照一般假想去計算，今時今日剛畢業學生月收入大約是 $12,000 – $16,000的水平，工作經驗累積到十年左右的話，收入去到$30,000或更高相信也不算太困難。 如果在十年之後供款額提高到$13,000左右的水平，實際上也算是符合到他們的收入升幅。 最重要的，是此計劃能夠協助到一眾原本收入水平不高的社會新鮮人上車，原則上是絕對有助抒緩房屋問題。
- 但申請轉按時，銀行需重新審批其入息，買家要確保屆時有足夠及穩定的供款能力以通過入息審查及壓力測試，考慮入市前亦要做好風險管理。
- 在新世界提倡的漸進式按揭供款計劃中，按揭供款年期及比率與傳統按揭相同，唯獨在計算每月供款額上有所出入。
- 從這角度考慮，發展商以低同區半新盤折讓近兩成開價可以理解。
- 最便宜單位為Elverum第2座5樓K室，實用面積247平方呎，開放式間隔，價單定價387.9萬元，價單呎價15,704元。
三房分純三房及三房一套，分別提供26個單位及102個。 預計關鍵日期2023年6月29日，樓花期約一年左右。 我們希望透過一文，跟大家剖析項目的背景、交通、景觀及周邊供應，還會跟大家拆解樓盤價單，及對付款辦法作深入分析。 不過，考慮到這類房屋是為收入較低的人而設（購買資格也與居屋白表申請資格類似），一下子將供款跳升至一萬三千元，可能確會為想置業的人士帶來相當壓力。
漸進式供款: 問題2: 選擇建期: 「高折扣、低回贈」 VS 「低折扣、高回贈」?
所謂「漸進式供款」，就是買家在首十年，只需要供樓價一半；餘下一半則會在十年後才開始供款。 以今期新居屋北角「驥華苑」最貴價單位為例，初步參考價531萬元，按舊計劃，白表買家支付10%首期53.1萬元，樓價90%，即餘額477.9萬元承造按揭，月供21,440元。 但如果採用「漸進式供款」，買家會把531萬元攤分兩階段供款。
此計劃特點包括提供低至7.5%首期、發展商代付從價印花稅及漸進式供款，助年輕人以較低門檻「上車」，紓減他們無大額首期、置業初期供樓難，以及買樓相關費用高的三大難題。 漸進式供款 政府表示正研究於資助房屋推出「漸進式按揭」，令合資格買家首期可以減半，綠表買家首期有可能降至2.5%便可，以買入 漸進式供款 300萬元單位為例，首期可低至7.5萬元，是有助減輕「上車人士」的資金壓力。 星之谷按揭轉介行政總裁莊錦輝也認為，有關建議助年輕買家更易上車，但指物業成交十年後需一次過或漸進式分階段承造餘下一半樓價按揭，買家要做好預算十年後供款額會增加不少。 同時漸進式按揭屬創新按揭模式，實際操作未有清晰藍圖，尚有細節需要斟酌。 中原按揭董事總經理王美鳳表示，政府研究引入漸進式按揭，白表買家首期有機會由10%降至5%、綠表買家的首期由5%降至2.5%，首期金額及首十年按揭供款減半，可大大減輕買家的置業負擔，相信會受用家歡迎。 根據建議，由於買家在首十年只需承造一半按揭金額，本金減少一半，涉及利息亦大為減少，故此即使按揭年期由25年延至30年，累計全期利息亦不會大為增加。
漸進式供款: 「漸進式按揭」綠表買樓供款例子
雖然可在高息前轉按，但屆時銀行會為申請人進行壓力測試及重新審視入息證明。 而選用一般按揭的人士，未能享受「蜜月期」，但每月供款較為穩定。 但其缺點卻是只侷限於開放式單位，變相換樓客難以應用之外，最重要一點是其審查鬆與緊，我們並不知道。
此外，是次突破性推出新漸進式供款計畫，目的幫助年輕人置業，特別是方便本身租樓準買家，減輕他們供樓負擔。 他又預料，下半年新盤都會採平價促銷策略，有機會「一個平過一個」，料二手市場會備受衝擊。 對比傳統按揭計劃，假設貸款額及供款年期相同，以現時P按息2.5厘計，每月供款為11,814元，30年間的總供款額約412.7萬元，總利息支出約126萬元，即漸進式按揭利息支出多約105.7萬元或約83%。 新地代理總經理陳漢麟稱，項目首批包括15伙開放式、13伙一房、124伙兩房及13伙三房，實用面積247至561方呎，折實價329.71萬至764.23萬元，折實呎價12,187至14,085元。 最低售價為2座5樓K室，面積247方呎，開放式間隔，折實價329.71萬元，呎價13,349元。 最低呎價為2座3樓E室，面積474方呎，兩房間隔，折實價577.66萬元，呎價12,187元。
