九龍東的土地面積約為488公頃，包括牛頭角、觀塘市中心、順利、秀茂坪、藍田及油塘。 政府近年推出「起動九龍東」，務求把其推動成第二個核心商業區，區內未來仍有7個大型商業項目供應，合共提供748.3萬平方呎樓面。 年後油塘灣發展各階段所產生的額外污水，在繁忙時段儲存起來，直至每日的非繁忙時段才排放出去，以確保觀塘初級污水處理廠在最高峰時的流量不會增加。 油塘發展藍圖 不過，當觀塘初級污水處理廠改善工程的需要及程序，在各項研究結果得到確定後，其中包括「環境及工程可行性評估研究」及油塘灣發展與其他區內發展項目的發展時間表，發展區內的儲存缸需要與否及確實大小，須在詳細設計階段作全面檢討。
政府為了配合整個油塘灣項目進展，於2019年4月下旬批准發展商在39萬平方呎的前濱及海床範圍興建海堤及登岸梯級，當時預計2020年可展開工程，於2023年落成。 根據以上的研究，顯示建議的綜合發展在建築及營運階段時可能會引致一些景觀及視覺上的不良影響，但是這些影響可以透過特別的措施大為減少或抵銷。 在營運階段，綜合發展區內的海濱漫步長廊和園林花園，有助改善油塘灣景觀及環境質素。 再加上新建的住宅樓宇和辦公大樓，將會形成一個高質素的現代化海旁景觀，並對油塘灣的景觀特色產生正面影響。 在建築階段，對污水收集系統的影響預期主要由建築工人所產生的污水引致。
油塘發展藍圖: 主要交通幹道
有份入標的會德豐地產高級經理何偉錦亦指，地皮屬市區地，鄰近港鐵站，以獨資競投，將建中小型單位。 為提供土地作動態和靜態康樂場地，約18.96公頃的用地劃為「休憩用地」地帶。 區內的主要休憩用地包括三家村遊樂場、麗港公園、晒草灣遊樂場和茜發道網球場。 該圖已預留土地發展地區休憩用地，以及發展連接東南九龍區長廊的海濱長廊。
由於項目僅收到5份標書，較之前兩期為少，讓市場擔心賣地市場正受到加息及貿易戰的影響。 據2018年10月23日媒體報導指，市傳由恒地牽頭組成的財團正為項目向銀行取得多達460億元的融資，相信會將在2019年6月取得款項。 其後又有消息在2020年8月上旬傳出，多間發展商牽頭的財團正為項目進行第二次融資，尋求5年期無追索權貸款，貸款規模約為200億元。 此外於東區海底隧道及茶果嶺道沿線有多條巴士及小巴路線來往港九新界多處地方。 的水質，預期不會被受污染雨水排放而構成不可接受的水質影響。 油塘發展藍圖 一個現代化的地區性商業中心及寫字樓的設立，可滿足區內居民的購物需要並可減少往來都會中心的行程次數。
油塘發展藍圖: 政府宿舍（原為未發售居者有其屋屋苑）
此外，宏安地產（01243）及旭輝集團（00884）合作發展的四山街13至15號項目去年已完成補地價，將建兩幢住宅及基座商場。 另內房越秀地產（00123）的重炮油塘工業地改住宅用途亦於今年6月成功通過城規會的關口。 越秀地產持有油塘工業區東源街兩旁共三幅地皮，總地盤面積約13.38萬方呎，擬興建5幢連地庫在內共23至29層高住宅大廈，總樓面約63.03萬方呎，提供1,056個平均單位面積約600方呎的中小型單位。 油塘發展藍圖 約18.18公頃用地劃為「政府、機構或社區」地帶，提供土地用於多項政府、機構或社區設施，以配合該區及鄰近地區居民的需要。
