H按是以銀行同業拆息（HIBOR）計算，以20間報價銀行互相借貸時所用的息率，或計劃中的鎖息上限（如有），以較低者為準。 所以，HIBOR的升跌，要視乎銀行的資金供求的情況，當銀行資金充裕時，利率則會下調，反之亦然。 而H按的封頂位，是當拆息突然急升時，便可以用鎖息上限的利率來供樓，目前大多按揭利率的封頂按揭利率為2.5%。
瑞銀全球財富管理經濟學家迪恩特納表示，不期望加息對存款有巨大的積極推動作用。 黃詠欣解釋，現時部分銀行的「按揭儲蓄掛鈎戶口」容許貸款人及一至兩名親友的存款戶口皆可享有等同於供樓利息的高息，部分銀行亦可後補上加上親友的名字。 不過，她提醒貸款人及家人的享高息的總存款金額，不能超過總貸款金額50%。 至於供樓中的人士，黃詠欣則建議可善用轉按賺現金贈，以及利用「按揭儲蓄掛鈎戶口」 以賺取利息，以減少加息的影響。 美國聯儲局一如市埸預期宣布再加息0.75厘，聯邦基金利率升至介乎1.5至1.75厘，今次為美國聯儲局1994年以來最大的加息幅度，亦是今年內第3次加息〃累計加息已達1.5厘。
加息供樓: 加息期下 供款期愈長供樓加幅愈大
當港元到達強方兌換7.75水平時，金管局會賣出更多港元，令港元供應增加，拆息下跌。 加息供樓 當觸及弱方兌換7.85，金管局買入港元支持匯價，亦即從銀行體系抽走港元，拆息上升。 因為港元是同美元掛鈎，固定於7.75至7.85水平，所以美國的利率升跌會影響到港元的供求。 至於第三種，是向金管局借錢，金管局會有自己的「貼現窗」利率借錢俾銀行。 惟要留意的是，加息會影響股市及投資氣氛，恒生指數今日曾跌破18,000點水平，投資市場持續波動，加上部份銀行的定期存款已加息到3厘以上吸客，料吸引部份資金將流向高息而且穩定的投資產品，對樓市構成一定的壓力。
但早前多家大型銀行已下調二手物業H按鎖息上限0.25厘，料可抵銷未來加息影響。 至於本港三大發鈔銀行滙豐、渣打及中銀香港，以及恒生銀行維持最優惠利率介乎5.625厘至5.875厘。 會德豐副主席兼常務董事黃光耀認為，美國加息幅度一如預期，料息口逐漸見頂，加上港銀維持P不變，對行業來說是好消息，可讓買家更安心入市。 預期下半年本港樓市更理想，樓價有望升5%至8%，全年料升一成。 美國矽谷銀行等多間銀行連環出事，及後再爆出瑞信財困，環球金融危機一觸即發，市場一度預期聯儲局本周議息或須暫緩加息，甚至有揣測要減息。
加息供樓: HIBOR升至0.45厘 每月供樓多414元
H按計算的按揭計劃是以拆息利率為基礎，然後銀行會再加上指定的百分點，「H + 銀行特定百分點 加息供樓 （x%）」，例如滙豐銀行現時的H按年利率是 H+1.3%。 滙豐昨午宣布由今日起上調港元最優惠利率（P息）0.125厘，由5厘調高至5.125厘，是近4年來首次調高P息。 渣打亦於下午收市時間公布加息0.125厘，至5.375厘。
有些人會節衣縮食都要儲到一筆首期；有些人會靠自己投資致富，而滾存到一定資產；有些人可能獲公司突如其來的花紅、獎金等等；有些人可能透過賣舊樓套現而獲得資金。 至於第二部份銀行貸款額，這一部份可以透過自己每月收入倒轉推算出來。 黃詠欣又指，參考上一轉加息周期，香港銀行於美國加息8次，才加按息一次，幅度僅0.125%，當時的香港銀行體系結餘跌至約760億元，同時拆息抽升至2厘以上水平。
加息供樓: 美國加息影響｜2. 對普通家庭的開支影響
渣打：8月24日起上調H按封頂息率，由P – 2.75%調整至P – 2.5%。 渣打的最優惠利率為5.25%，調整後即加息0.25%，與滙豐相同。 有分析認為8月至9月有機會加P，屆時實際按揭利息或挑戰3%。 在壓力測試上，金融管理局已於9月放寬壓力測試收入要求，用作評估加息防守力的假定按息升幅由3厘降至2厘。