漸進式供款: 【樓按言明】折解「漸進式按揭供款計劃」
如買家申請按揭保險，可承造最高9成按揭及年期30年，貸款額約290.1萬元。 假設以按揭息率H+1.3%及一個月拆息為0.92厘計算，每月供款為$11,298，而全期總利息開支為$1,099,684。 如買家申請按揭保險，可承造最高九成按揭及年期30年，貸款額約290.1萬元。
交通方面，項目坐擁港鐵屯馬綫兆康站及屯門站雙站優勢，根據實地測試，由項目往港鐵兆康站，車程僅需3分鐘內。 另乘坐現有專線小巴 40 號可迅達港鐵屯門站，加上快將投入服務的屯門(第 54 區)至屯門站循環巴士線 ，將緊密連繫屯門站及V City 大型商場。 上述三條車線將分別連繫兆康站及屯門站，雙站優勢盡在掌握，瞬間連接全港港鐵網絡。 說回項目，整個兆康第54區發展項目由14座住宅大樓組成，另有4.9萬平方呎零售樓面，項目有大型住客會所及室外園林空間。
漸進式供款: 付款辦法分析
景觀方面都值得留意，雖然「裕雅苑」部份向正北單位能夠望東涌海景、及赤鱲角機場，同時可以望到港珠澳大橋人工島，遠眺能夠望到屯門至小欖一帶的景色，只是向北望海景的同時，卻也因飛機升降會產生噪音困擾，是望開揚景觀的一個代價。 不得不提的是，屯門區的租務市況同樣暢旺，皆因每年暑假大專生把握時機找租盤作落腳點，新界西北近年來都吸引不少大專生進駐，其中屯門區基於中小型單位供應較充裕之下，成為了熱門租樓區域。 當中屯門區有兩間大專院校，其一為嶺南大學，另一間為珠海學院，除了學生，部份非本地的教授及導師等教育工作者，同樣有租樓需求，形成區內的一股租樓勢力。 同時，項目住客會所連同公共花園及遊樂地方總面積約40萬平方呎，更自設逾4.9萬平方呎商場，生活所需一應俱全。 事實上，區內社區配套亦愈來愈成熟，日常起居生活與居住市區無異。 生活所需一應俱全之餘，加上屯門位處「北部都會區」門廊，享「雙城三圈」、「港深緊密互動圈」及未來「新界北核心商務區」協同優勢，龐大的深港經濟雙引擎，發展機遇無可估量。
發展商同時為15伙開放式單位買家，提供「漸進式供款」計劃，以助年輕人上車，計劃有兩大細節需要注意。 如買家申請按揭保險，可承做最高九成按揭及年期30年，貸款額約290.1萬元。 假設以同業拆息按揭（H按）息率加1.3厘及一個月拆息為0.92厘計，月供11,298元，全期總利息開支為1,099,684元。 豐富置業階梯，協助市民置業是現屆政府房屋政策的重要元素之一，而香港房屋委員會（房委會）亦一直支持和配合政府落實各項房屋政策和措施。 漸進式供款 現時，房委會與部分銀行及財務機構已簽訂「按揭保證契據」，為出售的居者有其屋計劃（居屋）和綠表置居計劃（綠置居）單位作按揭擔保。
漸進式供款: 屯門版YOHO低水上車
換言之，如採用漸進式按揭，在置業初期，每月供款的金額會較現時普遍採用的每月定額供款的按揭計劃低；而在還款期後段時間，業主的供樓負擔（包括每月還款額和利息）將會逐步增加。 由於貸款額逐步增加，其後息率亦遠高於銀行水平，因此其後每月供款及總利息開支將見大增。 若買家選用此計劃，建議於利率上升前轉按至銀行以享較低的息率。 但申請轉按時，銀行需重新審批其入息，買家要確保屆時有足夠及穩定的供款能力以通過入息審查及壓力測試，考慮入市前亦要做好風險管理。 因此，累計30年間的總供款額約521.9萬元，總利息支出約231.7萬元。
