近年銀行「水浸」，按揭亦放寬，村屋亦可以做按揭保險，最高可以借85%，但要留意利率及年期，一般銀行只提供銀行最優惠利惠（P）plan，只有部分造香港銀行同業拆息（H）plan，年期最長30年。 丁權買賣 當然，丁權只是一個權利，要兌現成一幢丁屋，尚需經過多個程序，並非易事。 香港共有642個認可鄉村，擁丁權男性近30萬人，這數字隨著時間推移不斷增加。 照目前的處理速度，就算到2047年，也不能讓所有擁丁權男性建成丁屋。
必須注意，所有村屋樓花都不接受按揭保險申請，即最高只能申請60%按揭；而且，祖、堂物業，以及有轉讓限制的村屋也不符合按保資格。 「丁屋樓花」在獲批滿意紙前，業權尚未正式轉讓，故銀行不會批出相關村屋按揭。 村屋類型屬「祖堂地」；以至因年代久遠而契約不齊全的「舊屋地」，銀行也會拒批按揭，準買家要有一炮過找清的心理準備。 一般而言，1972年後落成的標準村屋，以及具有屋苑式管理的村屋會較受銀行歡迎。 郭卓堅表示對裁決感意外，認為新界原居民擁有丁權不合理，丁屋政策浪費土地資源。
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一些非原居民的香港市民，質疑丁屋制度令新界原居民享有特權。 聯合國消除對婦女歧視委員會，曾表示只有男性可享有丁權的丁屋政策，對女性造成歧視。 最好先查看單位原本的開則間隔，也可查冊了解單位有沒有向屋宇署入紙申請改動，及有否被釘契的物業令在身，這樣便不用擔心在買入單位後才發現無法申請按揭而大失預算。 入伙延期或會打亂買家的日程計劃，導致要重新估價，甚至要再查信貸，提供新的入息證明。
我以前在政府時期，曾經構思過如何保護原居民利益，弘揚新界傳統文化，並且增加香港小型廉價住宅單位供應，令原居民成為獨立自主的小型發展商，建屋自住或出租，改善香港人的居住品質。 第一，新界被港英租借之前，有三類中國人在當地居住，包括本地、客家及蜑家人，但港英政府只是容許在陸地務農的居民申請丁屋，而把居住水上的蜑家人排拒在外。 可是，蜑家人已在香港定居多個世紀，只因他們在古代中國是「賤藉」，沒有土地權，所以就不被當成「原居民」了，也不能享有建屋權。 官司打了六年，特區政府也一再拖延，以此作為不去處理丁屋用地的藉口。 案件的一大關鍵在於，「丁權」究竟是否「新界原居民」的「合法傳統權益」？
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早前加入成為申請人的社工呂智恆，向劉大喊「我哋香港人絕對唔會向任何特權階級低頭」。 李另指，丁屋政策亦與《基本法》第25條「香港居民在法律面前一律平等」不一致。 李又指，此政策根據居民的祖藉、出生及社會階級而定是違憲；另外女性原居民亦未能受惠政策，屬性別歧視。 根據地政總署數據，過去5年共批准2294宗補地價申請，平均每年約460宗，若按每個丁權賣約60萬元估算，意味原居民每年透過變相出售丁權所得，可能高達近2.8億元。
新批地：一般是指政府在六十年代後，以獨立合約方式批出的新界土地， 所有條款均列明於有關的批地合約文件內。 」），並聲稱以若干代價轉讓給原居民，令原居民成為土地的註冊業主。 這樣做的目的是令原居民能夠根據丁屋政策申請優惠建屋牌照。
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法庭認為第40條是具有主導地位，是針對新界原居民的特定條文，凌駕於基本法第25條、第39條以及人權法案第22條這類一般性的條文。 判詞解釋，《基本法》列明的「五十年不變」，其中一項要素就是「香港現行社會、經濟制度不變」，基本法第40條就是保障特定階層人士現有權利，以達致這項原則。 認可鄉村名冊 丁權買賣 (資料來源：地政總署)申請人在填妥「興建新界小型屋宇綜合申請表格」，並在村代表聲明下，就可向地政署分區辦事處理。 地政處收到相關申請後會約見申請人，之後會要求申請在村內及鄉事委員會張貼通知，若14天內沒有人反對就可獲批准起屋，並會會向申請人發出「批地建議書」。 丁權買賣 繳清費用後，地政處會跟申請人定立各種批地條款及批出「建屋牌照」，並同時發出建築、渠務及地盤平整共三張「豁免紙」。 發展商購買丁權發展新界土地，早已不是新聞，但參與套丁各方的法律權責從來都是含糊不清的，更往往只被稱為「風險」。