- 馬泰陽續指，政府若能聽取各界意見適時「減辣」，相信會有助穩定市場發展，釋放市場上潛在的購買力，期望下月公佈的《施政報告》中提出更多有利樓市的消息，包括進一步放寬按揭成數，甚至「撤辣」等方案。
- 翻查本港過去5次加息周期，由1993年至今，加息前後的樓價走勢，發現加息與樓價的升跌沒有必然關係，例如2018至2019年間香港銀行只加息0.125厘，幅度溫和，但是期間樓價跌了4%。
- 香港置業營運總監及九龍區董事馬泰陽（Dave Ma）亦表示，息口非影響樓市最主要因素，而近期本港疫情緩和，確診人數持續向下，加上政府放寬防疫措施，連同放寬按保，均有利樓市。
- 香港「大細P」齊加，但今次「息」魔只是輕輕叩門，比起市場預期中的0.25厘加少一截，預計是為脆弱的香港經濟及樓市留一手。
- 至於次季樓價展望，估計第二季有力回升，有機會反彈約5%，屆時將收復首季失地。
- 隨著銀行融資成本壓力越來越大，本港銀行最終亦在9月重新上調P，為4年來首次，並於年內兩度追加，累計加幅達0.625厘。
那麼每月供款將變為23,871元，較現時高6,639元或39%。 當夫妻其中一方屬於物業住宅的業主，而且在該課稅年度沒有任何應課稅入息、租金收入或者營業利潤，該方可以提名其另一半配偶，申索居所貸款利息扣稅。 惟提名只限配偶，並不能用於提名子女，而且，提名需要逐年申請。 由於「居所貸款扣稅」無需連續使用，大部分業主為求將扣稅額用到最盡，都會計算清楚，等到加息周期重臨才使用扣稅額。 但未必於加息周期使用「居所貸款扣稅」就是較為「化算」，業主就必須留意究竟息口上升較急、抑或本金遞減速度較快（因為按揭供款是「息除本減」的）。
加息供樓: 美國加息2022｜美聯認為加息幅度如預期 香港樓市購買力釋放
美國再加息0.75%，本港主要銀行跟隨加0.25%，市場預期未來息口續升，有學者預期對樓市會產生更負面影響。 都會大學人文社會科學院助理教授馬耀宗分析指，市場預期美國加息至5%便會停止，但聯儲局已表示加息幅度超過市場預期，即使美國經濟衰退，但仍會以打壓通脹為主。 【樓市走勢】今年美國步入加息周期，先後加了6次息，本港相應加了兩次息(指最優惠利率，即P)，但其實銀行已調高銀行同業拆息（Hibor，H按）的封頂息率。 樓市走勢｜美國連番加息對香港樓市有影響，銀行同業拆息H按封頂息調高，供樓每月供多幾多？ 銀行同業拆息（HIBOR）在未來將逐步上升，最優惠利率又預計會在未來數月上調，對港人第一個影響就是供樓的壓力上升。 港元拆息（HIBOR）今日全線上揚，與供樓相關的一個月HIBOR報0.2847厘，較昨日高0.01048厘，創十六個半月新高。
- 基於H按的按揭利率已升穿封頂息率，最新突破2.5厘，創2019年12月以來最高，近日不論是大行，或是中小行均紛紛上調H按封頂利息，當中滙豐、渣打及中銀等銀行將封頂利息由2.5厘上調至2.75厘，不排除會再調整。
- 經絡按揭轉介研究部最新數據顯示，2022年1月份的經絡按揭息率指數，即反映普遍按揭新客戶一般可做到最新的實際按息水平，最新報1.6…
- 若業主希望降低供樓成本，可考慮透過轉按賺取現金回贈，又或者轉用定息按揭。
- 估計4月二手成交量進一步達至5,000宗(預期5月二手住宅註冊量反映)，屆時將創9個月新高。
- 中原按揭董事總經理王美鳳表示，美息上升0.5厘後，預期1個月港元拆息逐步上揚，由目前約0.2厘升至0.4厘。
簡單理解香港的按揭計劃後，那究竟加息對香港樓價有什麼影響呢？ 最大的影響就是當香港跟隨美國加息、利率飆升時，全港業主的供樓負擔會進一步加重。 他料香港加息條件已逐漸形成，下次9月美聯儲議息將成關鍵，香港銀行有可能於今季尾調升P，預計幅度約0.25厘左右。 首先，美國加息對於香港的息口有影響，特別是每日更新的香港銀行同業拆息，這個情況下，就會影響到一眾供樓人士了。 加息供樓 用H按供樓的人士，由於H按息對美國息口比較敏感，所以如果美國加息，按揭貸款成本就會自然提高了。
