Mr. Cheung

在整個供樓的過程中，一旦子女無法準時償還供樓貸款，「按揭擔保人」便需要承擔其還款責任。 除此之外，「借力買樓」亦會存在「幫倒忙」風險，具體有哪… 【借力買樓】協助家人買樓2大方法 香港年輕人上車要靠「父幹」？ 買入上車盤至少要數百萬，香港入息中位數只有2萬元，恐怕連壓力測試也未能達標，如果有逼切的自住需求，家人以借貸力相… 經絡按揭轉介首席副總裁曹德明指，如果借款人財力夠，可支付較多首期款額，還款年期較短。 銀行另一個考慮是樓齡，銀行同樣會以「75減」計算最長還款期，即樓齡45年以上的物業，最長還款年期有機會不到30年。 如果樓齡已達50年，最長還款期便只有25年(75-50年)。 不過此為銀行界批核一般標準，如果屋苑屬於美孚新邨一類藍籌屋苑，單位保養得宜，有機會享有彈性處理。 為了吸引買家買入新盤，發展商會推出多項按揭計劃，現時大部份發展商按揭的最長還款期為25年，但去到後期，利率一般會愈來愈高。 但與此同時，讀者可選擇的樓亦多了，若敘造九成按揭，以前只可以買400萬元以下的物業，基本上沒有太多選擇，可能只是一房甚至是開放式單位。 現在卻可以買到800萬元，基本上很多兩房單位都買到。 供樓年期長短: 甩發展商二按 按揭「暗算位」大揭秘【星之谷專欄－蘋果日報】 集團指出，收益及盈利增長受惠於多項因素，包括新綜合項目數屢達記錄，同時服務更多客戶以實現可持續高增長，以及商業化生產及後期階段業務延續2021年趨勢持續發展，推動收益顯著增長等。 一般來說，我們購買一手新盤的付款辦法，大致可以分為「即供」或「建築期付款」，兩者分別在於支付尾數的時間。 博威環球資產管理金融首席分析師聶振邦稱，供股價較股價折讓達三成，而用於還債的用途亦較負面，相信令下周一股價構成壓力，暫時可留意會否在55元水平有支持。 他又提醒，若股東對領展前景有信心而參與供股，亦需注意如持有不是5手的倍數，供股後將出現碎股，值得自行衡量及分配。 領展自2020年起，每手買賣單位由500股拆細至100股，以降低投資者入場門檻，而這段時間領展派過6次息，合共每基金單位獲8.9687元。 理據是按揭年期愈長，借貸人所需要繳付的總利息開支愈高。 Bowtie 透過創新科技及醫療專業，提供零中介、免佣金，更方便的網上平台，讓客戶隨時隨地獲得「自願醫保計劃」產品報價、核保及索償服務。 按揭年期愈短，每月供樓總額便會增加，未必人人能夠負擔得起，加上目前處於低息時期，付出的供樓利息較1997年少，所以不少人申請按揭年期都是愈長愈好。 相對而言，2000年後入市的一代，整體上按息長期處於偏低水平，以現時的按息約2厘為例，較最新通脹率2.4%略低。 本公司在未得閣下的同意之前，不能如此使用閣下的個人資料並向閣下作直接促銷。 以目前平均貸款額509萬元、平均按揭比率55.3%倒轉推算，準買家購買樓價高達920萬元。 供樓年期長短 當下最新按揭年期27年9月個月，息率2.5厘，每月供款21,201元；要通過加息三厘壓力測試，每月入息需達49,705元。 新屋地(由原居民男丁興建，需補地價後轉讓)，現時村屋按揭年期一般最長可達30年，但買家的年齡和樓齡是影響因素。 供樓年期長短: 銀行拒批按揭有4大因素 但以香港一般打工仔退休年齡為65歲，退休時借款人仍需繼續供樓，到時候客人係咪有足夠能力繼續供樓？ 本公司擬使用閣下的個人姓名、電話號碼、傳真、地址或電郵地址處理閣下的申請、回覆閣下查詢並作地產代理服務的促銷及向閣下提供中原集團其他公司的資訊。 供樓年期長短 本公司在未得閣下的同意之前，不能如此使用閣下的個人資料並向閣下作直接促銷。 金管局雖然已將按揭供款年期封頂為最長30年，但一般而言，較理想的按揭年期為20年左右。 假設一對夫婦於35歲入市，選擇還款20年的話，完成供款後，尚有10年才年屆一般退休年齡65歲，他們仍有不少時間可計劃退休生活，或作出其他人生部署。 綠置居按揭最長還供年期為 25…

