然而，封頂位亦非永遠不變，在2018年加息周期重啟後，鎖息上限亦曾隨加息幅度上升。 有按揭業界人士認為，本港雖未有即時跟隨美國加息的需要，但由於資金持續向外流出，拆息將難免逐漸上升，料首季一個月HIBOR仍維持於0.4厘以下，不過，次季HIBOR或有機會升至0.8厘以下。 然而Ｈ按實際按息相比起封頂息率或P按計劃，實際利率仍算低。 借貸人每月清還按揭貸款，當中包括每月還款額、利息和其他費用。 借貸人所選擇的按揭利息計算種類，對將來的還款額有莫大影響。
自僱人士如開立公司，並須繳交利得稅，可利用中小企貸款借8成（頭按6成＋中小企貸款)。 選定了息率後，連同按揭年期，就可以計算出每月供款為多少。 「P 按」是以最優惠利率為計算基礎的按揭計劃（最優惠利率按揭），最優惠利率英文為 Prime Rate。 最優惠利率，是銀行自行訂立貸款利率，升跌一般視乎美國利率走勢。 美國通脹強勁，聯儲局重啟加息周期，近月加息步伐變快，本港拆息亦急速上升，我們會為大家追蹤最新的H按、P按息率，以及現金回贈情況。
加息按揭: 按揭
市面上還有第二類的居屋，是由私人發展商參與興建的居屋，再出售予房委會岀售予市民。 這些樓宇雖無特定設計，但要按批地條款按設置兩房的固定間格，因此對比私人樓宇實用很多。 房价对（中低）利率下的加息不敏感，对于信贷成数敏感，这是加息的秘密。 影响房产价格的是预期，而能赚到钱的是预期差，这是房价的秘密。 而低利率环境下，难得的利率抬升，是极好的楼市入场机会，特别是加息对市场形成高利率悲观预期的压制之后。
从年初至当前的楼市融资环境的草根观察来看，今年住房相关的信贷仍然在疯狂收紧中。 前两天和上海信贷达人聊天，上海各主流银行的住房抵押贷款都停贷，或者提高了进入门槛。 不少之前通过消费和经营贷款流入楼市的资金被抽贷，一时间弄得风声鹤唳。
加息按揭: 網上銀行
而為了令首置人士更容易上車，政府近年多次放寬首置自住按揭成數上限，金管局有清晰的按揭成數指引，在按保計劃擴大適用範圍下，供款入息比率和壓力測試的要求都有所改變。 雖然拆息較為波動，令H按每個月供款都會有所增減，但目前多數H按產品都有設有利率上限，一般以「P-y」表示。 計算實際息率時，銀行會比較香港銀行同業拆息與利率上限的息率，並選取較低者，讓客人在市場息率波動時可獲得更大的保障。 買家在選定按揭息率時，必須「最優惠利率按揭」及「拆息按揭」之間二選一，一旦選定了之後就要按照該選項來供樓。
「加按」其實是樓宇按揭的一種，簡單來說，就是將原本已抵押給銀行作物業按揭的物業，再進行多一次按揭貸款安排，申請額外的貸款額。 所以加按套現意思就是，透過「加按」這個貸款安排，套現一筆資金。 希望這篇文章有助大家理解美國加息以及近日環球金融局勢對本港的影響。 金管局會繼續密切監察市場情況，維持香港金融及貨幣體系穩定。 所有居屋以首次出售日期開始計算，能獲得政府擔保30年。 另外，如果購入二手居屋，同樣能獲得政府的擔保期，例如購買二手居屋的樓齡為3年，即擔保期為27年。
加息按揭: 物業估價如何進行？
在一些市场，例如美国，定息按揭的市占率能高达九成，是主流产品。 香港按揭证券有限公司(按揭证券公司)早在1998年就已推出试验计划，透过银行提供三年期的定息按揭贷款，其后在2005年将最长定息期增至10年。 然而，在过去长时间的低息环境下，香港置业人士一般倾向采用浮息按揭。
