在安裝玻璃幕牆後，須定期檢查，建築物的業主應安排每年最少兩次檢查，尤其在颱風前後。 若主席的職位出缺，法團可由管委會委員當中委任一位召集人召開業主大會，藉業主大會進行填補，其任期直至法團換屆為止；或由管委會餘下的委員當中，藉管委會會議委任一人填補該空缺，直至下一次法團業主大會為止。 （星島日報報道）屯門一個裝修中單位昨發生奪命工業意外，一名首日開工裝修工人，身繫安全帶在外牆安裝「狗臂架」時，疑牆身石屎老化鬆脫，他連人帶狗臂架從十二樓飛墮平台，當場身亡。
土木工程師彭振聲指出，公屋外牆長期滲水，可令外牆批盪與石屎分離，若位處較高層，高空的風力更令外牆表面加速脫落；鋼筋被積水侵蝕下，會生銹並膨脹，造成結構性損害。 命令是發給那些樓宇有早期損毀跡象的業主/ 法團，要求他們聘請認可人士對樓宇進行詳細勘測，找出失修/ 損毀的部份、類別、成因及其程度，然後向屋宇署提交補救或修復方案。 早於1999年，本公司已取得ISO國際品質認證，同時亦是不少政府部門及大型物業管理公司的核准承建商，也是香港混凝土維修協會的公司會員，因此我們相信，我們所能給予客戶的信心及保障，絕非一般裝修維修公司所能比擬的。 我們自1988年以無限公司形式開始經營至今，一直服務不少政府資助的非牟利機構、中小學校、老人院、幼稚園、青年中心、營舍等等。 由1998年起，我們 擴大大廈維修業務至各大型物業管理公司，如恒益物業管理有限公司、富城物業管理有限公司、黃埔物業管理有限公司、匯秀企業有限公司等。
外牆石屎剝落責任: 石屎剝落
香港物業管理公司協會副會長李春犁指居屋維修與私樓無異，同有難集資維修問題，現時本港愈來愈多樓齡逾廿年居屋，若無妥善管理，恐構成樓宇安全問題。 市建局一直致力推動樓宇復修，其樓宇復修綜合支援計劃，向有需要的業主提供資助和技術支援，幫助業主為大廈進行維修保養。 觀塘安興大廈是一棟樓齡接近五十年的單棟樓，由於早年曾經歷火警導致外牆油漆剝落，所以需要進行外牆修葺工程。 是次大廈維修工程的費用，除開平均每伙約為$42,000，算是一個一般大廈維修的合理價位。 外牆石屎剝落責任 有需要時，委聘建築專業人士或法律顧問，根據大廈公契條文要求負責人徹底解決滲水問題，或甚至就損失提出索償。
無論如何，假如申索陳述書內容屬實，法團已違反大廈公契或相關法例下的維修責任，必須承擔法律後果。 【建築物管理條例】中列明，建築物的單位不多於50個，法定人數須不少於3名委員；單位多於50個但不多於100個，則須不少於7名委員；或單位多於100個，則須不少於9名委員。 近日居於他家樓下的黃先生告訴梁伯，他家的天花出現水漬，油漆亦開始剝落，這可能是梁伯家中水管滲漏所致。 梁伯深明他是有責任去查明滲漏的原因並作出適當的跟進行動，以免影響鄰居。
外牆石屎剝落責任: 石屎剝落的處理方法
原告人指當年38歲，事發後患上適應障礙，除了要放棄足球、跑步及游泳等嗜好，更無法集中精神，影響工作，脾氣變得暴躁及性慾減退，原告人控告該大廈業主立案法團及管理公司忽疏，未有確保升降機正常運作，索償950,908.90元。 法官裁定被告人未有採取合理步驟維修升降機，須向原告人賠償260,346元。 法官只須裁定，這個項目是否屬於該大廈公契中的支出項目，及所預算的金額是否合理。
- 持續的漏水可影響混凝土內的鋼筋；摻雜了鹹水的混凝土，或受過重的負荷均有可能導致混凝土剝落或批盪鬆脫。
- 港大建築學系在一一年十二月八日，即香港保衞戰七十周年紀念日，發表二戰時期香港防禦工事研究報告，通過比對上世紀三十年代至近期的航空拍攝圖片，找出分布在港島南區及九龍，約一百二十個戰爭防禦設施，包括機槍堡、炮台、防空洞、隧道及軍火庫等，當中以機槍堡的數量最多。
- 申請人在大廈外牆鑽鑿及安裝一道門，明顯是企圖在大廈的外部裝配或附上物件，而申請人從來沒有獲得大廈管理人或法團的書面允許，准許他進行外牆的有關工程。
- 如果由法團藉業主大會進行填補，獲委任填補空缺的人，其任期會跟其他在任的委員一樣，直至管委會換屆時全體委員卸任為止。
- 至於如果滲水地方是自己入契天台，而並非由「其他單位」所引致又如何處理?
