不過銀行在計算壓力測試時，多數會用P按來計算，故一般「按揭計算機」都以此作準則。 現時市場上的「P按」息率多為「2.5厘」，所以在「按揭利率」一欄中打出「2.5」 便可以。 若連同雙倍印花稅（DSD）、額外印花稅（SSD），三大辣稅宗數共約213宗，更是2014年有紀錄以來新低。 反映了缺乏投資者，用家為主的時候，財務負擔更見緊張，若非手頭鬆動抑或靠父幹，經濟續見不振時，工資受壓，加息壓力大大增加。 說中等收入家庭(定義是政府統計中，收入處於中位數的家庭)難以應付樓價，大概沒有人會反對。 今年第二季，本地家庭(不計外傭)的月入中位數只有2.62萬元；而個人月入中位數，亦只有1.8萬元。
‧郊野公園是所有市民都能共享的地方，開發郊野公園無疑是剝削市民享用公共資源的權利，明顯有違公義及忽略了可持續發展的考慮，也忘記了郊野公園的社會功能和利益，例如讓都市人紓緩精神壓力。 香港房屋問題「牽一髮動全身」，同學複習時不妨先理解及釐清不同持分者的觀點及看法，在答題時便能夠事半功倍。 政府和金管局沿用一式一樣的假設，無非是以同一基準來反映供樓負擔對比歷史數據處於高位或低位，但用以解析當下的供樓負擔卻未能如實反映事實。 筆者認為金管局和政府都應修改已過時的假設，方能得出準確反映現況的數據。 自住業主可以善用「居所貸款利息扣稅」，一共20個年度可以扣減，每年上限十萬元，究竟怎樣申報才可以用盡免稅額呢? 藝人方力申早前認愛韓國邪教領袖性侵受害人Maple（葉萱），並力撐女友表示願意陪她到韓國出庭作證。
可負擔樓價: 負擔城市 英國佔11個
房屋問題與社會關係密切，相信亦是公開試「重中之重」的出題方向。 【香港樓價】根據外國調查機構的統計，香港連續12年蟬聯全球樓價最難負擔城市，樓價中位數對家庭入息中位數比率達23.2倍，意味著港人置業要不吃不喝23.2年。 一般「按揭計算機」也假設買家的收入來自香港，但如果本身的收入並不是源於香港，按揭成數會收緊一成。 例如一層原本600萬元的物業，理應銀行批出的按揭成數為60%，但收入並不是來自香港的人，最高為50%。 因此，在填寫「單位樓價」上會填寫「6,000,000」；「按揭成數」則把橙色活動欄移至「50」而非「60」；在「按揭年期」一欄則把橙色活動欄移至「30」。
作者簡介：劉兆昌為資深地產傳媒人，自1988年起投身地產傳媒採訪工作，見證香港樓市大時代三十年變化，曾任多間傳媒機構地產版主管，為香港傳媒界第一代地產版從業員，並曾於2010年出版首本買樓入門書。 他又說，正正因為買樓屬投資，所以地區很重要，不能單純因為想住近家人，選擇於同區置業，應考慮物業將來的升值潛力。 他認為，內地為救內房，已推行多項救市及減辣措施，港府亦應該因時制宜，是時候檢視過往樓市辣招於現時的效用。
可負擔樓價: 申請改劃450個單位
她又指，銀行始終有放貸責任，故是否承做按揭普遍都是看物業估價及客戶的還款能力。 我們未知樓價是否見底，但我們卻可以評估一下，究竟樓價跌至現水平，又是否「可負擔」? 一層45平方米的中小型住宅，最新平均售價662.8萬元，較早幾年超過700萬元，顯然回落了一些。 據美聯物業房地產數據及研究中心綜合土地註冊處資料顯示，今年首季（截至3月6日），二手住宅註冊量共錄8,272宗，較去年第四季7,697宗高出約7.5%，創近3季新高。 地產代理行一般會自行製作簡易版的價單，給準買家參考，但最終應以發展商價單作準。
