居屋平手轉按後，新按揭計劃或提供更低的按揭利率甚至現金回贈，扣除律師費和房署申請費等成本，計落或有賺。 居屋按揭在預備文件、可獲批按揭成數、按揭年期及息率等方面，也跟私樓按揭完全不同。 不同的居屋類型，如一手居屋、二手居屋等，在審批程序及要求也有出入。 《胡．說樓市》希望透過本文解釋居屋市場按揭，並羅列各銀行的現金回贈及息率。 同樣地，如果本身已跌入「新按保」計劃，你要視乎購入物業的原按揭成數是多少。
有機會，非香港永久性居民亦可以申請九成按揭，但批核過程會較嚴謹，申請人必須提供自己或直系親屬的香港住址證明，以及與直系親屬的關係證明。 另外申請六成以上按揭是需要申請按揭保險，保費可以高達5.29%，如果買樓時選擇一次過比，這裏隨時是一筆十多萬的費用，幸好這筆錢可以加進樓價裡做按揭供款的一部分，但變相可以借的樓價就會變少。 以往上車可能要一百多萬，但兩次放寬後，上車可能減至五、六十萬，甚至三、四十萬。
九成按揭壓力測試: 壓力測試計算方法
萬一達不到入息要求，通過不了壓力測試，自然要另找擔保人，將兩者的入息合併計算，但當中都有不少限制。 一般銀行不接受一些18歲以下、弱智及破產人士做擔保人，通常都是找父母、兄弟等等近親的，一些做法不太嚴謹的銀行，都可容許找朋友做擔保人，相反，如想借高成數按揭，多數只接受近親家屬。 有些人是未婚夫婦，只要提交擬結婚通知書做證明，都可以被接納。
- 假設每月收入8萬元，樓價900萬元，九成按揭，貸款額810萬元，還款期30年，壓力測試前利率2.5%（H按封頂位），壓力測試後利率加3%至5.5%。
- 其後因為樓價不斷攀升，壓測要求一度由加兩厘變成加三厘，直到2022年9月才重新放寬至加兩厘。
- 經絡按揭轉介高級副總裁曹德明指出，是次政府放寬按揭成數，並將供款比率上限劃一至50%，有能力的首置人士才可享受新措施上車。
- 政府為了讓市民更容易安居置業，提供居屋計劃並以市價折扣形式讓合資格人士更易上車。
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九成按揭壓力測試: 按揭壓力測試
P按是以最優惠利率計算，以最優惠利率減去一定百分比，便得出按揭利率。 接著是物業用途， 大家要注意九成按揭必須符合若干條件，其中相關物業必須為自用；如果物業用作出租，最多只能申請五成按揭。 金管局於 2020 年 8 月公布，將非住宅物業（工商舖和車位）按揭貸款的適用按揭成數上限，上調 10 個百分點， 即最多可借五成，如已有按揭在身須扣減一成。 私人貸款及其他借貸的每月供款，需要計入DTI及壓測內。 若每月均準時找清信用卡卡數，則可豁免將卡數加入DTI中。 如果最終無法通過壓力測試，又無法負擔壓外首期，可以考慮增加擔保人，讓對方的月薪一併加入壓力測試計算。
如並非首置人士，在新政策下購買HK$800萬住宅物業，經按揭保險買樓，最多可借80％，即首期為HK$160萬。 不過，即使首置人士有首期，仍未等於可以成功「上車」，記得要睇清楚自已是否可以通過壓力測試。 不過，若果申請人收入少一萬元，即6萬元，就低過壓力測試的數額，但卻高過入息比率所計算的52,843元，那麽如果照舊申請九成按揭而成功，就要徵收額外保費10%。 收入6萬元，保費要367,785元，比收入7萬元，通過壓力測試的保費高33,435元。
九成按揭壓力測試: 按揭成數
由於近年樓價高企，所以居屋的「補價折扣率」也越來越高，2018年的新居屋已經達到48%，不過部分舊居屋屋苑也的折扣率也不低。 這個「補價折扣率」有利有弊，越高代表業主住的時候越住數，因為政府補貼你越多，但當要轉手時，需要補地價的金額也會增加。 這多出的$4,500元債務很可能就會令按揭申請出現波折，所以在申請按揭前，記得要檢視自己的負債情況。 九成按揭壓力測試 需標明申請編號，列明須更改的資料及提供所需證明文件，以便房委會重新審核申請資格及選樓次序。 申請者或申請表所列的家庭成員可同時申請其他資助房屋計劃，最後如果多於一項申請入選，只能選擇其中一項申請，及要取消其他的申請。