- 其後，屋宇署會向該樓宇的所有業主發出法定通知，規定業主在指定期限內委任合資格人士進行檢驗，及在檢驗後如須要維修，便須委任註冊小型工程承建商進行修葺。
法團代表律師陳詞指，根據【建築物管理條例】，答辯人在離任管理人後，須將法團的動產，包括按金或屬於法團的金錢歸還法團。 法官認同法團代表律師的論點，即答辯人所有收取的款項，包括上述的按金，只是以信託人身分持有，須歸還法團。 外牆石屎剝落責任 申請人指招牌是租客(霓虹光管公司)安裝的，不應向他本人追究，他認為法團應控告租客而非業主，及法庭不應向他發出押記令。
外牆石屎剝落責任: 石屎剝落簡單檢驗方法
若大廈是屬於新樓，大廈發展商會為買家提供 6個月至 1年的免費維修保養期，保障大廈外牆、地板、天花批盪剝落、供電設備及供水設備，如屎渠、污水渠、大廈水管等住宅結構。 最後，如果有關業主未能依時履行有關命令，建築事務監督可代業主直接執行有關工程，並在事後會向有關業主追討因工程進行的費用。 此外，建築事務監督可對違例者提出刑事檢控，一經定罪，最高刑罰為罰款＄50,000及監禁1年。
- 屋宇署通常以「沒有即時危險」為題，直至發生危險後才收拾殘局，若屋宇署不向僭建物的業主發出清拆令，其他相關部門便很難跟進工作，法團亦沒法向其他部門要求協助。
- 事實上，業主之間應該和睦相處，若狗主能多關顧鄰居的感受，帶引大型狗隻出入時為牠戴上口罩，避免鄰居受驚嚇或被滋擾，亦避免愛犬在大廈範圍內便溺，自然可減少投訴的情況，不致管理公司作出唯一手法，向違反公契的狗主發出警告或禁制，甚至入稟法院。
- 根據《 業主與租客（綜合）條例 》，如租客未有按合約條文規定，將物業維持於可租用的狀況，例如出現嚴重漏水等極端情況但仍置之不顧，業主可向租客事先發出通知並進入屋內進行修葺。
建築事務監督曾分別於2005年、2006年、2008年及2010年4度向答辯人發出命令，指有建築工程在違反【建築物條例】的情況下在該單位及毗鄰平台進行，答辯人其後均有遵從命令拆除僭建物。 外牆石屎剝落責任 土地審裁處2012年第134號個案，申請人是大埔道140號某大廈的業主立案法團，答辯人是該大廈B座1樓的業主。 法團指答辯人在大廈走廊牆壁開鑿出入口，以及在該單位毗鄰的平台建築僭建物，並在外牆開鑿出入口，把平台的公用部分圍封改作自用，違反【建築物管理條例】及該大廈公契，法團申請強制令，要求答辯人清拆僭建物並還原受影響部分。 根據法團提供的草圖，鐵棚共有8條鐵柱垂直固定在天台地面上，並用螺絲釘固定在圍牆向內的牆身。
外牆石屎剝落責任: 石屎剝落自行簡單檢驗方法
近年各區區議會及民政事務處在多個社區積極舉辦「優質大廈管理比賽」，目的是向住戶、法團和管理人宣揚大廈管理的重要性，鼓勵居民積極參與大廈管理，提升大廈管理質素及改善居住環境。 比賽的評審範圍包括大堂、平台、花園、休憩處、大廈外觀、違建物、設施保養、斜坡保養、環境衛生、環境保護、保安管理、防火措施及消防設備等。 曾舉辦比賽的地區包括灣仔、觀塘、黃大仙、九龍城、沙田、大埔和荃灣等。