因此，換樓人士宜先完成賣樓，才簽署臨約買樓，便能做9按。 至於1920萬以上物業，如行資產最多亦可借4成，行入息最多借5成，只比行資產多一成。 如工商物業行資產審查，最多只可借4成，如有按揭在身，則要扣減一成至最多3成。 於政府擔保期內，綠表居屋按揭最多可做9成半按揭，白表則9成。
可負擔樓價: 按揭計算機
另一方面，雖然美國上月非農業新增職位31.1萬個高於預期，但平均薪酬按月升0.2%遜預期，失業率出乎意料升至3.6%，或紓緩市場對聯儲局大幅加息的擔憂。 道瓊斯指數跌穿32000點關口，最多跌逾470點，低見31783點，收市報31909點，跌345點，跌幅近1.1%，連跌4日，是近3個月以來最長跌浪，是逾4個月收市新低。 可負擔樓價 納指及標普500指數亦兩連跌，納斯達克指數最多跌2.2%，收市跌幅收窄至約1.8%，收報11138點，跌199點。 標準普爾500指數失守3900點，收報3861點，跌56點，跌幅約1.5%，蒸發今年以來的升幅。
同樣地，如果買家本身購入的為第二套房，其按揭成數也較原計劃收緊一成，例如原本一層600萬元物業，銀行最高可借貸60%，原貸款額為360萬元，但購入二套房的買家，其按揭成數會收緊至50%，即貸款額為300萬元。 所以在填寫「單位樓價」上會填寫「6,000,000」；「按揭成數」則把橙色活動欄移至「50」而非「60」；在「按揭年期」一欄則把橙色活動欄移至「30」。 「最優惠利率」按揭的P按，則以「P-某個百分比」計算，其中「P」指的最優惠利率，銀行會視乎美國加息或減息步伐，而作出調節，對小業主供樓的按揭息率也有影響。 銀行普遍認為買家年齡愈大，可償還貸款的能力愈低，故申請人的年齡都對「按揭年期」有影響。
可負擔樓價: 香港房屋問題
所以雖然大致來說，銀行可以讓買家按揭年期30年，但也會以75年扣減樓齡作準則，兩者取其短者為準。 由於在目前的按揭政策上，容許買家在傳統銀行上，可以透過按揭證券公司加借高成數按揭上會，但前提卻需要支付一筆「按揭保費」。 最重要是，這筆「按揭保費」，買家可以選擇一筆過找清、或加借在「按揭額」上分期繳付。 雖然「按揭計算機」看似可為準買家準確計算供款支出，但實情背後也有一些變數，未必可全部反映出來。 當然不是說你想借「90%」，銀行便會批出「90%」，背後主要視乎政策。
- 同樣地，部份人沒有固定入息、或已退休人士，但卻希望購買物業，他們向銀行申請按揭時，會以資產計算入息，但如果採用相關操作的買家，其購入的第一層物業，不論價值最高按揭成數為50%，而第二套房的按揭成數為40%。
- 但值得注意，部份物業，如「居屋」、「白居二」、「村屋」及「唐樓」等，因物業質素較參差、以及樓齡較高，銀行未必願意批出30年期，有可能會短一點。
- 另一方面，自從中港恢復通關及公布一系列「搶人才」計劃後後，觸發不少內地、海外投資者或「新香港人」陸續重返香本港樓市，促使上月辣稅成交大增。
- 然而，往往有人把兩者混淆，誤以為即使成功上車，按揭還款也會佔用收入七成。
- 若為自僱人士，或者壓力測試需要計算佣金或花紅，申請人最多只可做8成按揭。
