由此可見，「先買後賣」可做到新舊物業無縫交接，無需額外租賃其他地方暫住，但比較適合一些財力及實力較充裕的人士；相反「先賣後買」的好處是資金安排會相對輕鬆，而且不必承受買樓後急於將單位出售的壓力。 樓換樓方法 建議「先買後賣」人士預早開始計劃及放盤，盡量將買賣物業之間的距離縮短。 最後，換樓人士亦應重新評估當下的負擔能力，選擇合適的還款年期，以及為加息週期作好準備。
先賣後買與先買後賣最的大差別，在於業主在技術上能夠恢復未持有物業的首置「自由身」，能夠以首置身份申請新物業的置業按揭，使用首置人士的高成數按揭，並且規避持有一項物業、再置業所須的15％從價印花稅。 樓換樓方法 至於先買後賣的換樓人士，政府規定換樓人士如購買新物業後，12個月內賣出舊有物業，將可退回已付的15%標準印花稅減去首置印花稅多繳付的印花稅。 可申請的按揭成數，視乎你是「首置」或是「非首置」身份。 如業主有地方暫住，便可選擇出售的物業成交期早於新買物業的成交期，最高可承造9成按揭，但有一些要點務必注意。 首先，若選用9成按揭的人士並打算以「免壓力測試」的方式入市，必須等到舊有物業完成交易後，業主再向銀行申請新買物業之按揭。 由於要經按揭保險公司再作審批，批核時間將會更長，建議申請按揭至新物業成交期預留至少一個半月的時間。
樓換樓方法: 資金謀出路 細價樓車位搶灘
可以跟貼我們《胡．說樓市》團隊的報道，我們會定期更新各大銀行按揭詳情。 印花稅於買賣雙方正式完成所有簽約程序，落實物業成交之後繳交。 由於樓宇交易涉及的契約文件十分複習，律師會代會處理妥善及打釐印，而同時將會向印花稅署繳交釐印費及印花稅。 如果為首置人士置業（即置業時未持有任何物業），則可以按「第二標準」稅率繳交印花稅即可，屬於較為優惠的稅率，以「分段式」計算。 如下表所見，400萬以下物業，印花稅即為樓價的2.25%，最高至逾二千萬物業，首置人士的從價印花稅率亦只為4.25%。 如買家在首期不足及資金緊絀的情況下，亦要「樓換樓」的話，那較穩妥的換樓方法還是「先沽後買」，即先把原有物業賣出，套現資金以支付購買新物業的部分首期費用，餘下款項則向銀行申請按揭貸款。
- 為了應對過去樓價高企的狀況，政府將從價印花稅的應用對象劃分為「首置」及「非首置」，兩者所需要繳付的印花稅水平並不相同。
- 入息供款比例是否符合要求等的問題，可以防止付上了訂金才發現借不足按揭導致撻訂的慘況。
- 萬一遇上買方撻訂的情況，更可淨袋售出物業的細訂，並重售單位。
對於「加按」的實際操作，可以按這裡，詳閱「加按」的各項細節。 如果本身另一半的財政實力有限，舊居業主可能需以「擔保人」的角色，協助新居業主上會。 當然，將單位出租需繳交「物業稅」，以及要繳付「雙倍印花稅」，自己就需要計清楚。 買樓收租後應怎樣填寫「物業稅」，這裡也附有連結解釋各項細節。 換樓計劃之貸款期最長為6個月或截至現有物業之成交日(以較前者為準)。 客戶須於貸款期內每月償還利息，並於還款期完結當日清還換樓計劃之本金。
樓換樓方法: 先賣後買：首置/不擁有其他物業的人士 第二標準稅率