申請人聲稱於2005 年11月已委託合資格人士，於2006年初向屋宇署作出申請，並於2006年4 至9月獲得批准在其物業及大廈外牆進行改建工程，此工程包括在該大廈外牆開一缺口通往另一大廈的橫巷。 申請人於2006年6 月，向當時大廈外牆的業權擁有者(某置業有限公司)提出申請，並獲得其同意在外牆開設一道新門，他否認該工程影響大廈的結構或對大廈構成危險，法團不應反對他的工程。 申請人於2006年8月開始有關工程，法團即在9月發信要求申請人停止該工程。 法團於2002年7月7日與顧問公司簽訂顧問合約，包括須呈交勘察報告書、講解勘察結果、講解必須的工程項目和預算、預備招標文件和工程合約、監督工程、進度、驗收，以及提供保固期的服務等。
外牆石屎剝落責任: 滲水投訴調查聯合辦事處
代表法團的黃先生自2003年起一直任法團管理委員會主席，直至2013年業主大會改選未能當選為止。 這宗申索源起於該大廈一樓洗手間漏水，引致地下後備發電機房天花石屎脫落，因為公契內第11條規定，只有一樓辦公室單位的擁有者或佔用人可以有權使用位於大廈一樓的洗手間，因而引發管理和維修責任的爭議。 按公契的圖則，一樓有一個洗手間，洗手間下層是後備發電機房，一樓的洗手間一直都是由申請人及其租戶使用，只有大廈清潔女工可在該處取水清潔大廈，管理員擁有該洗手間的鎖匙。
註冊成立法團必須遵照【2007年建築物管理(修訂)條例】訂明的管理委員會人數的要求，單位不多於50個，法定人數須不少於3名委員；單位多於50個但不多於100個，則須不少於7名委員；或單位多於100個，則須不少於9名委員。 土地審裁處2011年第28號個案，申請人為香港西營盤第三街某大廈業主立案法團，答辯人為該大廈某座33樓B及C單位業主。 法團指答辯人的單位窗戶外頂部石壆及外牆冷氣機上層石壆的頂部，安裝了3部冷氣機散熱器連金屬架及喉管，違反了該大廈公契及【建築物管理條例】，故向法庭申請禁制令。 答辯人不否認該僭建物存在，但辯稱該僭建物所在地屬其獨有擁有，並非公用地方，亦未有對該大廈的結構或外貌造成任何影響，更未有對任何人造成滋擾。 其次，沒有任何法例、公契條文或某原因規定這類工程合約必須加入「履約保證」。
外牆石屎剝落責任: 滲水辦優勢：
已安裝閉路電視系統的大廈須在所有通道張貼告示，聲明該大廈已安裝閉路電視系統，以免被指侵犯私隱。 廉政公署向大家提供要訣︰ 1) 業主應親自出席法團會議； 2) 如未能出席，業主應委派值得信任的人，代表其投票；及 3) 在授權書上填寫獲授權人士的姓名，避免簽發空白的授權書。 業主在置業時，須先了解住宅的開放式廚房是否合法，以免購買了違規建築的單位。 若對開放式廚房的單位有疑問，應事先請教專業的認可人士或註冊工程師，及向律師諮詢意見。 2011年3月20日，一個本地旅行團到灣仔合和中心午膳，當團友使用一條8米長扶手電梯上酒樓時，站在最前的一位80歲老人家突然站不穩向後跌，壓向其後的老人家，如骨牌般往下跌，意外造成5位老人家和1位女童受傷，須送院治理。 這類意外經常發生，故此，大家不可忽略扶手電梯的危險性，大廈管理員亦應協助使用者，留心老人家和小孩的安全，盡量安排他們使用升降機上落。