而東區海底隧道出入口及其通風大樓所排放的氣體，對於油塘灣發展區內的空氣質素及累積的影響亦在環評報告中作了評估。 對於西岸公路的隧道方案，該隧道出入口及其通風大樓的氣體排放也包括在評估研究內。 關於發展區內的臨時污水儲存缸潛在的氣味影響，亦已考慮在內。 該區大部份現有的私人及公共住宅發展均在「住宅（甲類）」範圍內，佔地８６． 而兩塊分別位於油塘灣及油塘工業區的土地，則被劃於「綜合發展區」範圍內（１４．９３公頃），作綜合住宅及商業發展，以提供政府、機構或社區設施。
油塘發展藍圖: 規劃申請
由建築活動所產生的化學廢料應根據包裝、標識及存放化學廢物的工作守則處理，並須由認可承建商傾卸。 假如貫切實施建議的緩解措施並堅持良好的工作守則，這些由工程所產生的廢物將預期不會對有關的廢物管理構成重大的影響。 油塘發展藍圖 本研究報告建議需沿茶果嶺道興建高五公尺的路邊隔音屏障，並在面向高輝道的住宅平台邊加建五公尺高的屏障，以紓緩噪音的影響。 為所有遭受噪音影響、對噪音感應強的住宅單位及學校課室，加裝經改良的玻璃窗戶及空調機作為最後的對策。 空氣質素影響評估結果顯示，鄰近工業排放對擬建的發展區內空氣質素的影響，預期可以接受及符合空氣質素指標。 及後，環境顧問與環保署及各政府部門進行了一連串的討論並逞交數個工作報告及環評報告的草稿以引證發展區對附近環境所造成影響的評估結果。
油塘公屋於1990年代陸續清拆重建，人口一度下跌，加上香港製造業息微，許多工業大廈都空置或變更為其他用途；而政府1998年底將油塘工業區改劃為住宅用途及綜合發展區後，發展商積極改建工廈成住宅。 現時油塘主要是一個公屋和居屋區，很多都是重建過來的，油塘邨和鯉魚門邨便是例子。 受到東區海底隧道住宅項目，油塘重建計劃，高超道及鯉魚門住宅發展計劃內的高層住宅樓宇所破壞。
油塘發展藍圖: 住宅
是故這幅臨海「綜合發展區」土地自1998年開始規劃後，雖然個別業主一直爭取發展，但都被城規會駁回，最終油塘工業區十多年來轉型速度極慢，完全無法跟上時代步伐。 油塘發展藍圖 直至2015年，政府決定將這幅位於油塘東源街及仁宇圍的單一大型「綜合發展區」，拆細成5個「綜合發展區」地帶，區內工廈重建熱情正式被點燃。 該綜合發展項目曾在2013年獲批建5,231個住宅單位及900個酒店房間，及後再把住宅伙數調升至6,556伙，合共興建28幢分層住宅大廈以及4幢酒店建築，涉及逾429萬平方呎。
部份住宅單位景觀遠眺中環及尖沙咀一帶海域，每晚皆可看到幻彩詠香江的雷射表演，每逢農曆新年和回歸紀念更可觀看煙花。 政府在多個規劃研究中鼓勵油塘灣的重新發展，並且更於分區計劃大綱圖中確立。 建成後的油塘灣不單能滿足區內對於學校，休憩用地及由政府提出的住屋需求，並且把現時砂石滿佈的土地帶到更對環境友善及無污染的用途。 該等業主聯合組成一間聯營公司，並委任滿偉發展有限公司擔任項目經理，負責推行建議的重建工程。 另一方面，「起動九龍東」規畫令區內的商業發展發達，亦有望推升油塘未來的樓價。
油塘發展藍圖: 項目設施、景觀、交通、生活配套及社區康體設施
