有住戶指出，現時單位殘舊，除了滲水問題嚴重外，更有鋼筋外露，甚至倒灌時出現動物屍體，例如死老鼠等，坦言對重建「等咗好耐」。 不過，亦有住戶指出，若要接受市建局收購，就要將部份賠償金額補地價，擔心獲得的賠償甚少。 他回憶當年江蘇街和靠背壟道一帶的街道尚未成形，附近沒有任何社區設施，連馬路也未鋪設，不如今日的土瓜灣方便，下樓就有地鐵站、酒樓及超市。 所有非單一業主之私人住用或綜合用途（商住用途）樓宇註一（但不包括樓高3層或以下的樓宇或新界豁免管制屋宇）。
以現存部分位於市區可作高密度發展地段的合作社樓宇為例，這些樓宇大多已有超過50年歷史，昔日當有關合作社規劃興建樓宇時，由於社區的道路和基建配套仍未成熟，加上合作社成員資金有限，合作社一般只採用低密度的設計來建造樓宇，每幢只有5至6層高。 這些土地的已發展地積比率，一般只有約4倍，相對市區作高密度發展的土地，可建地積比率達到7倍以上，合作社樓宇所處的地段，仍有相當高的發展潛力並未用盡。 市建局亦已根據「劃一補地價呎價安排」，以整個項目內獲評估為補價呎價最低的單位，劃一作為適用於項目內所有未補地價業主需支付的每平方呎補地價呎價。
合作社市建局: 工程時間表
當中規定合作社需由至少十個具退休金資格的公務員合夥申請， 政府則會以3.5%的低年息提供建屋貸款，由社員攤分20年償還。 作為福利條件，社員需放棄其他的房屋福利，以合作社作為他們的唯一居所，不得擁有其他物業，但社員及其家屬就享終身居住權，子女亦可繼承物業。 市建局去年在九龍城區啟動兩個公務員建屋合作社（合作社）樓宇重建試點項目，分別為盛德街／馬頭涌道發展項目（盛德街項目），以及靠背壟道／浙江街發展計劃（靠背壟道項目），其中盛德街項目重建後，可提供約640個單位，比目前約150個單位增加3倍多。 （ii）若樓宇已被納入市建局重建發展項目，樓宇業主因應樓宇安全，例如應「強制驗樓計劃」或有關法定維修命令的要求需要進行維修，市建局會按情況酌情考慮審批申請。
- 至於靠背壟道/浙江街發展計劃，市建局建議在項目提供約2500個公私營中小型住宅單位，南面約三分之一會預留運房局興建公營房屋，並設約400個私家車停泊車位。
- 雖然如此，市建局亦多走一步，額外向有意自行聘請專業測量師評估其物業市值的業主提供津貼，資助他們僱用測量師作物業估價，並向市建局遞交有關估價建議，以便就市建局提出收購建議中的物業市值，進行商討，務求令機制更公平和公開。
- 希望仍未散社的合作社社員,盡快磋商達成散社的決議,以業主的身份考慮收購建議,盡早獲得補償。
- 政府接受申請，在1961年批出九龍內地段第8025號用地，12名社員便需自行出資，規劃發展草圖，再聘請建築師設計圖則、建築商興建樓宇及地段的基礎建設。
- 至於契約修訂申請，則由相關的各區地政處負責處理，情況猶如其他類似的契約修訂申請，並無分別。
- 市建局在試點項目中，亦首設「劃一補地價呎價」安排，以整個項目內獲評估為最低的每平方呎補地價，劃一作為適用於項目內所有單位需支付的每平方呎補價。
另外，我們亦積極推展三個位於市區並適合作高密度房屋發展的寮屋區（即茶果嶺村、牛池灣村和竹園聯合村），這三個重建項目目前進展理想，現時估計共可提供約8 700個公營房屋單位，由二○二九年起分階段落成。 就第（二）部份的提問，香港的公營房屋主要由香港房屋委員會（房委會）及香港房屋協會提供。 這分工主要是考慮到市建局是以自負盈虧的方式運作，而重建項目除了建築成本外，還涉及舊樓收購、補償及安置等成本。 除此之外，市建局的重建項目亦需提供適當數目的私營房屋，以填補被拆卸的老舊私人樓宇。