讀者作出任何投資決定前，要自行判斷及審慎處理，更要自行掌握市場最新變化。 按揭 若不幸招致任何損失，概與本網頁及相關作者與受訪者無關，本網頁概不負責 。 唔少人飛咗去英國生活，亦因此有唔少歌手將會去英國開show，3月底周國賢本來安排喺英國舉行3場個唱，但係喺倫敦O2 Forum Kentish Town舉行嘅第二場，場地網頁列出演出已經取消嘅通知。 而香港嘅協助單位就喺facebook出post指「已經購票的觀眾可以選擇免費轉換場次至 3月29號於O2 Shepherd’s Bush Empire 的演唱會， 或者得到全額退款」。
可負擔樓價: 申請九成按揭的條件是什麼？
運輸及房屋局日前公布，預料未來三至四年，合共可提供私樓單位數目達98,000個，按季增加4,000戶，追平歷史新高紀錄。 但有資產的市民，擁有相當強勁的購買力，已足夠支撐樓市，因此他認為2022年樓價的升幅不可能少於5%。 市況持續轉差，樓市跌勢未止，二手造價相繼跌穿心理關口，甚至蝕讓離場。 非也，就賣地而言，政府應建立一個彈性、透明度高的土地供應制度，由市場決定供應量。 主動賣地也不是解決問題的方法，反而是制度的倒退，明明是政府不能預知市價和需求，所以有勾地制度；但政府卻在制度裡充當先知，主動決定土地供應量，以滿足未來的住房需求。
2006至2011年間，私人住宅總量的淨增長每年平均不足1%，比九十年代的3%增長率為低。 另一方面，近期有部分市民選擇移民，令二手市場頻現移民盤，區氏認為，現時的情況與過往不同，不少移民人士，不一定需要放售單位，若會繼續在市場收租，對樓價影響不算太大。 可負擔樓價 歐洲股市下挫，受到銀行股急挫拖累，滙控、德意志銀行、巴克萊、德國商業銀行低收近3%至逾7%。
可負擔樓價: 按揭供款實例
參考統計處的《綜合住戶統計調查報告》，截至2022年第三季，月入超過60,000的家庭數目有557,000個，佔全港私樓住戶約21%。 因此簡單來說，符合參與一手樓遊戲的私樓住戶約20%，如果扣除沒有首期的一批、以及暫時沒有換樓意欲的私樓住戶，實際數目應該還要更少才真。 先推最低層，因為發展商可壓低即供入場價至396萬元，吸引市場焦點，但所指就是全盤最細開放式戶型。
據中原地產研究部資料， 7月中原城市租金指數CRI回報率報2.41%，H按息為2.22%，CRI回報率仍高於H按息0.19厘。 香港樓市在10年間升幅達300%，租金上升157%，而家庭收入升幅只有73%。 有調查指出，香港是全球供樓負擔比率最高的城市，反映樓價已經遠超市民可負擔水平，成為沉重的生活負擔。
可負擔樓價: 表: 一手私樓吸納量
金價急升近2%，由於美國國債孳息率下跌，加上矽谷銀行倒閉造成的憂慮，掩蓋美國上月非農業新增職位強勁的影響，避險資金流入金市。 紐約期金收報每盎司1867.2美元，升32.6美元，升幅1.8%。 可負擔樓價 現貨金升穿每盎司1870美元水平，創2月14日以來新高，較早時徘徊1868美元附近。 悲觀的人只會繼續悲觀，尤其股市之波動，恒指由三萬多點回落至現時萬五點，總覺得後市陰陽怪氣，樓市也必然受影響，故入市要戒急用忍；部份準買家則認為已守候多時，之前苦無機會，現在終卻可趁低吸納。
- 但需留意，如果真的透過「舊按保」借取80%按揭，則因在上會前只支付10%樓價，你需要在成交時多支付10%樓價來找清尾數。
- 此外，本港失業情況持續改善，最新失業率已進一步回落至3.4%水平，即將「回到疫情前」。
- 而讀者可見，基本上不論七成或九成按揭成數，HKD27,600收入那一組每月可支配收入都是剩下非常之少。