這當中要留意一些竅門，包括盡量做到買入新樓的成交期遲過賣出原先物業的成交期。 第二，新物業的按揭計劃宜選無罰息期計劃，當沽出原有物業的資金到手後，便可即時清還部分新物業的按揭貸款，以免在罰息期內還款要支付手續費。 不過，換樓前的一個重要決定，就是要考慮究竟「先買後賣」還是「先賣後買」，各有好處。 「先買後賣」是先購入心儀單位，待入住購入單位後才把原有單位售出，好處是不用怕業主突「反悔」取消交易而令自己大失預算，要另尋住所。 不過，這情況下，換樓客在購買第二層物業時，需預繳15%「雙倍印花稅」，故需要預留這一筆資金；如在一年內成功沽出舊居，業主可申請退稅。 業主一旦未能在限期內售出舊居，就未能夠取回稅項，涉及金額也絕對不少。
相反，先賣後買則可以申請較高成數的按揭，並不需要繳交完整15％的從價印花稅，資金負擔較少。 對於希望申請首置高成數按揭，以及直接繳交第二標準印花稅的換樓客而言，會較為適合。 可申請退稅：在1年內賣出舊物業，可退回之前支付的15％印花稅。 要注意，退回的是扣除「首置從價印花稅」後的差價，如首置印花稅是 5％，便可退回「15％-4％」的印花稅額。 假如不幸地，原有單位未能順利出售，手上資金不足以支付新購物業的尾數、或入息未能通過兩個單位總貸款的壓力測試，便要忍痛終止新購單位交易，並申請退回印花稅，同樣要記緊向代表律師提出要求。 雖然說一般情況之下買賣物業好少何會遇上「古惑」賣家，但由於在實際操作上，基本上每一個步驟都是經由律師樓處理，無論對於買家還是賣家雙方都較有保障。
樓換樓方法: 樓換樓方法: 注意事項一：查閱近期成交價
免雙倍印花稅：可免去繳付15%的雙倍印花稅，只需按第2標準稅率去繳付從價印花稅，現金壓力大減。 不過，按證公司（HKMC）對首置定義頗有不同，後者要求賣家須完成賣樓手續，才可恢復首置身份並使用9成按揭，打算用9按買新物業的換樓人士務必注意。 要注意的是，當售出的物業終止成交後，新購物業需要盡快補繳15%從價印花稅的差額。 當再次出售原有物業，並簽署轉易契（可理解為成交）後，再向稅局申請退回印花稅的差額，亦要留意申請期限，記緊要向代表律師提出要求。
整體而言，先賣後買可套現足夠資金去買新一層樓，較適合資金有限人士；先買後賣則可讓新舊物業無縫交接，較適合資金充裕人士。 各位換樓客應了解清楚兩者的利弊，同時應盡早物色心儀單位，立即到千居尋找筍盤。 而一年是按新舊樓樓契的簽署日期計算，例如在今年 3月3日簽署第二層樓的樓契，最遲需於明年3月2日前簽署樓契，賣出原有物業。 另一方面， 如果換樓客賣出原有物業，持有期少於三年，則需繳交額外印花稅。 須繳納的稅率按物業持有期而定，稅率約為10-20%不等。 如果買新樓後一年內，仍未能出售原有唯一物業，就不符合申請退稅資格，不可取回多付的稅款，即15%辣稅減去應繳首置稅的差額。
樓換樓方法: 成交期 – 居所真空期
貸款方法多不勝數，置業人士亦可選擇過渡性貸款，惟本地銀行近年並不積極推廣，部分銀行更已取消提供此服務。 以永隆銀行為例，經客戶熱線查詢獲悉，現時申請該行過渡性貸款為最優惠利率5.25厘，還款期最長只達六個月，貸款額最多為新樓買入價的兩成。 客戶提交現有及新購物業的正式買賣合約後，銀行會於新物業成交日放出換樓貸款及新物業按揭貸款。
- 假如已獲屋宇署選定要參加強制驗樓計劃及強制驗窗計劃，就應準備及安排所需的訂明檢驗和訂明修葺工程。
