而物業價值屬900萬以上至1000萬港元，最高按揭成數達8成按揭，而最高貸款額是800萬，非首置者最高可造8成按揭。 例如位於東涌海堤灣畔，實用562平方呎，售900萬元，造8成按揭，首期為180萬，月供29251元。 不過，如果買家只能承造五至六成按揭，意味他們需要自己準備四至五成首期才可以，鑑於樓價飛升，買家未必有足夠首期。
所付的另一半利息$60,000則可在個人入息課税項下申索扣除 —- 第 26E 條。 毅思博客作者，《毅思會計》創辦人，是一名資深會計師，香港稅務學會資深會員，並持有「香港信託及公司服務提供者牌照」。 過去由零創辦多間百萬營收公司，熱愛學習和分享，希望將專業知識平民化。 讀者來函：銀行說稅局查問我的按揭是「自住」或「出租」，怎麼辦？ 申請按揭時，如報「自住」，銀行最多可借6成（假設沒有按揭保險）。 因此有些業主報「自住」借6成，但把單位「偷雞」出租。
偷雞出租利息扣稅: 按揭出租報稅: 申請《個人入息課稅》可慳《物業稅》嗎？
不過，若然所購買的車位與有關住宅位於相同的發展物業內，並符合扣除居所貸款利息的其他準則，則可連同該物業的供樓利息在同一課稞年度作出申索。 個別人士業主可在物業稅報稅表（B. I. R. 表 格 第 5 7 號）的第 5 部分填寫他們的姓名及身分 証號碼，以表示他們想選擇個人入息課稅。 如果有多於兩名業主想選擇個人入息課稅，多出的業主可將他們的姓名及身分証號碼填寫在空格以下的位置，或另紙填寫詳細資料。 無論實際支出有多少，稅務局仍會給予此固定的免稅額，計算免稅額時須先從物業收入中扣除業主繳交的差餉及不能追回的租金。 首先，承造高成數按揭時，在申請表上都需要聲明自住用途才符合按保公司要求。 而銀行及按揭保險公司 (HKMC / 偷雞出租利息扣稅 QBE) 每年都會抽樣出信給貸款人，要求貸款人聲明物業是否仍是自住。
如已置業人士亦有購買車位自用，連物業購入之車位的貸款利息一樣可以申請扣稅，但該車位須位於相同的發展物業內。 納稅人申索扣減購買車位的貸款利息時，須在同一課稅年度同時申索居所貸款利息扣除。 此外，假若銀行知悉高成數按揭物業用作出租，銀行是有機會即時要求業主清還所有的按揭貸款額，即近乎是「Call loan」，或有機會要求業主即時下調其按揭成數至低水平。
偷雞出租利息扣稅: 「免稅額」及「扣稅項目 」的分別
事實上，坊間「偷雞出租」的情況極之普及，有申請人會謊稱自住，實質用來出租，或者自住一段日子轉為出租，不通知銀行。 如不想讀網課，加入買樓Powerteam由advisor親自因你情況解說比你聽及實行買樓計劃亦可。 當然，被人發現的結果如果早知道了，亦有助學生去提早修補及限制風險。 在租務市場上，一般以呎租為計算單位，例如某香港屋苑呎租為$20，500呎單位的租金便是$10,000元。 我做地產代理時，也會把業主的單位放在一些平台上，尋找租金。
如果自住物業是高成數按揭，HKMC會定期抽樣檢查物業是不是自住，因此如有HKMC在身而「偷雞出租」要慎重考慮。 如是借6成的自住物業，雖然drawdown後銀行不會定期去查貸款人有沒有放租，但如貸款人主動要求銀行發出租同意書，銀行也會要求他先把自住物業翻按為出租，成數5成或以下才可發出租同意書。 在銀行角度，如發了出租同意書，假設借款人斷供，銀行也要等租約完後才能收樓拍賣。 但如借款人的物業是自住但「偷雞放租」，如之後斷供，銀行可直接收樓，就算有租客。 591房屋交易網， 當時我無深思熟慮就口頭應承左 (agent 在場)，並以稅務局公佈的最新資料作準。 假如市場轉入加息周期，或者市況低迷、借款人因為財政或其他原因而斷供時，銀行有權將物業收回，將單位改為放售、放租等以補償損失。