中原按揭董事總經理王美鳳表示，美國今次加息相較對上一次的週期為長，幅度也較大。 由於本港市場資金仍充裕，故未有跟足，但美國若為應對高通脹問題而於年內繼續加息，港美息差將進一步加快拉闊，導致套息活動更活躍，銀行體系結餘便會縮減。 供樓年期上限 現時本港H按為1.88%，預計下半年有機會觸及封頂息率，也不排除P按會上調，本港按息年底料升至3%附近。 當雙方達成買賣共識，便可以簽署臨時買賣合約（俗稱「臨約」），是一份具有法律約束力的協議。 當住戶遷往其他公屋單位後，他們可獲發「住戶搬遷津貼」。 住戶如遇有特殊情況，例如社會或醫療因素，而難以繼續在現居單位居住，而邨內調遷又不能解決問題，可申請特別調遷往邨外另一個單位；住戶若因經濟困難而難以負擔現時租金，可申請遷往租金較便宜的其他屋邨單位。 在刪除家庭成員的公屋戶籍後，該成員不可在單位居住和日後不可要求恢復戶籍。 若住戶的人數低於現居單位的最少居住人數時，餘下成員須根據「寬敞戶」調遷政策，遷往一個合適的單位。 供樓年期上限: 最高瀏覽 根據2022年入息要求，如果1人申請者，月入不得超過$33,000，資產不得超過92.5萬。 如果申請人數達2人以上，月入不得超過$66,000，資產不得超過185萬。 房委會每年會調整入息及資產上限，詳情可留意房委會最新公佈。 仔細計算自己的負擔能力，選擇按揭年期時，應全盤考慮自己的財務狀況和供款能力。 一般而言，供款年期愈長，每月供款愈低，但全期利息開支亦愈高。 不過，這只是政府訂立的最低門檻，銀行有權附加條件，譬如查閱申請人的信貸紀錄或入息證明。 受收回「一型長者住屋單位」影響的住戶，可獲編配二型或三型「長者住屋單位」或其他獨立單位。 與此同時，根據《房屋條例》（香港法例第283章）第20條，住戶可於遷出通知書發出日期後起計15天內向由行政長官委任的上訴委員會（房屋）提出上訴。 很多時買樓，大家最想知道自己的負擔能力，以便籌備充足首期入市，但往往總覺得無從入手，不知怎樣去計算。 如果坊間一些能夠輸入利率的計算機，買家也需要自行作出調節。 兩年過後，業主就可以在居二市場自由定價出售，如想補地價在自由市場出售，就要等夠十年才可以。 這是隨着疑似中國間諜氣球飛入美國領空事件發生後，北美安全部隊對空中威脅保持高度警惕以來最新射擊事件，也是最近一個星期多的時間內，美國導彈在北美上空擊落的第四個不明飛行物體。 《路透》報導引述不願透露姓名的美國官員指，該物體的結構似乎是八角形，有繩索懸垂，但沒有可供辨別的載荷。 美國國防部五角大樓發言人、准將萊德（Patrick Ryder）表示，受美國總統拜登之命，一架美國F-16戰機於當地時間下午2時42分在美加邊境的休倫湖上空以一枚響尾蛇飛彈擊落了該不明飛行物體。 雖然該物體沒有構成軍事威脅，但它位於20,000呎（6,100米）的高空飛行時，可能會干擾國內的空中交通，而且它可能具備偵察能力。 五角大樓表示，認為該物體跟最近在蒙大拿州敏感軍事地點附近發現、曾促使美國短暫關閉領空的物體相同。 北美防空司令部（NORAD）司令、空軍上將范赫克（Glen VanHerck）表示，軍方將設法找回在休倫湖被擊落的物體，以獲得更多資訊，又指該物體很可能落入加拿大水域。 供樓年期上限: 按揭成數 (住宅物業) 銀行一般會以19年樓齡為限，19年樓齡以下單位，銀行比較願意批出九成按揭，但19年以上單位，由於臨近房委會擔保期，銀行未必會批足九成按揭，或者需要削減還款年期。 如果綠表買家打算買入一手居屋，銀行願意提供高達九成半按揭，購買居屋只需要支付5%首期，假設買入300萬居屋，首期只需要15萬。 供樓年期上限 如果白表買家打算買入一手居屋，銀行提供高達九成按揭，則需要支付一成首期，即30萬首期。 只要符合入息要求，便能抽一手居屋或以綠表價買入居屋單位。 假設二手樓單位的成交價為500萬，業主打算申請六成按揭，理論上能獲取300萬，但如果銀行估價只有450萬，最終批出的按揭貸款額只有270萬，買家的首期便要額外增加30萬。 有幸抽中前籌的居屋申請者，除了要花心思揀選心儀單位，更要了解不同類別的居屋按揭，在簽買賣合約前，確保可獲取按揭資格。…

「按揭成數」一欄中則把橙色活動欄移至「90」， 而「按揭年期」則橙色活動欄移至「30」。 舉例，如果買家選購了一層600萬元的物業，承造90%按揭，但申請人的年齡已達55歲，則在按揭年期最長為20年(75年-55年)，兩者取其短者，變相按揭年期為20年。 因此，在填寫「按揭年期」一欄中，應把橙色活動欄移至「20」而非「30」。 年過65歲長者申請二手未補地價居屋按揭時，部份大銀行需要家人陪同到銀行見證。 銀行為確保長者神智清醒，會問數條問題，須由其親自作答，如清晰回答，按揭便可批無誤。 非居民只要符合《税務條例》有關居所貸款利息扣除所訂明的所有條件，便可在薪俸税項下申索扣除。 不過，如欲在個人入息課税項下提出申索，申索人必須為合資格選擇以個人入息課税方式評税的人士，即他必須是通常居住在香港或屬香港臨時居民。 