首次置業若購買800萬以下物業，按揭成數可達9成。 近年銀行提供的按揭計劃大多以H+1.3%，封頂息為P-2.5%。 莊錦輝估計，即使H按升至封頂息率，預計銀行不會調整有關計劃，維持H+1.3%、P-2.5%。 若業主希望降低供樓成本，可考慮透過轉按賺取現金回贈，又或者轉用定息按揭。 惟莊錦輝提醒，現時10年期定息利率已增至2.45厘，距離封頂息率2.5厘差距不大，認為吸引力有限。 香港樓價貴，業主買樓時為減少首期支出，普遍都會申請按揭。
加息按揭: MoneySmart 按揭工具
另外，其實現時仍有未調升鎖息上限的銀行，如對有關銀行的按揭計劃有興趣，大家如想申請可直接聯絡按揭轉介公司，以鎖定最優惠的按揭計劃。 H按是根據銀行同業拆息基準的按揭計劃，「H」就是指拆息Hibor。 如果拆息短時間上升，H按供樓開支便急增，因此現時大部份銀行會為H按計劃提供「鎖息上限」，當利率高於鎖息上限的利率，便可以使用鎖息上限的利率供樓。 最低每月入息要求是根據香港金融管理局指引所要求的壓力測試而釐訂。 壓力測試以現行利率加計算，而每月供款額必須低於其每月入息之水平。 在2019年新制按揭制度之下，首置人士能夠透過向按揭保險公司，在原有的按揭保費上另加15%按揭保險費，提交額外的按揭保費，由此豁免壓力測試。
美国90%以上的按揭贷款都是固定利率的，期限20-30年。 前几年，美国市场上接近零利率，所以按揭贷款利率极低。 另外要注意白居二是透過免補地價方式，在第二市場購買舊居屋屋苑，由於樓齡一般較高，批出的按揭年期未必做到25年，或者未能做到90%按揭。 現時居屋分為兩類，第一類是由房委會興建房屋，並以低於市值的價格，扣除地價後售給市民。
加息按揭: 例子： 貸款額400萬元，年期30年
P按和H按又可以稱為「準按揭」及「拆息為準按揭」，不論是P -x%或H +x%，「x」在借貸雙方簽訂按揭合約後都固定不變。 但P及H本身會浮動，最優惠利率 最近一次上調時間為2019年，而拆息 天天可、、都可能出現變化。 這個利率反映於銀行之間互相借錢的息率，是銀行資金成本的一種表現。 由於資金流動，導致銀行相互借錢的息率也波動，故「銀行同業拆息」最大特色就是一個走勢波動，且會視乎拆借時間長短而有不同息率。 「H 按」即以銀行同業拆息利率為計算基礎的按揭計劃（銀行同業拆息按揭），銀行同業拆息為利率英文為 Hong Kong Interbank Offered Rate，簡稱 HIBOR。
Mortgage Link是一種高息的活期存款, 銀行特地提供跟貸款計劃相同的利率，讓貸款人作爲供樓利息支出的對沖。 加息按揭 Mortgage Link一般上設有存款上限，通常是按揭貸款剩餘本金的5成或最高6成。 曹德明預料，美國加息仍會持續，年底前聯邦基金利率有機會升穿4厘半或以上水平，聯繫匯率制度下，港美息口差距進一步擴寬，金管局今日亦已按既定機制上調貼現窗基本利率75基點至4.25厘。
加息按揭: 金融危机以来收购了十几家银行，“接盘”SVB的第一公民银行究竟什么来头？
当然,以HIBOR计算的按揭利率,会随着拆借利率上升而提高,但现时本地的银行亦会为选择HIBOR按揭利率的借款人,提供用P计算的息率作为”封顶”的利率水平. 無論您打算裝修家居、旅遊享受，改善生活質素，或是讀書進修、開創事業，成就夢想，透過我們的加按/轉按服務及多元化的按揭計劃，定可滿足您不同需要，助您籌劃將來。 1 「香港銀行同業拆息」就任何日子而言，指由香港上海滙豐銀行有限公司當日上午約11時（香港時間）公佈的1個月利息期的港元香港銀行同業拆息。 香港上海滙豐銀行有限公司公佈的香港銀行同業拆息並不一定與香港銀行公會所公佈的港元利息結算利率相同。 王美凤预期，本港按息年底仍处约3厘低水平，在过往历史仍属低水平，对供楼负担影响仍属大众接受幅度，相信当市场消化年内加息因素后，加息因素对楼市实质影响不大。 她续称，银行上调最优惠利率幅度相当温和，由于幅度为0.125厘，较市场预期之0.25厘少，未来会否需要追加P，则较取决于未来拆息升幅。