為了進一步減輕年輕人置業負擔，發展商更會代繳從價印花稅，最高爲樓價的3.75%。 白居二買家在尋找心水物業時，經常會把房協樓視為居屋單位，由於兩者都是屬於政府資助房屋，買家認為會有政府擔保，故此相信按揭審批要求大致相同，這個誤解可能會令到買家失去預算。 另外，團結香港基金土地及房屋研究主管葉文祺歡迎有關建議，認為長遠治本的方法還是增加房屋供應；又認為除降低按揭門檻外，政府及房委會可考慮改以建築成本為基礎定價，使資助出售房屋更貼近市民的負擔能力。 政府表示，以這個方式能讓市民做到「上車易、供樓易」，希望藉計劃帶給港人有強烈的上進心，努力賺錢，以盡快擁有單位的業權為目標，而不是怕薪金超出公屋的入息上限，有錢不敢多賺，而不敢加人工。 雖然漸進式利息成本唔平，但從上車客角度看，入伙頭幾年要裝修及應付其他雜費，供平啲似乎會更輕鬆。 另外部分人買樓自住兼有投資心態，簽訂臨時買賣合約三年後，正好可以甩掉額外10%印花稅，屆時經濟好景，賺過百萬水位不是夢。
漸進式供款: 漸進式按揭背景
內地及香港經濟增長放緩，歐美面對經濟衰退危機，預示未來大家都難免要過緊日子，加息亦會溝淡準買家入市信心，發展商未來推盤除了要貼市，亦可能要引入更多幫買家上車招數。 若首批NOVO LAND順利錄得破紀錄超額認購，即使選擇漸式進按揭買家比率不算高，預計亦會有更多新盤採用漸進式按揭作賣點。 今次新地搶先推出漸進式供款，玩法是可承造85%按揭，還款期最長30年，頭三年每月供貸款四成金額。 以折實價341.34萬元為例，頭三年月供約4586元，第四至六年供七成金額約10980元，第七年才開始供全額。 聽起來當然吸引，不過30年埋單供款額約520萬，單是支付利息便要231.77萬元成本，較傳統按揭利息成本貴百二萬元。
【轉按攻略】如何用按揭財技轉按套現賺盡回贈拿至抵利率？ 有見及此，今日 ROOTS 上會 帶大家直擊比較 2022香港各大銀行按揭利率及按揭回贈優惠 ! 今期居屋，除了數量及選址矚目外，按揭供款也備受矚目。 因為早前特首林鄭月娥表示，會參考財團提出的「漸進式供款」建議協助買家上車。 會否在今期新居屋中採用，暫時仍未知道；但如果真的採用了，又會有什麼效果呢?
漸進式供款: 專家樓評：「漸進式按揭」供樓更輕鬆？
開放式二手價約465萬495萬元、一房625萬元、兩房750萬元。 相反，如業主未能減少第二階段的貸款，就要經歷先甜後苦，在第二階段的每月還款額會較第一階段升逾1倍，供樓壓力亦倍增。 故計劃未必適合一些有年紀、未來10至20年收入不會有太大增幅的人士。 漸進式供款 此外，若與傳統按揭方法相比，假設買家同樣承造85%一按，即貸款最多290.1萬元，還款年期同為三十年，並以按揭利率2.5厘計算，買家每月供款為11,465元，三十年總供款額為412.7萬元，扣除貸款金額後，期內總利息支出約122.5萬元。 「漸進式按揭」是特首林鄭月娥提出的房策理念，藉由分階段承造按揭，降低首期及初期供樓成本，令有意購買公營房屋的市民「買得起，供得起」。
- 金融科技平台ROOTS上會打造香港首創網上按揭申請表，一次過免費幫客戶向多間銀行遞交申請，無須再踏入銀行分行用手填表。
- 換言之，如採用漸進式按揭，在置業初期，每月供款的金額會較現時普遍採用的每月定額供款的按揭計劃低；而在還款期後段時間，業主的供樓負擔（包括每月還款額和利息）將會逐步增加。
- 政府的回應可以反映出，既不願以低價賣出屯門地皮，而且表明不會取消最低單位面…
- 如果真的考慮用漸進式按揭買樓的話，就必先想清楚自己的供款能力。
- 新世界發展有限公司今天宣布，正式推出「新世代首次置業計劃」，為有置業自住需要及具經濟能力的年輕人提供多一個買樓階梯。
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漸進式供款: 漸進式按揭供款例子
位於「良德街8號」的「珀御」是新地在2014年2月向政府投得的用地，當時地皮買入價為4.3億元，以最高可建樓面167,262呎計算，每呎地價2,571元呎。 其後發展商興建了321個住宅單位，開放式單位296呎-313呎之間，一房則 呎，兩房 呎。 項目在2017年4月以首批呎價12,851元推售，迄今的二手轉讓價約15,800元，較開售時升𠊙23%。