置業人士如要申請按揭保險，需要支付按保費用，如果選擇一次付清，按保費用由1.15%至5.04%不等，視乎按揭成數及最長還款年期而定。 供樓年期: 享「居所貸款利息扣除」的條件 如果買家不採用高成數按揭，例如只借六成，銀行亦會較易批長年期按揭。 另外，像美孚新村、太古城等這類藍籌屋苑，成交活躍，位置良好，屬於優質物業，所以樓齡即使超過45年，仍是有可能做足30年按揭的。 例如一個45年樓齡的物業，銀行按「70減」做按揭指引，那獲批的按揭年期最多是25年，如果樓齡屬55年的舊年，獲批最高按揭年期更縮短至15年。 但如果用「75減」，45年樓齡的物業還可以做到最長30年按揭年期。 如果你想取消原本已經申索的扣稅額，就要補交相關款項，如果想追回扣稅額，就需要向稅局提交相關證明文件。 按揭年期最短可做5年，如少過5年，銀行一般都不想做，故可能需要加息，以及沒有現金回贈。 另外，若因人齡或樓齡原因令按揭年期要做少於5年，銀行會建議借款人加入擔保人，或視實際情況酌情處理。 但如果物業及車位位處同一屋宛，兩者可一拼敍做按揭，令車位按揭還款期亦可達30年，而且單位和車位無須合契，惟並非所有銀行均這樣處理。 如果除業主外，另有擔保人或借款人，同樣可用最年輕者計算人齡。 供樓年期 但要留意，敍做高成數按揭時，若想利用年輕擔保人計算人齡，該擔保人的入息須足夠供樓。 供樓年期: 問題1: 課稅年度內的「入息」有幾高才值得申報? 如果你後悔使用，或後悔沒有使用居所貸款利息扣稅，可於六個課稅年度內向稅局提出更改。 當然，如要取消之前所用的免稅額，則要補繳相關稅項；如要追回申索扣稅，則要向稅局提交證明文件。 除了自住居所，車位亦可申請扣稅，但前題須為自用，而且與申報居所位於相同物業內，並同與居所貸款利息在同一年度提出申索。 若兩夫妻其中一方不需交稅，在下面8項一欄記住要剔出「是」，將他的利息部份撥歸繳稅一方使用。 假如到時進入加息周期，供樓利息開支上升，隨時會高於10萬扣稅額。 事實上，只要善用轉按計劃，在30年供樓途中，有15年可以免息，做個輕鬆業主。 此種環境下，借款人大都傾向於盡快還款，減少利息支出，據說當時一般以20年期批出的按揭，業主往往在10年之內償還全部借款，30歲買樓的話，可能40歲就供完樓了。 2) 若多於19年但未過30年，餘下擔保期批9成按揭，屆滿後跌回6成按揭，假如未償還樓價多於當時樓價6成，便需要補回差價。 如果紅利不夠繳交保費，則會利用保單貸款去繳交，但當中會產生利息，消耗掉保單的現金價值，白白浪費了本應可取回的錢。 今次就這個題目，分析政府續期做法外，還聚焦在「999年地契」（又稱千年契）屋苑，上車換樓必睇。 2018/19課稅年度開始，稅務局容許夫婦在個人入息課稅中分開報稅，但要注意，當你選擇分開報稅後，稅局只會幫你的選擇計算分開報稅的最低應繳稅款，而不會主動比較分開計算或共同計算，哪款較為划算。 近年二手樓價飛升，中原城市領先指數節節上升，不少業主也會加按套現，但加按後，貸款額谷大，多出了的利息開支能否扣稅呢？ 根據稅務局資料，若加按後的貸款額較原來貸款尚欠餘額為高，稅局會按比例去扣減可申索的利息開支。 舉例，若加按前尚餘本金300萬元，而加按後貸款額達400萬元。…

由於H按有減息優勢，同時封頂息率暫時與P按息率相若，所以H按優勢仍大於P按。 供樓年利率 事實上，根據金管局最新統計數字，H按選用比例已升至90.5%，P按選用比例則只有6.4%。 定息按揭能鎖合約期內的息率，10年、15年及20年期息率分別為2.55厘、2.65厘、2.75厘。 若與P按或H按比較，看似沒有吸引力，但此計劃除可鎖定合約期內的加息風險外，還適合部分人士選用，包括已選用呼吸Plan或月入不足的業主。 怎樣選用律師行處理按揭契？ 承造按揭前，先向律師樓查問與申請銀行有否合作關係，否則可能要另聘駁腳律師樓，費用大約$2,000至$3,000。 甚麼是Mortgage Link？ 供樓年利率: 壓力測試所須月入 (假設加息兩厘) 由於定息按揭沒有加息風險，故不須申請人進行加息三厘的壓力測試，供款不超過入息一半便可，故在相同月入下，申請定息按揭可借得更多，實際運用如何，請按我跳往。 美國通脹強勁，聯儲局重啟加息周期，近月加息步伐變快，本港拆息亦急速上升，我們會為大家追蹤最新的H按、P按息率，以及現金回贈情況。 按揭期內可否轉P按/H按？ 供樓年利率 即使未來有加息風險，一般銀行都容許業主，在按揭合約期內免費轉用P按或H按一次，所以不用太擔心。 H按定P按好？ 供樓年利率 供樓年利率 在環球低息環境下，H按似乎較P按著數。 供樓年利率 根據香港銀行公會資料，目前H按基準利率一個月期本港銀行同業拆息，大約徘徊在1厘左右，以目前普遍銀行最低大約H+1.3厘計算，H按息率大約只是2.3至2.4厘。 定息按揭適合甚麼人？