加息供樓: 銀行加息供樓: 銀行資金成本續升
參考上一次2015至2019年的美國加息周期，期間美國加息達2.25厘，但香港最優惠利率只上升0.125厘。 以2009 年推出的 10 年定息計劃作例子9，由於利率一直維持低位，當年選用的人士最後會較選用浮息按揭的人士多付了利息。 不過，如選用定息按揭後，供款期間卻沒出現大幅度加息，就會變了還「貴息」給銀行。 由於香港進入加息周期，碰上房地產市場成交低迷，樓宇按揭的成交量顯著下降。 各大銀行為了維持按揭業務，推出了多種優惠按揭計劃，包括H按、P按及其他按揭優惠。 如果您是新手買家，特別是應付銀行的壓力測試時，可能會感到無所適從，但仍然需要盡快和仔細比較各種按揭服務的不同選項。
不過，若美國加息後香港短期銀根變緊，推升拆息，假設P不變下，H按的封頂息率為2.5厘，屆時月供便會升至$29,871，這個情況下，定息計劃便變得划算。 以一層$800萬的物業計算，若借90%按揭，還款期30年，以目前H按的實際按息大約1.5厘計算，每月供款$26,091，若實際按息升至目前的封頂息率2.5厘，每月供款$29,871，相差只是$3,780。 由於滙豐市佔率不少，據土地註冊處資料顯示7月在現價樓及樓花分別佔22.6%及21.6%，兩者皆逾兩成，市場預期其他未加封頂息率的銀行都會跟隨。 H按封頂息由2.5%加至2.75%後，如果以30年還款期計，滙豐及渣打的新造H按供樓人士每HK$100萬的按揭額，每月供款將增加HK$131或3.3%，而供樓壓力測試的收入要求將提升HK$263。 加息供樓 滙豐在加H按封頂息以外，同時推出首年定息按揭計劃，新的按揭貸款申請人即日起至10月15日除H按外，亦可申請定息按揭計劃，首年固定按揭利息為2.75%。
加息供樓: 加息0.125厘 每百萬元樓按供款多60元
因是拆借資金利率，所以息率會受銀行同業間的資金流動性所影響。 正如前文所述，若罰息期未過，提早償還貸款是需要被罰，而且現金回贈可能也需被收回。 如果剛成為業主，大可先使用20年扣稅期，以減輕一開始的財政負擔，未知將來政府會否有措施延長扣稅年期，加上考慮到按揭一開首的利息佔比較大，當息隨本減計算供樓利息，始終用盡10萬扣稅額機會大些。 其中一個是有大型新股上升，集資幾百億元，又大受歡迎吸引人用孖展抽新股，可能會令市場中有幾千億資金被凍結。 舉個簡單的加息例子，假設上車盤市值HK$550萬，首期20%，即HK$110萬，承造八成按揭借HK$440萬，供款期25年。
故此，樓價大跌亦不代表買樓及供樓變得容易，同時美國經濟亦變得疲弱，已連續兩季GDP出現負數，步入技術性衰退。 同時，由於有大型銀行P按息較H按鎖息上限低，預計未來選用P按的比例會上升。 中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑表示，匯豐銀行帶頭加息，惟加幅較市場預期為低，反映銀行於物業市場成交低迷下，望積極搶佔按揭市場，料其他銀行將相繼跟隨，亦可預示未來香港加息步伐只會緩慢進行，而幅度遠較美國為小。
加息供樓: 銀行勢加P 供樓驚到震
因為有新盤願意低價促銷，所以一手樓都算暢旺，二手樓的動力都回復。 可能你都會心思思想入市，但又不知道自己可以買到幾多錢物業。 一部份是自己的首期，一部份就是銀行貸款額，兩部份相加就等於你的樓價。 消費者應該注意信用卡的借貸成本，隨着利率提高，借貸成本可能會上升。 不止是信用卡，部分貸款利率可能會跟隨息口上升，消費者要留意還款期，以免被罰息。