他指，由於混凝土在生產後，需要於一小時內送達地盤並使用，否則混凝土若在車內逗留太耐便會變硬，最終成為建築廢料，因此各區廠房必須平均分布，而現時油塘的廠房則主要為九龍區地盤提供建築物料。 項目是由恒基兆業地產、新鴻基地產、新世界發展、恒隆地產、會德豐地產等合作發展的分層住宅新盤，地段屬九龍油塘海旁地段第1、5至15號，於2017年7月獲批建築圖則。 受惠於大綱圖拆細，區內現時最少有4個地盤準備上馬，包括長實東源街項目、越秀地產旗下東源街越秀冷藏倉庫、青建國際東亞庫運紹榮鋼鐵廠（去年向紹榮鋼鐵購入）、五礦地產油塘崇信街項目（透過購入官地），成為該帶5年內的供應主力。 連同近年售出的港鐵油塘通風大樓、油塘高超道官地，6幅私宅地一共為該區提供約3,453伙。 市傳由恒地牽頭組成的財團正為項目向銀行取得多達460億元的融資，相信將會在2019年6月取得款項；而項目目前正在與政府就補地價進行商討，市場估計補地價金額約204.4億元，每方呎樓面地價約5,000元。
現有的主要政府、機構或社區設施包括容鳳書紀念中心、尤德夫人分科診療所、晒草灣鄰里社區中心、香港復康會藍田綜合中心、香港紅十字會雅麗珊郡主學校、觀塘法院大樓和東九龍政府合署。 （星島日報報道）本港近年土地供應短缺，維港兩岸「靚地」更是買少見少，但享有無敵海景的油塘工業區（見圖），未來卻有望轉型成住宅發展重鎮。 據業界指出，隨着兩大混凝土廠房遷出，有助提高區內用地的價值，勢將吸引區內其他工廈業主，大舉將持有物業重建住宅。
油塘發展藍圖: 未來發展
由各發展商申請文件可以發現，幾乎清一色主打中型單位，可預料未來整個區域定位會走高檔路線。 油塘區位處市區，既有鐵路優勢，又有多條巴士路線途經，經過東區海底隧道便可抵達港島區，交通可謂四通八達。 區內的茶果嶺，許冠傑的當年一首唱到街知巷聞的粵語流行曲《追求三部曲》，歌詞中有「屋企住茶果嶺（瓦封嶺），見我口輕輕當我花靚倞」，令上年紀的香港人即使未去過，也聽過茶果嶺這地方。 但一直以來，油塘區予外界的印象都只是工業區，區內住宅亦以公營房屋為主，發展潛力長期被外界忽視。
- 直至幾年前政府重新檢討該區臨海用地的規劃，並持續於該區賣地，才帶動起區內的工廈收購、重建、轉型。
- 事實上，近年油塘工業區加快轉型，區內不少工廈工廠將改作住宅發展，配合政府推地，預計未來有超過1萬伙住宅新供應。
- 約4.03公頃用地劃為「商業」地帶，旨在提供土地作商業發展，以配合區內需要。
- 相反地，若果基於某些原因以致油塘灣發展項目不能落實的話，在沒有其他選擇的情況下，現時的海旁地段唯有選擇繼續維持現時令人厭惡的用途。
- 在一九九二年六月十七日，當時的港督指令城市規劃委員會擴大草擬的茶果嶺、油塘、鯉魚門分區計劃大綱圖的覆蓋範圍以包括油塘灣。
- 關於發展區內的臨時污水儲存缸潛在的氣味影響，亦已考慮在內。
- 即「馬游塘」，得名於藍田山上的馬游塘村，不過兩者相距甚遠。