- 雖然拆息較為波動，令H按每個月供款都會有所增減，但目前多數H按產品都有設有利率上限，一般以「P-y」表示。
- 如果最後物業估價不足，較常見的做法是手執最佳估價，詢問不同銀行的估價部。
- 如果居屋的擔保期已過，未補地價居屋最多只可借6成，而按揭年期只能做到25年，另外已過擔保期的居屋需要通過壓力測試和提供入息證明。
- 然而如果業主遇上突發情況，需要一筆現金周轉，是可以向房委會進行申請，特別批出重新按揭（加按）計劃，業主便可以透過重新按揭去解決燃眉之急。
答5： 聯繫匯率制度實施接近四十年來經歷過多次經濟及利息周期，一直行之有效。 自烏克蘭局勢升級以來，港元市場如常有序運作，港元匯率穩定，未察覺資金流動出現異常情況，亦無跡象顯示有大規模沽空或衝撃港元；股票市場雖然隨外圍市況大幅波動，但市場交易維持順暢正常。 市場相當關注美國加息以及近日動盪的環球金融局勢，有關討論亦延伸到對香港金融穩定及貨幣市場的影響。 我們歸納了一些市場常見的討論，並分享我們的看法，希望有助大家理解。
加息按揭: 【加按套現？】有樓人士資金周轉大法 比較加按 / 業主私人貸款
換言之，ROOTS上會必定可以為客人爭取最佳按揭利率及按揭回贈。 舉一個例子，貸款額400萬元，年期30年的話，以現時最優惠H按H＋1.3%及3月9日一個月拆息0.25%去計算，實際按息約1.55%，每月供款約1.39萬元。 要比較最慳最抵的按揭計劃，不能夠單單看實際利率，還要考慮銀行是否有提供的現金回贈。
由於「銀行同業拆息」就是銀行的資金成本，銀行在不會做蝕本生意的情況下，批出按揭貸款予買家一定須在「H」之上加徵一個百分比，藉以賺取客戶利潤。 舉例「H+1.5厘」計算，銀行就是賺取準業主1.5厘的利息。 加息按揭 所以準買家在選擇「P按」時，除了要留意「P減」後方的「固定點子」外，還要留意銀行所採用的「最優惠利率」才能計算到息口的高低。 舉例，渣打銀行提供予買家的「P按」息率為「最優惠利率-2.5厘」，表面上比起匯豐銀行的條款吸引。
加息按揭: 美國加息｜買樓借500萬 倘H按加至1.2厘 每月供樓多2300元
香港金融管理局今年初曾向银行发出指引,要求银行新批出的按揭息率不能低于H加0.7%,以控制银行在按揭息率”割喉式”减价引致的信贷风险. 美联物业首席分析师刘嘉辉称,以一层价值300万港元的中小型住宅单位为例,借款人申请七成按揭、还款20年、息率H+0.8%计算,每月供款额只较原来增加不足100港元. 但需注意，發展商所提供的按揭方案只屬短期方案，通常首兩三年，利息很低，其後急升！
加息按揭: 現時鎖息上限一般幾多？
例如當市場出現龐大集資活動，如有大型新股上市，市民爭取借錢認購，會凍結大量資金，而導致拆息上升，但這類情況並不會為時太久。 第二就是資金流走，當市場資金減少，拆息也自然會上升。 加息按揭 加息按揭 受制於聯繫匯率的關係，只要香港及美國的息差很大，而引發出套息活動，美元利率上升，港元匯率也會有波動。
加息按揭: 按揭常見問題
需注意，金管局規定，如現金回贈高於1％，則須於按揭額當中扣減。 為免出現H按短時間內失控飊升，為按揭申請者帶來財政困難，銀行多會為H按設定「鎖定按息上限」機制，俗稱為「封頂位」。 中國銀行(香港)靈活「家」按置業計劃，讓您可將家庭物業加按，利用所得來的資金，助家人踏出置業第一步。