以貸款額500萬元、供款30年為例，今次調整後，一手物業H按封頂息率3.125厘，每月供款將增674元或3.2%，壓力測試要求將增1,273元或2.9%。 滙豐近期已將二手物業H按利息上限「P-2厘」，調整至「P-2.25厘」，故以此計算，實際供樓利率是3.375厘。 以還款期30年計，每100萬元樓按貸款每月供款約4,421元。 HSBC滙豐（00005）宣布，該行港元最優惠利率（P）將維持不變，保留在目前5.625厘水平。
加息供樓: 最優惠利率調高 港息累加0.375%
（香港文匯報記者 曾業俊）美聯儲昨再宣布加息0.75厘，多間本港大型銀行亦上調最優惠利率（P）。 財政司司長陳茂波昨認為，美聯儲加息符合市場預期，日後加息的步伐可能會放緩，但都不可以期望很快會停止加息。 而本港經濟面對不少挑戰，樓價未來繼續輕微下調是意料之中，市民無需過分擔心。 金管局昨早亦提高貼現窗基本利率75基點至4.25厘，總裁余偉文提醒市民，需準備銀行息率進一步上升。
加息供樓: 業主可考慮定息按揭或轉按賺取回贈
由於下半年美國已預期有機會於7月份加息0.5厘，屆時聯邦基金利率已達2%，而其後落實加息之幅度視乎經濟走勢，不排除下半年港P有機會上升，但估計本港按息即使上升年底仍較大機會低於3%水平。 雖然香港銀行的最優惠利率未有調升，但銀行同業拆息（HIBOR）已悄悄地越升。 例如供樓人士已供款2年，即剩餘按揭年期為28年，如若在這時轉按，再把按揭年期拉長至30年，貸款額不增加的情況下，每月供款金額會減少。 以貸款額500萬、按息2.5厘做計算，原供款為1.97萬元，供款2年後轉按再做30年按揭的話，每月供款會減至1.88萬元，每月供款少約900元，即使預計加息0.125厘，每月供款仍較原本少近600元。
加息供樓: 加息買樓｜Wetland準買家鄧先生：都係食少兩餐、供多千零蚊啫
首先這類貸款一般沒有對借款人設壓力測試，借款人本身已有可能借入超出其負擔能力的債務。 另外，這類貸款在初期的低息「優惠期」過後，後期的按揭息率一般會較高，再加上息口上升的影響，將大大加重供樓的負擔。 說好的加息終於來了，在美國聯儲局再加息四分一厘後，香港銀行亦「跟大隊」，自2006年來首次加息，多間大行將最優惠利率（P）及港元儲蓄利率上調0.125厘。 同事Jason一直都想上車，他見到不少業主在加息後減價求售，便急不及待話要搞睇樓團入市。 作為投資者要從中獲利好簡單，只要港元的利息低於美國利息，就可以借港元，買美元投資，賺取差價。 星之谷按揭轉介行政總裁莊錦輝表示，這次加P幅度較預期輕微，相信只為「試水溫」，大型銀行息率政策具指標性，相信其他銀行會陸續跟隨加息。
供款壓力變化 連同昨日加息0.75厘，美聯儲自今年3月起已加息4次共2.25厘，計算本港最多人使用的H按利率的1個月期港元同業拆息（HIBOR），在這4個多月中亦上升了近1.4厘，令H按息升穿2.5厘的「封頂位」。 供樓人士這數月的供款逐步增加，借貸500萬元的話，月供款由3月之前的約17,084元升至目前的19,756元，增加約2,672元，以一餐50元計已相當於53餐飯。 如若香港銀行於9月加息0.25厘的話，每月供款負擔將較目前2.5厘按息，增加656元，同時壓力測試下的入息要求亦增加1,315元至48,631元，有意置業人士做好預算。 加息供樓 根據聖路易斯聯儲銀行數字，美國新樓售價中位數由2020年初的32.89萬美元，勁升逾三成至近45.82萬美元（約360萬港元），而隨着加息周期展開，美國樓價終由高位回落4%。 當中原因包括按揭利率由2021年最低的2.65厘，升至最近的5.13厘。 假設以新屋中位數售價、30年按揭及20％首期，據彭博按利率水平計算每月供款變化，已由1,098美元倍升至2,078美元。
