各實例之相關資料陳述如下，請用以求取勘估標的之比較價格，若有不予採用者，請述明理由。 勘估標的為○○市○○段 200.地號，價格日期為98年7月1日，勘察日期為98年7月10日，估價種類為正常價格。 樓層別效用比計算 樓層別效用比計算 勘估標的位於都市計畫內住宅區，建蔽率60%、容積率200%，毗鄰完成多年之重劃區，市容新舊參半，建築物以五層以下透天店舖、住宅為多數；若以勘估標的為中心，半徑500公尺內有里鄰公園、小學、綜合中學、超級市場、診所、加油站、金融服務等設施，交通運輸狀況良好。
劃定為保存區者，按其劃定前之基準容積扣除已建築之容積為準；劃定為保存區前，尚未實施容積率管制者，以其毗鄰土地使用分區平均容積率上限乘送出基地面積所得之乘積，再扣除已建築之容積為準。 都市計畫表明應予保存或經直轄市、縣市主管機關認定有保存價值之建築所定著之私有土地：以其基準容積扣除已建築之容積為準。 市地重劃估價，其重劃前、後地價評估項目應依平均地權條例及其施行細則、市地重劃實施辦法及獎勵土地所有權人辦理市地重劃辦法等相關法令規定辦理。 不動產役權估價，應考慮需役不動產與供役不動產之使用情況、權利存續期間、不動產役權使用性質、民間習俗等因素估計之。 但委託人要求評估其價值，並就合法建物及違建部分於估價報告書中分別標示各該部分之價格者，不在此限。
樓層別效用比計算: Q.房屋估價要收多少錢？
以樓層別效用比方式先行評估更新前各樓層單元房地總價，再依不動產估價技術規則第九十二條規定之計算各單位地價分配率，作為各權利人權利價值比率。 以樓層別效用比方式先行評估更新前各樓層單元房地總價，再採用土地貢獻原則【註16】分離個別單元土地與建物價值，以分離後土地價值作為各所有權人之權利價值。 以樓層別效用比方式先行評估更新前各樓層單元房地總價，再採用聯合貢獻原則【註15】分離個別單元土地與建物價值，以分離後土地價值作為各所有權人之權利價值。 樓層別效用比計算 但一般民間更新開發案，引進投入資金的實施者，牽涉商業利益較大，權利價值評估便受到許多的挑戰，也導致一般更新案推動緩慢。 從目前更新案實際執行狀況來看，九二一社區重建雖有60個以上的個案公告實施，但亦有個案因權利的價值爭議進入調解、調處及行政訴訟【註6】者，這些爭議主要在於不參與者【註7】認為補償價值的不足或參與者認為權益分配比率的不公。
但一般非自發性更新案，由開發商進行整合進行並充當實施者時，更新後整體價值的高低便成為主要的價值爭議點。 於更新條第三條第五款雖定義：「權利變換係指更新單元內重建區段之土地所有權人…或實施者，提供土地…或資金，參與或實施都市更新事業…按其更新前權利價值及提供資金比例，分配更新後建築物及其土地之應有部分或權利金。」提供資金者可以依般合建概念參與都市更新。 但實務上，實施者投入資金進行更新推動時，其投入於共同負擔的資金是依更新條例三十一條以更新後不動產價值折價抵付【註21】。 如此方式僅將投入的建築開發商視為營造代工之角色，與一般合建方式有很大差異，其未能給予合理的開發利潤，如此做法似乎與引進民間力量推動都市更新美意悖離。
樓層別效用比計算: 不動產估價常見問題
1.根據當地不動產市場調查得知，本案如果採取大樓興建，每平方公尺大約售價可以在46,000 元，另外，根據建築法規推估，本案可以興建之營建面積為基準容積面積，至於本案可以銷售之面積則為基準容積面積的1.15倍。 二、勘估標的土地坐落於❒❒市第一段第一小段，地號0001，土地使用分區為第三種住宅區，建蔽率60%容積率300%，面積780.平方公尺。 樓層別效用比計算 勘估標的面臨第五號道路，道路寬度為18公尺，基地地勢平坦，附近生活機能尚可。