年進行升降機更換工程前已如此，而該更換工程及繼續原來的使用習慣的安排，亦為當時該法團所召開的業主大會所通過，無論如何，該項安排是法團的決定，不是主席或法團的其他個別委員的決定。 根據原告人供詞，當時升降機離地面約3至4吋，她踏出升降機時未有察覺，因此跌倒受傷。 如就某座建築物已訂立或予以訂立公契之時，該建築物有任何份數未曾售出，則只要該份數仍未售出，該份數當其時的業主，即負有支付與該份數有關的管理開支的法律責任，猶如他在購入該份數時，該份數已受該公契所規限一樣。 一般情況，管理公司都很少嚴格執行此類條款，避免與養狗的住戶衝突，但遇到個別業主受滋擾而作出投訴時，管理公司就不得不執行公契條款，要求被投訴的狗主自律，以免引起訴訟。
外牆石屎剝落責任: 家居保養及維修
「業主應先找專業人士去檢査石屎的破損程度，擬定一個衞要修補的範圍，然後將中間破損的石屎消除，這樣便可防止破損的地方被愈鑿愈大。」那麼石屎要鑿至什麼深度才對呢？ 鄭子堅鎖説： 鑿石屎至看見生銹的鋼筋，須將包胭生銹鋼筋後十槀米的石）采也鑿走，令整條鋼筋外踞，方便 檢査、除銹及塗上防銹塗料；如鋼筋已銹蝕變幼，則翎要更換或加入新的鋼筋加固；如銹蝕悄況嚴 要徵詢結描工程師的意見。 」他補充指修 補好鋼筋後，就要在石屎面需塗上黏合塗屑令新 舊物料互柑黏合，最後才用與原來牆身石屎的強度互相吻合的石屎維修物料修補破損的地方，最後再蓋上飾面美化牆身。 面滲水問題多是因為天台的建築物料嬗受日曬雨淋、冷縮熱脹，結構容易受損和老化；加上舊樓 的天台很多時都冇搭建物和後加設施，加重樓－ 結構的負擔，也有機會破壞防水層及產生裂縫，等致雨水沿裂縫滲入下厝夭花及牆身。
根據該大廈公契，1樓全層本來是一個獨立單位，作非住宅用途，業權屬大廈的發展商。 根據一份在土地註冊處登記的「分公契」，發展商將1樓分作50個單位的商場，又為商場安裝中央冷氣系統，及打穿1樓地台，建造了兩部扶手電梯直達地下4號舖，地下4號舖的業權屬發展商所有，1樓商場可以穿過地下4號舖到街上。 「分公契」訂立了1樓商場各單位業主的權利和責任，包括可以使用2部扶手電梯及穿過地下4號舖作通道，但要負責扶手電梯和中央冷氣系統的維修和保養費用。 答辯人指他的僭建物早於商業大廈建成之前已經存在，而之前上址是唐樓，外牆緊貼他的居所，他同意部份支撐的鐵枝有伸入地盤範圍，所以當承建商用水泥建造大廈外牆時，就將那些鐵枝部份藏入牆內，他不能拔除。
外牆石屎剝落責任: 處理方法?