香港息口及銀行資金成本壓力驟增，經絡按揭轉介首席副總裁曹德明預計，一個月HIBOR日前曾升穿5厘，創15年新高，並連續一個月維持在3厘以上，早已高於一般P按及H按封頂的實際息率。 王美鳳又稱，受惠本港和內地防疫政策放寬，以及美國聯邦基金利率明年見頂等因素推動，市場氣氛正改善，上月至今市場上二手交投明顯增加，樓市有回穩迹象，並開始醞釀由「遲買會平」，轉為「遲買會貴」的心態，相信可推動樓市交投。 不過，她預期銀行加P息後，將一定程度打擊市場氣氛，惟今輪本港加息周期較以往相對溫和，相信市場可加快消化加息影響。 當時已有市場人士警告，在樓市仍處於上升周期時推出「林鄭Plan」，可能令準買樓者承受較高風險，只要樓市下跌逾10%，9成按揭業主就會淪為負資產。 去年中原城市領先指數下跌超過15%，是自08年金融海嘯後表現最差的一年。 美國正處加息周期，她表示，預期本月美國加息後，本港P息將再次上調，加幅料0.25厘，屆時市場按息將升至約近3.5厘水平，介乎3.375至3.625厘。 在壓力測試上，金融管理局已於9月放寬壓力測試收入要求，用作評估加息防守力的假定按息升幅由3厘降至2厘。 港息何時跟加亦成為焦點，昨日與樓按相關的一個月期港元銀行同業拆息（HIBOR）已升至一年半以來高位，達0.3823厘。 隨著聯儲局兩次議息會議累計加息0.75厘，港美息差預期持續擴大。 市場上我們很常聽到各種利息如『隔夜息』、『1星期』、『2星期』、『1個月』、『2個月』、『3個月』、『六個月』、或『12個月』等。 不過如果是針對按揭利率來說，大部分的銀行一致選擇『1個月』的銀行同業拆息作為計算標準。 至於以香港銀行同業拆息作為定價參考的新批按揭貸款所佔比例，反而逐漸下跌，由6月份的97.9%下降至12月份的67.5%。 選用P按的人比重之所以逐漸增加，經絡按揭轉介首席副總裁曹德明解釋指，多人選用P按，因現時P按利率低於H按封頂利率。 供樓封頂: 美國息口變動，對P按有何影響？ 例如當市場出現龐大集資活動，如有大型新股上市，市民爭取借錢認購，會凍結大量資金，而導致拆息上升，但這類情況並不會為時太久。 供樓封頂 受制於聯繫匯率的關係，只要香港及美國的息差很大，而引發出套息活動，美元利率上升，港元匯率也會有波動。 然而，也因為「銀行同業拆息」的波動在選用「H按」時就會衍生不同疑問。 H按P按息率波動穩定影響因素視乎銀行同業拆息走勢視乎美國息率變動封頂息率有沒有我們定期也會更新各大銀行的最新按揭息率、優惠與回贈，可按我跳往。 翻查金融管理局每月底發表的住宅按揭報告，以最優惠貸款利率作為定價的新批按揭貸款所佔比例，由去年6月份的0.6%，之後逐漸增加，增至12月的26%。 加息前P按實際利率為2.25%，每月供約HK$19,190；現時選用滙豐銀行P按，如加息12.5個點子至2.375%，每月供HK$19,463，即每月供多HK$273；較8月中旬銀行業上調P按利率前則供多HK$490。 渣打香港及大灣區金融市場主管曾繼志預料，當港美息差擴闊至近1厘水平，屆時投資者會更積極沽港元買美元，令走資壓力勢大增，從而逼使港息升得更快。 銀行跟買家簽定「按揭契」時，會容許買家如選取了「H按」的話，在合約期內更改一次選項，轉回「P按」，不過「最優惠利率」的P減水平，則可能需再按當時市場環境而定，反之亦然。 選定了息率後，連同按揭年期，就可以計算出每月供款為多少。 H按計劃為「H+1.4%」，一個月HIBOR約為1.8計，按息即為3.2％，但滙豐按揭同時為客戶提供最佳的「H按封頂位」為「P-2.5％」（P為5%），實際封頂利息即為2.5%。 在息口趨升的環境下，除了提供H按計劃外，該行亦推出一個有利率差異化的P按計劃，讓有意置業的客戶多一個選擇。 客戶作買樓決定時，應考慮未來一段長時間經濟環境及息口走勢，按自身對利率變化的負擔能力，選擇合適的按揭計劃。 （上3.3%）供款額變化 （假設500萬月貸款攤分30年）以最新1個月HIBOR報1.9厘、銀行主流H按以「H+1.3厘」計，如今浮息部分已相當於3.3厘，即目前大部份業主均以封頂息計算供樓金額。 