加息按揭: 美國加息｜中原按揭：滙豐P加幅較預期少 供款負擔影響微
我們會以一文解釋按揭息率上的各種分別及特色，讓準買家作出適當選擇。 若匯豐銀行需要向恆生銀行借錢營運業務，當中的借貸就會用HIBOR作這筆貸款的利率。 當銀行資金多唔需要借貸HIBOR便會下跌，相反就會升。 例如：若貸款額為港幣400萬，回贈1.2%（港幣4.8萬），銀行不能夠將港幣4.8萬現金一筆過給業主或按揭申請人。
至於因個人原因如欠債，信用卡欠款申請轉按或加按套現現金，這些情況多數不獲批核。 另外未補地價居屋轉按與買入時相同，只有P按可以選擇，而未補地價的居屋屬於房署資助房屋，不論轉按或者加按，都需要跟房署的申請並得到同意先可以進行。 綠表、白表買家如果購入的是新居屋，最長可以做到的按揭年期為25年。 但如果是二手居屋，便要視乎政府的擔保期還剩下多久，按揭年期會因此而有不同。 如果加息，会对买房人购买力形成压制，特别是预期层面。 他们只会看到显性的利率上升，对每个月还月供形成的压力。
之前说过，信贷融资才是影响房价的关键，而非利率。 房贷利率方面，由于基准利率不会马上加息，银行更多的会通过上浮首套按揭利率来转嫁成本，但预计这一轮首套房贷按揭利率见顶，也不会超过6%。 没办法，国内的经济还有太多不确定性，我们的确需要一个中低利率的环境。 【H按走勢】Hibor跌至0.39% 供樓人士慳幾多？ 近月隨着資金流入，今日一個月銀行同業拆息跌至0.39%，作為供樓人士究竟慳幾多？
翻来历史的长河，没有任何一个人口老龄化国家采取的是紧缩政策。 我每次去日本、韩国旅游，都惊叹于东亚国家特别偏好的低币值惯例，1000円买瓶水，10000韩币买个汉堡，都让我对中国未来的宽松有很大想象空间。 不同国家高低利率之差，会引起热钱从低利率国家向高利率国家流动。 20世纪以来，中国的利率始终高于欧美强国2%甚至更多，以从欧美吸引资本。 中原按揭董事總經理王美鳳預料，今年港P加幅不多於0.5厘，年底按息將處於約3厘低水平，調整步伐溫和。
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目前市面上的H按封頂息率普遍為2.5厘，是次按證加息後，15年期及20年期的按息將高於H按的封頂息率。 物業分「現樓」及「樓花」，如欲為HK$6,000,000以上的物業申請9成按揭，物業必須為現樓，不過HK$6,000,000以下的物業，樓花或現樓亦可以接受。 固定受薪 vs 自僱自僱人士以及非固定受薪人士，最高只可獲得 8 成按揭。 車位按揭不論在按揭成數、息口和還款年期，均有別於住宅物業按揭。 如你在申請車位按揭時沒有其他按揭物業在身，按揭成數最多為五成。 樓花按揭成數是否可承造9成，與樓花屬建期或即供有關。
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中国的房价曾经是有过大跌的，上海的房价也是，不过那是在90年代了。 当时通货膨胀兴起，朱相果断启动九三调控，大幅加息，贷款利率曾经到达过15%+，在这样的高利率下，上海的房价普遍大跌，中国楼市泡沫的雏形——海南，更是崩溃，一蹶不振近10年。 并不是中国房价对高利率不敏感，而是十几年来中国利率一路走低，从未在房贷上有过高利率行为。 中国式加息只是阶段性预期调节工具，放缓心率平复冲动，并非长期的国家意志。 事实上，我们面临着潜在的人口老龄化问题和科技创新不足的问题，内生的生产效率并不高。 加息按揭 中国有需要在未来相当长的一段时间保持利率的低位，通过货币宽松来刺激经济增长。