這些按揭計劃往往是先甜後苦，前幾年息率與傳統按揭無異，但後幾年息率卻倍增，若業主未能成功轉按，便要捱貴息。 另外，有部分是供息不供本計劃，雖然首幾年每月供款只需數千元，但由於沒有償還本金，所以轉按難度亦會很高，轉按時估價起碼上升兩成才能借得足，否則要額外抬錢上會。 樓花是什麼 另外，買家亦須於入伙前支付管理費上期、泥頭費、水電煤按金、地稅等，但這些都是有限數，亦是入伙前的必要開支。
因九成按揭計劃只適用於現樓，因此樓花項目要接受建築期付款，即於項目正式落成後再開始供款，才能被視為現樓。 樓花是什麼 如買家要透過按揭保險計劃為樓花承造高成數按揭，就要選擇以建築期付款的方式支付樓價。 發展商最遲要於物業項目正式開售前的三個工作天公布首輪項目價單，並且要公布銷售安排。 發展商可以選擇分批次公布幾張價單，單出會列明單位「面價」，即單位折扣前的價錢，價單同時會列明預售的折扣率及條款，然後是支付及按揭安排，最後亦會列出其他優惠及贈品。
樓花是什麼: 什麼是樓花？有何好處？
坊間所指的「呼吸PLAN」，就是戲稱發展商一按毋須壓力測試及入息審查，上會如呼吸般輕而易舉。 但現時發展商都要求買家提供入息證明，即所謂「半呼吸PLAN」。 成交期越短，折扣優惠越多，180天即供付款計劃的優惠比210天即供計劃多，因發展商可早些從買家手中取得資金。 需要購買者的個人資訊，例如姓名，地址，電子郵件，電話號碼，出生日期，身份證明，護照副本等。 社區法網提供的資料只供初步參考，而有關資料並非正式法律意見。
如發展商有提供示範單位，即會於公布售樓說明書後的數天以內開放予公眾參觀。 樓花是指一些新發展項目，在未落成之前就已經開始推出市場開賣。 樓花的特色在於發展商通常會推出不少折扣優惠吸引買家，並且可以做發展商按揭借到盡去買。 現時樓花按揭分為即供付款及建築期/建期付款，即供是指在樓花期期間已申請按揭及支付所有樓價，由於資金能在短時間內回籠，發展商提供的折扣優惠通常較多。 發展商會提供90至210日的成交期計劃，通常愈短的成交期，折扣會愈多。
樓花是什麼: 按揭是否要做壓力測試？
比參觀在密封的或在地面臨時上蓋預先佈置的示範單位更能掌握四週情況。 發展商賣樓花，都希望盡早出貨套現，增加現金流，所以當遇到一些手頭上資金不足的準買家，無法從銀行借足錢，發展商很樂意提供按揭「幫他一把」。 買樓花，除了可付首期後找銀行敘造按揭，也可因應情況使用發展商按揭 (如有一按、二按)，但記得要先了解清楚可借按揭成數上限、供款年期及利率變化、轉按及罰息期、以及可否使用按揭保險。
事實上，在2021年香港有機會推出的68個新樓盤中，樓花的數量暫為57個，達到84%的超高比重。 所以，想要在香港順利買新房樓花，今天這篇買賣全過程及注意事項就一定要仔細看了。 買家宜注意所選的付款及按揭方式，在價單上都會有列明有關細則條款，才可令承造按揭時更順利，減少撻訂風險。 選用發展商的指定律師是方便的選擇，而且該律師樓可能會更緊貼該盤的消息，曾有谷友向我們反映，選用發展商指定律師樓，收樓日期通常較第三方律師早。 由於建築期付款在入伙前才安排上會，若樓花期樓價下跌，上會時便有可能出現估價不足(想知如何應對估價不足，可按我跳往)，屆時便須額外抬錢上會，情況猶如與發展商對賭，最終有機會導致撻訂。 關鍵日期不等於實際收樓日期，交樓日可與關鍵日期差距幾個月，我們之前就曾報道相關案例，導致準業主要額外付出租金卻不獲賠償(按我跳往)，故準買家不宜將搬遷時間安排得太緊密，應有心理準備讓自己走盞。
樓花是什麼: 按揭101
部分發展商會在分組抽籤的同時，抽出準買家的揀樓優先次序，買家只需按揀樓時間表在開售當日出現便可；部分發展商只會在開售前一日抽出入圍申請者，並於開售當日再即場抽出揀樓次序，資料以銷售安排為準。 譬如銀行及按證公司多不願接受「即供付款」的高成數樓花按揭，但如果是建期，則與一般二手物業現樓無異，一般只要符合入息要求，即可以承造高成數按揭。 例如現時發展商多會提供「即供」優惠，即在樓花開售後即時開始供款，一般可獲得最多優惠，部份樓盤首輪樓花時，最高即供優惠甚至可達價單價錢的20％。 發展商為了加速收回資金，往往會吸引樓花買家愈早付款愈好；相反，買家為了風險管理，又總希望付款前愈能看見現樓愈好。
