本港樓價一直高企，一般置業人士均透過借貸，以槓桿方式入市，高成數按揭的需求亦應運而生…… 樓齡高 樓齡高 港元拆息普遍下跌，與樓按相關的1個月拆息結束五連升，最新報2.83024厘，較上日跌0.05268厘。 隔夜拆息跌至2.08702厘，較上日跌0.79869厘；1星期拆息跌至2.5525厘；兩星期拆息跌至2.66488厘；反映銀行資金成本的3個月拆息跌至3.66144厘。 長息方面，6個月拆息升至4.16988厘；1年期拆息升至4.75018厘。 參考統計處的《綜合住戶統計調查報告》，截至2022年第三季，月入超過60,000元的家庭數目有557,000個，佔全港私樓住戶約21%。 因此簡單來說，約20%私樓住戶符合資格參與一手樓遊戲，如果扣除沒有首期的一批、以及暫時沒有意欲換樓的私樓住戶，實際數目應該還要更少。
葵芳匯作為已屆46年的舊樓，究竟以呎價逾1.8萬元開售又是否超值？ 翻查資料，資深投資者羅守輝於2016年斥4.4億元購入該商住大廈，其樓面面積約59,543平方呎，成交呎價約7,400元。 泓亮咨詢及評估有限公司董事總經理張翹楚表示，現時新樓建築成本平均每呎約4,000至4,500元，預期該項目省卻起地基等結構，只翻新外牆及間隔等，估算建築成本每呎約1,500至2,000元。 按此推算，樓面地價加翻新建築成本約為9,400元，以成交呎價約1.8萬元計，溢價高達逾九成。 現場所見，葵芳匯屬一梯五伙，整體也算企理，示位與一般新盤「清水房」分別不大，景觀開揚，部分單位望樓景，但亦有單位廳房均望運動場景。 地下至3樓為商用舖位，住宅樓層位於5樓至25樓，實用面積由約301方呎至415方呎，分為開放式、一房及兩房設計，一房折實售價由543萬元起，每呎約莫18,000元。
樓齡高: 按揭還款年期指南2023【人齡、樓齡、物業種類等】
財政司司長陳茂波在新一份《財政預算案》中表示,交易所將探討一系列優化交易機制的建議,包括探索市場在惡劣天氣下繼續運作的安排、檢視自行成交防範功能及相關限制,以便利投資者交易和配合市場發展趨勢。 他指出,經諮詢市場後,港交所將於今年首季實施先進科技公司上市制度,拓寬發行人上市渠道。 交易所同時會在詳細考慮市場有關中小型和初創企業融資的意見後,今年內就 GEM 提出具體改革建議,並諮詢持份者。
惟在規劃及設計臨近的加惠民道公營房屋發展項目時，會考慮配合西環邨若未來需要重建的影響。 華富邨介乎一九六七至一九七八年落成，當時的發展規模是以單位數目（而非地積比率）為指標。 華富邨位於薄扶林分區計劃大綱核准圖上的「住宅（甲類）」地帶。 雖然該圖並沒有限制華富邨的最高住用地積比率／總地積比率或最高建築物高度，但該土地的發展規模受制於限制薄扶林區發展的行政措施。 美東邨（較舊部分）介乎一九七四至一九八三年落成，當時的規劃以人口密度（而非以地積比率或可興建樓面面積）作為依據。
樓齡高: 樓宇按揭是什麼意思？
不同銀行有不同的內部指引，一般來說，樓齡+按揭年期不可超逾70或75年。 假設某銀行的內部指引是樓齡加按揭年期不可高於70年，一個樓齡45年的物業，獲批的按揭年期上限便是25年。 基於有關指引，銀行批出的按揭年期，未必與按揭申請人要求的一樣。
至於已補地價的居屋及公屋，由於這類物業已可於自由市場上買賣，按揭安排與一般私人樓宇無分別，若要承造高成數按揭必須投購按保。 綠置居2021年5月21日起派發申請表，5月28日起接受申請，為抽不中心水居屋的綠表買家，提供多一個上車選擇。 今次綠置居2021首個項目，更是位於鑽石山、坐落居屋2020啟翔苑旁邊的啟鑽苑！ 項目提供2,112伙介乎 平方呎的單位，入場費HK$118萬，雖然單位較細，但勝在位於鑽石山黃金地段，交通方便，為綠表上車客及小家庭提供一個好選擇。
樓齡高: 【舊樓按揭】美孚新邨樓齡高 按揭最長還款期是否做到30年？
如果除業主外，另有擔保人或借款人，同樣可用最年輕者計算人齡。 但要留意，敍做高成數按揭時，若想利用年輕擔保人計算人齡，該擔保人的入息須足夠供樓。 敍做高成數按揭時，若想利用年輕擔保人計算人齡，該擔保人的入息須足夠供樓。 如按揭成數超過6成，需要經按揭保險，最長還款期只能以「70-樓齡」或「75-樓齡」計算，部分藍籌屋苑，樓齡可能超過45年，按揭保險公司仍可試「80-」。