直至幾年前政府重新檢討該區臨海用地的規劃，並持續於該區賣地，才帶動起區內的工廈收購、重建、轉型。 第一、二期項目於2017年7月獲屋宇署批出建築圖則，總樓面面積約408.8萬平方呎，將建有30幢商住樓宇，預計提供約6,236個私人住宅單位，規劃相等於半個太古城。 ）位於香港九龍東南觀塘仔、長龍田與三家村一帶一個通俗分區，行政上屬於觀塘區。 現在油塘北部以公屋和居屋住宅為主，南部臨海位置現主要用作工業發展的地區已經被政府規劃成私人住宅區，但仍有零星的工業大廈存在。 油塘發展藍圖 而接鄰油塘的三家村，已有150年歷史，區內也設有觀塘魚類批發市場。 受油塘區未來所排放污染雨水，其中包括建議的油塘灣發展及觀塘雨水明渠的累積效應，鄰近的茶果嶺海水抽水站及油塘海水泵站海水進水口，甚至維多利亞港的水質可能受到影響。
油塘發展藍圖: 住宅
發展項目將為附近的居民營造一個更令人愉快的觀景，並可消除在油塘灣海旁地段上污染性的工業所引致的環境問題。 建議的發展區與其背後的高層樓宇及其東南面的商業發展，將融合成為未來新興地區。 由於建議中的發展區接近現時的油塘工業區，工業區內煙所排放的氣體被識別為對該發展區空氣質素的主要影響。 就影響空氣質素的工業區煙及各道路網方案中車輛的排放源頭，進行了數量性的空氣質素影響評估。
可是由於辦公大樓非常接近茶果嶺道，對那些面對辦公大樓的未來東區海底隧道住宅地盤第二及三期發展的部份居民，在視覺上造成負面的影響。 對於其他在未來茶果嶺高嶺土礦場住宅地盤，東區海底隧道住宅地盤與油塘重建計劃的居民及高輝道的工廠工人來說，綜合發展區在視覺上只會有輕微的負面影響。 建築活動對油塘重建計劃及東區海底隧道住宅地盤的部份居民，將帶來頗大的視覺負面影響，而對高輝道的工廠工人的影響則屬輕微。 對位於照鏡環山山腰的藍田、平田、廣田、康雅苑、康柏苑、康瑞苑、高俊苑及高怡的居民的負面視覺影響只是輕微至中等，因為其視野已遭未來東區海底隧道住宅地盤及油塘重建區的住宅樓宇所遮擋。 在重整現時失修的海灣作可持續的新土地用途時，對附近的住宅土地用途，新制定的環境保護標準及公眾對提前市區重建行動的期望，作出高度重視。
油塘發展藍圖: 規劃申請
有業主表明，將視恒基牽頭發展的同區油塘灣項目，為現有廠房服務的最後一個地盤，及後便會騰出現址六萬方呎用地，將會向政府申請補地價後自行發展，稍後再視乎區內需求，決定興建住宅或商業項目。 規劃區內大部分現有私人及公共住宅發展項目位於「住宅（甲類）」地帶（約77.89公頃）。 位於前茶果嶺高嶺土礦場四幅用地劃為「住宅（乙類）」地帶，作中等密度的住宅發展（約3.29公頃）。 共六幅用地劃為「綜合發展區」地帶（約13.93公頃），一幅位於油塘灣，其餘位於油塘工業區，作綜合住宅及／或商業發展，並提供休憩用地和其他社區及配套設施。 相反地，若果基於某些原因以致油塘灣發展項目不能落實的話，在沒有其他選擇的情況下，現時的海旁地段唯有選擇繼續維持現時令人厭惡的用途。 假如這是事實的話，這些在海旁地段上經營的工業對沿茶果嶺道附近興建中或規劃當中的住宅發展及學校所帶來的滋擾，將會是另一個環境問題的產生。
油塘發展藍圖: 政府宿舍（原為未發售居者有其屋屋苑）