- 現時市場上的「P按」息率多為「2.5厘」，所以在「按揭利率」一欄中打出「2.5」 便可以。
- 2022年，國際公共政策顧問機構Demographia調查顯示，香港連續第12年成為全球樓價最難負擔的城市，負擔能力進一步惡化。
畢竟我們經歷過97年的「八萬五」，當年供應短缺、樓價飆升的主旋律下，政府要加緊起樓，結果亞洲金融風暴殺到，港股暴瀉，美國及香港接連加息，引發樓價大瀉，今日會否歷史重現? 有地產代理為求促成交易，會為準買家墊支入票，以增加中籤機會。 準買家要注意，此舉或違反《一手住宅物業銷售條例》，代理本身隨時會被釘牌及判監。 除住宅物業，調整印花稅稅階措施同時涵蓋非住宅物業，在非住宅物業中，車位的銀碼一般較細，加上現時新措施推出後，入市門檻進一步降低，買家亦較易負擔。 可負擔樓價 報告提到，由於疫情大流行，社交距離和封城等措施嚴重影響企業與社會活動，令大批市民失業或收入下降。 除香港以外，排名前10位的城市樓價可負擔性也比之前一年有所惡化。
可負擔樓價: 置業簡易步驟
如果坊間一些能夠輸入利率的計算機，買家也需要自行作出調節。 很多時買樓，大家最想知道自己的負擔能力，以便籌備充足首期入市，但往往總覺得無從入手，不知怎樣去計算。 實情只要你懂得善用坊間銀行或財務公司提供的「按揭計算機」，你就可輕易準確計算出「每月供款」，及所需要的入息來通過「壓力測試」。 當然，也有一些資料是「按揭計算機」無法計算的，屆時就需要人手操作去作出評估。 我們希望透過一文來解釋「按揭計算機」的運作，在運用計算機前需預備的資料，以及有什麼地方需作人手操作，從而達至最精準的計算。
可負擔樓價: 表: 一手樓供款 (可負擔水平)
「按揭成數」一欄中則把橙色活動欄移至「90」， 而「按揭年期」則橙色活動欄移至「30」。 因為在所謂的「拆息按揭」H按，是以「H+某個百分比」計算，其中「H」是指銀行同業間的拆借水平，是會每天的資金而有所變動。 香港樓價高企，近兩屆政府皆強調穩定樓價，然而樓價依然節節上升，未來數年一手私樓落成量恐比之前幾年還要少，平抑樓價知易行難，考驗下屆政府的決心和執行力。 可負擔樓價 在一番拖拉過後，政府在2018年邀請市建局以試點形式重建公務員合作社，並於日前落實收購價，並推出五項措施加快重建計劃。 由市建局執行的最大好處是毋須為增加發展密度補地價，大大減輕重建成本。 兩措施可以減輕小業主補地價支出，實收的收購額可以增加，鼓勵小業主達成協議。
可負擔樓價: 公司持有物業最多借5成
很多時，銀行為利誘買家申請按揭貸款，會提供一定「現金回贈」給買家。 但由於金管局規定，現金回贈最高只能佔貸款額1%；但如果「現金回贈」超出1%，則需要在貸款額上扣減。 下一步，你便需要計算一下，你打算向銀行申請的借貸年期長短。
美銀及花旗跌近1%，摩根士丹利及摩根大通跌逾2%，高盛跌逾4%。 地區銀行股沽壓明顯，第一共和銀行跌近15%，西太平洋銀行急挫近38%，加密貨幣銀行Signature Bank跌近23%。 另一方面，自從中港恢復通關及公布一系列「搶人才」計劃後後，觸發不少內地、海外投資者或「新香港人」陸續重返香本港樓市，促使上月辣稅成交大增。 個別項目會限每人或組合只可入2至3張票，亦有些不設上限。 直至開售前一至兩日，發展商會以抽籤決定每組買家揀樓次序。
可負擔樓價: 迷思2: 一手供應平衡 = 樓價可負擔?