漸進式供款: 漸進式按揭是甚麼？
兩次補價累計涉及近71億，每呎地價為2,938元。 2022年7月的大盤之一，應該落入新地位於屯門54區的「NOVO LAND」，屬於屯門區最大型私樓項目、分六期發展，共由14座物業組成，提供逾4,585個住宅單位，當中第1A期由兩座組成，共有824個住宅單位，提供開放式至四房間隔。 市場上已有其他發展商在私人物業推出漸進式按揭，日後或會有更多發展商跟隨，購買私樓的人士亦可能有多一個選擇。 時任行政長官林鄭月娥在2022年1月表示，參考了新世界發展的做法，擬出售的資助房屋（居屋及綠置居）按揭成數上，研究引入漸進式按揭，港人只需以樓價一半的首期便能上車。
漸進式供款: 警屯門工廈冚賭檔拘4人 單位裝隔音棉貼磨砂玻璃紙避查
發展商推出漸進式按揭，可減低供款開支，幫助上車客置業。 雖然你選用「漸進式供款」並沒有發展商3%的現金回贈，但在首兩年提前把第二部份及第三部份30%貸款額找清，分別可獲取樓價0.75及1.75%回贈；在三至四年還款可獲取0.75%回贈。 由於相關回贈是在成交後，買家決定提前再清，所以並不會出現扣減貸款額的問題。
陳漢麟說，漸進式供款主要為開放式單位而設，不排除日後延伸至其他戶型單位。 而正如以往項目一樣，首批單位有折讓，未來有很大加價空間。 新地旗下屯門NOVO LAND第1A期推出首批165伙單位價錢，折實平均呎價約13188元，折實入場售價約329.71萬。
除了開價平，LOVO LAND另一亮點是將前特首林鄭月娥構思成真，引入漸進式供款。 前特首年初表示為幫助市民上車，政府將研究在居屋及綠置居引入漸進式按揭，及後新世界亦透露會在非牟利住宅項目中提供分階段按揭及漸進式供款，讓入手300呎單位業主頭十年每月供款低至約五千元。 年的「蜜月期」，但之後由於利息及貸款額增加，利息開支會大增。
漸進式供款: 後供款倍增，「漸進式按揭」先甜後苦？
而且更推出漸進式供款計劃，明顯針對預算較少的年輕客路。 假若買家借三十年，期內總供款額約521.9萬元，扣除貸款金額後，期內總利息支出約231.7萬元。 雖然，使用上述計劃的買家，首三年的每月供款少於5,000元，但七年後每月供款將急增2.5倍，即由最初月供4,586元，驟升至第7年的月供16,176元，屬「先甜後苦」。 由此可見，漸進式計劃首3年每月供款比即供計劃減少6,712元（59.4%），第4至6年供款減少318元（2.8%）。
【按揭通識・漸進式按揭】政府表示正研究於資助房屋推出「漸進式按揭」，令合資格買家首期可以減半，綠表買家首期有可能降至2.5%便可，以買入300萬元單位為例，首期可低至7.5萬元，是有助減輕「上車人士」的資金壓力。 在新世界推出計劃之後，政府在本年（2022年）初則推出了相類似的計劃，同樣是以漸進式去計算按揭，令整個計劃的做法有如是由私人市場帶動公營房屋。 假如次計劃實行順利，相信會為有意上車置業的人士帶來相當大的便利。 漸進式供款 向開放式單位買家提供「漸進式供款計劃」第一按揭貸款，並由指定財務機構借出，最高借貸額為樓價85%，首36個月利率為P減2.5厘（實際按息為2.5厘）；其後利率為P。
「漸進式按揭供款計劃」（漸進式計劃）是由該盤發展商所指定的財務機構提供的一按計劃，買家最高可承做八成半按揭，年期最長30年。 計劃特別之處是買家可將按揭貸款分開3段時期償還，第一期（首3年）只償還總貸款額的40%，利率為最優惠利率（P）減2.5厘；第二期（第4至6年）開始償還總貸款額的30%，利率為P；第三期（第7至30年）開始償還總貸款額的最後30%，利率為P。 「漸進式按揭供款計劃」（漸進式計劃）是由該盤發展商所指定的財務機構提供的一按計劃，買家最高可承造八成半按揭，年期最長30年。