合作社市建局: 重建公務合作社 有試點八月初或收到收購建議
合作社樓宇政策的原意，是由政府將土地批予合資格公務員，以合作社形式興建房屋，有關官批地契訂明，合作社是樓宇土地的承租人；合作社社員乃透過各自與合作社簽訂的分租租契，以分租承租人的身份於相關單位居住，他們並不擁有相關單位的法定業權。 公務員合作社未能解散，不單影響同一合作社內其他渴望取回業主身份以考慮收購建議的社員，更會影響整個靠背壟道項目的規劃和收購安排。 至於少數個別無法處理的個案，只能夠在政府刊憲批准收回項目土地，並在土地復歸政府後，才能按照既定的程序收回物業，再按政府政策處理補償。 由於部份未收回的單位仍有住戶居住，如果他們不願意接受補償和拒絕交還單位，政府和市建局需按法律程序跟進，以便取回單位的空置管有權，惟相關清場安排無可避免影響項目的進度。 郭先生表示，市建局提供的支援措施十分到位，為社員節省時間、精神和金錢，而市建局職員在過程中向各社員清楚詳細解釋每一個程序。 郭先生還說﹕「我相信這是有記錄以來最快。我從未聽說可以這麼快就能夠成功散社。」郭先生收到收購補償後，在今年初購入大埔一個四房全新單位作為日後的新居，待完成裝修後便會入伙，將合作社單位交吉。
市建局去年已擬定兩個公務員樓宇重建區，受疫情影響，延至昨日才公布兩個試點項目。 合作社市建局 其中靠背壟道/浙江街項目地盤總面積達一萬六千四百七十平方米，提供二千五百個單位，當中南面約三分之一樓面面積會預留作興建公營房屋，並會重新規劃部分美善同道及江蘇街，地面設步行街，地下則設購物街，貫通沙中線日後啟用土瓜灣站的兩個出入口。 據悉市建局曾對近年推展的項目作評估，估算以「現有價值」計算後，業主每呎補地價金額有望節省4000至6000港元。 合作社市建局 市建局非執董鄭泳舜指出，市建局見目前正諮詢相關業主意見，相信政府會以公平原則釐定補地價，同時希望項目能順利收購，為其他同類公務員合作社項目產生示範作用，加快市區重建。 在已接受收購的合資格業主中，共有43名業主選擇重置單位認購方案，其中約一半業主選擇專屬安置屋邨的資助出售單位，其餘則認購煥然壹居或日後在原址興建的新項目「樓換樓」單位。 此外，6個涉及「分支家庭」的合資格業主，亦獲政府批准申請購買兩個安置單位，部份家庭選擇一個煥然壹居現樓單位加一個專屬安置屋邨的資助出售單位、或兩個專屬安置屋邨的資助出售單位等不同組合，滿足「分戶」家庭的居住需要。
合作社市建局: 公務員合作社｜市建局盛德街項目出價 呎價1.9萬元創九龍區最高
韋志成在網誌說，盛德街項目因規劃內容較簡單，進度較快，目前正為業主制定收購補償方案，籌備工作大致完成，預計稍後向業主發出收購建議函件。 他冀盼盛德街項目的合作社單位業主，收到收購補償方案後，了解方案按「合情、合理」原則，平衡居民需要和公共資源的有效運用，並接納收購建議。 公務員建屋合作社計劃是當局50年代推出的公務員房屋福利，政府以優惠地價批出土地，並提供政府貸款，協助合資格公務員成立合作社建屋。 【星島日報報道】市建局行政總監韋志成指，早前選定位於九龍城區的兩個公務員建屋合作社項目，涉及37個公務員建屋合作社、合共616個單位，重建後可增加單位總數約3000個，較現時單位多5倍，當中包括約1000個公營房屋單位。