對於新造滙豐H按的業主，每100萬元按揭額假期攤分30年還，每月供款較調整「Cap」位前增131元，加幅3.3%；以現時平均按揭額約500萬元計，每月供款較調整前增加656元，加幅3.3%。 供樓封頂: 香港樓市2022｜官方樓價連跌兩個月 翻查金融管理局每月底發表的住宅按揭報告，以最優惠貸款利率作為定價的新批按揭貸款所佔比例，由去年6月份的0.6%，之後逐漸增加，增至12月的26%。 供款壓力變化 連同昨日加息0.75厘，美聯儲自今年3月起已加息4次共2.25厘，計算本港最多人使用的H按利率的1個月期港元同業拆息（HIBOR），在這4個多月中亦上升了近1.4厘，令H按息升穿2.5厘的「封頂位」。 供樓人士這數月的供款逐步增加，借貸500萬元的話，月供款由3月之前的約17,084元升至目前的19,756元，增加約2,672元，以一餐50元計已相當於53餐飯。 【供樓開支】3大方法抵銷利息支出 近日有網民反映銀行的按揭計劃保守，擔心供樓壓力增加，事實上現時按息上升導致的每月供款增加幅度相當輕微，大家亦可考慮循以下3大方法抵銷利息支出… 銀行年結需求過後，1個月港元拆息昨跌至2.53厘，降低加P以提高H按鎖息上限的需要。…

如果自住樓已加按套現，加按部分的利息不會計算，但一般來說，銀行不會為業主詳列供樓利息有多少屬於原來按揭，多少是來自加按部分。 在本地銀行中，華僑永亨及東亞銀行一直有提供定息按揭計劃。 其中華僑永亨銀行指，市場上不是所有銀行均有提供定息按揭計劃，惟市場需求殷切，故該行一早推出定息按揭計劃吸客。 借款人可根據利率的走勢選擇不同的定息期，假如預期市場利率有上升的趨勢，可選擇較長的定息期，於加息週期不受息口上升影響。 相反，若預期息口於短期較波動或有下降趨勢，可選擇較短定息期以盡享息口下降的優勢。 不過，由於計劃提供的息率較市場息率高，吸引力相對較低，加上現時仍處於低息環境，目前市面上超過九成客戶都會選用H按，較少客戶會選用定息按揭。 但不得不提的是，過去多年香港銀行業界資金充足，銀行之間的借貸成本及風險較低，H 大部份時間處於低水，連帶 H 按同樣低水，所以有不少人選擇用 H 按供樓。 H按是指銀行同業間的拆息水平（HIBOR），以H+某個百分比計算，H按會設有上限，俗稱封頂。 「定息按揭計劃」是財政司司長在2020年《財政預算案》公布的措施，冀可減輕置業人士因利率變化而出現的供款壓力，故推出一個全期固定息率的供款計劃。 納税人可從應課薪俸税入息或個人入息課税入息中，扣除居所貸款利息。 考慮到借款人在定息期內不受利率波動影響，而定息期長達十年或以上，按揭證券公司已徵得香港金融管理局同意，借款人無須符合加息壓力測試，但現行的供款與入息比率要求仍然適用。 買家可藉此籌集足夠資金先行買下物業，再慢慢依照按揭合約訂明的時限還款（也就是「供樓」）。 至於按揭能借到多少錢，一般取決於抵押物業的市場價格或物業成交價的若干成數（按揭成數），以及按借款人的還款能力計算。 此外，恒生銀行亦推出定息按揭計劃迎戰，該行一年期的定息按揭優惠，首年定息年利率為1.68厘，其後全期按揭年利率為H加1.3厘，利率上限為P按減2.85厘。 恒生的定息計劃所提供的貸款額為100萬至1,000萬元，還款期長達30年。 供樓定息: 貸款 ROOTS上會每一天都會與銀行按揭部門聯繫，務求緊貼市場及為客戶索取最新按揭優惠資訊。 換言之，ROOTS上會必定可以為客人爭取最佳按揭利率及按揭回贈。 不少業主會透過轉按套現，作為購買新一層樓的首期開支。 揀選物業時，記得要多比較不同單位質素、景觀、裝修狀況等等。 我們建議你使用電腦瀏覽器或恒生Mobile App登入以加強保安。 如果居所貸款利息已扣除，而你希望撤回申索該等扣除，則有關撤回申索須在税務局局長發出通知後6個月內以書面提出。 供樓定息 若你的應予評税的入息少於你的個人免税額（即縱使沒有獲利息扣除，你仍無須繳税），而你所繳付的利息亦沒有轉撥給你配偶，則你將不會被視為已獲利息扣除。 税務局局長會向已憑本身的資格獲得利息扣除的納税人，或曾根據《税務條例》第26F條提名配偶申索扣除的人士發出通知，告知他可享有該項扣除的剩餘年數。 打工仔辛苦賺錢，部分人又要供樓，當然想用盡免稅額，值得留意的是，其實自住樓的供樓利息可用作扣稅之用，對小業主來說，絕對要留意，並好好善用。 供樓定息: More in 按揭指南: 隨著近日的1個月同業拆息升至2%，以「H+1.3%」計，實際供款利率本應為2%+1.3%、即3.3%，但由於銀行 供樓定息 H…