偷雞出租利息扣稅: 採用「居所貸款利息扣稅」考慮因素:
租客有時為保障自己，會要求業主出示銀行的「出租同意書」。 銀行普遍規定，業主在按揭期間出租單位，必須事先取得銀行的書面同意 (出租同意書需要支付手續費)，否則業主一旦斷供，銀行無須租客同意亦可上門收樓，租客有機會被「迫遷」而無法討回按金及上期。 所以若把物業用途由自住轉為出租，業主需要向銀行索取「出租同意書」。 不少業主申請高成數按揭時真的自住，但自住後發覺單位太細，想將單位出租，那麼會是詐騙還是違約呢？ 如果申請高成數按揭時是打算自住，住了幾年後想轉出租，業主可以主動向原銀行或其他銀行提出轉按，並以「預期出租」作出申請，亦可以向其他銀行申請轉按，嘗試推高估價並賺取現金回贈及中介回贈。
如果你擁有多於一個居住地方，你只可以就你主要居住地方申索扣除。 由於稅局所指的「租金」是租約上列明的租金，故非全包宴的出租方式，也可享有上述的兩成扣稅額。 舉例，如果你第一年供樓，銀行借貸息率為現時H按1.5厘，攤長30年還款期，每100萬元貸款額的利息則為14,416元。
偷雞出租利息扣稅: 免稅額調高咗！
根據稅務局資料，若加按後的貸款額較原來貸款尚欠餘額為高，稅局會按比例去扣減可申索的利息開支。 舉例，若加按前尚餘本金300萬元，而加按後貸款額達400萬元。 在計算可扣減利息支出時，就要以新的利息支出，按75%比例作扣減 (300萬元除以400萬元)。 如物業敍做高成數按揭（7按至9按），按保公司契約已寫明，單位必須用作自住。 按保或銀行會定期寄信給借款人，調查單位是不是仍是自住。
如果打算申請「居所貸款扣稅」的業主，謹記在填寫「個入入息稅報表」時，可在第8項位置上，填上單位所需支付的利息開支。 若兩夫妻其中一方不需交稅，在下面8項一欄記住要剔出「是」，將他的利息部份撥歸繳稅一方使用。 你可在有關課税年度的個別人士報税表（BIR60）內提出申索扣除。
偷雞出租利息扣稅: 申報物業稅時可能被稅局問
新聞內容僱員在報稅表內，作出不正確的陳述，申索供養父母免稅額。 若夫婦任何一方是有關住宅的業主，而業主在該課稅年度完全沒有應課稅的入息、租金收入及生意利潤，業主可提名其配偶（報稅者）申索扣除其居所貸款利息。 換言之，購買出租物業、海外物業及工廠大廈等貸款利息，均不符合扣除資格。
免租期幾時開始、幾時完結、為期幾多日等等，其實是會影響釐印費的計算。 租約一般為期一至兩年，為覓得租期更靈活的好租盤，不少租客均願意繳付比市價略高的租金。 有見及此，有業主為求推高租金回報，情願短租單位，甚至將單位刊登在不同的民宿網。 過去業主可能會將物業加按，貸款由300萬元增至400萬元。 不過，在申報物業按揭利息開支時，只能按購入單位時的按揭貸款計算，因此而上述加按的例子，新按揭所能扣除的利息只能是新利息開支的4分之3。
偷雞出租利息扣稅: 出租物業前，須否向銀行申請同意書？
香港按揭證券公司就為銀行提供了「按揭保險」，變相銀行可在無須承擔額外風險下，為買家提供更高成數的按揭貸款。 偷雞出租利息扣稅 400萬元以下的物業，可以鈙造最高90%按揭、400萬至450萬元的物業則最高可承造80%至90%按揭，但貸款額上限鎖定為360萬元；450萬至600萬元下的物業，則最高可做80%按揭。 在個人入息課稅中，「租金收入」扣減之前幾個細項後，出租物業利息支出也可以扣減，但物業稅則不可以。 若果業主未能提供到證據，銀行或按證公司便會懷疑業主出租物業，會被call loan。 一個700萬元物業，業主要補回4成貸款，即280萬元。 同時若業主被銀行質疑時，仍表示單位是自住，一經被按保公司及銀行發現與事實不符，便是作出虛假聲明，按證公司有權以刑事提出起訴。
