一般「按揭計算機」在推算供款能力時，也假設買家沒有任何負債，如信用咭欠款、私人貸款、學生貸款、車貸等等。 如果閣下有一些類近貸款，則在按揭計算機上並不能完全反映出來。 舉例，如果買家選購了一層600萬元的物業，承造90%按揭，但申請人的年齡已達55歲，則在按揭年期最長為20年(75年-55年)，兩者取其短者，變相按揭年期為20年。 因此，在填寫「按揭年期」一欄中，應把橙色活動欄移至「20」而非「30」。 如果毋須敍做高成數按揭，部分銀行可以「80減樓齡」計算村屋按揭還款期。 但如敍做高成數按揭，村屋的按揭年期最長只能以「55減樓齡」計算。
例如居屋的樓齡是22年，以30年保證期相減，批出之按揭年期便僅達8年，每月供款額當然大幅增加了，買家的供款能力未必足夠。 假設買入一個800萬的現樓，如果成功敍造9成按揭，首期只需要80萬（$8,000,000 X 10%），如果想買入850萬的物業，由於有最高貸款額限制，最高貸款額只能敍造720萬。 居屋按揭最高成數95%，背後擔保人其實就是政府因而不需要其他擔保人。 話雖如此，居屋按揭本身毋需入息證明及通過任何壓力測試，只需要如實聲明家庭總收入，包括業主及其他家庭成員收入都可以計算在內，只要證明足夠供貸款，銀行便會批出按揭。 1.平手轉按 – 業主將尚餘貸款額從A銀行轉移至B銀行，供款壓力不變，這樣通常比較容易得到房署批准。
樓齡按揭: 樓齡按揭7大好處
富衛家居保由富衛保險有限公司承保，以上內容乃產品資料摘要，僅供閣下參考之用。 樓齡按揭 「自主保」3設有5、10或20年續保年期，讓您根據按揭還款期或其他短中期的保障需要而彈性地做出決定，而在每個續保年期4內，保費率5均為平衡及保證維持不變。 「自主保」更提供享悅人生增值保障選項6，讓您可在55歲7或之前可於重要人生里程碑增加投保額，例如買入住宅物業、結婚、子女誕生等，助您籌劃未來。 在市面壽險產品眾多，FWD富衛香港的自主保定期人壽保障計劃（「自主保」3）是其中一個讓您安心投保的選擇。 此定期人壽保險旨在讓投保人在身故時向家人給予保障，不含儲蓄成份，在同一保費下，人壽保額相對較含儲蓄成分的終身人壽保險高。 按揭保險能夠幫助置業人士以較低首期上車，置業前不妨再檢視自己的財務狀況，確保符合申請按揭保險資格，正式申請按揭自然更得心應手。
舉例，某準買家有意申請30年按揭，但物業樓齡已達50年，哪30+50，將超出75年的範圍。 面對此情況，準買家可承造按揭年期為75減去實際樓齡，即25年。 同一道理，如準買家打算購入的單位樓齡為55年，可承造的按揭年期即為75減55年，即20年。 當然，遇到特殊情況，銀行亦會提供「80減」的按揭方案，但按揭申請人須向銀行預先查詢。 申請二手樓按揭需要進行壓力測試，當利率上升3%，每月供款不得多於月入60%。
樓齡按揭: 按揭保險
不能樓換樓 – 9成按揭申請人不能夠未成交原先持有物業便向銀行同時申請第二層物業。 要9成按揭的話，申請人必須先賣出手上原有物業再申請按揭。 樓齡按揭 沒有其他按揭 – 申請人不能夠同時擔保其他按揭或者身上有其他按揭，如是者申請人最多只能夠申請8成按揭。
- 根據金管局指引，一般而言置業人士在申請按揭貸款時，必須接受壓力測試。
- 不過，目前適用於住宅的額外印花稅（SSD）及買家印花稅（BSD），均不適用於工廈。
- 如果心思思想買舊樓甚至是較為有些歷史的村屋，舊樓按揭年期又是怎麼計算？
