物高度，該位置未用盡的地積比，會轉移至衙前塱道、南角道和龍崗道主地盤位置，以善用土地發展潛力，達致地盡其用。 根據局方的新聞發布，項目總地盤面積高達37060平方米，總建築面積約為274720平方米，地積比率達7.41倍。 而主地盤內計劃興建的一個地下停車場，可提供約360個公眾車位，令區內公眾泊車位倍增。 林鄭月娥接受傳媒訪問時表示，舊區重建將成為私樓供應較快的途徑，又指政府會在兩方面扮演「促進者」，包括放寬強拍門檻及轉移地積比。
地積比轉移: 規劃主導結合轉移地積比新規劃工具 創造開揚景觀
若开发者能在其开发土地中为公众提供便利而让出部分利益，例如将底层架空作为公共活动空间，政府规划部门就会提高該土地的容積率上限，幅度根据法规、城市总体规划和项目具体情况而定。 當局曾容許發展商在古蹟附近的地盤享有更高的地積比，讓他們得到差不多的利潤，以換取放棄清拆古蹟重建。 灣仔和昌大押和旺角中電公司鐘樓的潛在發展面積，便曾被轉移到隔鄰重建項目，並因而獲得保留不拆。 有學者建議政府可以採取「先到先得」的原則，讓發展商自行尋找未用盡的地積比空間，作接受地積轉移的對象，並向政府提出申請。
現時已有超過六十多個項目會採用「組裝合成」建築法興建，當中包括多個公營及非政府機構如香港房屋協會、香港房屋委員會、市區重建局、醫院管理局、香港社會服務聯會等項目。 由於市場和業界反應正面，發展局會把「標準金額」補價模式擴展至新發展區「加強版傳統新市鎮發展模式」下的原址換地申請 3。 以建議的擴展措施作為採用「標準金額」模式的下一階段做法合理，原因是與新界其他土地相比，新發展區用地的發展背景較為相似。
項目涵蓋3個地盤：主地盤毗連賈炳達道、龍崗道、衙前圍道及侯王道，北面地盤位於賈炳達道公園範圍內，以及東面地盤毗連太子道東、打鼓嶺道休憩花園及打鼓嶺道。 按前文提及市建局行政總監的構思，可將「收集」到的地積比率，轉至同區其他項目一併發展，提高單幢式舊樓的重建回報率。 這些單幢式舊樓中，部分重建項目規模較小，受制於高度及地積比限制，市建局或其他發展商即使成功收購整幢住宅的業權，其後亦只能興建單幢建築的新樓。 這些樓宇又狹又窄，只能容納一梯兩伙或一梯三伙，猶如一根牙籤般孤獨佇立，與周邊環境不協調，亦被稱為「牙籤樓」，在土瓜灣、九龍城等舊區十分常見。 政府繼今年中，修訂《香港規劃標準與準則》，放寬主要市區及新市鎮的最高住用地積比率，10月中亦宣布透過提升地積比率，增加啟德發展區的住宅供應。 韋志成指，項目收購成本為11,000億元，以目前規劃要求，會虧損逾4,000億元，因此市建局研究提出新規劃工具，包括如何將地積比轉移，以及調整住宅及商業比例等等，目標將虧損減少至千多億。
地積比轉移: 地積比轉移熱烘烘起來
此外，我們正分階段推行綜合數碼平台，持續監察檢視項目各方面的表現，以優化基本工程計劃的管理。 發展局會繼續推行「建造業2.0」，透過「創新」、「專業化」和「年青化」，帶領行業革新，提升建造業的生產力，並更廣泛應用創新科技，以應對勞動力及建造成本等挑戰。 我們正積極籌備明年舉辦「國際建造領導高峰會」，與業界持份者集思廣益，共謀策略，以進一步推動建造業革新，提升項目表現。 為工業大廈（工廈）重建提供以「標準金額」徵收補地價選項的先導計劃在今年三月推行，市場普遍歡迎，至今已有五宗個案選擇按「標準金額」模式評估補地價，當中四宗已接受以此評估的補地價金額。
地積比轉移: 地區規劃研究
九龍城重建區內有百分之十五的人口是長者，夏淳權形容此設計未必最符合他們需要。 第一，按剛完成的「油旺地區規劃研究」，市建局會在油麻地和旺角，以創新、地區為本方式加快市區更新，包括在合適重建項目試行轉移地積比、街道整合等規劃手段。 地積比轉移 這些措施亦會適用於私人主導的重建項目，並在合適情況下在其他地區採用。 第二，我會邀請市建局在荃灣和深水埗舊區開展同樣的地區規劃研究，以確定更新這兩個舊區的方案。 第三，研究降低《土地（為重新發展而強制售賣）條例》下的強拍門檻，以加快舊樓重建。
地積比轉移: 轉移地積比 地盡其用促市區重建
「城市設計指引」明言，城市設計的概念須切合需要，城市設計指引不應作出過分嚴緊的限制和規定，而是造就有創意的設計。 就海旁建築物高度而言，有關的指引主要包括三方面，即「較高的建築物應建於內陸地區，而較低矮的建築物則在海旁地區」、「應鼓勵發展多元化的建築群，避免海旁的面貌單調乏味」及「應在沿岸發展出一個高低有致的建築物高度輪廓」。 （一）香港的土地資源寶貴，而不同區域的土地價值亦相距甚遠，因此「可轉移地積比」這概念在實施時有很大難度，亦會引來很大的公眾關注。
地積比轉移: 地積轉移
《施政報告》提出多項新思維重建舊區，包括提到「油旺地區規劃研究」轉移地積比的政策同樣適用於私人項目，同時考慮縮減強制拍賣所需的業權成數。 【明報專訊】市建局早前完成油麻地及旺角地區研究，並於去年9月向立法會提交重建概念與方案，包括將油旺區分為5個「市區更新潛力地區」，提出以地積比率轉移及整合街區發展方式，以增加重建潛力。 地積比轉移 城規會昨日討論市建局油旺研究，擬就地積比率轉移設指引，交代哪些情况或發展項目可應用地積比率轉移。 該平台將大部分地區持份者的意見，歸納成九龍城市區更新的規劃願景，在2014年向政府提交《九龍城市區更新計劃》。