假设折实价为1,200万，贷款额能高达八成，只需支付240万便能置业，其后3年内每月还息约数千元，由于使用即供计划，能享受高达21%折扣。 雖然二按對於置業人士是個不錯的選擇，但其實當中還是有些潛在風險。 正常而言，一按的息率大概為 2.5厘-2.75厘，最長可以分 30 年供款。 至於二按，因為它的供款期限較短，只有 25 年，所以其息率也會逐漸上調。
今次諗sir投資教室的讀者個案，30歲月入43,000元，剛結婚，最近買了一個780萬元的將軍澳新盤單位，用作自住，但支付首期後，僅餘下50萬元現金及10萬元股票（包括建設銀行及盈富基金）。 視乎情況，申請發展商按揭被拒的買家，其實仍有其他選擇。 現時市場上有不同的財務機構可為一手盤買家提供高成數按揭方案，當中又包括兩大類型：一類是利率銀行按揭高﹙P至P+﹚；另一類是提供等同銀行按揭利率的息口，但要支付一定的手續費﹙一般為貸款額數個百分點﹚。 兩者都可以協助買家避免損失高額訂金，至於何者較適合，便要視乎買家的需求，包括物業是用於長期持有，或短線投資而有所不同。
呼吸plan樓盤: 【一手按揭】「呼吸Plan」慳息全攻略
文件指出，創盈將所有按揭的權益，抵押予利星行；若創盈公司無向利星行還錢或其他違約事件發生，利星行便可以接管該批按揭權益。
但在「呼吸PLAN」與審批要求跟足銀行標準之間，其實也有寬闊的空間。 部分財務機構為新盤提供的按揭，本身對申請人收入有一定要求，本質上並非凡申請必批，因此不符「呼吸PLAN」的定義。 不過，此類機構的審批要求又不如銀行嚴謹，例如供款佔入息比例偏高，一樣會批出按揭。 不同的分析都指出過「呼吸PLAN」的危害—由於審批寬鬆，買家可能借入超出自己負擔能力的貸款。 尤其是審批上寬鬆，而還款安排又設有初期供款優惠的按揭產品。
呼吸plan樓盤: 呼吸Plan按揭利息在蜜月期前後相差會大嗎？
在提出轉按時，一般以銀行估值較高者較理想，或考慮有關估值可承造較高之按揭額為準，故此業主可比較幾間銀行的估價，若與心目中的估值差幅不大，亦可再嘗試向銀行提出估價上訴，盡量再拉高一點樓價。 此外，發展商在價單中均會列明免責條款，強調無論按揭批核結果為何，買家均需按合約完成交易。 中原按揭經紀董事總經理王美鳳指出，近年由發展商提供的高成數一按條款參差頗大。 聽落吸引，但據一手成交紀錄冊近期資料顯示，有選用「開心直通車計劃」買家於4月終止交易，並無上會，涉及單位成交價介乎437.9萬至539.9萬元。
- 她建議即使現時未能轉按，也應開始準備近三至六個月的入息證明，例如糧單、稅單、銀行入數紀錄等，當日後估價配合，便能即時提供充足入息文件到銀行申請按揭。
- ROOTS上會網站顯示的金融產品及服務資訊僅供參考，並非提供建議。
- 買寫字樓的缺點 購買辦公室當然牽涉更多的支出，缺點包括： 您必須負責所有裝修、添購設備的費用和程序。
- 頭一至兩年，發展商會提供一個與現時銀行相約的按揭利息，部份更可還息不還本，令到買家每月只需要支付低額的供款。
- 不過，綠置居按揭和綠表居屋按揭只能用 P 按，如港市進入低息周期，P 按未必如 H 按般可享大幅減息。
- 如果發展商最終拒批按揭，而你又沒有Plan B 的話，就只好撻訂，乖乖送訂金給發展商。
【按揭貼士】擔保人的三大注意事項 所謂「擔保人」，是指當買家財政上不足以應付物業按揭時，便會依靠另一位較具財政實力人士協助擔保上會。 同時，當借款人沒有能力履行債務責任，即未能… 如果買家打算使用「林鄭Plan」須選用發展商建築期付款計劃。 雖然買家未能享有即供優惠，但根據一般新盤價單買家仍可享有達一成以上折扣優惠。
呼吸plan樓盤: 發展商按揭是什麼？
近年发展商开售新盘会推出的「呼吸Plan」吸引买家，由于计划豁免压力测试及以短期低息招徕，上车人士入场容易，但经过蜜月期后，当年使用「呼吸Plan」的业主未必能经过压测转按，最终要捱高息供款。 呼吸plan樓盤 其实要解决「呼吸Plan」带来的危机，可使用转按、定息按揭、卖楼及出租物业4大方法自救。 如果只申請銀行按揭，各家銀行的基本要求大致上接近，買家基本上可掌握自己獲批按揭的機會。
