每日更新針對市場變化的投資分析，即使大熊市都搵到贏錢方法！ 經一亦定期專訪不同投資猛人為你指點迷津，深入淺出拆解脈絡。 今次《和你搵盤》鎖定15,000元的租金預算，看看九龍市區有何選擇，其中一個更是谷友業主盤，馬上跟大家一起看看。
摺床可收起變成兩座位梳化，在日間可收起令活動空間更大。 而床尾就放置了電視及小櫃枱，亦有微波爐及小雪櫃。 美國通脹強勁，聯儲局重啟加息周期，近月加息步伐變快，本港拆息亦急速上升，我們會為大家追蹤最新的H按、P按息率，以及現金回贈情況。 【個案分析】33歲會計師資產過百萬 租納米樓 買樓上車都要計？
租納米樓: 最新專欄文章
近10年整體樓房市場價格不斷攀升，將貨就價的細價、納米樓供應量大幅提升，以迎合上車盤或收租客的價格要求。 但不建議Ivan將貨就價選擇此類單位作長期收租之用，雖然現時納米樓的租客較多，但租客以剛投入社會工作的年輕人或單身一族作短期租住為主，租金收入不夠穩定。 此類納米單位除非地段及樓宇質素相當優越，否則較難吸引收入穩定的中產單身貴族來租住。 基於香港的獨特地形、政治及經濟等種種因素，選擇為將來置業收租來為將來退休作長期收入，確實能給予投資者無比的安全感。 當然每一種投資都存在自身的優點與缺點，在選擇物業作投資和收租之用時，必須考慮相關屋苑附近單位之收租價格比較、交通網絡、地點、樓齡、樓宇內外結構、可實用呎數及周遭環境配套等來衡量長遠投資的決定。
- 不過在放租兩週後，業主主動減價$900元，現放租$9,900元。
- 直到2011年，政府雖然立法規管發水面積不能超過10%，更要求新盤以實用面積而非建築面積發售，情況才有改善， 但是這10%當然仍然會被發展商好好把握，將棺材式露台等這些環保設計好好變成生財工具。
- 考慮到首期和雜費，他們隨時要再儲多幾年錢才可買入600多萬元的單位。
由於上車客可選擇單位增多，間接打擊納米樓租售價，最新差估署資料顯示，納米單位普遍租值跌幅約一成，個別單位跌幅更接近14%。 最新鮮熱辣的一宗見血個案，是恒地旗下蝶翠峰第五期的尚悅． 嶺，地址在元朗大棠路99A號，兩座住宅大廈共504個單位，以納米單位為主，最低實用面積只有174平方呎。 物業在上月開始入伙，最新一個二手蝕讓個案在高層J室，實用面積195平方呎，原業主於2019年以364萬元一手購入，持貨僅一年多後以345萬元沽出，帳面蝕讓19萬元，連同10%SSD稅共蝕了超過53萬元，認真慘情。
租納米樓: 樓市資訊 | 美聯物業
近年為求盲追私樓供應量達標，而力谷限量地為發展商興起納米樓大開放便之門，結果「納米樓」也成雨後春筍。 根據我的粗略計算，在2011年至2020年期間，共有接近一萬個面積少於260平方呎的納米單位推出市場，其中以恒基興建的數量最多，佔納米樓總數約三分之一，是各大地產商之首。 估計當中的原因，是很多納米樓的發展模式，都是強拍重建收到整合業權後再發展，而這些地盤面積通常比較小，用來興建納米樓才可以賺到較多。 陳永傑稱，今年1至11月份500萬下一手成交累計錄1435宗，佔總成交8.98%，料未來數字將進一步下降。 政府致力解決市民住屋和置業需求，增加公營房屋供應及吸引力，相信會有更多人轉投公營房屋市場；私人市場方面限制增加，如實施呎數下限，令入場費提升，上車成本增加，料未來公營及私人市場更為分道揚鑣。
鴻發地產物業營業總經理梁文楓透露，原業主本叫價310萬元放盤，其後急於套現，於是願意劈價72萬元，即好意頭價238萬元成交。 原業主2013年以130萬元買入，帳面獲利108萬元。 新盤陸續放租，但中原地產九龍區董事陳光明認為，納米盤租金只會短期受壓。 「個個同期放盤（租盤），會出現業主之間嘅競賽，互相減價爭租客，但消化完一輪，租金會慢慢上調。」他以紅磡環海． 東岸作例子，該盤去年底開始收樓後，市場隨即出現約300個租盤，開放式預租單位月租因而跌穿1萬元，但現時租金已回升至平均11,000元，反映市場在消化百多個租盤後，租會進一步回升。 如果想投資納米樓收租，當市場的租金有下調壓力，租客可以用更低租金租更大面積單位時，納米樓租盤就不再那麼吸引。