如果目的是想增加貸款額，並套現額外資金，不論是用居屋轉按還是加按，供款壓力均更沉重，對擔保人房署來說風險增加，故房署只會批准因意外而臨時需要資金應急的個案。 擔保期的意思是，如果業主在期內斷供居屋，政府作為擔保人，會負責向銀行還錢。 在樓市不斷破新高的時間，我們作為按揭從業者見到一些市場的真實情況，寫這篇文章是有感而發。 本公司擬使用閣下的個人姓名、電話號碼、傳真、地址或電郵地址處理閣下的申請、回覆閣下查詢並作地產代理服務的促銷及向閣下提供中原集團其他公司的資訊。 我們建議如有置業打算又擔心壓力測試，可先向按揭專員聯絡，提供物業及入息等資料，正式過壓力測試時自然「無咁大心理壓力」。 近月在低息環境下，絕大部份人士選用H按計劃供樓，現時H按計劃普遍為H+1..5%，封頂息率2.5%（P-2.75%，P為5.25%），那壓力測試究竟是以H+1.5%部份計算，還是用封頂息率計算呢？ 所以從壓測角度，除非按揭計劃調整封頂息率，否則即使近月拆息下降，也不會導致按揭申請人較易通過壓力測試，所以置業人士小心別計錯數。 聲明﹕ROOTS上會致力確保網站提供的資訊是最新及最準確。 網站所顯示的資訊或與金融機構或服務供應商之網站有所出入。 ROOTS上會網站顯示的金融產品及服務資訊僅供參考，並非提供建議。 供樓壓力測試: 物業估價遭「彈弓手」調低　轉按觸礁　業主3招【星之谷專欄 &… 以上為最簡單的情況，隨按揭成數、個人mortgage count不同，供款與入息比率上限以及壓力測試上限將有所調整。 過往上車買家DTI不多於五成，申請銀行按揭一般都獲批。 但到2010年，金管局要求銀行審批按揭時，除了確認申請人DTI不多於五成外，同時亦假設一旦按息上升兩厘後，申請人DTI不會多於六成，以確認申請人有充裕的還款能力。 其後因為樓價不斷攀升，壓測要求一度由加兩厘變成加三厘，直到2022年9月才重新放寬至加兩厘。 在生活如此艱難的香港，相信大家買樓時，普遍都希望用最少的首期上車，再攤長慢慢供。 不過，為管理香港資產市場帶來的潛在風險，金管局設有壓力測試，以評估買家的供款能力。 一般佣金收入不計算在内因爲佣金不算是固定的收入來源。 有時候準買家在申請按揭時沒有足夠的財務能力或因爲年齡比較高就需要擔保人。 銀行在審批擔保人這一塊也會較嚴謹但如果擔保人本身是還沒有任何按揭在身，一切就會依照正常程序。 供樓壓力測試: 樓花按揭壓力測試: 住宅首置按揭成數 買家也可透過「按揭計算機」，計算出在兩年罰息期後，尚餘的貸款金額，有助規劃是否申請轉按，以及能否作出加按。 部份「按揭計算機」還會把每月供款中，用來繳付本金及繳交銀行利息的部份詳列出來。 由於部份買家未必有充足的首期，所以在銀行提供按揭外，買家還可透過加借「按揭保險」，去承造更高的按揭成數。 如果有意借「按揭保險」的話，則1,000萬以下物業可做最高80%按揭，而800萬元以下則最高可以90%按揭。 這類型的業主想要由發展商按揭呼吸plan利用按揭保險高成數按揭轉至銀行按揭是辦得到的，不過須注意的是業主不能夠得到任何現金套現。 不過只要唐樓素質不算太差的情況下是有可能借到90%按揭。 年期方面，銀行一般都可以用75減去計算的，樓齡不太舊的唐樓都可以借出20年按揭左右。 不過根據以往的經驗，按保公司及銀行在審批唐樓按揭的過程會需要比較長的時間。 供樓壓力測試: 壓力測試如何計算入息：兼職收入、自僱收入 僅限住宅用途物業如物業的佔用許可證所規定的用途並不包括住宅用途或不容許作住宅用途，放盤紙即屬無效。 如果您符合政府「租者置其屋計劃」、「居者有其屋計劃」或「居屋第二市場計劃」的申請資格，滙豐可以助您置業。 可以在個人化A.I.預先按揭評估選擇「想知成功申請按揭機會」，預先了解按揭獲批機率。 政府於2019年施政報告提出調整按揭保險計劃，放寬按揭成數，主要目的要幫助賣家解決儲首期的困難以較低首期上車。…