- 回看每個月的新盤成交及撻訂統計，會發現每月新盤成交中，總有2、3%的買家，在簽約後不久即取消交易，撻訂離場。
- 網站所顯示的資訊或與金融機構或服務供應商之網站有所出入。
- 所以有呼吸Plan的新盤，只要售價不是太偏離市價，一般銷情都會不錯，例如在環海東岸的銷售中，就超過六成買家使用呼吸Plan。
- 除120天現金優惠付款計劃外，其餘三個付款方法均提供罕有的「一按九成」貸款，亦即「呼吸PLAN」，借貸比例較過去同系新盤僅八成更高。
- 由此可見，轉按並非「話轉就轉」，申請人如失預算未能轉按，便要承擔發展商高息按揭。
- 取而代之，市場上累積購買力陸續轉移至新盤市場。
- 如公司財務已趨穩定，可按照估計的利潤和銷售額，預留一個安全預算以應付租用甚至購買辦公室，並記得把必須繳付的間接費用列入預算內。
《香港01》調查發現，部份「創盈」的按揭，2020年6月起，以「次級按揭」（Sub-mortgage）形式，再抵押予財務公司「利星行信貸有限公司」套現。 珺瓏灣涉及次按的單位一度約有150伙，隨着近月有小業主選擇償還「呼吸plan」轉按，次按單位回落至約100伙。 綠表按揭由銀行提供，按揭利率或較發展商藉旗下私人財務公司提供的更合理。
呼吸plan樓盤: 【逆巿自保】「呼吸Plan」業主如何防斷供？
持有綠表資格的人士，照道理入息和資產水平應一直受政府監察，譬如公屋住戶要定期呈交「公屋富戶申報表」，另外因為有政府作擔保，故於買入綠置居或居屋時，可以免壓測，取得高達 9 成半的按揭貸款。 所以，綠置居按揭和綠表居屋按揭也常被稱之為「呼吸plan」。 部分在銀行壓測底下失利，未能向銀行借入高成數按揭的買家，會先靠發展商按揭上車，等罰息期一過，便馬上轉會，轉按至銀行。 入息不穩定、自僱人士、現有一份未供完的按揭等因素，都會令銀行降低按揭貸款額，變相申請人買樓時要自行籌備更大筆首期。 呼吸Plan的確比銀行按揭寬鬆太多，不過魔鬼藏在細節裏，財物公司也是開門做生意的，借貸人一定要留意以下幾點，小心呼吸Plan變窒息Plan。 我們每週一到週五都會固定在公佈最新的【H按】利率以及任何跟房地產、樓市相關的第一手消息，先掌握最新消息搶得頭香。
「銀行一按+發展商二按」，雖然要入息審查和壓測，但能減少買家支付首期的比例，又可享受折扣。 如近日新盤維港1號作例，若選用發展商的120天付款+二按20%付款買樓花，便可享折扣額達12.5%。 現時在3年內放售物業，需要支付額外印花稅（SSD），買入6個月內要收取10%，6至12個月內要收取15%，12至36個月內要收取20%。 如果「呼吸Plan」蜜月期後難以供樓，可在期限後放售物業。
呼吸plan樓盤: 【实例分析】新盘「呼吸Plan」停止呼吸 4招自救术必学
同時如果使用9成的呼吸Plan按揭，由於轉按至按保最高只能到8成按揭，借款人或需要有一筆現金去補差價。 廣大市民今時今日上車都會依靠銀行提供的按揭。 銀行按揭計劃受金管局規管，要成功承做銀行按揭絕非易事。 2,000萬的物業基本按揭成數只為五成，換句話說你銀行戶口需要1000萬閒錢。
還款方式是先甜後苦，起初和銀行按揭利率相若，但若干年例如2、3年後，利息會漸加，甚至以P+形式計算，到時供款便會驟增。 假設3年前買入1,000萬單位，已支付20%首期，使用發展商提供的「呼吸Plan」，5年期內還息不還本，現已供滿3年，第4年開始按息增至5%（月供42946元）。 業主可考慮由「呼吸Plan」轉按至其他銀行慳稅。 假如以利率2.5%及30年還款期計算，月供降至31,609元，較「呼吸Plan」少11,336元。 但轉按必留留意，轉按要通過壓力測試、近期銀行轉按優惠不斷收窄，但總蝕讓沽貨好。 呼吸plan樓盤 不過「呼吸Plan」表面上看似「着數」，但其陷阱往往要十年八載才會浮現。
呼吸plan樓盤: 每次新盤開售，只要發展商有安排高成數按揭，不少傳媒都會以「呼吸PLAN」統稱有關的按揭安排。嚴格來說，此稱呼多數時間都是張冠李戴。用錯稱呼的最大問題，是可能誤導買家作出錯誤決定。