加息供樓: 美國加息｜買樓借500萬 倘H按加至1.2厘 每月供樓多2300元
長遠料美國年內將繼續加息，息口趨勢必然向上，曹德明指出，有意置業人士要留意本港息口走勢，事前應先仔細計算自身的供款負擔能力以及評估中長線風險，並揀選最合適的按揭計劃。 布少明認為，息口走勢只是影響樓市的因素之一，現時本港樓價主要是受疫情及環球經濟兩大因素左右，只要資金未大幅流走，相信美國加息對樓市的影響並不顯著。 匯豐銀行宣布，該行的最優惠利率不變，維持於現時的5厘水平。 美國加息2022｜美國議息結果出爐，聯儲局決定加息0.5厘。 加息供樓 黃詠欣提醒短期內，即使P未上調，或會有更多銀行上調H按鎖息上限及減少H按優惠，例如會由H＋1.3%，升至H＋1.4%。 即使未加息，在拆息抽升下，H按實際按息長期處於鎖息上限水平，供樓負擔也明顯有所增加。
儘管匯豐銀行僅加息0.125厘，幅度不算大，但隨着美國調高利率預測，加息步伐在短期內停止的可能性極小。 市場預期，港銀將會陸續調高最優惠利率，加息次數也有可能不止一次，以紓緩按揭息差收窄的壓力及防止資金外流。 聯儲局已於年內加息5次、合共3厘，香港陸續有銀行上調H按封頂息率應對。 參考2016年至2019年間的加息周期，美國累計加息2.5厘，但香港最優惠利率亦僅僅調升0.125厘。 當然，如果聯儲局超乎預期急速加息，環球資金流或者會大洗牌，屆時香港銀行亦無可避免調整現時的利率政策。
他們雖然有晶片，但漁護署發現登記主人的電話無法聯絡，因此至今未能聯絡到狗主來接回兩狗。 Ivy表示，希望狗主或知道兩狗背景的人士聯絡阿棍屋，如果一個月仍沒人認領，才會安排狗狗領養，因此暫不會回應領養這兩狗的查詢。 The post 急尋狗主 兩比熊犬流落上水街頭全身濕透 appeared first on 香港動物報 Hong Kong Animal Post. 交銀國際周一（27 日）晚間發布去年財報，去年虧損 29.84 億港元，而前年獲利 2.62 億港元；每股虧損 1.09 港元，去年同期每股獲利 0.1 港元。
陳永傑指，美國預計最快下月縮減加息幅度，但有機會延長加息周期，對樓市而言可謂延長痛苦。 樓市今年首10個月一手及二手成交量合共錄得37,200餘宗，陳永傑預計全年可錄約44,000宗，創1996年有記錄以來歷史新低。 然而，由於目前經濟仍然疲弱，短期貸款需求低迷，一年期貸款普遍仍然是1厘至2厘的息口水平，預期短期貸款利率會升得比較慢，令私人借貸及定期存款之間出現「套利」空間，或成為部分人「無本生利」、賺取息差的選擇。 雖然國際加密貨幣市場不斷「爆雷」，但香港政府仍積極推動加密貨幣市場發展。 Jefferies經濟學家Thomas Simons ─ 美息料加至5.125厘後將暫停一段時間，除非銀行業風險增加，否則聯儲局5月仍會被迫加息。
加息供樓: 美國加息持續 市場預期9月加P機會大
莊續指，雖然這次加幅不大，但HIBOR由年初的0.15厘，持續升至今天為2.6厘，H按息亦於7月底觸及封頂息率，相信現有按揭貸款人早已感受到供樓負擔正在上升。 以30年還款期計算，由年初實際按息1.45%至今天上調P後，每100萬每月已供多約589港元；以500萬貸款額為例，每月供款已增加約2,946元。 利嘉閣按揭代理董事總經理黃詠欣認為，是次上調屬預期之內，早前亦已有多家中小型銀行上調了H按鎖息上限，已試了市場水溫，相信繼匯豐之後，短期內會相繼有其他大型銀行跟隨上調鎖息上限。 樓市走勢2022｜匯豐銀行上調H按封頂息率，如按揭貸款借500萬元分30年還，月供多656元，壓力測些多1,315元，附4個樓按趨勢及4個實用貼士。