我們將剖析漏水的處理程序、以及常見的檢測手法來協助業主了解漏水屋的問題。 每份租約的協議款文皆有所不同，有關維修保養責任誰屬，以業主及租客所協議的條款為依歸。 需要注意的是，在租盤供不應求的市況下，由於業主往往比租客更具議價能力，故此租約條款亦可能訂明將更多維修責任劃歸租客身上。 從法律角度，雖然業主才是物業的持有人，但由於租期內物業的持續佔用權及業權由租客擁有，因此由租客負責大部分的維修和保養責任屬合理條款。 租客在簽訂租約前，建議與業主溝通清楚，釐訂清楚所有可能引起爭端的責任問題。 業主須承擔保養其單位以至樓宇公用部分的全部和最終責任，相關政府部門接獲有關個案的舉報也不能讓業主免除該責任。
外牆石屎剝落責任: 防水工程：DIY 解決漏水可行嗎？
又因法團未有為申請逾期提交抗辯書，法庭亦無須處理擬提交抗辯書，此份文件亦理應從法庭檔案中剔除，法庭本無須考慮擬提交抗辯書，但聆案官體諒被告人為大廈法團，執事者皆為義工，而該份抗辯書已呈遞法庭席前，法庭處理原告人要求取得判決此項申請時，仍須對此給予適當考慮。 如果管委會的空缺數目多於委員人數的50%，管委會便沒有足夠的法定人數進行任何會議。 在這情況下，可以由管委會主席召開業主大會填補空缺，若主席同時離職，可於餘下的委員中互選出一位召集人召開業主大會。 關於以上的各種情況而召開的業主大會，只可以就填補委員的空缺為唯一目的，業主不能在有關會議上通過任何其他決議。
外牆石屎剝落責任: 業主應該怎樣做？
根據2008年5月7日舉行的管理委員會會議紀錄顯示，因遊樂場的設施老化，所以管理委員會通過決議拆卸該設施。 根據該大廈公契，公用地方包括兒童遊樂場，但沒有訂明兒童遊樂場上需有什麼設施，亦沒有訂明必須保留兒童遊樂場，而兒童遊樂場確實存在過，所以本案的最終爭議點，其實是法團是否有權拆卸那些兒童遊樂場的裝備，或是否須重建兒童遊樂場的設施。 區域法院民事訴訟2011年第1423號個案，申請人劉先生以興大利工程公司商號跟英皇道614至628號的業主立案法團簽約，為該大廈天台及頂層8個單位內外牆做防漏工程。 答辯人是該大廈業主立案法團和黎先生，黎先生是當時法團副主席及防漏小組組長，負責代表法團與申請人聯絡，跟進工程進展。 申請人在2011年4月13日入稟法院，追討他聲稱替該大廈施工的三項附加工程費用，總數為186,000元。 答辯人又爭議，在召開業主大會前，法團並沒有依照該公契及或【建築物管理條例】，將有關的開會通告派達答辯人，導致答辯人沒有機會出席該大會，所以認為有關的議決無效。
土地審裁處2010年第224號個案，申請人是元朗某屋苑業主立案法團，於2009年6月2日成立。 答辯人由2007年5月1日至2009年6月30日為該屋苑的公契經理人。 法團於2009年9月份與答辯人以合約形式訂立另一份管理合約，1年死約及1年生約，繼續管理該屋苑。 法團於2009年12月15日曾發出兩封信給答辯人，追討所管有的管理費按金、水電費按金、累積盈餘等等的各項金額及該屋苑的賬目，其後於2010年5月19日透過業主大會議決通過終止該管理合約，而該管理合約到2010年7月31日完結，答辯人亦於當天離開該屋苑。 法官作出裁決，答辯人在C及B單位石壆上所裝置的冷氣機散熱器，並非在設計指定的冷氣機窗台位置，且佔用了該大廈的公用部分，違反了該公契條文及【建築物管理條例】第34I條；亦改動了該大廈的外觀，而散熱器的存在，亦對上層單位的業戶造成滋擾及煩厭，違反了該公契條文。
法團的責任就是全體業主的責任，故管理委員會須認真處理違法問題，若法團因以上情況引起訴訟，應僱用律師提供專業法律意見。 其實，個別業主亦可考慮為自己的單位購買家居保險(合約連同第三者風險保險項目)。 2010年11月29日，廉政公署在都市日報刊載文章，提倡誠信樓宇管理。 業主立案法團在私人大廈的日常管理中，角色非常重要，它代表所有業主管理樓宇基金(即管理經費)、樓宇的公用地方和執行公契條文。 法團指該側巷為公用地方，但被第二及第三答辯人佔用，並將D1舖與該側巷毗鄰的外牆拆去，故要求法庭頒令禁止第二及第三答辯人使用該側巷作私人用途，並須移除該側巷所有僭建物，及強制第二及第三答辯人還原該外牆建築。 另外，懸掛招牌的商戶須事前獲得業主立案法團批准(如未成立法團則須獲得公契管理人批准)，當然必須符合大廈公契的規定。