- 近期新盤銷情暢旺，但所謂「百貨應百客」，市場上有買家偏好新盤，也有買家因為樓價、社區及位置等因素，偏好二手住宅。
物業可由借款人以個人名義持有，或與另外最多三名借款人以聯名持有。 置業人士毋須直接向按保公司申請按揭保險，只需向銀行申請按揭，銀行便會向按保公司提交申請，批核時間約為數星期。 一般情況下，買家成功購入一手居屋或綠置居一定的年期后（通過禁售期後）可以把物業在「第二市場」中以免補價方式放售。 這是因爲一開始業主在買入一手居屋是獲得了折扣額，物業價格是相對便宜的。
樓齡按揭: 香港居屋種類
但如果所購入的居屋已過了政府的擔保期，便需要壓力測試和入息證明，部分銀行會檢查買家的信貸評級。 如果買家的信貸評級為最差的「H級」，銀行未必會通過居屋按揭。 如果買家的供款能力或家庭入息水平不符合銀行審批按揭的要求，銀行會要求增加擔保人。 每間銀行有不同的批核標準，還是建議買家可以貨比三家，選擇最優惠利率、最快批的銀行。
如於首次售出日起計五年之後才轉售，業主可以於公開市場或白居二市場出售單位。 大型銀行一般為「75-」，如果借款人收入穩定（例如公務員），以及入息高於中位數（如月入3萬以上），則很大機會獲批「80-」。 另外，部分大行則要求客人開立理財戶口，才可批出「80-」。 不過，如果買家打算買入的是資助房屋或其他房屋類型（如村屋），按揭成數會出現不同變化，詳情可留意居屋及村屋按揭的文章。 另外，按揭成數會受到供款人的財務狀況出現不同變化，有機會削減按揭成數。 買方雙方正式在律師樓簽署轉讓契，把單位業權由賣方轉讓予買方，同時買方正式收取鎖匙成為單位業主。
樓齡按揭: More in 按揭指南:
若以業主叫價計，準買家需預備首期360萬，餘額500萬元、攤分25年還款期上會，以加息後息率2.375厘計，月供約22130元，月入大約50578元可過壓力測試。 資料僅供參考，一概以銀行最終批核、金管局、按揭證券公司及税務局最新公佈為準。 香港市面上有過千間財務公司為各類型客人提供多元化的貸款產品。 當中更有不少財務公司積極投放廣告增加曝光率，但對於新手客人未必清楚了解每間公司的分別。
舉例，你希望購買的物業為「600萬元」，你只需要如下圖般，在「單位樓價」一欄中，輸入「6,000,000」便可以。 不論綠表及白表，居屋統一採用P按（最優惠利率按揭）計劃，目前P按實際利率為2.5%，封頂息率（即最高利率上限）為P按減0.5%，以現時的P按利率計算，為4.5%。 不過，近年銀行業對居屋按揭市場態度積極，不少銀行都會提供彈性，批出較長年期的按揭貸款。 例如有銀行會以樓齡20年為界線，若單位樓齡不逾20年，則可提供25年按揭還款期。 居屋有房委會作30年擔保（由首次出售起計），期內若果業主斷供，房委會將會向銀行還款。
樓齡按揭: 樓宇按揭貸款產品及服務
試想想，若供款年期為25年，剩餘的8年內借款人是無法供滿樓價，這就完全不符合居屋按揭原則。 恒生銀行公布，恒生中國去年營業溢利按年跌77%，由於內地商業房地產貸款的預期信貸損失撥備增加；撇除有關變動前，營業溢利按年升9%。 至於恒生銀行去年內地業務稅前盈利約2.2億元，按年跌81%，總營業收入則升近4%至31.1億元。
村屋樓花並不符合申請按保資格，另外需要獲得合約完成證明書，即地政署會發出俗稱的「滿意紙」後才能補地價，如果沒有「滿意紙」，銀行很大機會拒絕按揭申請。 樓齡按揭 另外發展商一般會於村屋建成前2-3星期向地政署申請「滿意紙」，一般需要3至4星期才能批出。 如按揭成數超過6成，需要經按揭保險，最長還款期只能以「70-樓齡」或「75-樓齡」計算，部分藍籌屋苑，樓齡可能超過45年，按揭保險公司仍可試「80-」。