實例B：為一臨6公尺巷道之長方形基地，地勢平坦，面積250平方公尺，為重劃區內之抵費地，屬勘估標的之鄰近類似住宅區，建蔽率55%，容積率220%；97年3月1日之標脫價格為1,500萬元，至價格日期漲5%。 實例A：為一臨6公尺巷道近矩形之不規則形狀基地，地勢平坦，面積75平方公尺，屬勘估標的之鄰近類似住宅區，建蔽率與容積率皆相同；97年8月1日之成交價格為450萬元，至價格日期漲3%。 1.勘估標的重劃前為○○市○○段123地號等30筆，土地所有權人25人（含公有土地1人），面積7,500m2；重劃後分為可供分配之第三種住宅區及公共設施用地兩種地價區段，其中住三面積5,500m2，建蔽率為60%，容積率為280%，公共設施面積2,000m2。 價格日期為100年8月1日，勘察日期為100年8月20日，估價種類重劃前為正常價格，重劃後為特定價格。 前四題請以本試題所設定之各項條件及資料，運用指定的估價方法評估勘估標的價格。
樓層別效用比計算: 都市再生學苑新手村，為生活注入正能量
三、房地連同買賣實例，計算建築改良物現值時，應依地價調查估計規則第十二條規定辦理。 計算重建價格時，按本表所列標準單價上、下限範圍內，由估價人員視實際情況估計之。 比較標的二位於近鄰地區之商業辦公大樓，係由同棟第四層所有人買下第十層及地下層車位之交易實例。 買賣契約於民國93年8月15日簽訂，第十層成交金額為新台幣40,000,000元，車位為新台幣1,000,000元。
無買賣實例者，得以附近土地價格為基礎，考慮其位置、形狀、地形、土壤特性及利用狀況等差異，比較推估之。 勘估標的資本利息負擔特殊，或土地取得未立即營造施工者，資本利息綜合利率得再就前項規定之二分之一部分調整計算，並於估價報告書中敘明。 勘估標的之開發或建築利潤應視工程規模、開發年數與經濟景氣等因素，按營造或施工費、規劃設計費、廣告費、銷售費、管理費、資本利息、稅捐及其他負擔之合計額乘以適當利潤率計算之。 前項營造或施工費標準表應由不動產估價師公會全國聯合會（以下簡稱全聯會）按不同主體構造種類及地區公告之。
樓層別效用比計算: 大樓外牆出租收租金，管委會「要注意」
實例坐落於近鄰地區商業辦公大樓之第七層，登記及現況使用為辦公室，面積180坪，勘查時之擬售價格為新台幣450,000,000元，一般市場上成交價格約為擬售價格的八成至九成。 綜合判斷分析，比較標的三之維護管理較差，該項因素使本大樓較勘估標的差，判斷其修正率為12%；但商業繁榮條件較勘估標的佳，判斷其修正率為12%。 經調查結果，於勘估標的甲近鄰地區，蒐集之收益實例之相關資料陳述如下，請用以求取勘估標的甲之收益價格。 1.本實例乃座落於甲不動產西南邊之三樓透天厝，一般條件相似，基地面積200平方公尺，總樓地板面積260平方公尺。 2.建築改良物部分：為加強磚造之三層樓透天厝，於民國90年8月8日建築完成，建物登記面積250平方公尺，現作住宅使用中。
因此，進行都市更新時，因更新前權利價值以土地為依歸，且建物即將拆除，更應考量土地持份大小不同對於更新前權利價值之影響。 若站在估計權利價值比率的基礎上，以上四種做法在重視公平性的情況均有其適用性。 因為，不論更新前是否回歸到土地價值或房地價值，以上四種方式評估結果均可以顯示權利人間價值比率。 對於權利人而言，參與者基於比較心態會比較彼此間透過權利比率分配更新價值的差異，不願或不能參加者則會比較其領得知補償費是否與不動產在市場上買賣時價格相當。 自101年8月1日內政部推動實價登錄制度實施以來，業已累積大量公寓、大樓買賣實例，可以統計不同總樓高之各樓層單價，求取樓層別效用比。 然過往均由估價人員依據經驗，自行決定比率調整之，無法形成客觀數據或統計表格，此乃過往估價人員無法取得大量資料(買賣實例)之限制所致。
樓層別效用比計算: 房屋移轉申報契稅可以電話查詢現值嗎？
