不論透過香港銀行或英國當地銀行承造按揭，該銀行均會向買家收取一筆安排費（Arrangement Fee），費用亦頗高，可以高達2,000英鎊，部分銀行甚至會收取高達樓價2%的安排費。 在簽約後約1個月左右，二手樓業主會還原房子狀態並清空雜物，之後一手現樓及二手樓就可以交樓，買家按揭貸款所得金額及首期，就會由律師交付給業主，整個交樓過程就會完成。 所謂的「首期」在一手及二手樓中的定義都不同，與獲審批按揭的金額關係不大。 一手樓買家所需支付的首期在10%至30%之間，而且多要在申請按揭前支付。 但如果張太入息「不夠計」，即超過供款與入息比率（DSR）上限，新物業需要丈夫作擔保人，可嘗試以下操作解決。
就算連同轉名的78,750萬元印花稅一併計算，實際要交的印花稅亦只是528,750萬元，相比交雙倍印花稅的180萬元，可大幅節省超過127萬元。 但要注意如轉名的對像非近親（即夫婦、兄弟姊妹、父母等），便不能獲豁免，需要繳交15%印花稅。 另外，無論任何原因，如最終未能成功轉名，換樓客都需要補回相關的印花稅差價。
第二層樓: 額外印花稅
比筆者自己有跌五成既防守力已好足夠、李生都話比到五成首期買期算合格! 另外如果想襯市跌到最低先買既人一係佢好有錢、無需要理財。 但值得注意的是，去年下半年香港出現社會動盪，年初出現的新冠肺炎疫情，香港經濟已經明顯轉差，失業率持續飆升、經濟恐負增長。 第二層樓 若現時仍想買樓作收租用途，先問自己，能否可保住份工，有財力繼續供樓，另亦要增加備用流動資金，應付單位納空租，或租客無錢交租等情況。
再假設業主本身有一層價值1000萬的物業，按揭餘額尚有300萬，是不可以申請8成高成數按揭轉按。 值得留意的是，申請人可以由發展商按揭呼吸plan利用按揭保險高成數按揭轉至銀行按揭，不過同樣地不能夠有任何現金套現。 值得留意的一點就是如果需要利用按揭保險借高成數按揭，按保公司只會用55減樓齡計算按揭年期，但如果並非使用按揭保險的話普遍銀行都會用75減。 另外，村屋較為特別的一點就是樓花村屋、祖堂地物業都不會接納按揭申請的。
第二層樓: 第二層樓按揭: 一手樓花及現樓最高按揭成數
借Staff Plan本身不能加按套現，即就算本身物業樓價升了，也不能加按套現給明嫂作為第二層樓的首期。 如果放棄Staff Plan，轉按到另一銀行，套現亦有局限性——樓價600萬元以上，轉按6成以下才可以套現；6成以上只能轉走現有按揭貸款額。 明仔即時向該按揭保險公司解釋，指Staff Plan買的物業將會讓出予家人居住，大圍站則是自住。 很多時候，如果申請按揭保險人士本身有樓，配偶再買多層，原本物業讓給家人住，按保是接受第二層樓再申請高成數按揭。 第二層樓 筆者朋友明仔(化名)在銀行擔任中層，其首次置業買自住樓時，正正是使用Staff Plan借盡按揭成數。 但一層樓未夠，近期明嫂入飛兼抽中大圍站上蓋項目，感覺受到幸運之神眷顧，家庭資產組合邁向第二層樓，打算第一層樓留給家人居住，自己搬去大圍站居住，並申請9成按揭。
如物業是在2010 年 11月 20 日至 2012 年10 月26日期間取得。 2010 年 11 月 20 日或之後取得，並在36 個月或以內，以確認人身分轉售(俗稱「摸售」)的住宅物業交易。 如物業是在 2012 年10 月27日或之後取得按不同的物業持有期繳付額外印花稅，限6個月內出售，稅率為20%，超過6個月到12個月為15%，超過12個月到36個月為10%。
第二層樓: 英國置業按揭+注意事項
有關措施在 2011 年 6 月 30 日生效，所有在該日期或之後簽署的住宅物業買賣協議，將不獲延遲繳交印花稅。 在上述情況下，甲先生是在24個月內將部分物業的業權轉讓予乙女士。 由於乙女士並不是甲先生的近親，有關豁免「額外印花稅」的條款並不適用。
- 按上述例子，「甩名」物業(丈夫單名持有)沒有申請按揭保險，可留給家人例如父母居住；已「甩名」一方(妻子)新買的一層則是夫妻自住用途，可申請高成數按揭。
- 當然，將單位出租需繳交「物業稅」，以及要繳付「雙倍印花稅」，自己就需要計清楚。
- 所以在轉名前可先向不同銀行查詢有關單位的估價，可選擇其中最低的估價作參考，去決定最終的單位定價，注意盡量不要低於市價的20%，否則有很大機會被稅局追回差價。