- 拆解的方式有幾個，最簡單快捷的是，安排新居的成交日期晚於舊居成交日期。
- 現時我們沒有任何股票/基金儲蓄(已全數付了首期及用於結婚開支)，每月扣除供樓及日常開支後，兩人合共儲蓄1萬元。
- 同樣是要簽臨約、收細訂、大訂、付律師費、收尾數和付經紀佣金。
過去數周疫情急劇轉壞，加上政府再收緊限聚令，二手樓市氣氛受挫，業主再次陷入弱勢，議價幅度明顯增加，市場也出大量減價、甚至低於市價成交。 樓換樓方法 觀察近來的成交，面積較大的單位，減價幅度相對較大，特別是3房單位，對有意換樓人士而言，現在是個不錯的換樓機會。 答：如果本身已擁有物業但希望透過新措施買多一層樓，現時有多種方法可以回復首置身份，最普遍為透過近親買賣甩名。
樓換樓方法: 印花稅類型
由其主理的buyhouse.com.hk為香港樓市提供買賣、按揭資訊，每日瀏覽量過萬人次，現專注於出版書籍並教授「收息投資課程」及「買樓教學課程」。 按揭要求較嚴格：因換樓客已持有另一個物業，申請按揭時要求亦較為嚴緊。 如新物業的售價為800萬元或以下物業，最多只能借8成按揭，並必須通過壓力測試。 傳統上不少人換樓時都會採用先買後賣的策略，原因是在搬遷上較為方便，先購入新居，甚至完成裝修，才遷入新居、沽售舊屋。
以及留銀行是否維持寬鬆信貸都是考慮點，否則分分鐘有平貨，但未必夠錢買。 恒生於預先批核貸款時，可能參考信貸資料服務機構所提供有關客戶及其擔保人的信貸報告。 若於正式批核按揭貸款時，有關之信貸報告超過其有效期，恒生將要求客戶重新簽署有關同意書作重新批核用途。 預先批核服務之申請手續費為港幣1,000元，若客戶根據正式按揭貸款要約信之條款提取貸款，則該申請手續費可獲豁免。 較高階的方法是「雙租」：名城報自住可加按至五成，或者估價低一點，至1,000萬元以下就更好，999萬元單位樓可按六成，即讀者可按名城樓套現280萬元，然後合規出租。
樓換樓方法: 香港拆息不可不看詳解
除了二手樓及新盤，部份無力支付高首期的買家，且欠缺足夠財政實力，會放眼政府資助房屋，他們會選購居屋或白居二(免補價購入白表居屋)，按揭申請也跟私樓完全不同。 樓換樓方法 同一道理，由於公屋、村屋、唐樓等質素較參差，按揭成數及年期也會收緊。 當銀行成功批出按揭後，銀行會要求買家選擇「供款年期」，還要求買家選擇「按揭息率」。 現時樓宇按揭產品，共有三種計算利息的方法，一類是「最優惠利率按揭」(P按)、一類是「拆息按揭」(H按)、還有較少人採用的「定息按揭」。 有人期望覓得安樂窩上車、有人希望細屋搬大屋換樓提升生活，有人純粹抱短炒摸貨心態置業，部份則希望持有長線收租。
必須留意的是，如果買家最後無法依計劃賣出或買入物業，中途過程可能需要另覓地方租住或暫住。 先買後賣是目前換樓客較常見的交易方式，即先買入心儀的新物業，完成交易後，再行出售舊有物業。 樓換樓方法 這種做法能確保住處，不過在購入新物業之際，就不能以非首置身份申請按揭，並且因為同時持有兩項物業，而必須先繳付相關的印花稅，到最後按規定於1年內出售物業後，才能退回印花稅。
樓換樓方法: 香港6月CPI升幅放緩至2.4%