「地價分配率」：指的是地價在每一個立體空間都不同，因此造成價格有所差別，由樓層別效用比扣除建物效用比，即為地價分配率。 就理論而言，地價分配率導源於樓層效用比率，因為樓層別效用比率包含土地與建物的效用，而地價分配率則單純表示土地部分效用比率。 為釐正地籍圖資，維護民眾土地權益，新北市政府地政局辦理新北市三芝區店子里、興華里等周邊約2300筆土地地籍圖重測作業，目前已展開地籍調查作業。 立法院2023年1月12日三讀通過「租賃住宅市場發展及管理條例」修正案，本次修法主要是強化租屋權益，包括住宅租賃契約全面適用消保法規定，同時增訂包租業轉租案件，應辦理申報實價登錄等，讓租屋市場更有保障，資訊更透明。 不過，「好時價」提醒，須注意的是，各行政區、地區，有不同的購屋偏好，且個案不同也會有不同結果，樓層別效用比只是購屋時的參考依據，最重要的還是找到心中理想且可負擔的房屋。 本網站所提供之股價與市場資訊來源為：TEJ 台灣經濟新報、EOD Historical Data、公開資訊觀測站等。
- 2.於民國95年3月簽訂租賃契約，租期2年，租金簽訂為每平方公尺每月240元，押金為3個月之月租金。
- 近鄰地區建蔽率65%，容積率630%之商業區土地，於民國93年6月1日之合理市價為每坪1,500,000元。
- 高雄陳其邁市長2023年2月14日主持市政會議審議通過修正「高雄市社會住宅與公益出租人地價稅及房屋稅優惠自治條例」草案，放寬社會住宅與公益出租人租稅優惠適用條件及作業程序，以照顧弱勢及青年居住需求，並落實簡政便民。
- 若用樓層別效用比來分析大樓、公寓、華廈的樓層定價，公寓是以2樓最貴，往上遞減到5樓最低，比4樓還便宜，華廈則是2樓最便宜、越高越貴，大樓也是3樓最便宜、越高越貴，所以由此可知無論是大樓、公寓或華廈，4樓絕對不是大家想像最便宜的。
- 註 15 聯合貢獻原則指房地價值係由土地與建物效用聯合貢獻所致，計算方式為土地貢獻價值＝房地價值×土地成本÷（土地成本＋建物成本）（卓輝華, 1992），一般土地成本以土地持份面積×土地素地單價表示，建物成本以建物殘餘價值表示。
- 火災保險費：應已勘估標的實際發生之保險費為依據，若委託單位無法提供實際資料，估價師得參酌各產物保險公司之計算方式推估之。
這與更新條例三十一條條文之精神，權利變換前之權利比率的基礎為各宗土地更新前價值似乎有所衝突。 但若將建物價值另行獨立評估於土地權利價值外，則原則上瀕臨老舊須拆除的建物有了一定的價值，也使得建物所有權人另得依更新條例第三十六條：「權利變換範圍內…。前項因權利變換而拆除或遷移之土地改良物，應補償其價值或建築物之殘餘價值，其補償金額由實施者查定之…。」規定領得建物殘值的補償，得到重複的報酬。 依據契約規定，租期20年，承租人每年應支付925元/平方公尺之租金外，訂約之初尚應交付所有權人權利金1,800元/平方公尺，其中一半出租人於租期屆滿時不用返還承租人，且不用逐年支付利息予承租人；另一半則應逐年按照2％核計利息支付承租人，且於租期屆滿時返還承租人。 經查證結果，該契約之實質租金與訂約當時市場之租金水準相當，訂約迄今，該地區該類不動產之租金水準業已上漲3％（故期日差異調整率為103/100）。 樓層別效用比計算 實例B 之區域因素較對象地優良7％（故差異調整率為93/100）；個別因素較對象地差4％（故差異調整率為104/100）。
樓層別效用比計算: 都市更新 | 容積移轉 | 都更
接近條件：考量基準應以接近車站之程度、接近學校之程度（國小、國中、高中、大專院校）、接近市場之程度（傳統市場、超級市場、超大型購物中心）、接近公園之程度、接近停車場之程度等因素修正之。 比準地選原則，可參考如下： 代表性原則：同一地價區段內最足以代表區內地價水準者。 其中，總收入指勘估標的無閒置情況下之可能總收入，該部分除標估標的出租租金收入外，尚應計算押金或保證金孳息，以為實際潛力總收入。 比較標的之價格高低差距過大時，應就價格偏高或偏低者重新檢討，經檢討確認適當合理者，方得做為決定比較價格之基礎。 實價登錄比價王編輯就此次撰寫台中看房筆記之際，從網站揭露的實價登錄資訊，統計了寶輝秋紅谷的各樓層成交單價給大家做參考。