在新措施下，稅務局會抽查有關租用地址的記錄，從而有機會發現業主漏報物業稅的情況。 值得留意的是逃稅是刑事罪行，一經定罪，每項控罪最高刑罰為入獄3年罰及款$5萬，另加一筆相等於少徵收稅款3倍的罰款。 無可否認，措施有利於租客，但相信有些業主並不想推出有關措施，為什麼這樣說呢？ 這當中涉及2個原因，一是業主本身以高成數按揭買樓，申請按揭時則聲明是自住，實質是將單位「偷雞出租」，便是屬於作出虛假聲明，有機會面對刑事檢控。 「物業稅」是以租金的「應評稅淨值」（即租金收入減去不能追回的租金、差餉，然後再扣減20%作為修葺開支扣稅）來計算，政府徵收當中的15%。 又或根據合同規定的租金金額作稅務扣除，但該扣除基礎在往後年度不變及沒有任何避稅的元素。
偷雞出租利息扣稅: 報稅表漏報免稅／扣稅額點算好？
若不幸招致任何損失，概與本網頁及相關作者與受訪者無關，本網頁概不負責 。 在舊凖則下，以租賃方式購置其使用權，承租人的財務報表只會顯示已付和應付的租金開支，而不會計入相關的資產和負債。 但在新凖則下，承租人須在資產負債表上反映租賃的資產使用權及對應的租賃負債。 而營運租賃的租賃費用則會被攤銷費取代，作爲資產使用權及財務成本。 快手按揭希望可以透過提供按揭專業知識，從而令客人得到最大的利益，從此不再怕買樓會有撻訂問題，令客人可以安全上會。
- 由於不少銀行設按揭罰息期，故通常業主會在第三年才退保。
- 但如買入時並無租客，便只能以銀行據估價再打 6 折的「擬租金收入」計算。
- 相對於由高成數轉至五成按揭涉及的金額，按保退還金額可謂微不足道。
- 本人資產如下：大埔中心575 呎單位兩間，一間自住，一間出租收$13000, 沙田翠華花園1房單位，用母親名full paid ,出租收$9500.
- 買樓收租，業主有機會以「物業稅」、或者「個人入息課稅」來評稅，但很多時業主也會苦惱於採用哪一種報稅方式。
理論上基於私隱問題，稅局無權將客人資料交予銀行，但若申請人申請以供樓利息扣稅，稅局或會向銀行查詢物業是不是合法出租。 如果不幸地遇租霸，業主可向土地審裁處憑已打釐印的租約、cr109表格複本，就可提出追租，否則業主難以採取法律行動追討租金。 以下是放租注意事項，出租打釐印是非常重要的步驟，目前厘印費約為月租的5%，由業主及租客需要各自支付一半，費用很少，如月租1.3萬，費用只是650元。
偷雞出租利息扣稅: 合理保留「居所貸款利息」扣稅配額
無論是市場情況、企業管治守則等都不斷演變，因此，我們緊貼中港兩地的監管發展，努力不懈地提升我們的前瞻能力，並評估障礙，同時尋找機會，致力協助客戶取得生意上和個人的成功。 如你對自己的稅務責任有任何問題或需要任何税務建議，請諮詢你的稅務顧問。 可見，陳先生申索 3 偷雞出租利息扣稅 項「扣稅」項目後，以累進稅率計算的應繳稅款為 HK$33,850，比起完全無申請「扣稅」項目的應繳稅款（HK$38,100），估計總共慳了 HK$4,250。
偷雞出租利息扣稅: 22 及其#後課稅年度「免稅額」列表