然而，公開底價的先決條件是政府先要有大量的土地儲備，這些土地儲備必須是新開拓的土地。 這實不容易，因為其實政府手上是沒有多大空間可以增加可發展土地儲備的。 雖然香港尚未發展的土地佔全港面積的百分之七十有多，尚未計算海洋面積；但因政治原因，海不能填，山不能移，樓不准高，鄉郊發展不可想，市區重建實難為；可謂左支右絀，足襟見肘。 最近政府有意收回新界東北農地作發展用途，但這些農地大部分都已在地產商手上，準備申請發展，政府打這些”半熟地”的主意，其實是左手換右手之法，只能解一時之急，實質不能增加整體可發展土地，對長遠土地供應無大幫助。 本港家庭住戶入息中位數為2.76萬元，而按個人職業劃分，專業人員月入中位數更增至4.13萬元。
自僱人士如開立公司，並須繳交利得稅，可利用中小企貸款借8成（頭按6成＋中小企貸款)。 如果想購買用途為「出租」的物業，即使目前未有租客，業主仍可用「擬出租」向銀行申請按揭，將預期租金收入當作個人入息。 隨著香港開始跟隨美國加息，金管局公佈2022年9月23日起放寬按揭「壓力測試」要求，假定升幅要求由3厘減至2厘，最低入息要求現時計降低約1成，入巿門檻即時降低，對樓市起正面推動作用。 由於樓價已經大幅攀升不少，更須關注的是新造按揭的負擔比例。 但由於金管局規定，銀行批出按揭貸款時，必須確保業主每月供款不多於其月入五成，故此新造按揭的負擔比例最高也就只是50%。 然而，往往有人把兩者混淆，誤以為即使成功上車，按揭還款也會佔用收入七成。
可負擔樓價: 香港樓價再貴絕全球！置業要不吃不喝23.2年！樓價對入息比率12年翻1倍！全球僅1城市屬可負擔
各P按的基本最高貸款額（或稱最高按揭成數）為60%，最長還款期為30年，普遍為每月供款，部分亦提供每兩星期供款的選擇。 P按不設利率上限，如P有變更，其中10個計劃的相關按揭利率會由即日重新釐定。 而H按的實際利率介乎1.36厘至 1.71厘（按揭利率基準介乎 H+1.3 厘至 H+1.65 厘）。 先計算買樓總支出，再向銀行或貸款機構查詢按揭方法，評估自己的財務狀況，決定哪種價位的樓盤可負擔。 一手樓的支出通常比較容易計算，因為有不少雜費會由各大發展商為買家支付，如律師費、經紀佣金，甚至部分的印花稅。 現時合資格人士可以免補地價方式選購白居二樓盤，而二手居屋單位售價一般比私樓低，根據市場資料分析，去年11月至今年1月初的白居二成交平均售價約397萬。
因此，從可持續發展原則分析，只有『有期』屋的資助模式才可永續，受資助人士所享有的房屋資助，必須在期限內歸還政府，以助其他同樣有需要但未曾受過資助人士，共渡難關。 而近年市民收入增長一直遠低於樓價升幅的核心原因，其實源於聯繫匯率制度，又不是房屋政策所能幸免。 聯繫匯率雖然對香港整體經濟發展有利，但世上沒有免費午餐，香港樓價受外圍經濟，尤其是美國的銀根和利率，所帶來的波動和影響，就是我們為了穩定貨幣匯率而必須付出的代價。 可負擔樓價 2022年，國際公共政策顧問機構Demographia調查顯示，香港連續第12年成為全球樓價最難負擔的城市，負擔能力進一步惡化。
前身屬於「FedEx World Service Center」的「雨後」，位處元朗東頭工業區的「宏業西街」，周邊主要為一些工業樓宇，區內用地在《工業用地檢討報告》中都改劃為「其他指定用途(商貿)區」及「住宅戊類」。 此外，調查又發現，約80%受訪者認為擁有自置物業頗重要或非常重要，只有14.9%受訪者表示不太重要或非常不重要。 以400萬的樓宇為例，借足9成按揭，假設供款利率是2.5厘，還款年期是30年，每月的供款大約是14,224元。 換樓人士先賣後買，如出售物業未完成成交，新買物業不可敍做9成按揭，最多8成。
可負擔樓價: 發展商首次參與住宅發展
需知道早前會德豐在市區「KOKO ROSSO」一房，入場單位也僅554.5萬元，多支付50多萬元可購買市區樓，頗反映開價有點進取。 至於兩房、兩房連套房及三房一套連儲物室，入場價則分別608萬、793萬及1,037萬元。 「雨後」共提供355個單位，看得出發展商在開則及內櫳裝置有參考大型發展商，如在洗手間內設置了面盆下方的踢櫃、以及晾衫空間等，就是參考了新世界大圍柏傲莊的設計。 另外，據發展商所指，地下鋪砌複合木地板前刻意在下方加添隔音物料，來加強層與層之間的隔音效果。