除此之外，買家亦必須清楚了解樓花買賣的流程，並要仔細閱讀售樓說明書。 日發出就樓花價目表、訂金數目、廣告、代理陳述、公開銷售信息、買家身分証保管、銷售處代理人數、銷售處秩序、守法等十項指引，以規管地產代理的質素。 樓花，為地產物業市場的名詞，是一種投資工具不動產期貨，指預售的尚未完成的地產發展項目。 發展商一按，同時設有低息期及高息期，首2至3年利息通常與傳統銀行P按差不多，有些甚至首年免息免供，但其後利息會大幅攀升。
樓花是什麼: 按揭的壓力測試
若該物業由準買家與妻子聯名持有，「除名」只需按物業的一半價值；而再買住宅物業則只需以第二標準稅率繳稅。 與居屋一樣，綠置居亦以申請人的類別定下選樓的優先次序。 政府向「家有長者優先選樓計劃」的家庭申請者預留了約30%配額，而選樓次序會按電腦攪珠結果隨機排列。 樓花是什麼 若借款人提早償還全部或部分貸款，大部分銀行都會收取費用。
如急需資金周轉，亦可靈活調配存款帳戶中的資金作其他用途。 我們可看看以下例子，由於一般儲蓄帳戶息率較低（如0.001%），對比能提供較高息率的按揭存款掛鈎計劃存款帳戶（如1.5%），後者的總利息收入大大增加，能抵銷的按揭利息亦更多。 現時按揭保險只適用於$1,000萬或以下的住宅物業，對已落成的物業（現樓）及樓花亦有不同的資格準則。 最優惠利率（Prime Rate），就是銀行向信用最佳的客戶提供貸款的利率，由各銀行自行決定。 如發展商分不同階段、期數發展物業，而早前階段建成的單位已入伙的話，則更可知道樓宇實際樓層景觀、用料等。
樓花是什麼: 比較下即供及建期的樓花:
種植一株蓬勃發展的牡丹的關鍵是確保您在適當的時間播種，正確地播種，並且即使在季節不一定一定要全年照料。 由於牡丹可以長得很高（有時甚至高達五英尺！），因此您需要確保選擇的位置足夠寬敞。 請記住，牡丹可以年復一年地回來，因此您需要長遠考慮。 需注意，政府計算年租時，會將1年租金的10位數，約數為下一個百位數。
當樓花物業落成之後，發展商就會出信通知業主去驗樓及收樓。 特別一提驗樓的過程非常重要，尤其是在不同發展商對於物業標準可能有所不同的情況下，驗清楚物業的詳細狀況是收樓前的關鍵一步。 另外，發展商也不會對於已收樓的物業作出任何補救，所以收樓一刻的那個簽名價值連成。 另外，由於樓花不是可以即時入住的單位，有時候也不一定要在簽完臨約之後即時就申請按揭。 樓花是什麼 入飛的目的純粹是向發展商表示你有意購入物業，並不是保證你有機會。 發展商仍然需要經過抽籤程序才知道是否會讓你揀樓。
樓花是什麼: 發展商按揭－呼吸Plan
加拿大的樓花相當於我們國內的期房，在加拿大，房地產開發專案按樓花方式出售，這對房地產開發商更有利。 對於購房者而言，存在某些投資風險，例如現金流，銀行抵押，利息和開發商信譽。 「興建中的物業」一詞在本節包括 i) 未建成的樓宇 / 土地發展項目；或 ii) 已建成的樓宇但發展商未獲得政府簽發的佔用許可證（俗稱「入伙紙」）或完工證（俗稱「滿意紙」）。 賣買這類物業會受到預售樓花的「同意方案」及「非同意方案」管制。 樓花是什麼 事前準備充足，搜集詳盡的資料，對買樓會更有保障。
- 買家購入現樓後，近乎可即買即住，固然比樓花更為吸引。
- 事實上，在2021年香港有機會推出的68個新樓盤中，樓花的數量暫為57個，達到84%的超高比重。
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- 根據研究調查，買樓平均每一日就會有一宗撻訂，而且大部分的撻訂個案來自於一手樓。
- 實用面積並不包括空調機房、窗台、閣樓、平台、花園、停車位、天台、梯屋、前庭及庭院的每一項目的面積，即使該些項目構成該物業的一部分的範圍。