- 因為舊居租金收入，可以打六至七折計算為「入息」一部份，有助谷大業主再置業時的負擔能力。
- 同樣地，為可予徵收「額外印花稅」的售賣轉易契加蓋印花的期限，與有關從價印花稅的期限相同，即為該轉易契簽立日期後30天內。
- 選擇放盤後租樓，再靜待時機去換樓，大前提要考慮樓市是否有預期中的跌勢，抑或樓市只屬「大漲小回」的調整格局。
- 香港樓市風險高，樓價早已漲到雲端，今次香港政府重手對購買第二套房的港民加稅，可以預期對香港樓市會很快的造成影響。
香港樓市一向升多跌少，早年有不少炒家會用確認人身份轉售物業圖利。 即是一位買家在與業主簽署正式買賣合約後，但在指定成交日期前（即簽署樓契及支付餘款前），以高出或低於其購入價的價錢，將其原先與業主簽署之買賣合約權益轉讓給另一位買家，俗稱摸售。 而事實上，買樓投資與其他投資差不多，離不開要計算投資回報及成本，最大分別是買樓投資入場門檻高、所花時間較長。 為打壓本地樓市炒風，近年港府陸續引入雙倍印花稅、額外印花稅、買家印花稅等等。 想買多一個住宅單位作投資收租，兼賺樓價未來升值，首先一定要考慮以上各項額外成本。
第二層樓: 第二層樓限按六成
要留意如買第二層樓而又上8成按揭，物業必須是自住用途，那麼第一層便要出租或給家人住。 而且，要第一層的轉名完成，並在丈夫信貸報告內第一層樓的 mortgage count 消失後，才可以買第二層做8成按揭。 否則銀行仍然會把第一層的按揭餘款計入 DSR 內，便不夠計。 至於最終決定如何，第二層物業「自住」性質有多大是按揭保險公司考慮的關鍵因素。
換言之，一般的已補地價村屋或者沒有轉讓限制的丁屋才可以申請按揭。 據筆者了解，目前發展商的代表律師樓仍未完成取消交易的合約，只是書面同意取消。 由於取消交易手續尚未完成，這刻買家仍算持有一項物業，不屬於首次置業人士，再買其他單位便需要繳付15%從價印花稅。 借款人需要作出滿意解釋；否則，銀行將會視乎樓價，最多只能借出五成至六成。 最後要留意的是，如果上述轉名交易最終取消，新會成為該名業主的第二層樓，便需要馬上繳付15%「辣稅」差價。
第二層樓: 計算印花稅（物業）
任何在2020年11月26日或以後簽立以買賣或轉讓非住宅物業的文書的「從價印花稅」將會以第2標準稅率徵收。 第二層樓 抽中一手居屋的幸運兒，除了要準備首期外，更務必留意印花稅估值並非直接以居屋折扣售價計算，各位事前宜做足準備，預留額外資金支付印花稅。 由於張女士並非李先生的近親，有關交易不獲豁免「買家印花稅」，因此李先生及張女士須按物業的總代價或價值(以較高者為準)，繳納「買家印花稅」。
變成了公司 asset，收租是公司收入，交 profit tax，公司有咩 e 郁 (唔係咒你)，資產要用來填債。 如報名及付款諗Sir【買樓秘訣課程】，諗Sir買樓PowerTeam咨詢可在付款後開始，不用等待第二課當天。 正因為入場成本高係其一原因解釋點解樓價跌得冇咁甘，而上升週期比股票來得長。 King：年輕人買樓，最多就是以為買樓一定要付百多萬首期，不知買細價樓可以透過「按揭保險」承造九成按揭。
第二層樓: 物業一開二，買第二層樓做按揭如入息不夠的3個破解方法
2001年，余生年僅27歲，才畢業兩年，卻大膽以10萬元首期，「三級借」226萬元上車——先向銀行借入140萬元，再申請政府的「首次置業貸款計劃」借入60萬元，並向銀行借入餘下約25萬元。 黃詠欣表示，銀行就投資用途或連租約的住宅，最多只會批出五成按揭。 第二層樓 如果按揭申請人仍有未供滿的按揭物業，或正為其他人做樓按擔保，按揭成數上限會每項下調一成，變相最多只得四成或更低的按揭。 稅務局製作了一個簡單的軟件，幫助你計算物業轉讓文書（即住宅物業買賣協議和非住宅物業樓契）及租約的應繳印花稅。 你只需輸入物業轉讓代價款額/價值或租期及租金資料， 然後按「計算」按鈕；應繳印花稅款額便會在螢幕上顯示。
買樓收租後應怎樣填寫「物業稅」，這裡也附有連結解釋各項細節。 因為舊居租金收入，可以打六至七折計算為「入息」一部份，有助谷大業主再置業時的負擔能力。 租金收入究竟如何可計入息，詳情可按這裡，我們有剖析「入息」詳細定義。 在一項物業轉易的交易， 印花稅 一般由買方支付；但有時候，發展商為吸引買家買新樓，或會提供印花稅代繳優惠，但要留意該優惠是直接扣減樓價，或是以折實樓價後去計算。