唯一持有人的這兩項利息支出總額相同，否則後者便按持有業權比例填寫。 至於有關10萬元利息支出上限，以目前2.5厘息計算，30年還款期，以首年利息計算，貸款額約為407萬元，則可完全使用10萬元的利息支出。 《2022年税務（修訂）（關於住宅租金的税項扣除）條例》在2022年6月30日刊憲成為法例。 偷雞出租利息扣稅 此修訂條例落實納税人繳付的住宅租金可在薪俸税和個人入息課税下獲得税務扣除。 此項税務扣除適用於2022年4月1日開始的課税年度(即2022/23及其後的課税年度)。
偷雞出租利息扣稅: 出租按揭財技FAQ
筆者亦提提納稅人，稅率是按照應課入息實額累進計算，入息水平較高的人士可減免的稅款較大，供樓人士可按入息水平衡量按息扣稅作用。 填報稅表時只要填妥位置，稅務局會自動計算「物業稅」與「個人入息課稅」何者划算。 此外，不論是計劃出租或是已出租的物業，一律最多只可借五成按揭，如果採用高成數按揭，則須向銀行簽署文件，聲明物業是自住用途。 換言之，在住宅租金開支扣稅這新措施下，租客極具誘因上報租樓扣稅資料，變相就是「舉報」那些未有申報物業稅，以及採用高成數按揭入市再「偷雞」出租單位的業主，業主有機會涉及法律責任。 住宅租金扣除只適用於納稅人支付「主要居所」的租金支出，稅務局不會接受納稅人同時間有兩個主要居所，所以如有重疊租約情況，納稅人只可選其中一個單位申索扣稅。 事實上，除了按證公司每年抽樣調查借款人是不是仍然住在其申請按揭保險的單位外，銀行也會作出抽樣檢查的行動，而且嚴謹度有差別。
偷雞出租利息扣稅: 按揭出租報稅詳細資料
置業人士如要申請按揭保險，需要支付按保費用，如果選擇一次付清，按保費用由1.15%至5.04%不等，視乎按揭成數及最長還款年期而定。 不少租樓網民都對措施表示歡迎，認為可以減輕負擔永遠都是好事，「今次終於都有考慮到租屋嘅人啦！」、「係就好了，租金好重皮」。 以現時平均按揭額約360萬元、25年還款期及市場H按息1.75厘計算，一年按揭利息約$62,000，並未可用盡10萬元扣稅額；若短期內將換樓，所需之按揭額較大，足額使用扣稅額的機會便較高。 以目前按息計，按揭額達580萬元方可用盡一年10萬元利息扣稅額。 按揭利息計法是息隨本減，供樓初期的利息比例較高，每年減少利息幅度分別約為2.5%至4%，例如以上例子之次年按息減少約3%至$60,000。
偷雞出租利息扣稅: 居所利息貸款利息扣除年期限制
報稅是一門學問，例如業主可利用「居所貸款利息扣稅」或「個人入息課稅」，將供樓利息開支用來扣稅，本文就列出業主報稅5大須知。 非固定受薪的意思是收入主要為佣金或花紅，例子如地產代理、推銷業員等。 該款額是根據聯權共有人的人數而按比例可容許作出的最高扣除額。 他們各被視為已就一個課税年度獲利息扣除﹐並會獲得通知他們各自可享有該項扣除的剩餘年數—-第 26E 和 26E 條。
偷雞出租利息扣稅: 計算薪俸税及個人入息課税時可扣除的項目
被告於 2022年11月2日被判入獄十四個月及罰款。 由 2018 年 4 月 1 日開始，符合資格的債務票據可獲的税務豁免經已擴闊。 不論到期期間的長短，在 2018 年 4 月 1 日當日或之後發行的符合資格的債務票據所得的利息收入及利潤一律獲豁免徵收利得税。 但是，如在收取或累算利息收入及利潤時，有關人士是該債務票據的發債人的相聯者，則有關税務豁免將不適用。 由 2011 年 3 月 25 日開始， 50% 的税務寬減進一步擴闊至包括從在該日或之後發行的到期期間少於 3 年的「短期債務票據」所得的利息收入及利潤。 現在給予在 2011 年 3 月 25 日前發行的「中期債務票據」的税務寬減及「長期債務票據」的税務豁免維持不變。