公眾須組成一個註冊組織，成為合作社，再按社員的需要共同規劃、洽購土地、聘請建築商，並按建屋按揭及管理成本等定期繳交費用。 法律上，「合作社」就是「法人」（legal entity），所以房屋的業權歸屬合作社成員共同擁有，但有關業權並不「完整」，通常設有一定轉售限制，不能隨便買賣，更不能投機獲利。 一般而言，合作社的組成較為封閉，但在某些情況下，例如為了集資，合作社也會容許非入住者加入。 若然社員選擇退社，基本上可取回會費，甚或以折舊價取回部分或全部建屋成本。
合作社市建局: 解散合作社需獲75%社員同意
對於住戶曾提出「原址原大」方案，市建局需向受影響業主提供一個區內單位，韋志成表示，有關情況出現困難，主要原因在於公務員合作社的住戶，認為自己有物業的業權，但實制上業主只是透過分租租契的情況下，擁有物業的居住權。 他稱，如在原址撥三分一土地興建安置屋邨，須與他們原本單位面積相若，另要求建築期內有租金津貼，回遷後有裝修補貼，以及三十五年的管理費，即使仍未計及車位，每呎收購成本亦高達三萬多元，認為有關費用非常高，故可見市建局難以承擔。 重建公務員樓宇試點計劃能否成功，很大程度取決於上述難題能否妥善解決，並為合作社社員接受。
其實，根據政府的補地價安排，業主要為撤銷合作社樓宇轉讓限制而須繳付尚欠政府的三分之二土地補價，而不是「收購價」的三分之二。 合作社市建局 市建局的作價，以單位的市價加上特惠津貼計算，與政府收取的土地地價不同，各有獨立的評估機制，而一般情況下，單位的市價比土地的市值為高。 我們向前社員發出的收購建議信件中，已一併提供市建局的收購價和政府的補地價金額，方便業主考慮。 若業主在收購建議的有效期內接受市建局的出價和補地價呎價，市建局便會直接替業主向政府支付補地價，不用業主先行墊支，減省業主需要準備現金周轉的煩惱和行政支出。 至於盛德街/馬頭涌道地盤總面積則約五千一百六十四平方米，預計可提供六百四十個單位，項目亦會擴闊周邊行人路，藉此機會改善行人過路處及步行環境，亦可改善馬頭涌道的巴士及小巴站候車擠迫情況。
合作社市建局: 公務員建屋合作社
他說，「當時土瓜灣是一片荒蕪之地，旁邊有大量工程進行，而且交通又不便利，情況艱苦」。 馬表示現在屯馬綫剛開通，就叫他們離開，到啟德安置屋邨，而啟德現正剛剛起步，百廢待興，附近配套亦不完善，「變相令這些街坊成為第二次開荒牛，對他們絕對不公平」。 另外，關注組亦希望市建局可以考慮以區內「原址原大」單位，計算補償予受影響業主。 希望市建局考慮在同一條街撥一幅地，提供同區同樣大小的單位給受影響的街坊。 對於市建局至今未出價收購，有業主希望市建局能以單一業權收購，以爭取更好的補償。 黃敏華指，公務員合作社地契是當年特別為這個計劃而設計，地契是屬於合作社所擁有，是單一業權，故此希望以單一業權的方式去被市建局收購。
- 我們預計，約九成未補地價業主可得到額外每平方呎200元至約700多元不等的補地價差額補貼，而相對於自行向政府補地價，節省最多約100萬元的支出。
- 另外，關注組亦希望市建局可以考慮以區內「原址原大」單位，計算補償予受影響業主。