另外，新按揭计划只适合现楼，一手楼的楼花并不适用，「呼吸Plan」业主如想转按要等待至物业落成才能申请。 不过，要留意是，「呼吸plan」业主利用新的按揭计划时，楼价如果超过1000万元，就不能利用按保承造高成数按揭。 而且银行会为申请人评估其供款与入息比率，上限为50%，以及进行压力测试。 申请难度较「呼吸Plan」的按揭为高，要准备好入息证明包括3个月入息纪录，税单以及强积金纪录，以及其他债务资料等，审批时间亦会较长。 假设买家买入700万元的新楼，承造8成按揭，以6.125厘计算，借款30年，每月供款约3.4万元，全期利息支出约665万元。
以讀者物業買入價780萬元計，如當日85%按揭上會，即按揭借600多萬元，兩年後呼吸Plan息率要由原先P-2.2或更多，增至P+。 至於讀者的其他問題，諗sir認為讀者沒有足夠現金之餘，更大危機是兩三年後，呼吸Plan按按首兩年低息期完結，之後要支付P或P+1等高息，即屆時按揭息率達5、6厘之多。 如果你正籌備資金做業主，可以用使用Junto新盤篩選，查找不同樓價、發展商、間隔、位置的可回贈心水新盤。 高成數轉按須取得自住證明，如滿意紙和入伙通知書，故新樓未入伙即申請高成數轉按，有機會導致按揭不能預早批核，要重新申請。
呼吸plan樓盤: 「呼吸Plan」令呼吸困難
近月二手市場爆出多宗蝕讓個案，當中不乏因為「呼吸Plan」優惠到期，業主捱不起高昂利息而急急蝕讓賣樓，綜合坊間多名專家意見，主要有以下3招，可拆解「呼吸Plan」壓力。 每次新盤開售，只要發展商有安排高成數按揭，不少傳媒都會以「呼吸PLAN」統稱有關的按揭安排。 用錯稱呼的最大問題，是可能誤導買家作出錯誤決定。 倘若三年後， 你的樓價沒有升至1600 萬， 讓你可以轉按至傳統銀行， 而你又未能儲到一筆錢， 去補回那當中的差額， 便會被迫繼續困於利息極高的按揭計劃。 被巨大的財政壓力壓得透不過氣來， 從呼吸 plan 變窒息plan。
近年不少一手楼业主透过发展商提供的高成数按揭而入市，其中一种俗称「呼吸plan」，意指买家只要有呼吸，毋须入息证明及压力测试就审批。 由于建期付款在入伙前约半年才正式申请按揭，估价会随着楼市走势及邻近屋苑物业成交出现变动，需要考虑届时估价风险，银行亦会根据申请人当时入息批核按揭。 不过选择计划的人士要注意，转换按揭计划除了要考虑利息开支，要留意其他开支也会出现转变，以上个案借款人不论选择转按或是使用定息计划，均需使用按揭保险及支付保费。 根据个案，如果选用20年的定息计划，供款与入息比率要求为65,319元，由于毋须压力测试考验，个案中的借款人符合申请资格。 虽然比转按方法增加利息开支，但仍比「呼吸Plan」便宜一大截。
呼吸plan樓盤: 【新盤按揭】「林鄭Plan」VS「呼吸Plan」如何揀？
【新盤101】入場費低至575萬 尖沙咀「本木」懶人包！ 恒地旗下佐敦德成街新盤「本木」（Arbour）開售，入場費低至575萬，由於位於市區核心地段，吸引不少買家入飛。 【按揭拆局】新樓VS二手 納米樓按揭申請全攻略…
呼吸plan樓盤: 【用尽新按揭】「呼吸Plan」用家转按悭息攻略
而所謂的「呼吸Plan」，是指只要買家是「有呼吸的」，無須通過壓力測試或提交入息證明，發展商都會批出高達9成一按及二按貸款優惠。 樓價高企加上金管局辣招，香港人買樓上車難上加難！ 最近有新盤發展商推出二按，甚至所謂的「呼吸Plan」，即只要準買家有呼吸，毋須任何入息及文件證明，都會批出高成數一按及二按貸款計劃，推高新盤銷情。 恒大財務危機未除，《香港01》獨家調查發現，恒大將旗下財務公司「創盈財務」，向屯門掃管笏樓盤「珺瓏灣」小業主借出的「呼吸plan」高成數一按貸款，再按予另一間財務公司「利星行」借款套現。 此「次級按揭」操作，暫涉及約100伙單位，涉及按揭額約3至4億元，惟創盈再按的借款額，則未見披露。 被市場譽為「有呼吸都可以申請」的「呼吸Plan」，其實浪得虛名。
呼吸plan樓盤: 發展商拒批按揭點算？