- 有油尖旺區地區人士表示，關注果欄搬遷到新大樓營運的安排，能否配合欄商批發工作需要；又認為當局有計劃重建高樓齡舊樓是好事，但要滿足賠償要求，亦應盡量安排老人，在鄰近社區安置。
- 村屋按揭計劃與私樓一樣，均有H按 、 P按或定息按揭供款，可供借貸人選擇。
- 如你也有興趣買舊樓，不妨先了解以下投資舊樓注意事項，衡量優劣。
- 舊樓按揭成數比新樓低其實聽起上來合理，但其實有些舊樓並不包括在內，包括上述提過的唐樓或者順利通過壓力測試的業主等等，舊樓按揭成數仍可以做得多過六成甚至七成。
香港政府及金管局的規定下，物業按揭上限由物業價值和是否有購買按揭保險而定，由90％至50％不等。 一手物業價值由發展商決定，二手物業則由物業的估價而決定。 你需要按個人情況申請不同按揭，或有機會需要按揭擔保人。 過去香港政府為保持樓市穩定，而訂立名為「壓力測試」的按揭門檻機制，會以「加三厘假定利率」，計算供款人的入息，確定其供款與入息比率不高於60％（即在假設情況下，申請人每月理應最多只能以6成薪金供樓）。 對於白居二及綠表買家購買二手未補地價的居屋，銀行可批出的按揭年期亦有不同。
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選取目標樓宇諮詢委員會由專業團體、相關非政府機構、物業管理專業人士、區議會及相關政府部門的代表組成，就揀選強制驗樓計劃及強制驗窗計劃目標樓宇的事宜向屋宇署提供意見。 260萬個住宅單位，如以50年折舊至0計，即是除非每年新建樓宇加上翻新重建的數目，除非有5.2萬個，否則平均樓齡應是不斷增加，換言之，我們住的物業是愈來愈舊。 現時香港連公屋、居屋、私樓在內，共有260萬個住宅單位，分布於4萬幢樓宇，其中165萬人擁有至少一個物業，包括了聯名持有，即約20%人口是業主，如果扣去了40%的公屋住戶，即業主的數目約是租客的一半。 樓齡高 除了多個香港樓盤資訊外，House730亦提供不同類型的樓市資訊，包括地產新聞、成交數據等等，讓你成為精明買家或租戶。 House730雲集香港各類型樓盤資訊，包括香港新樓盤或是二手樓、港九或是新界、住宅或是工商業大廈，務求為用戶提供最全面的樓盤資訊。
二來矮的物業的地積比明顯沒有被用盡，收購後可以用盡其地積比，有更大的利潤空間。 因此，要注意如要購入樓齡較高的物業，入息要求亦較高，同時如日後轉手樓齡更大時，下手買家按揭年期或更短。 重建中的白田邨（較舊部分）介乎一九七五至一九七九年落成，重建前白田邨的地積比率約為四倍。
樓齡高: 每月還款不超過3萬最佳 網友找房期望值「北市差最大」
雖然唐樓可承造最高9成按揭，但銀行一般只會批6成按揭。 如所入手的唐樓樓齡屬50年以下，而且位於市區，就有機會獲批較高的按揭成數。 每間銀行對於高人齡或高樓齡的居屋按揭處理都有所不同，所以準買家不妨多向幾間銀行或專業人士作查詢，以揀選出最合符自己條件的方案。
近年澳門政府再就「共同儲備基金」的管理和運作規則，進行諮詢和修訂，進一步改善基金的保管和動用規則等，以應對現代化的樓宇管理。 有一點值得注意，即使成功批核舊樓9成按揭，但舊樓在未來的升幅和變現能力會一直下滑。 舉例說，假設準備入手樓齡55年的單位，10年後樓齡達到65年，當打算轉手放盤，同樣對方亦會進行舊樓按揭，而對方的舊樓按揭年期就大幅縮短，未必考慮到入手。 因此，在置業之前要三思，如自住為目的就無須擔心；但以投資為目的，就要好好考慮舊樓按揭的年期問題。 相信日後會出現舊樓成交疏落問題，並加上舊樓按揭成數偏低，打算投資舊樓的投資者們需要三思。
樓齡高: 申請8成或9成按揭條件
唐樓的入場費較私樓低，約二百多萬就可以上車，而且唐樓按揭亦同樣受惠於新按揭保險。 不過，申請唐樓按揭一般比較複雜，由於有估價不足的問題或潛在違規(包括僭建或劏房)的情況。 一般而言，唐樓樓齡有40、50年，所以難以借足30年。