- 然而，翻查1980年一篇探討公務員房屋政策的論文（註），提及當時政府曾詳細檢討這項計劃的效益，檢討結果認為計劃所提供的住宅單位數量有限，可安置的公務員家庭數目亦不多，未能有效發揮土地的發展效益，因此決定終止有關計劃。
- 韋透露，靠背壟道項目涉及修改該區的規劃大綱，需時最長13個月，若項目獲得城規會批准，將盡力爭取在2024年初向項目的業主發出收購建議。
2019年，８個認可的聯合總社中，６個為合作社的總社，包括新界蔬菜產銷合作社有限責任聯合總社、港九新界養豬合作社有限責任聯合總社、筲箕灣區漁民合作社有限責任聯社、新界大埔區漁民合作社有限責任聯合總社、西貢區漁民合作社有限責任聯社及南區漁民合作社有限責任聯社。 儘管如此，市建局近年也會在其能力範圍內，在提供公營房屋上，扮演一定角色。 舉例來說，市建局會在適當的重建項目提供具津貼成分的港人首次置業（「首置」）單位。 另外，市建局亦將「煥然懿居」毗鄰的重建項目訂為另一個「首置」項目，可以提供大約260個首置單位，預計在二○二三／二四年度可以推出。 60年代初，在伊利沙伯醫院工作的梁匡志站在政府批出的土瓜灣靠背壟道地段，眼見身後只有一座人稱「紅燈山」的石山，附近盡是荒蕪，沒有一條像樣的路。 50多年後， 這片荒蕪地帶已被公務員合作社發展成完整的社區，現已86歲的梁伯功不可沒：他興建了自己的樓宇，出資開發了附近路段。
合作社市建局: 市區重建局社區空間
根據有回答問卷調查的合作社樓宇的初步資料顯示，分別有近80%已解散合作社及超過90%仍未散社的合作社社員，表示希望其樓宇能得到重建。 合作社市建局 市建局行政總監韋志成昨日表示，盛德街/馬頭涌道試點項目進度較快，在市建局提供支援下，只花約一年便已完成散社及取回業權的程序，期望以盛德街項目為參考，協助靠背壟道項目社員散社。 但關注團體認為不能以盛德街項目做法套用於靠背壟道項目上，「散社一定要跟足程序，市建局不能如此輕率」。
作為當時唯一能獲政府貸款的公務員房屋福利，梁伯便和醫院事務署同事共12人組成合作社，申請參與計劃。 政府接受申請，在1961年批出九龍內地段第8025號用地，12名社員便需自行出資，規劃發展草圖，再聘請建築師設計圖則、建築商興建樓宇及地段的基礎建設。 （星島日報報道）市建局去年在九龍城區啟動兩個公務員建屋合作社樓宇重建試點項目，兩址分別為盛德街項目（見圖）及靠背壟道項目。 九龍城重建關注組昨舉行記者會發表調查結果指，只有三名已購置新單位的業主可以用少於三個月完成由尋找新單位至新單位交吉入住的所有程序。 另外，逾九成受訪自主業主指，認為三個月的免租交吉期不足，令業主陷於困境。
合作社市建局: 新聞稿
由於靠背壟道項目涉及修改該區的規劃大綱，城規會需要按照既定的程序，處理收集意見、申述及回應等工作，整個規劃程序最長需要13個月完成，若項目獲得城規會批准，將盡力爭取在2024年初向項目的業主發出收購建議。 他表示，項目涉及修改規劃大綱，若獲得城規會批准，將盡力爭取在2024年初向項目業主發出收購建議，呼籲未散社的合作社社員盡快磋商，達成散社決議，以便在市建局出價收購時，以業主身份盡早獲得補償，改善生活環境。 至於有關靠背壟道/浙江街公務員建屋合作社重建項目，韋志成指，目前收到一千二百份意見，有七成反對該項目；他期望住戶看到鄰近盛德街重建項目後，清楚收購情況，冀會改變主意，暫時仍不算過於悲觀。 韋志成強調不想「硬闖」，故不能排除會收回該項目，再與政府商討，但強調期望成功促成這個試點項目。 市建局行政總監韋志成昨在電台節目表示，提出收購建議後，業主有六十日時間考慮收購方案，開始陸續有業主表示接受，認為暫時反應正面。