另外，如果业主当初打算买入单位自住，放租后要考虑自己往后的暂住地方，有需要先和家人同住。 新按保计划今年推出后，其实并没有取代原有的按保计划，两者按保计划是并存的。 【供平过租】Hibor倘跌至0.5厘 供平过租重临？ 美国联储局推出无限QE(量化松宽)救市，预计低息环境会持续一段时间。 由于楼价近期有所回调，加上低利率，尢其是选用H按的业主，预期拆息会逐步回… 另外，若楼价为600万元或以下，业主仍可利用旧有计划转按加套现。
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另外，屯門掃管笏滿名山亦錄得多宗損手蝕讓，部分業主趕在五年內供息不供本的限期前賣樓套現。 當數年前大家看好樓市繼續升，用呼吸Plan買樓博取三年後樓價有一定升幅，便可以轉回銀行做較低息的按揭，甚至乾脆在三年後過了額外印花稅期限賣樓袋袋平安，實行又住又賺。 「還息不還本」安排雖可暫緩當下每月供款，但始終是增加整體利息，借款人應審慎評估自身財政能力，估算未來現金流能維持每月按揭供款。
呼吸plan樓盤: 「呼吸Plan」是個計時炸彈？
每年每月的新聞都爆出提供發展商一二按的新樓盤有撻訂個案，不排除有機會買家因應市況作出個別決定。 不過，更大機會是買家申請「呼吸plan」被拒，令到買家大失預算，唯有繼續跑山或者撻訂。 由於建期付款在入伙前約半年才正式申請按揭，估價會隨著樓市走勢及鄰近屋苑物業成交出現變動，需要考慮屆時估價風險，銀行亦會根據申請人當時入息批核按揭。 「呼吸plan」是業內人士和媒體行家常用的按揭術語，用以形容門檻低、批核寬鬆的按揭計劃。 銀行受金管局所限，市民向銀行申請按揭，一般要通過壓力測試，當中涉及查閱申請人的入息、現有債務、信貸評級等，以決定最終獲批之按揭成數。
恒地旗下佐敦德成街新盘「本木」（Arbour）开售，入场费低至575万，由于位于市区核心地段，吸引不少买家入飞。 呼吸plan樓盤 如果买家打算使用「林郑Plan」，必须选用发展商建筑期付款计划。 虽然买家未能享有即供优惠，但根据价单买家仍可享有高达19%折扣优惠（包括15%印花税优惠、2%置业优惠及2%早鸟限时优惠）。
呼吸plan樓盤: 家｜珺瓏灣「呼吸plan」 恒大轉向財仔承造「次級按揭」套現
然而，有一批近年透過發展商提供的高成數按揭而入市的投資者，首三年的供樓「蜜月期」已成過去，開始要為捱貴息供樓而煩惱，甚至要賣樓或撻訂離場。 如果買家打算使用「林鄭Plan」，必須選用發展商建築期付款計劃。 雖然買家未能享有即供優惠，但根據價單買家仍可享有高達19%折扣優惠（包括15%印花稅優惠、2%置業優惠及2%早鳥限時優惠）。
香港置業
在首兩年，二按的息率一般都跟一按相約；而從第三年起，息率就會增加至 5厘-6厘。 因此，置業人士應在申請二按前注意和考慮自身供款能力。 虽然转按后利息比「呼吸Plan」便宜一大截，但大家要注意压力测试考验，个案中压测门坎需要达月薪75,705元，对于个案中月薪70,000元的人士未能符合资格。 放售物業 – 如果業主到最後真係無辦法負擔貴息而且未能成功轉按到銀行，我們建議業主放售物業無謂辛苦自己。 如果時間允許的話當然最好於購買三年後先放賣因為可以避免支付昂貴的額外印花稅。 將這個方法放到最後，當然是不希望業主們要走到放售物業這一步。
呼吸plan樓盤: 呼吸Plan壞處：先甜後苦 按揭利息幾何級數跳升
而壓力測試是二按也會一併計算，並以二按較高息部分加3厘計算。 即供付款，指在樓花期期間申請按揭，買家簽約後支付全部樓價，發展商的折扣優惠較多。 一般來說，簽署臨時合約後90至120日便會成交。 使用發展商「呼吸PLAN」買新盤，若然蜜月期過去需要支付高息，因此比較精明做法是在買入單位兩至三年後，或者是入伙時順道轉按。
呼吸plan樓盤: 呼吸PLAN有什麼情況會不批核？
而相較之下，銀行的按揭利息通常都是維持在1-2厘之間，加上發展商按揭的貸款額大，息口高，對於業主的負擔就會幾何級數地提升。 另外，除了一按之外，發展商也可以自行承造一按加二按，或者讓業主在銀行先做一按，再到發展商做二按。 二按的意思是在第一次申請按揭的情況之下，再向金融機構多申請一個按揭，俗稱二按。