由於丁屋政策檢討需時，更何況政府目前仍未對此作出回應，因此筆者認為，政府當前急務是針對因政策漏洞而產生的問題，盡快對政策的條款作出適度的微調。 要阻止這種濫用丁權的情況，不少原居民和非原居民參與者均認為應把定居香港加入作為原居民申請興建丁屋的條件，即要求申請者連續居港一段時間才能申建丁屋。 案情指2008年至2011年，李欽培通過中介人結識原居民，之後將自己名下的沙田大輋村地皮，以虛假文件轉讓予他們，實際雙方沒有金錢交易。 法庭去年11月27日就一宗「套丁案」，裁定發展商及11名新界原居民串謀詐騙罪成，新界鄉議局其後成立「1127」小組跟進事件，該小組正是今次公開信的發信人。 信末共有15個署名，包括十八鄉事委員會主席梁福元、上水鄉委會主席侯志強、於「套丁案」中因證據不足未被起訴的沙田鄉委會主席莫錦貴等，但未見上次有份聯署、近日有報道指涉嫌「套丁」圖利的鄉議局主席劉業強及副主席張學明。 願意放棄丁權的原居民，政府用合理價格一次過收回，發回現金。
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如屬官地，有可能被限制使用；如屬私人道路，則有可能需要付過路費。 買賣一手村屋時，滿意紙能否及時獲批會影響入伙日期。 丁權買賣 如果使用建築期付款，買家通常可於關鍵日期前 3 個月申請按揭。 代理表示，我們購入的只是一幅農地，而上蓋建築不屬於有契的住宅，所以能否住人就閣下自理，但同時也指著旁邊另一農地上的建築，聲稱現時也有人居住。
一幢三層高的村屋兩年前售價約四百萬元，現升至六百萬元至千萬元不等。 溫和輝表示，曾有內地人開價一千三百萬元人民幣，購買近沙頭角公路旁一幢三層高村屋連花園，即使開出天價，村民亦不為所動。 沙頭角担水坑村、木棉頭村、山咀村、新村、蕉坑村及塘肚村等六村開放，吸引大批市民前往遊覽。 除帶旺旅遊業，更令沙頭角的地價、樓價及丁權價即時飆升。 北區區議員溫和輝透露，沙頭角未開放前，以往農地約六、七十元一呎，開放後，現已升至一百八十元，升幅達兩倍，而已申請改變土地用途的丁地以往每呎只售百多元，開放後，呎價已升至三、四百元，早前担水坑村兩幅丁地便以呎價四百七十元售出，升幅近四倍。 「但這並不意味政府對於丁屋問題造成的社會危害就無事可做。」黃肇鴻認為，處理丁屋問題要從「合法傳統權益」中的「合法」二字入手。
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連同上述兩盤，記者先後在八鄉一帶觀察了4個仍在建築中的丁屋屋苑。 元朗地政處接受本報查詢後證實，4個樓盤尚未簽發滿意紙，亦從沒補地價申請，按法例並不容許買賣樓花（見另稿），如調查後確定違規會執法。 發展局局長陳茂波表示，「丁權」和「丁屋」買賣不可混為一談，「丁權」買賣，尤其是涉及串謀、訛騙，政府會嚴格執法。
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- 地政處收到相關申請後會約見申請人，之後會要求申請在村內及鄉事委員會張貼通知，若14天內沒有人反對就可獲批准起屋，並會會向申請人發出「批地建議書」。
- 想知道間村屋是否屬於丁屋就首先要釐清間村屋所屬的土地屬於什麼類型。
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- 政府認為，根據「集體官契批地」條款，裡面是不容許擺放貨櫃的。
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- ），才可獲批建丁屋的審批條款，結果因這錯誤，令新界原居民男丁人人可建丁屋。