其實，口講無憑當然容易遇到反口，但有時即使是以書面簽好「回佣紙」後，仍然有機會遇到以不同藉口「走數」的情況，如稱「回贈確認書」未經公司批准、發展商減去佣金等。 現時雖然樓市暢旺，但市場仍有不穩定因素，如現在疫情之下，新一輪的移民潮對樓市仍未全面顯現，故仍有後市變差的風險。 以建築期付款買樓花的買家，要等入伙時才可申請按揭，如果市況逆轉，有機會因估價不足，或要負擔更多首期，甚至未能獲得批核按揭而要撻訂。 即使真的爛尾，項目會由清盤人接手尋找其他發展商接管。 故發展商若真的清盤，對買家最大的影響只是項目延遲交樓。
樓花是什麼: 銀行call loan的4種最常見原因
由2019年起推出發售的「綠置居」，轉讓期限為10年，才可以補地價，公開於市場轉售。 綠置居轉按或加按須向房委會作出申請，房委會只會接納緊急的原因，例如籌措醫藥費、家庭成員教育費、殮葬費等。 白居二全名為「白表居屋第二市場計劃」，所謂的「第二市場」，即未補地價的居屋二手物業市場。 獲得購買資格的申請人，可以免補地價購買二手居屋，資格有效期為1 年。 其申請資格方式與白表一手居屋完全相同，可於每年申請居屋時一併申請。 每間銀行的按揭保險名額有限，只要向一間銀行申請九成按揭保險，因對方有機會滿額不再接受申請。
收樓當天，買家需到交樓處辦理住戶登記，然後取得單位鎖匙、業主手冊及樓宇說明書等文件，交樓職員都會陪同買家前往單位作簡單點收，整個收樓過程約一小時。 最緊張的步驟就是發展商抽籤決定每組買家揀樓次序，抽籤氣氛會十分熱烈，能揀選合意單位的準業主都很幸運，而被揀選及尚未簽臨時買賣合約的單位也會在當眼處列明。 💡Junto貼士：買家應找具信譽的地產代理轉介，在抽新盤前確認回贈優惠，以及索取「回佣紙」的正本，並由分行經理或以上職級簽署或得到公司蓋章。 根據地產代理監管局發出的執業通告，代理在提供優惠時，必須將優惠詳情告知準買家，並說明該優惠是由賣方提供，抑或是由其所屬的地產代理公司提供，以書面具體列明條款及形式。 💡Junto貼士：買家必須細閱售樓書，除了實用面積、間隔、樓底等基本資訊，亦要細看平面圖顯示的結構牆分布、裝置、裝修物料及設備，以至公契管理費、維修斜坡責任、公共設施及公眾休憩用地等細節。 還有，售樓書或未有盡錄新盤的周邊設施和規劃，買家可親身到實地考察，或參觀附近樓盤作參考。
樓花是什麼: 即供期付款 vs 建築期付款
▲買樓 或租樓，只要一涉及私人屋苑，不論是樓齡達數十年的老牌屋苑，或剛入伙新樓，亦需支付由屋苑製定的管理費。 近年各大新盤因為以會所設施及多元化的管理服務作招徠，因而令管理費水漲船高，有豪宅盤甚至每呎10元！ 由此可見，準買家如有意減少印花稅支出，可以借用親人的「首置客名義」，去購入物業，從避過DSD 15％的稅項、甚至是BSD稅項。 近年據不少媒體報導，不少換樓客或是父母客，也以未曾置業的子女的首置名額購入物業。
樓花是什麼: Goodbye Hong Kong 香港復常太遲 宜居城市跌至全球92 輸榜首新加坡9條街
發展商通常會在示範單位開放日前後開始收票，並於公開發售前一日截票，每個新盤的入票程序有異，詳情以該盤的銷售安排為準。 雖然《一手條例》沒有硬性規定發展商必須提供示範單位，但普遍新盤都會設有示範單位讓公眾參觀，而且規定示範單位必須提供樓書讓公眾索取。 參觀經改動，亦即裝修佈置過的示範單位沒有意思，因為不是最終交樓標準，難以量度及估算實際面積，純粹令單位在媒體報道上較為搶眼。
樓花是什麼: ◢ 信用卡優惠 ◤
高成數按揭出租如被銀行發現，call loan是必然，因這是違反了按保聲明以及按揭契的條款。 銀行和HKMC會定期抽樣出信給貸款人，要求他們提交自住證明，如果貸款人交不到，便會call loan，至於抽樣的次數有幾頻密，便因銀行而異。 如果有突發事件發生，而令行程受影響，有哪家保險公司的旅遊保險會是保障最全面，賠償金額最高呢？
購買樓花最重要是清楚了解不同的付款方法，為了解答大家的疑問，今期Junto會比較樓花兩種最普遍的兩種按揭方法，「即供期付款」和「建築期付款」。 兩者的優點缺點、適合邊一類買家，Junto在下面為你一一拆解。 發展商為了資金盡快回籠，現時大部份一手住宅以樓花賣出。