有指政府在2002年已同意油塘灣綜合發展區的重建計劃，不過當時城規會對其整體發展密度及規模方案有所保留，經多次修改後方獲批准。 恒基地產等的油塘灣大型綜合發展項目第1、2期，獲屋宇署批建樓面超過408.8萬方呎，將興建30幢分層物業，約6200伙。 另有一說，1947年亞細亞石油公司購入近茶果嶺二十多萬方呎地興建油庫；1954年香港政府更批出現時麗港城的位置給亞細亞石油公司擴建油庫，因此改名為「油塘」，而油庫以北的地區便是今日的觀塘商貿區。 由於油塘較偏離觀塘以至整個九龍的市區發展重心，油塘被不少人認為是一個偏遠地區。 地鐵（現稱港鐵）觀塘綫通車時，擬於油塘設站的計劃一直未有落實，加深外人對油塘偏遠的印象，直到東區海底隧道和將軍澳綫通車，後者設有油塘站，大型屋邨等住宅也陸續落成，這個觀念才逐漸消失。
油塘發展藍圖: 項目設施、景觀、交通、生活配套及社區康體設施
而在建議中油塘灣綜合發展區內的辦公大樓及部份住宅樓宇亦會影響該山嶺，可能產生負面影響。 但是，發展區的發展藍圖經悉心考慮，其中包含一些特色的設計，包括景觀廊，視覺滲透及梯級形樓宇高度，以助減低視覺上的不良影響。 油塘灣污水泵水站與其連繫的污水上升總線將有足夠能力去應付由油塘灣發展項目所產生的額外流量。 但是，若依據九龍中部及東部污水收集整體計劃檢討研究內所建議，由政府提供一條額外的污水上升總線作為後備之用的情形下，污水系統預留區域須在發展區地盤內加設。 至於污水系統預留區域在發展區內的路線，須進一步研究並由發展商及政府協商去作決定。 本港近年土地供應短缺，維港兩岸「靚地」更是買少見少，但享有無敵海景的油塘工業區，未來卻有望轉型成住宅發展重鎮。
油塘發展藍圖: 主要交通幹道
但環境監察及審查程序需予實施，以核證建議緩解措施的成效，並確保在任何時間的不良影響得以減至最低及符合各有關標準。 隨著油塘灣地區城市化後，將會有更多的住宅與商業發展，加上新建成的油塘地鐵站，使對外交通得到改善。 「建築工地的排水」內所提及的良好地盤守則，以減低地面徑流及侵蝕，並須在排放前阻擋及減少污水內的污染物。 提供及適當保養一些用作污水排放、阻擋溢漏及化學廢物處理的地盤設施，也是不可缺少的。 在實施建築緩解措施後，當中包括使用較寧靜的機械與可移動的隔音屏障，建築噪音在噪音感應強的地方應會符合法例規定的標準。
茶果嶺、油塘、鯉魚門分區計劃大綱核准圖編號S/K15/25，現置於城規會秘書處、位於北角和沙田的規劃署規劃資料查詢處、九龍規劃處及觀塘民政事務處，讓市民於辦公時間內查閱。 約4.03公頃用地劃為「商業」地帶，旨在提供土地作商業發展，以配合區內需要。 「其他指定用途」地帶（約5.26公頃）涵蓋劃作特定用途的土地，包括現有加油站、東區海底隧道的繳費廣場、鐵路車站和通風大樓、污水泵房，以及預留作一般商貿用途和防波堤的用地。 油塘灣發展項目/油塘灣綜合發展計劃在2015年獲城規會批出發展大綱圖，將分為六期發展。 當中第一、二期項目由恒基兆業地產、新鴻基地產、新世界發展、恒隆地產、會德豐地產等6大地產商合作，主力發展為分層住宅；而第三至六期所在地皮則由保利達、香港經貿商會會長李秀恒等分別持有，預計會作為住宅及酒店等發展。
油塘發展藍圖: 規劃申請