樓齡按揭: 按揭「亞洲萬里通」里數獎賞
期間買家律師會負責查閱物業狀況，如有問題會向賣方律師查詢。 今次《和你搵盤》鎖定15,000元的租金預算，看看九龍市區有何選擇，其中一個更是谷友業主盤，馬上跟大家一起看看。 解除的押記及按揭只會在「全部」業權資料的電腦土地登記冊上顯示；尚未解除的押記及按揭都會在兩類電腦土地登記冊上查閱得到。
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- 一些買家喜歡買舊樓多於新樓，例如其面積較實用、尺價較低等，不過要認清舊樓的按揭成數有什麼限制。
- 另外值得留意，如果您心儀的單位是村屋，即使首次置業，村屋按揭成數最高也只能做到8成半；銀行可能規定村屋樓齡加還款期總和最長55年，而且村屋屬於祖堂地及樓花有機會不獲按揭申請。
- 不過申請人要留意如香港銀行隨著環球經濟環境改變而加息，以P按供樓的居屋業主，每月的供款額就會上升。
- 一般而言，首置按揭保險申請時間一般需要一至三個星期。
當然要留意的是，申請轉按時業主最好確保按揭已過罰息期。 顧名思義，在罰息期間進行轉按要向銀行繳付費用，結果分分鐘得不償失。 部分年紀大、沒有工作或者已退休人士可能經過多年努力已經供完手上物業，但現階段又需要一筆資金作其他週轉或投資用途就需要用「資產」作按揭申請。 一般的「資產」包括現金、股票、債券、基金、物業，但需要存放於銀行超過三個月。
樓齡按揭: 按揭利息支出如何？
值得留意的一點就是如果需要利用按揭保險借高成數按揭，按保公司只會用55減樓齡計算按揭年期，但如果並非使用按揭保險的話普遍銀行都會用75減。 另外，村屋較為特別的一點就是樓花村屋、祖堂地物業都不會接納按揭申請的。 換言之，一般的已補地價村屋或者沒有轉讓限制的丁屋才可以申請按揭。 如果非本地收入佔總收入超過一半，而香港沒有直系親屬，按揭成數一律扣減一成。
銀行批出的按揭貸款，不會直接交到買家手上，而是由律師安排向銀行提取按揭貸款，用作完成交易。 交易完成後，買家將在按揭合約所定的日期起開始每月供款。 選擇按揭計劃時，利率、現金回贈、是否提供mortgage link高息戶口、轉按罰息期，以至超市禮券或其他優惠，都可能是你的考慮因素。 如果未能獲批30年按揭還款期，Simon便要尋求其他辦法達至置業夢想。 首先可考慮找家人幫手，如果增加50萬首期至250萬，即使承造25年按揭也能買入830萬單位。 另一方法是增加擔保人，如果擔保人較為年輕，銀行可以用擔保人年齡計算按揭還款期，假設擔保人只有40歲，30年的按揭還款期自然更易達到。
樓齡按揭: 一手樓花及現樓最高按揭成數
然而，如果B小姐的收入是$25,000 （少於A先生），銀行就會照樣沿用A先生的年齡去計，亦即是最多只可借到25年。 換句話說，銀行在處理有擔保人的按揭申請時，會以收入較高者的人齡去計年期，而不能做到收入較高及年紀較輕的兩邊同時納入計算。 所以，就算是選擇擔保人的時候，也要留意不是任何人都可以幫到你。 樓齡按揭 最近有銀行可以用90減人齡去計算最長還款期，即是70歲長者亦可以做20年按揭年期，但會以是以資產審批而不是入息審批，同時資產審批最多只可以借樓價的4成按揭，如申請人已有按揭則會減一成至3成按揭。 近年新聞常有「成功需父幹」甚至是「爺幹」的置業故事。