另一方面，市建局協調政府相關政策局減免印花稅及行政費，每戶合計約數十萬元甚至超過100萬元，減輕未補地價業主在單位業權轉售所涉及的經濟負擔。 合作社市建局 港府今日(22日)刊憲，公布市區重建局會開展兩個項目，分別是土瓜灣靠背壟道/浙江街項目，以及馬頭圍盛德街/馬頭涌道項目，其中土瓜灣項目的地盤總面積達16,473平方米，馬頭圍項目地盤總面積則約5164平方米。 基於必須有效運用資源及考慮項目的迫切性，目前市建局自行開展的重建項目，主要是樓齡超過５０年的失修私人樓宇，當中違例建築情況相當普遍，而居民居住條件亦欠佳。 假設扣除１１個其轄下樓宇已重建的合作社，即餘下的２２７個合作社均重建其轄下樓宇，按有關的各個地段容許的地積比率計算，推算最多約可提供９６萬３千平方米總住宅樓面面積。
合作社市建局: 公務員合作社重建試點 九成業主接受收購
韋志成指，希望上述方案出爐後，盛德街項目的合作社單位業主，稍後收到市建局收購和補償方案後，了解到目前方案在「合情、合理」原則上，已平衡居民的需要和公共資源的有效運用，體會市建局的誠意和努力，接納收購建議。 政府夥拍市區重建局（市建局）推行「優化升降機資助計劃」（升降機資助計劃），向合資格的私人住用或綜合用途（商住用途）樓宇的業主提供經濟誘因及適切的專業支援，以鼓勵他們進行升降機 註1優化工程，從而提升舊式升降機的安全。 註三：（i）若樓宇已被納入市建局重建發展項目，而業主又有需要處理法定維修命令／通知書的修葺工程，可參考市建局的「發還修葺費用計劃」，為合資格的工程項目申請特惠津貼。 一般來說，發展商若要參與重建項目，需要考慮兩個層次的土地補價：首先，要為小業主向政府支付以當下地價三分之二計算的補地價，以撤銷合作社的單位轉讓限制；其次，如果發展商重建後想用盡地段最高發展參數（即用盡地積比），也須向政府補回被提高了的可建樓面面積的地價，俗稱「補高空」。 過去十年樓價屢創新高，補地價金額自然水漲船高，但政府往往拒絕減免補地價，難以吸引發展商重建。
合作社市建局: 馬頭角 / 土瓜灣 / 紅磡 / 九龍城
以上兩個重建試點項目分別為盛德街/馬頭涌道項目，及靠背壟道/浙江街項目。 合作社市建局 市建局行政總監韋志成6月時表示，當試點項目的規劃獲政府核准後，市建局會代業主向政府申請評估合作社樓宇的補地價款額，該局同時會向受影響業主提出收購價。 若業主接受市建局的出價，該局便會直接替業主向政府支付補地價，不用業主先行墊支。
合作社市建局: 土瓜灣公務員樓業主不滿收購方案 要求與政府直接對話