第二層樓: 額外印花稅 (Special Stamp Duty，SSD)
的確買英國樓很多時都魔鬼在細節，以下將會為大家逐一拆解買賣英國樓經常遇到的問題。 與倫敦及香港相似的是，愛丁堡的金融服務業發展蓬勃，交通及配套發展日趨成熟，因此樓盤的轉手速度，亦是全英國數一數二的快，可見其受歡迎程度。 截至2020年底，倫敦平均樓價達到49萬英鎊（約HK$4,900,000），與香港相若，而且供應亦不算多，一般香港人初來報到，以鐵路網劃分，能夠在第3區（Zone 3）置業已經很理想，樓價亦算較合理。 浮息按揭的利率，完全按市場利率而浮動；如果選擇定息按揭，首兩至三年的利率會比較低，但定息期過後的浮動息率一般會較市場浮動息率為高，但兩種按揭平均的APRC，都是大約在3%-4%的水平。 買樓的第一步肯定是物色樓盤，英國地廣人多，不論一手及二手樓盤均多如繁星，花時間物色心水項目是必須的。
若不是聯名持有，業主也可考慮以近親轉讓方法，再次回復首次置業身份。 但要留意，無論是甩名或近親轉讓，也會被視為一宗樓宇買賣，須支付從價印花稅及律師費開支。 放寬按揭保險樓價上限，是為了協助未持有物業的市民置業，對於打算購買第二層樓的買家，即使購入 $1,000 萬的樓，不符合申請 9 成按揭的要求，最多只可借8成按揭。 美國聯儲局掀「無限量寬」狂潮，加上本地疫情漸趨穩定，樓市成交出現「報復式」反彈，很多準買家四出睇樓。 第二層樓 連本身持有聯名物業的家庭，都開始「甩名」釋放首置「人頭」，密謀為買第二層樓做好準備。
第二層樓: 轉讓業權予近親時，大幅壓低成交價，能否藉此支付較少印花稅？
如因有法庭令離婚或遺產繼承而轉名，轉名後即時賣樓，可免SSD額外印花稅。 但如果是普通近親或居屋轉名，仍然要綁3年，3年內賣樓還是要付 SSD額外印花稅的。 夫妻二人在離婚時的資產及物業，不論是以個人持有還是聯名持有，法律上一律會被視為家庭資產，可由法庭作出分配。 換言之，就算物業只由夫婦其中一人以個人名義持有，另一方亦有權在離婚時要求分得該物業的部分權益。 夫婦或情侶們辛辛苦苦儲首期，都是為了可以盡快上車擁有自己的安樂窩，不過原來許多夫婦在買樓時都會為落名的問題煩惱，甚至因此發生爭執。 短短4年後，隨人民幣升值及投資回報，再加上之前的小額人仔定存，他儲了30萬港元及20萬元人民幣，決定買樓上車。
第二層樓: 英國買樓手續
作者子非魚為星之谷按揭首席顧問，現於多份報章及網上平台撰文，著作《按揭達人》，涉足地產買賣及按揭資訊。 編按：作者子非魚為星之谷按揭首席顧問，現於多份報章及網上平台撰文，著作《按揭達人》，涉足地產買賣及按揭資訊。 由1999年4月1日開始，物業轉讓印花稅將根據代價款額或價值的確實金額計算，而非用以往調高至最接近的$100後才計算的方式。 由2016年11月5日起，「從價印花稅」的第1標準稅率分為第1部及第2部稅率。 第1標準第1部稅率適用於住宅物業而第1標準第2部稅率適用於非住宅物業及某些在2013年2月23日或之後但在2016年11月5日前就取得住宅物業所簽立的文書。
第二層樓: 【換樓攻略】換樓退稅 雙倍印花稅可退
換個場景，如果最初Staff Plan物業是自住用途，大圍站上蓋則是給家人居住，照申請9成按揭，又是否可行？ 首先，按揭保險公司對於家庭用途，暫未有客觀標準，都是根據每宗申請個別處理，就算批到，最多只可以借8成。 利嘉閣總裁廖偉強預期，受新招打擊，全年二手成交料由6.5萬個跌至不足6萬伙。 中原亞太區住宅總裁陳永傑表示，本地長線投資者及海外買家將絕迹本地物業市場，樓價將跌半成，3月成交跌五成。 城大商學院教授曾淵滄認為，有關措施短期將對樓價有壓抑作用，但市場消化後，樓價將再度回升。
第二層樓: 物業甩名後買入第二間物業，其後轉名予配偶再買另一物業，無限輪迴避稅是否可行？
先前，部分人士或因為固定入息不足，所以將置業計劃延後，而如今在股市裡分到花紅，既想趁此機… 「如果有十層八層樓收租，退休唔使煩！」不少打工仔希望有幾層樓在手，便有穩定的租金收入享受人生，但現實上覺得供一層樓已經耗盡積蓄，如何買入第二層？ 今次小編與大家分享一層樓變兩層的財務技巧，以及按揭的注意事項。