至於第3至6期所在地皮則由保利達、香港經貿商會會長李秀恒等分別持有，預計會作為住宅及酒店等發展。 籌備超過20年，早年有發展商曾建議在油塘灣填海，把整個臨海「U形」地盤填平，以興建約1.2萬伙的大型社區，不過，最終因地點屬維港範圍，而未能成事。 項目是由多間發展商合作發展的商住樓盤，位於九龍油塘灣多個海旁地段及毗連政府土地，正與政府商討補地價事宜。 由於現時在油塘灣發展區污水排放點下游的污水渠仍有足夠流量去應付由發展區所產生的污水，改善工程暫時未有需要。 年落成後，當觀塘初級污水處理廠出現飽和的情況下所產生的污水，以確保在繁忙時間排放至觀塘初級污水處理廠的流量不會增加。
考慮到環保署的批評，這份環評報告已包括所有可能的發展方案對環境所產生的影響結果在內。 市民可於辦公時間到城規會秘書處、九龍規劃處及觀塘民政事務處，查閱茶果嶺、油塘、鯉魚門分區計劃大綱核准圖編號Ｓ／Ｋ１５／１７。 分析認為今次招標地皮受歡迎，主要因為面積細，僅約3.86萬方呎，最高可建樓面35.65萬方呎，提供約576個住宅單位，絕對是「細細粒，容易食」。 天俊測量師行執行董事張楚然指出，地皮位於油塘高超道及鯉魚門道交界，往油塘港鐵站10分鐘左右，交通方便。
對於這個對環境造成破壞的地盤可以按既定的時間重整，藉以消除海灣地區內所引發的進一步污染，加速的環境腐化及潛在責任的標記，對政府及社會是尤其重要的。 ５９公頃土地被劃作「政府、機構或社區」範圍，以提供各項有關設施，配合區內及鄰近地區居民的需要。 現有的主要政府、機構或社區設施包括容鳳書紀念中心、東九龍健康中心及晒草灣鄰里社區中心、戴麟趾夫人復康院、觀塘裁判法院、政府合署、學校、兼容圖書館的聯用大樓、主要電力支站、室內運動場、室內康樂中心、消防局及救護站。 為促使逐步淘汰一些現存的殘舊工業樓宇，五個位於油塘工業區的工業用地被撥入「住宅（戊類）」範圍內，佔地５． 在此地帶內進行住宅發展，必須提出規劃申請，以解決在重建過程中，工業與住宅樓宇為鄰可能產生的問題。
油塘發展藍圖: 未來發展
年落成後，當觀塘初級污水處理廠出現飽和的情況下所產生的污水。 對於解決現時淨化海港計劃內污水隧道潛在的不足及提升觀塘初級污水處理廠的需要的方法，將會在未來的研究中，例如由國際專家小組所建議的「環境及工程可行性評估研究」，作深入的探討。 在一九九二年六月十七日，當時的港督指令城市規劃委員會擴大草擬的茶果嶺、油塘、鯉魚門分區計劃大綱圖的覆蓋範圍以包括油塘灣。 大部份海灣地段的業主，就政府的新規劃意向作出回應，並同意組成聯營公司去清除那些殘破的海灣地段，並把該區重新發展為有成效及更友善的土地用途。 至於區內未來準備上馬的項目中，規模最大要數由恒地牽頭的油塘灣項目。 項目將合共提供逾6,500伙，當中屋宇署批已出首兩期建築圖則，將建30幢住宅樓宇，提供逾6,200伙，相等於半個太古城，現正處於申請補地價的階段。
油塘發展藍圖: 政府宿舍（原為未發售居者有其屋屋苑）
減少了的行程比率相當於減少汽車廢氣的排放，因而可減低污染的程度。 漫步長廊亦可作為一種交通運輸模式，方便行人甚至單車駕駛。 而單車路線的提供，則可促進旅遊業及鼓勵市民使用一個對環境友善的運輸方式。 期間以恒基為首財團多次購入油塘區相關物業或地皮，包括在2009年底以5,470萬元向捷生梁氏家族購入油塘海濱地段27號船廠；以及以4,539 萬元購入油塘高輝道48 號的浩昌木廠的舊址，兩者合計約逾1 億元。