不管如何，筆者認為，這次由市建局以重建發展模式推出的試點計劃，是好的嘗試，可以為政府提供經驗和參考，協助制定日後推展重建公務員合作社樓宇的政策方向、機制和執行模式，以期能完善方案，處理這個遺留多年的問題，促進市區的更新和持續發展。 究其原因，主要是重建合作社樓宇較一般私人舊樓更為複雜，當中涉及解散合作社和分契程序，才可讓社員取回其居住單位的業權，過程漫長，往往需要兩年甚至更長時間。 當業主取回業權後，若要在市場轉售，亦需要向政府補回尚欠的三分之二土地補價以撤銷轉讓限制。 住戶一般擔心在補價後，出售單位餘下的資金，未必可以重置另一個在位置及單位大小方面都合適的居所，因而對重建合作社樓宇卻步。 盛德街／馬頭涌道是市建局首個出價的公務員合作社項目，涉及約155個業權，單位面積介乎約800至1600平方呎，業主有60日時間考慮收購建議。
合作社市建局: 港英政府遺留的「公務員房屋福利」
市建局行政總監韋志成表示，重建公務員合作社樓宇對社會的意義重大，這些合作社樓宇位處珍貴市區土地，可釋放發展潛力，做到地盡其用，增加房屋供應。 合作社市建局 單計盛德街項目，重建後可提供約640個單位，比目前約150個單位增加3倍多。 市建局去年啟動盛德街/馬頭涌道，及靠背壟道/浙江街的兩個公務員建屋合作社重建試點項目。
黃敏華以寶翠園以及鰂魚涌教師合作社為例，當年由私人發展商收購，補地價亦是由發展商去負責。 至於問題第三部分提出市建局會否考慮統一處理所有合作社樓宇的重建，以節省重建時間及行政費，正如上文回覆問題第二部分所述，市建局基於資源有限和項目迫切性的考慮，目前暫未有計劃統一處理合作社樓宇的重建。 第二次世界大戰後，英國在美國的支持下得以繼續管治香港，美國陣營和蘇聯陣營的冷戰亦在歐洲開展。
合作社市建局: 申請表填寫指南
市建局認為，若有關的公務員合作社已解散，當該合作社前社員已取得相關業權後，他們可考慮向市建局申請，通過「需求主導」計劃，進行重建。 根據市建局的「需求主導」先導計劃，該局會以一套統一的準則選取已提出申請的合適樓宇進行重建，包括樓宇狀況及居民居住條件等。 時移勢易，第一個落成的合作社至今已逾65年亦經已拆卸，即使最後落成的華員邨亦已有40年歷史。
我們在檢視業主支付土地補價的執行細節時，留意到政府會因應申請補地價的單位的位置、樓層、座向及景觀等因素，計算該單位所需支付的補價，因此合作社樓宇內每個單位的補價金額，不盡相同。 舉例來說，盛德街項目的樓宇欠缺升降機，高層單位的住戶出入較為不便，所以政府評估補價時，低層單位的價值較高層單位為高，因而補價金額亦會較多，粗略計算，同一項目內不同單位最低及最高的每平方呎補價金額，可以相差超過三成。 合作社社員自行「散社」和取回其單位的業權契據的過程漫長，一般需要兩年多甚至更長時間，並要支付數萬元律師及行政費。 為了縮短「散社」程序，市建局特別委派專責小組和委託有散社經驗的律師行為法律顧問，提供免費法律支援服務，協助合作社提交「散社」申請、並協助社員處理修訂地契、審批大廈公契、委任清盤人將合作社清盤等程序。 市建局在處理合作社樓宇的重建上，在依據既定的法規和制度之外，亦從情、理的角度出發，考慮社員的不同情況和需要，制定一套特別針對合作社樓宇單位業權的特殊情況的收購方案，盡最大努力去妥善處理合作社樓宇的業權收購和補償事宜。
在確立相關土地適合作新發展區或公營房屋發展後，不論土地是否涉及村屋，政府均可按需要收回有關私人土地。 舉例說，古洞北及粉嶺北新發展區及元朗朗邊公營房屋發展都涉及收回建有村屋的鄉郊屋地。 市建局回覆電郵查詢時重申，選址考慮到項目地盤的土地發展潛力以及社區環境因素。 現正就早前收到的公眾諮詢草擬回應，未來數月將再進行意見調查，預計今年年末前完成。