借款人和擔保人）的入息和負債能力通過銀行在審批按揭時所要求的「每月供款佔入息比率」及「壓力測試」來置業。 事實上，香港樓價高企，要準業主一次過拿出40%-50%的首期來購買物業還是有一定的難度的壓力。 由按揭保險公司來作擔保，讓銀行可以在無須承擔提供高成數的按揭貸款額外風險，為準業主提供更高成數的按揭貸款。 換句話就是準業主可以用較低的首期，借到 80%-90%的按揭貸款。 【按揭成數】是是指準業主購買物業時，以物業作抵押向第三方（如香港按揭證券有限公司 （HKMC） 或銀行等)借貸的額度和抵押物業的的總額之間的比例。 金管局會根據各個幾個審核條件比如市場利率、物業價格、物業情況、壓力測試、準業主的財務情況等去規定銀行可以為物業借出幾多錢。 市場瞬息萬變，讀者在作出投資決定前理應審慎，並主動掌握市場最新狀況。 另外，若每月津貼金額相同，可直接當入息計不用打折。 本行並不會為該等資料的準確性、完整性和／或針對某特定用途的適用性作出任何保證或陳述。 如果閣下有一些類近貸款，則在按揭計算機上並不能完全反映出來。 項目提供2,112伙介乎 平方呎的單位，入場費HK$118萬，雖然單位較細，但勝在位於鑽石山黃金地段，交通方便，為綠表上車客及小家庭提供一個好選擇。 佣金以6個月平均數計算入息，假設工作時間不足6個月，亦會除6計算。 部分銀行會剔走最高及最低佣金月份，才計算平均數，若剔走後平均數高於6個月平均值，便應考慮於相關銀行上會。 值得留意的是業主的年紀不會影響居屋的按揭批核，按揭成數和還款期主要取決於擔保期；擔保期已過則以一般私樓準則，以80歲減去業主年紀決定供款期。 供樓壓力 綠置居2021年5月21日起派發申請表，5月28日起接受申請，為抽不中心水居屋的綠表買家，提供多一個上車選擇。 今次綠置居2021首個項目，更是位於鑽石山、坐落居屋2020啟翔苑旁邊的啟鑽苑！ 供樓壓力: 印花稅（釐印費） 如果屬於前者，則按樓價有不同遞增；但屬後者的話，則需劃一繳付樓價15%的印花稅。 如果屬於後者二按部份，銀行在計算壓力測試上，除了一按供款上會用2.5厘+3厘作基準，還需計算二按部份息率。 二按息率多數起首幾年較低，但餘下幾年較高，銀行會用後期較高息率加三厘計算。 於2019年前，所有人計劃購買物業的按揭申請人都要接受按揭壓力測試，包括新申請按揭人或是已有按揭在身的申請人，也需要接受壓力測試。 自2019年首次放寬按揭保險措施後，首次置業人士自住做高成數按揭，可以不需通過壓力測試，但DTI不可高於50%。 而且即使免壓測的按揭獲批，需要繳交額外保費，高於原有保費一成。 供樓壓力: 情況 1）平手轉按 3萬5人工拎住70萬儲蓄要養家，好似讀者咁一個小朋友及假設唔使孝敬父母，那還可以。 然而社會大把一家四口又有高堂要養嘅人，停學及唔鼓勵聚餐之情況下確實對佢地生計造成威脅，大家可看筆者提出去產出月入的方法是否管用，有時政府未救到你，你也要自救。 供樓壓力 這多出的$4,500元債務很可能就會令按揭申請出現波折，所以在申請按揭前，記得要檢視自己的負債情況。 雖然說香港即將進入加息週期，但加息幅度應該不會多。 換句話說，未來即使供樓成本高，大不了都是多三幾千元。 如果真的長期失業，供不起樓，有沒有親人、朋友可以分擔？ 供樓壓力:…

只要受養的父母符合上述三個資格，即使父母仍然在職，並已申索其個人免稅額，納稅人仍可申索供養父母免稅額。 有關物業的稅項有很多種，買賣物業時要支付印花稅，包括從價印花稅及可能適用的買家印花稅或額外印花稅等。 出租物業的合約也須打釐印及繳付相應印花稅，以上皆屬一次性稅項，各方須就有關適用條款繳付相應印花稅。 供樓報稅 初次榮升業主，收到稅單看到物業稅一欄都會嚇一跳，其實大部分業主唔單止唔使交物業稅，更可以利用供款開支減稅。 對於有按揭在身的業主，都會知道可以用居所利息開支作為扣稅。 其實車位按揭的利息都可以用於扣稅，但條件是車位是自用，並且是位於自住的發展物業內，若只持有車位則不可以申請扣減。 業主如要申請，可以將購買該車位的貸款利息，在薪俸稅或個人入息課稅中，以「居所貸款利息」名義扣減。 例如黃小姐每月收物業租金40,000元（假設沒有其他收入來源），物業按揭利息全年共42,000元。 應評稅淨值是全年租金的八折（40,000×12×80%），即384,000元。 供樓報稅: 供樓人士注意　報稅慳盡5招你要知 應評稅收入36.05萬元，應繳稅務約4.3萬元，少於分開報稅。 業主報稅的時候，當然想盡量有多點免稅額，令自己的稅務負擔可以盡量減少。 由於香港是容許夫婦合併報稅，可以使用另一方未能用盡的免稅額，為自己慳更多的稅。 在 供樓報稅 2021 年 4 月 1 日所獲得的貸款並非用於購買現在的住宅﹐所以申索的居所貸款利息不獲扣除 —- 第 26E﹑26E 和 26E 條【「居所貸款」和「居所貸款利息」的定義】。 甲先生於 2020年 9 月 1 日從發展商購買一所仍在興建中的物業。 但當然，若業主有換樓打算，樓價愈貴，供款額愈多，理應利息支出也相應提升，都是應否保留日後使用的考慮因素。 供樓報稅 以一百萬貸款額為例，息口2.375厘，拉到最長30年期供款，如果供樓起首五年已採用「居所貸款扣稅」，累計有111,777元利息可申索扣減，拉勻平均一年22,355元。 去到第六年，剩餘本金供剩87.8萬，所以息口也有所遞減。 美國暫緩加息步伐，本港樓按低企於2.375厘，是否應等加息周期才使用?…