按揭年期最短可做5年，如少過5年，銀行一般都不想做，故可能需要加息，以及沒有現金回贈。 另外，若因人齡或樓齡原因令按揭年期要做少於5年，銀行會建議借款人加入擔保人，或視實際情況酌情處理。 以樓齡計算的年期，將與以人齡計算的年期比較，取其低者。 即是說，如果是50歲人齡，52年樓齡，兩者都是用75減計算的話，最終的按揭年期便是23年，而不是25年。
樓齡高: 物業類型 影響 按揭年期
嘉湖山莊最大特點是綠化空間比例大，總面積佔地400萬平方呎，而整體綠化空間為約360萬平方呎，所佔綠化空間的面積為全港屋苑之最。 屋苑設有兩間住客會所，分別是嘉湖鄉村俱樂部及嘉湖會所，以及購物商場嘉湖新北江商場及嘉湖銀座(現稱+WOO 嘉湖)，並且設有五星級酒店暨服務式住宅嘉湖海逸酒店。 此類內部指引的執行，有一定彈性，例如大型藍籌屋苑、傳統豪宅等，一般會豁免，縱使樓齡較高，仍可獲批30年按揭。 入巿前還要做足功課，贈你入巿流程圖，上車按步就班「路路通」…… 樓齡高 他又認為，水道公園及城市水道的計劃，可令附近一帶變得更美觀，亦加多一個休憩的地方。 至於長期的工程食否造成困擾，曾伯則表示不會擔心，「工程都係日頭啫，夜晚唔會嘈架嘛」，而即使公園封閉進行工程，亦可到其他公園休息，所以不會擔心。
- 筆者自小學開始在美孚居住，數十年來經常在舊樓林立的深水埗區遊走，見證不少舊樓因為缺乏保養，居民生活在惡劣的居住環境中。
- 壓力測下的入息要求也較30年期高3,800元及逾1萬元。
- 不同銀行有不同的內部指引，一般來說，樓齡+按揭年期不可超逾70或75年。
- 如按揭借款人40歲，75減後是35年，故最長還款年期可達30年上限。
舉個例：假設申請人沒有任何債務及按揭，購買一個價值$600萬物業，按揭利率為2.375%，做6成按揭。 影響銀行批出最長按揭年期的主要因素有幾個，包括：樓齡、申請人年齡以及物業種類，各大銀行均有其內部指引。 摩根士丹利發表報告，予信和置業目標價10.5元，投資評級「與大市同步」。 報告指，2023年上半財年基礎利潤為28億港元，同比下降36%，超出該行預期的24億港元。
樓齡高: 每月供款額
如觸犯按保的虛假聲明條例，日後再申請亦會有困難，更有可能要負上刑責。 因此，業主必需要先甩按保，並轉按至5成按揭，才可以將單位出租申請按揭。 按揭成數視乎物業類型及申請人而定，例如居屋白表申請人可獲9成按揭，首置人士購買800萬以下物業亦可造9成按揭。 物業分「現樓」及「樓花」，如欲為HK$6,000,000以上的物業申請9成按揭，物業必須為現樓，不過HK$6,000,000以下的物業，樓花或現樓亦可以接受。 固定受薪 vs 自僱自僱人士以及非固定受薪人士，最高只可獲得 8 成按揭。
樓齡高: 按揭申請人類型
目前煙草稅佔零售價約百分之62，遠低於世界衞生組織建議的百分之75。 陳茂波指出，香煙售價上升會為減少吸煙和戒煙提供誘因，政府的目標是吸煙率能由目前百分之9.5降至百分之7.8，並會按此目標，持續檢視整體控煙措施成效，亦會同時加強推動戒煙及針對私煙的執法工作。 自從2008年金融海嘯後，量化寬鬆刺激港人追逐投資實物，本港私樓供不應求，政府大力增加土地供應，相關效應已逐漸浮現。 根據房屋局的數據，本港潛在私樓供應大增至逾十萬伙，累計有105,000個單位，按季增加10,000個，一口氣打破2004年公布紀錄以來的新高。 市區重建局的「4R」業務策略（即重建、復修、保育及活化）之中，樓宇復修和在本欄過去兩篇文章探討的重建工作一樣，都是市建局的核心業務。
樓齡高: 上車客買約40年樓齡單位 唔好輕視呢個問題
有見及此，買家最好在買入樓齡50年單位前，查詢一下大廈是否需要大維修，以及何時進行，避免一入手就要支付一筆數萬元，甚至10 多萬元的維修費，加重財政負擔。 有意購入樓齡高的單位，要知道銀行多以「70減」或「75減」計算貸款年期，意思是以70或75減去樓齡或人齡，最多批出30年貸款年期，並以較少者為準。 簡單舉例，假設陳先生現時30歲，打算購買樓齡55年的物業，銀行以「75減」計算按揭年期，陳先生即使年輕，最多亦只能承造20年按揭（75減55）。 而假設陳先生已年屆60歲，「75減」銀行本應只批出15年按揭年期，但若陳先生的兒子同時成為擔保人，不少銀行能以較年輕的一人計算按揭年期，批出較長的按揭，惟擔保人的每月入息仍必須高於每月供款。