樓花按揭契6大好處[year]!專家建議咁做…
兩者的最高按揭金額分別是350萬元及30萬元,即總共只有380萬元。 客戶是一名銀行職員,在購買樓花時選用了銀行Staff mortgage plan。 可是在樓花期內,因為在另一間銀行找到更佳的工作,更已遞交了辭職信。 一般而言,借款人須符合加息壓力測試(即假設按揭利率上升3%,供款與借款人的入息比率是否達標),但因定息計劃的利息固定,不受外圍因素影響,所以借款人不用通過加息壓測。 金管局指引列明,無論以P按或H按購買私人住宅,銀行提供的按揭成數最高只能做到6成,以保障銀行體系穩定。 如準買家希望向銀行申請超過6成的按揭,就要購買按揭保險。 按揭保險讓銀行可提供更高的按揭成數但毋須承受額外風險。 雖然借款人要額外繳付保費,但首期金額仍大幅降低。 為了套現,發展商一般會向選擇即供期付款的買家提供較多折扣。 樓花按揭契: 現金回贈扣貸款額 由於建築期付款時間尚遠,要小心建築期付款風險,包括估價不足、申請人收入及樓市有變數等,種種因素有機會導致銀行最終批出的按揭貸款額不似預期。 樓花按揭契 至於對買賣樓宇來說,成功簽署買賣合約後亦難以在銀行申請按揭,因為剛才提過有不法之徒會冒充業主去騙取貸款,銀行都不願意去承擔這風險而拒絕該按揭申請。 因為在銀行的批核指引上,是必須要以樓契正本作抵押,而未能提供的客人,都不會對此物業批出按揭貸款。 樓花按揭契 因此不想「踢契」的話,就只能找財務公司申請按揭貸款,但利息方面相對銀行必然更貴。 而且有騙徒會藉著更改身份證姓名,從而偽造與業主相同名字的銀行戶口及文件,成功瞞騙過銀行而通過審批,導致銀行對於這類型沒有正本樓契的按揭更是避之則吉。 方案 比較簡單但又不容易達成的方法是先以現金支付車位金額 方式完成車位交易,然後才申請住宅單位轉按。 例如入息減少,不足以通過壓力測試,令可借入的按揭金額減少,買家便需要另外準備現金完成交易。 樓花按揭契 樓花按揭成數與一般現樓分別不大,經傳統銀行上會,最高可做90%按揭,但這個要視乎樓價而定。 如果買家是選擇購入建期樓花,需要等到物業落成再申請按揭,只要業主能夠取得入伙紙和滿意紙等相關文件,那就可以通過2022年最新按揭保險的最高成數申請按揭貸款(可以參考表1)。 樓花按揭契: 申請加按留意三點 聯名物業夫妻各佔50%業權,若果丈夫可將業權全數賣給妻子,俗稱「甩名」,就可以回復首置客身份,丈夫在再買樓時就毋須繳付15%印花稅。 留意因為是將業權「賣」給對方,聯名轉單名在法律上是一宗正式的買賣交易,需繳付印花稅,計算方法根據業權百份比,通常夫妻甩名都是50%業權轉讓,印花稅就以樓價50%計算。 有時樓宇業權可能更分散,例如兄弟姊妹共同持有,普遍出現於遺產承繼,多人持有業權的甩名程序較複雜,印花稅計算就根據所轉換之百份比。 需留意,法例規定,此舉不能為「代為行事」,即甩名的情況下,授方不能為賣方持有,必須要是為自己持有,否則屬於違法,詳情可聯絡咨詢物業顧問意見,或者法律意見。 樓花按揭契 當你獲得房委會批準,取得「重新按揭准許證明」,就可以向銀行或財務公司申請加按。 首次置業若購買800萬以下物業,按揭成數可達9成。 方案 一個另類的方法是,買家可考慮使用另一個借款人而不是住宅業主本人去申請車位按揭(參考「樓花期內可否甩名 方案一樣」),但是願意接受這樣形式按揭的銀行不多,亦不一定接受獨立車位按揭。 如果成功申請按揭的話,車位便可以以按揭貸款支付尾數去成交,並且不影響住宅業主本人的住宅按揭。…