租納米樓: 單位多圖直擊：
只是這座叫做「港逸軒」的大廈，早於2003年入伙，而且位於北角「春秧街」街市樓上，即使隔住厚窗也聽得到樓下有嘈吵聲。 事實上，用400萬買一層納米樓有市場，參考政府數字，今日普遍打工仔的入息中數為17,500元，按此推算年薪就有21萬元，也相當於不吃不喝19年才能買起這個納米樓，是一件相當悲哀的事。 由資深投資者盧華家族拆售的「AVA 61」、「AVA 62」及「AVA 228」，分別在2015至2019年開售，最細單位的平均售價介乎 萬元。 最誇張是實德環球主席楊海成持有、位於大角嘴的「尚璽」，項目在2018年6月開售，一個158呎的單位，平均售價更高達400萬元。
進入酒店時，大家最擔心也是酒店會否用來作為疫症下家居隔離。 但到達酒店後，職員反而先問我們有沒有隔離令，表明不接受有家居隔離令人士、亦不會作為檢疫人士居所。 這間酒店一共有兩款戶型，一種是雙床房、一種是大床房，感覺上都有一定空間，洗手間門就跟浴屏門兩用。
租納米樓: 納米樓見血慘蝕個案
有分析指，因預期「納米樓」的需求減少，發展商亦會減低發展納米樓的意欲，其新供應最快於2022年起將會減少。 納米樓現樓：現時並非每間銀行都會做納米樓按揭，如果只找相熟的銀行有機會會摸門釘，逐間查問又會浪費時間，最簡單方法是找經絡按揭按揭轉介公司幫手，便能知道哪一間銀行會提供納米樓按揭貸款。 這個出租單位位於港島區的跑馬地，全幢物業有64個出租單位。 單位四四正正，建築面積雖然有209平方呎，但實用面積只有約91平方呎。 而除去廁所、開放式廚房所佔用的空間後，真正實用面積大概60多平方呎，空間極細，房內只能容納一個人。
另外，去年12月起入伙的恒基（0012）旗下何文田加多利軒，提供250伙，其中69伙為開放戶，現時有50個待租盤，上月錄得4宗租務成交。 入場門檻為中層單位H室，開放式間隔，實用面積180呎，月租叫價12,000元，呎租高達67元。 香港置業葉嘉俊說，海柏匯中層A室，實用面積207平方呎，開放式間隔，一個月前以月租1.15萬元放盤，終獲區內客接洽，其後減價2,200元，以近「八折價」，即約9,300元租出，實用呎租約44.9元，略低於市價。
租納米樓: 【收租理財】市區納米盤「八折價」租出 租金回報有幾多？
其中尖沙咀單幢樓匯萃，近日成交月租達1.1萬元或以上，但放租單位不多，現時一個實用面約222方呎單位，去年以1.3萬元租出，但租約仍未到期，業主已加租1,000元，預先以1.4萬元放盤。 即使遠至屯門的私樓，如菁雋實用面積約128方呎納米單位，近期也以7,500元租出，呎租約58.6元。 而同屬東九龍的黃大仙區，都有公屋納米租盤，缺盤情況相若。 租納米樓 地產代理表示，區內私樓劏房成交月租，普遍都達6,000至7,000元水平，而公屋細單位成交，月租更要7,500元或以上，但全區只有鳳德邨一個同類租盤，實用面積約160方呎，以8,000元放租。 這些納米樓單位多為投資者購入作出租用途，隨著香港與中國內地開關，樓市回暖，相信有業主借機高價放租，提升租值為投資回報。
「新港城」坐底也要萬三元入場、連「海柏花園」也要萬五。 【個案分析】28歲夫婦 結婚上車清身家 租納米樓 月儲1萬 3年換樓生B？ 結婚、上車已經耗盡積蓄，想生小朋友但又怕蝸居不夠大？
租納米樓: 公屋細盤月租近九千 納米私樓呎租逼豪宅
只是月供要22,329元，但首置客卻不用過壓力測試，月入44,658元已可入市。 但其實， 真要算起來， 納米樓的呎價， 可貴了。 特別是在 2019 年， 政府放寬了首置按揭保險成數上限，首次置業人士買8百萬以下的單位，可申請九成按揭，變相買家可以買入更大的房屋呎數。 有投資者當年購入西營盤的納米樓，原先打算長線收租，惟疫情下，租客客源減少，業主最終選擇蝕讓離場。 有關單位為西營盤「瑧蓺」極高層F室，實用面積216平方呎，開放式間隔，今年3月，業主開價750萬，惟一直無人問津，後多次減價至660萬易主，成交平均呎價30,556元。