終院於判詞指，郭卓堅主要爭議《基本法》第40條有關新界原居民合法傳統權益的意思。 終院指丁屋政策受到若干條法規以及《基本法》隱含但清楚的認可，只是欠缺一個成文法的基礎。 判詞指因丁屋政策是通過酌情權加以落實，相關權益完全是建基於公法之上，丁屋申請人亦擁有獲地政總署按現行政策聲明訂立的準則，合法行使酌情權處理其申請的權利，屬《基本法》第40條中「權益」一詞的範圍內。 立法會房屋事務委員會主席李永達表示，一直有聽聞「丁花」買賣，有地產代理亦會在網上放售，卻少見政府當局介入，地政處應多出擊調查，提出檢控；而地產代理參與買賣也涉違反守則，地產代理監管局應跟進。 他質疑，賦予新界男丁有地建屋自主的原意，已變質成轉手賺錢的方法，政府應檢討丁權政策。 2015年12月4日，丁屋發展商透過沙田鄉事委員會主席莫錦貴等多名中間人，向多名原居民違法購買其丁權，並在申請興建丁屋時詐騙地政總署。
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要分辨私家土地上的建築物是否已登記，就要地政處的「測繪處」購買「地段索引圖」，確認建築物的位置後，再向寮屋管制組查詢。 部份「寮屋」同時獲批「牌照」，若果有這個情況，則需要跟從「牌照」政策來處理，背後跟「牌照」有繳交牌費、而「寮屋」並不涉及繳費有關。 第一，究竟上蓋建築本身是「私人土地」、抑或「政府用地」。 最直接的方法，就是去「土地註冊處」進行查冊，查詢土地的業權，輸入地段號碼後，就可以得知由什麼人持有。 如果地皮本身有人持有，就代表地皮是私人用地，可以自由買賣。
祖堂地多年未被發展商柒指，原因是土地屬於每個氏族的子孫，出售門檻極高，亦難以用其他手段作買賣。 反觀丁地，擁有「丁權」的居民未必擁有丁地，發展商便會向居民「套丁」，低價購入「丁權」建屋，這個方法比起買賣祖堂地更容易。 若果政府不及早處理丁屋問題，這類土地儲備將會因「套丁」而加快流失，加上政府並非選擇收回祖堂地，而是放寬出售門檻，更會令新界成為發展商的「天堂」。 代理即謊稱有法律依據，「到時男丁會跟你上律師樓簽約『箍丁』，即是轉讓了丁權給你，放心！」記者追問，土地註冊處顯示這幢丁屋是誰的名字？ 代理竟稱﹕「不是你，是原居民，是那位男丁的名字。」大律師陸偉雄批評，這類所謂「箍丁」合約其實只是一張黑市非法合約，甚至可能只是廢紙，對買家完全沒有保障。
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元朗區議員鄧貴有自言較少留意區內買賣丁屋問題，區議會內亦甚少討論。 地政總署2006年至今，5個財政年度就小型屋宇（丁屋）共簽發4628張完工證， 批准2294宗補地價申請，因一般丁屋落成5年後毋須補地價便可轉手，故數字反映近半入伙丁屋均會於5年內轉手。 熟悉丁屋發展的英國皇家特許測量師學會香港分會房屋政策工作小組主席謝建華透露，發展丁屋轉售的利潤最少是成本的一倍，兩至三倍利潤亦常見。 但由收丁權至落成，可能需時逾5年以及無銀行會為項目融資，亦要有人脈支持，不能只看利潤便以為值得做。 這些未落成丁屋，部分正內部裝修、部分則只有石屎外框，有屋苑更是爛地一片，但區內地產代理均指一樣有價有市，呎價由3500元至7000元不等，有分層出售，亦有全幢出售。 有代理稱這類「丁花」行之多年，從不公開向買家招手，全靠代理搭通人脈打聽開售消息，再向熟客通風報訊，「外人不會知道塊空地幾時賣」。
- 案情指2008年至2011年，李欽培通過中介人結識原居民，之後將自己名下的沙田大輋村地皮，以虛假文件轉讓予他們，實際雙方沒有金錢交易。
- 小市民擔心銀行不受理村屋按揭申請，背後跟村屋種類千變萬化也有關。
- 要阻止這種濫用丁權的情況，不少原居民和非原居民參與者均認為應把定居香港加入作為原居民申請興建丁屋的條件，即要求申請者連續居港一段時間才能申建丁屋。
- 政府計劃先在沙田排頭村、上禾輋村，及元朗蝦尾新村進行試驗，興建高達20層的多層丁屋，預料可提供2000個丁屋單位，希望可解決積壓的申請個案，不過建議後來不了了之。
- 要分辨私家土地上的建築物是否已登記，就要地政處的「測繪處」購買「地段索引圖」，確認建築物的位置後，再向寮屋管制組查詢。