故此，有銀行在內部指引上亦提出，若壓測下之供款佔入息比率已超出65%，即使基本供款佔入息比率不超於50%，仍需再作個別評估。 按保用家選用高成數按揭置業，由於按揭比率較高，借貸風險上難免高於一般按揭，應對上首重穩定供款能力，所以在預算供款佔入息方面宜定於偏低健康水平，以及多儲蓄供款備用資金以提高防守力。 中原按揭董事總經理王美鳳指出，按揭保險計劃不同於一般按揭，用家需為銀行購買按揭保險，以保障超過樓價6成的信貸風險。 而有關按揭保險費用由借款人支付，無需承擔由銀行承擔風險。 再以購買800萬元單位作例子，如市民計劃申請承造九成按揭，須交額外15%保費，保費開支為36萬元。
九成按揭壓力測試: 首次置業懶人包│新手必睇首置按揭申請優惠比較 9成按揭壓力測試及最佳供款年期
樓價800萬或以下自住物業，若按揭成數不超過7成，可用40/50的供款與入息比率計算壓測；借超過7成按揭，則須用35/45的供款與入息比率計算。 9 成按揭（乃至按揭保險計劃）只適用於私人樓宇，當中價值 $600 萬或以下之物業可為樓花，而樓花期須為 12 個月內；價值 $600 萬以上的則必須為已落成住宅物業，亦即現樓。 9 成按揭的申請人須為固定受薪，一般情況下，薪酬亦須主要源自本地。 如果薪酬主要是以佣金或現金形式發放，而底薪不足，最高只可借 8 成，與非首置人士一樣。 透過「綠表」或「白居二」資格購買新建或二手之未補地價居屋，由於有房委會作擔保（擔保期由首次出售起計25至30年不等），最高可承造95%按揭；而「白表」買家則最高可承造90%按揭。
除了自行計算，更可以直接向經絡按揭免費查詢，按揭專員會根據對方的收入及財務情況，提供最適切的按揭方案。 使用按揭保險的首置人士：如果符合按揭保險新例下首次置業的資格，有機會獲得豁免壓力測試。 兼職及自僱如果有充份的入息證明及相關證書，同樣可以計入壓力測試，不過每間銀行的計算方法及要求各有不同，最好把自己情況告訴按揭專員，由對方介紹最能提供幫助的銀行。 要注意房協的資助出售房屋與房委會居屋的按揭安排不同，房協一般只會提供樓價30%的按揭擔保，連同金管局規定最高60%的按揭成數，不論綠表或白表最多可按九成，兩表均須進行壓力測試。
九成按揭壓力測試: 壓力測試及供款與入息比率的關係
如果曾經試用過按保計劃，再去申請按保，保費折扣會再多一點，最多可以去到五折。 九成按揭壓力測試 而且在三年內退保，在按揭還款年期內沒有拖欠貸款紀錄，還可以獲保費回贈。 除了視乎不同公司徵費外，借貸人所需要繳付按揭保費的高低，就視乎按揭年期及按揭成數，最高90%按揭及30年還款期，需繳納貸款額的4.35%。
至於已補地價的居屋及公屋，由於這類物業已可於自由市場上買賣，按揭安排與一般私人樓宇無分別，若要承造高成數按揭必須投購按保。 居屋2022將公布全部銷售屋苑的售樓說明書及價單，究竟首期及供款等是如何計算？ 原來綠表及白表在承造按揭時亦有一定分別，下表將會以這個最平單位為例子，讓大家初步了解綠表及白表承造按揭的分別。 如果僱傭合約寫明必定會出雙糧，雙糧可以除12計入每月月薪中，並適用於9成按揭，否則雙糧當作年尾花紅計算，另約滿酬金亦當花紅計算。 曹德明預料，1,000萬元以下樓價物業需求將見增加，二手樓價將有升幅，特別是600萬元以下物業較受歡迎。 另外，目前按揭新例和舊例仍然並行，沿用舊例轉按套現完全沒有問題，樓價600萬或以下可借8成，還款年期最長25年。
九成按揭壓力測試: 物業估價遭「彈弓手」調低 轉按觸礁 業主3招【星之谷專欄 &…
反之，如每月津貼額不同，將當作佣金以6個月平均數計算，而且只能於8成或以下按揭才計作入息。 資料僅供參考，一概以銀行最終批核、金管局、按揭證券公司及税務局最新公佈為準。 如需更精確計算及進一步瞭解詳情，歡迎與我們的專業按揭顧問聯絡。