又如大埔嵐山不足200方呎的納米盤，去年呎價曾屢次升穿2.2萬元，但今年8月同類呎價已跌破1.9萬元，10月份同類呎價更再跌5.17%至17,815元，較去年最高位跌逾兩成。 美聯物業營業經理賴嘉敏稱，《施政報告》後165呎的嵐山2座中層A室以298萬成交，呎價18,061，為同類二手造價首次低於300萬元大關。 世紀21奇豐區域經理莊瑞生指出，在10月16至29日，馬鞍山全區已錄57宗成交，較上半月的18宗急增3.2倍，不過300呎以下成交於下半月只有7宗。 反觀9月份，單單薈朗便錄得19宗納米盤成交，呎價更按月升3.23%，升穿1.8萬元的關口。
租納米樓: 樓市資訊 | 香港置業
隨疫情蔓延，本港租金市場曾一度受衝擊，尤其是納米樓，開放式細單位愈租愈平，對於無樓一族而言算是好消息，但是對於投資者而言則，個別納米單位租金回報低至2厘。 應付納米樓的首期較輕鬆，對大部分上車客而言是佳音，假設陳生和陳太月入共6萬元，有60萬元現金。 考慮到首期和雜費，他們隨時要再儲多幾年錢才可買入600多萬元的單位。 但萬一樓價再上升，可供選擇的單位會更少，儲蓄也追不上樓價升幅，自然也會先考慮買入納米樓。 不過，當同時1,000萬下單位可以承造最高90%按揭，也增大另一些準買家借貸和購買能力，轉投近千萬單位市場，所以一些呎價超高的納米樓就自然比下去了。 租納米樓 另一原因，雖然比較殘忍，但也算是較人性化，就是銀行對於想買納米樓的人士可能會有一種「買不起都要格硬買」的負面觀感。
搵樓大本營提供業主及代理大圍租盤資訊，若對任何大圍租盤有興趣，可直接透過業主或代理提供的聯絡方法查詢更多。 趁一度被指為被指為上車恩物的納米樓，隨著樓市急跌，抗跌力較弱的納米樓成為重災區。 室內設計公司 租納米樓 B4AF 看到這種情況，設計蝸居時，便用上了淺色的木材作為主調，彷如日系部屋般清爽簡約，又將廚廁間隔改動，並於牆身和地台建立收納空間，單位無阻無擋，顯得更有空間感，自然採光讓整個家居提亮起來。 租納米樓 裝修設計前，單位沒有良善的規劃，雜物沒有空間收納，單位顯得雜亂無章，加上採光設計不良，光線長期被廚房和雜物阻擋，令空間更感侷促。 政府近年的公營房屋也跟上了私樓的節奏，入場單位只有 200 餘呎，加上公屋住戶為趕起於房署限期前入伙，又沒有多餘資金裝修，只好買廉價的公屋裝修套裝，造成公屋殘舊不堪的形象。
租納米樓: 北角164呎納米樓 業主進取式開價 網民嘲租金媲美「港島樓王 」｜單位多圖
實用20平方米以下一共有691伙，佔落成量3.8%。 但都是老問題，「落成單位」並不等於「未來可供發售單位」，因為根據過去慣例推算，有七、八成單位在落成時已經成功沽出，故侷限了我們對納米樓未來供應的預測。 因此透過屋宇署數字，不宜用來推敲某一樓盤的未來面積，要知道納米樓的多少，只能倚靠另外兩個數字。 舉例，2017年第二季市場共有98,000個一手供應，當中中小型住宅單位有71,900伙，相當於總額的73%。 問題是運房局對「中小型單位」定義太闊，衍蓋了A及B類型住宅，即實用介乎0-753呎單位，但如果上到700幾呎的單位，現市況已間到三房以上，並不是納米樓了。 在其他地方，例如台灣，一個人的最低居住面積標準是147平方呎，英國是398平方呎，新加坡是500平方呎，日本是 租納米樓 269平方呎。
租納米樓: 納米樓按揭計算的年齡及樓齡
入市時需慎選地點，位於市區或名校網區的納米樓，抗跌力相對比新界樓強。 由於納米樓未來供應多，樓價變化不定，不管是自住抑或收租投資，入市前須小心審慎。 對於一部份未能受惠資助房屋，又心急上車的準買家而言，他們只能用有限首期來入市，將價就貨，購入細單位。 納米樓頓時變得有價有市，雖然實用面積不足200平方呎，尚可叫做五臟俱全，如果再扣除工作平台和小露台的話，實用面積可能剩下約160平方呎。 第二，納米樓的二手市場空間比起大單位要來得窄很多。