由於寮屋只屬於暫准存在的建築物，寮屋本身轉讓及租賃都不被認可。 意味若被地政處得知寮屋屬非法建築物、或是已不符合昔日登記面貌，也有機會要求清拆，而不獲任何賠償。 其中一類就是最常見的村屋或丁屋，當中會細分為三種。
丁權買賣: 滿意紙必須有
大律師陸偉雄解釋，法例雖沒明文禁止買賣丁權，但原居民與買家簽下「枱底文件」轉讓丁權，向政府申請建丁屋時卻隱瞞丁權已轉讓，「其實即是『呃政府』」，買賣雙方和經紀都觸犯串謀詐騙，最高可被判監14年。 但他稱以往只有零星檢控個案，判刑一般是監禁4至5年。 至於被裁定套丁案罪成的發展商及沙田原居民，現仍排期上訴，有機會上訴至終審法院。 在丁屋未補地價前轉售，地產代理雖為買家和發展商訂立「臨時訂購書」，但律師黃國桐直指「丁花」本質上違反地契，上述文件根本無法律保障，「風險大得好緊要」，參與者隨時會觸犯串謀詐騙，最高刑罰為監禁14年。 律師黃國桐提醒，絕不要購買丁屋樓花，因沒法律保障。 市民購買丁屋前，要留意丁屋是否有政府發出的滿意紙，亦要留意需否補地價，特別是土地條款中有否列明入伙5年後轉手毋須補地價，若要補地價則要確保賣家已繳付。
丁權買賣: 地產博客
這裡棚屋可以是有「牌照屋」，亦即是有登記的屋宇；也有一類本屬非法建築，但政府在1982年透過登記制度容許暫時存在的「寮屋」。 認清所屬的村屋類型，丁屋有既定的建築標準 (3層高、每層700方呎、高度不超過 8.23米等)，轉售時要申請滿意紙，需要補地價，但不等於不可取。 相對於舊屋地，丁屋樓齡新，規劃完善，銀行估價較高，因此較多人選擇。
丁權買賣: 買賣丁屋時有什麼需要留意？
鑑於期權金價值會隨著時間和市場波幅出現收窄而逐漸下跌，且時間值會在接近到期日前以幾何級數的速度下降，故投資者應須留意兩點。 丁權買賣 另外，所謂行使價，就是指期權買方在行使權利時，以該預定價格水平購入或沽出相關資產。 就此而言， 期權可分為「價內」， 即行使價低於現貨價( 認沽期權則相反) ； 「在價」， 即行使價與現貨水平看齊或接近；「價外」，即認購期權的行使價高於現貨價。 另外亦有「內在值」， 即期權的行使價與相關現貨價格水平的差距。 舉例，如恒生指數認購期權行使價為19,000點，而恒指現貨為19,500點，這樣，「內在值」便是500點子。 由於香港私樓樓價水漲船高，二手樓價已飛升至非小市民可負擔水平，故近年部份市民轉移至村屋市場。
丁權買賣: 首宗套丁欺詐 上訴指大狀失職
但滿5年後出售，即使出售給非原居民，也毋須補繳任何地價。 事緣我們團隊在一個搵盤網上見到一則放盤廣告標榜「元朗有農地出售，還價即成，7800呎入車農地」，而廣告內還包括一間疑似可住人的舊屋，放盤開價568萬，於是我們便以顧客身份聯絡代理。 來到現場後打開鐵閘，隱約見到有個小花園，左邊有一遍小草地，上蓋有兩座十分破舊的建築物，其中一間內設洗手間。 有別於舊屋地並無限制買賣條款，丁屋在轉售時或須補回地價。
丁權買賣: 業主放盤
興建丁屋的土地，只可是位於新界（包括離島）的認可村落村界內的「鄉村式發展用地」或農地。 根據新界鄉議局的估計，擁有申建丁屋權利（俗稱「丁權」）的男性原居民有24萬。 傳統以來，新界居民均於村落內或鄰近的私人農地或荒地之上興建房屋居住。 而自英國租借新界後，有關的傳統一直延續，而以政府向居民批出「建屋牌」或以換地重批的方式進行。
八鄉錦上路一帶有多個丁屋屋苑施工中， 附近滿佈地產廣告，「保證全幢全新2100呎578萬」、「全新地覆千呎花園458萬」，卻未見樓盤名稱，只在廣告當眼處註明代理和電話，有意者致電始道明開盤。 Powered by Property.hk [ 甚麼是村屋？ ] [ 村屋買賣錦囊 ] [ 常見問題 ] 甚麼是村屋？ 概念上「丁屋」和「村屋」是有所分別，「丁屋」可以說是「村屋」，但「村屋」卻不一定是「丁屋」。 有關分別會影響物業買賣的合法性，村屋和丁屋條例有異須分清。 不過，新界土地使用權只有丁權才可在村內建屋，故有錢買地，若無丁權也變成「得物無所用」，故開放後，連丁權價格也飆升，有地產界業內人士透露：「未開放前丁權價十五萬，依家已經廿多萬。」故不少財團或與村民合作發展沙頭角。