如果換樓人士財政實力足夠，無需先賣舊物業套現，然後利用套現金額支付新物業，先買後賣方式換樓會較為適合。 即使雙方就賠償或撻訂未能達成任何共識，於「上律師樓簽正式買賣合約」的日子，沒有現身簽正約或交收大訂尾數的一方，將被當作違約，故「撻訂日」最遲於簽署正式買賣合約的日子便能作實，並沒有太大的法律或稅務風險。 穩陣方案Lv 3 – 新買物業的成交日訂在售出物業成交日後兩個月遇上撻訂並須重售單位時，由於樓價10%的大訂已袋袋平安，即使以較低價放售亦不會太蝕底，換樓客不妨把價錢將就一下，務求順利脫手。
對於有意換樓的用家來說，在過程中也有不少地方要留意。 換樓計劃只適用於住宅物業及以個人名義申請之按揭計劃及不適用於「居者有其屋」、「租者置其屋計劃」、「按揭保險計劃」、工商用物業、車位按揭及附有任何形式二按之按揭計劃。 限期內賣不出，可以轉名當買賣：若遇撻訂又賣不出，可以「轉名」方式轉讓給近親。 由於「轉名」也是視一樁買賣，所以即使沒有實際金錢交易，簽紙並交了轉名印花稅後，便當是賣了樓可以申請退稅。 樓換樓方法 但要注意，轉名時仍要支付印花稅，需要計清計楚金額是否大過退稅的金額。
樓換樓方法: 按揭保險懶人包！保費計算教學/申請程序/保費表 (2022年9月更新)
部份投資者會選擇非住宅物業，其按揭申請也跟住宅有天淵之別。 政府早年為減少非住宅物業的炒風，把非住宅物業的按揭成數大幅收緊，一直在2020年8月，因疫症導致工商舖市場身價大幅縮水才決定放寬；其後《施政報告》2020也撤銷了非住宅物業需要繳交雙倍印花稅的規定。 買家在過程上因為會持有2項物業，因此在購入新物業的時候，必須要繳付15％的從價印花稅。 業主需要在1年內賣出舊物業，正式完成交易後，業主才可以正式退回之前支付的15％印花稅。
樓換樓方法: 投資課程101
等於借貸力未用，一些閒置的借貸事項或消費都會減低個人借貸力。 筆者日說的2.59方程式，計算出來的理論借貸力通常是最大金額，真正做按揭時會低一點。 有一定積蓄，有條件在目前波動市細屋換大屋，但要有心理準備，四房住宅或自住1,500萬元以上單位的價值，多數跑輸大市。 讀者情況來說，較大機會租住3房私人樓，3房私人樓月租約HK$30,000。
樓換樓方法: 迷思2: 一手供應平衡 = 樓價可負擔?
一賣（600萬元住宅）、一買（1000萬元住宅）的換樓計劃，即使資金充足，對於現金流方面仍要好好安排。 選擇簽署臨約的日子是勝負關鍵，將決定一旦對方撻訂時，對自身現金流的影響。 簽訂正約的日子沒有明文規定，但一般在兩星期內簽訂，能「走盞」的日子就只剩成交日。 按揭舊制下，只有600萬或以下物業可敍做九成按揭，於樓價續升的情況下，高於600萬的物業無法做高成數按揭，令樓換樓的難度大增。 不過政府於2022年放寬按揭成數後，樓價1000萬已放寬至可做9成按揭，令樓換樓大計重現曙光。
美聯物業
在不同情況下，公共租住房屋 (公屋) 的租戶，有可能需要調遷到另一個公屋單位，例如家庭成員增加，希望調遷到較大的單位。 另租戶亦可能因我們的大型維修或重建/屋邨清拆計劃等，需要調遷。 1 「香港銀行同業拆息」就任何日子而言，指由香港上海滙豐銀行有限公司當日上午約11時（香港時間）公佈的1個月利息期的港元香港銀行同業拆息。 香港上海滙豐銀行有限公司公佈的香港銀行同業拆息並不一定與香港銀行公會所公佈的港元利息結算利率相同。