很多時買家會因錯判二按部份的壓力測試，而未能通過入息審查，最終要撻訂收場。 不過近月疫情嚴峻，有銀行會要求傭金等打八折處理，以同一個案計算，每月傭金收入變成$16,000（$20,000 九成按揭壓力測試 x 80%），總收入減至$36,000（$20,000 +$16,000）。 如果該名申請人打算買入700萬單位，以封頂位2.5%及30年供款期計算，壓力測試要求為$39,745，該名申請人便由原本可以通過（月入$40,000）變成無法通過測試（月入$36,000）。 金管局指引規定，買入自住單位物業、收入來自香港及沒有按揭在身的人士，每月供款不得超出每月收入50%，壓力測試下每月供款不得超出每月收入60%（坊間簡稱50/60）。 如果希望買入物業作出租用途，出租物業按揭的入息比率及壓測要求調整一成至40%及50%（坊間簡稱40/50）。 一樣需要，但做壓力測試的用處是來評估申請人需否付額外按揭保險費用，而非用來調整按揭成數。
九成按揭壓力測試: 九成按揭保險物業申請條件
不過，在2019年施政報告放寬按揭條件後，首置客若未能符合壓力測試，亦有機會可獲批以800萬樓價為上限的九成按揭。 若情況緊急，房委會容許個別「白居二」買家在情況必要時(例如破產、因家庭收入大幅下降而導致難以償還按揭貸款等)，可向房屋署署長申請批准，豁免交易後首兩年內不可在第二市場轉售單位的限制。 九成按揭壓力測試 另外有一點值得注意的是按揭證券公司係以伸請人的稅單收入評核伸請人的還款能力，因此若打算利用按揭保險置業，需要準備至少一個年度的稅單作準備。
有專家提醒，首置者除要預備首期資金外，亦須預留多一些金額去應付首期以外的開支。 而銀行批核高成數按揭考慮眾多因素，另要增加個人借貸力、縮短供款期及節省利息開支，上車才不是夢。 要留意的是，賣樓要留意額外印花稅（SSD）：如果在購入物業後6個月轉售該物業需要繳交20%，6個月到1年內為15%，1年到3年為10%。 資料顯示，去年疫情爆發，經濟下滑，陸續有銀行推出「還息不還本」措施，協助受經濟下行影響的中小企和個人客戶，紓解其供款壓力。 原理與「P按」相同，HIBOR利率不等於H按，「H按」是於HIBOR加上一個利率，如「H+1.1％」而得出實際按揭利率。 如目前一個月HIBOR是0.9，「H+1.1%」即是2%。
九成按揭壓力測試: 按揭條件三: 現樓只接受600萬以上
惟首置而自住用途的買家，則僅須繳付樓價的2.25%印花稅（90,000元），慳稅達51萬元。 一般可選用銀行同業拆息按揭（H按）或最優惠利率按揭（P按） 。 「H按」是以銀行同業拆息（HIBOR）為計算利率的基礎，銀行提供的按揭計劃為「H + X厘」。
九成按揭壓力測試: 申請流程
但銀行不會不顧風險地借貸，故需要申請人通過壓力測試，以證明貸款人有能力還款。 一般而言，銀行會以按揭申請人「每月供款與入息比率」去評定壓測，而公式中的供款和入息，存在很多可變因素，本文將為大家一一拆解。 對於煥然懿居的按揭申請人(亦包括其擔保人)來說，按揭成數上限要調低一成，不過當申請按揭保險時，仍然可申請最高九成按揭。 銀行在計算供款與入息比率上限時需下調一成，即是現息下，DSR 不超過40%，現息加3%下，DSR不超過50%。 假如申請人沒有其他按揭，購買400萬以下私樓，可以在沒申請按揭保險的情況下借取六成按揭，或申請按揭保險下借最高九成按揭。 不過，當借取八成以上按揭時，除了佣金、花紅及超時補水等不能計算外，亦要在供款與入息比率上限扣減5%。
九成按揭壓力測試: 首次置業印花稅點計?
部分銀行會剔走最高及最低佣金月份，才計算平均數，若剔走後平均數高於6個月平均值，便應考慮於相關銀行上會。 若業主早前使用俗稱「呼吸plan」的發展商二按上車，受惠新例放寬按揭成數，可將二按貸款全數轉按至銀行按揭，收顯著慳息之效。 九成按揭壓力測試 值得留意的是，過往因數間按保公司競爭激烈，大部份客戶購買按保可享65折保費，惟現時只有HKMC承保600萬以上高成數按揭（QBE 只有中銀做）。