圖：分析指，定按計劃上調年利率，短期吸引力料有所減少。 經絡按揭轉介首席副總裁曹德明表示，是次按證公司上調定按計劃的年利率，相信是因應美國已啟動加息周期，在資金成本壓力增加的情況下，而作出相應調整。 他預期，今年年底時，一個月拆息或升到1.5厘至2厘水平，但本港資金充裕，料最優惠利率（P）今年內或保持不變，但銀行按揭利率或上升，現金回贈料亦會減少。 MoneySmart將與你一起找出最合適的按揭方案。 另外，大新銀行最新H按封頂息由原本2.5厘加至2.75厘。 上調鎖息上限息率的銀行增至10間，當中一間銀行第二次調升H按的鎖息上限0.25厘，加至3厘。 除了P按可以因為減P而每月減少供款外，H按都設有封頂位，而封頂位都是以P作為指標，因此以封頂位供樓的業主都可受惠是次減息。 加上近月H利率高企，現時一般H按利率，都是以封項利率計算。 每加息1厘，在壓力測試下，要獲銀行批出按揭，家庭收入就要增加三千多元，若加息三厘，家庭收入就要增加一萬多元！ 供樓加息: 封頂位：申請人真正需注意的利率 其實，媒體報道中提及的「加息」或「減息」，多指銀行相繼調整作為「標準利率」的「最優惠利率」（Prime rate）。 美國聯儲局預測年內再加息一次，若本港銀行再次跟隨，今年有可能加息兩次，合共或加0.25厘。 黃續指，港銀即使今年跟加兩次後，港美仍有一定息差，故料明年香港銀行的加息幅度加大，估計加3次息，每次加息幅度為0.25厘，令「P息」可能累升1厘至3.25厘。 惟是次大型銀行按息調整僅影響新按揭申請人，對舊有已正在供樓的按揭客戶無礙。 渣打和滙豐銀行此前已上調新做按息，據報恒生銀行計劃19日起亦將加息0.25厘，意味4大銀行全線均加0.25厘，最高封頂息升至3.375厘。 計及三次加P及兩度上調H按鎖息後，實際封頂息率已累升至3.625厘。 供樓加息: 美國加息2022｜美聯認為加息幅度如預期 香港樓市購買力釋放 至於轉按的按揭供樓利息，也是可以扣稅，不過只計算轉按後的按揭供樓利息。 舉個例，如果轉按後，有一半的貸款額是主要住所的按揭，而餘下的是用作套現，就會以供樓利息的一半做扣稅額。 不過要留意的是，如想使用供樓扣稅額，該物業須為納稅人的主要居所，如果是樓花，又未入伙、非住宅用途，供樓利息當然不可做扣稅。 今次P息較預期加少一半，對一眾供樓人士影響較估計為輕。 以貸款額500萬元、還款期30年計，選用H按(銀行同業拆息按揭)H加1.3厘，現時H按已觸及P減2.25厘的封頂位，而P增加0.125厘，實際息率升至2.875厘，每月供款將增加333元，壓力測試要求將增加664元。 對不同按揭產品有了初步了解，準買家方可選擇最適合自己需要的按揭計劃。 近年環境、社會和企業管治（ESG），逐漸成為全球企業追求的共同指標，香港銀行業亦積極響應可持續理念，推出「綠色按揭」產品，獲得特定「綠建環評」認證的物業便能申請，銀行更提供額外現金回贈或獎賞，以鼓勵市民支持環保無紙化申請按揭。 一般來說，已婚人士及其配偶的應課薪俸税入息是以分開評税方式計算的。 你須填妥第8.1及8.3部，如涉及物業再次按揭或第二次按揭貸款的利息支出，你還須填妥附錄的第 9 部分。 總括而言，過去20年，本港大部分時間處於低息環境，目前已有超過九成按揭使用H按。 她續稱，由於現時定按息率較目前市場按息約高0.5厘或以上，等同用家需多付溢價換取定息期保障，本地用家傾向採用即時慳息效果及有銀行回贈的按揭計劃，故此傳統帶有溢價的定按多年來未見普及，近年使用率徘徊0至0.1%。 相信進入加息周期後，預料使用率將逐步上升至個位數水平。 去年3月起，美國連番加息，本港銀行亦跟隨加息，選用P按的人逐漸增加。 翻查金融管理局每月底發表的住宅按揭報告，以最優惠貸款利率作為定價的新批按揭貸款所佔比例，由去年6月份的0.6%，之後逐漸增加，增至12月的26%。 參考上一次2015至2019年的美國加息周期，期間美國加息達2.25厘，但香港最優惠利率只上升0.125厘。 供樓加息: 加息是否等於樓價跌？　跌多少才可入市？…