- 但一般民間更新開發案，引進投入資金的實施者，牽涉商業利益較大，權利價值評估便受到許多的挑戰，也導致一般更新案推動緩慢。
- 如果你覺得銀行評估的價格有點低，可以多找幾家銀行評估比較，而各銀行可依物件及貸款人的條件，斟酌調整估價的金額，前提是兩者相差不大，在5%之內的合理範圍還可以接受，大幅度的調整是不可能的。
- 對於區分所有權之公寓或大樓產品，採用聯合貢獻原則時，除土地與建物比率不相當外，各所有權人土地價值比率將與各單位不動產總價值比率相當，其較符合公平之原則。
- 民國八十七年十一月十一日通過都市更新條例（以下簡稱更新條例），將稅賦優惠【註1】及容積獎勵策略【註2】、多數決【註3】及權利變換【註4】的機制訂定於條例內，以提升更新推動的誘因。
- 數筆土地合併為一宗進行土地利用之估價，應以合併後土地估價，並以合併前各筆土地價值比例分算其土地價格。
因此，本文建議相關法令的規定或解釋應將權利價值與補償價值做一區隔，並認為都市更新權利變換之權利價值評估應為限定價格，以符合估價者對於價格種類的看法。 而目前或未來面對有實施者或開發者投入之都市更新個案，若更新前權利價值仍包含獨立於土地權利價值外之建物權利價值時將增加開發成本，且在同一更新區內有不同利用度之地上建物時，建物權利價值有所差異，進而導致每一宗參與更新之土地的價值基礎不同。 每平方公尺之成交價格為395,000元，該價格之形成係以下列交易條款為要件：「該地由出售人回租，雙方訂定30年地上權，經查該地上權之市場租金水準為16,000元/平方公尺，但是依據契約規定，賣方回租該地只需逐年支付買方3,400元/平方公尺」。 自訂約迄今，該地區該類不動產之價格水準業已上漲1％（故期日差異調整率為101/100）。 實例C 之區域因素較對象地優良2％（故差異調整率為98/100）；個別因素較對象地差3％（故差異調整率103/100）。 現今作業蒐集之買賣實例非僅限於素地，目前公寓大樓之交易實例亦比比皆是，不同實例所在樓層並不相同，其效用及單價即有區別，要從不同樓層之買賣實例計算出土地價格，必須採用樓層別效用比進行調整。
樓層別效用比計算: 房屋屋齡
指一棟建物各樓層的單價百分比，此乃因為各樓層所提供的效用有所不同，導致各樓層的價格有所差別，因而以某一層樓之單價為基準，求各層樓對此一基準的效用百分比率。 土地素地價值之決定：土地素地價值指勘估標的土地於之土地空地價值，惟土地使用容積之認定關係著土地素地價值多寡。 管理費：指所有權人對於勘估標的出租所發生之管理費用，應以實際發生之費用為準，若無法取得實際發生之費用資料，則得以出租收入的一定比率推估之。 至於公寓大廈管理費一般承租人自付，無須計入管理費中，若契約規定未由承租人自付時，得計入管理費中。 日期修正：比較標的之價格日期與勘估標的之價格日期因時間的差異，致價格水準發生變動，應以適當之變動率或變動金額，將比較標的價格調整為勘估標的價格日期之價格。
本網站不對資料之正確性與即時性負任何責任，所提供之資訊僅供參考，無推介買賣之意。 影響房屋價格的原因非常多，同個區域、甚至同一層住戶的價格也不見得完全相同，網路上的估價都可做為參考，最終的核准金額仍以銀行為準。 當你有買賣房子的需求，希望能取得一個好價格，但又不能偏離市價太遠，否則無人問津，拖了大半年也無法順利成交，這時候就需要透過公正的第三方單位來對房子進行 不動產估價 ，再透過雙方的斡旋、議價，讓買賣房子能夠順利成交。
樓層別效用比計算: 不同樓層價差多少才合理？一張圖表秒懂
於採成本法估價時，其總費用之計算，應考量造林費、林地改良費及道路開挖費用。 溫泉地之估價，應考慮溫泉地之水權內容、開發成本、水量、水質、水溫、當地之交通情形、相關設施及遊客人數等影響溫泉地價格之因素。 二、單位面積（或體積）比較法：指以類似勘估標的之比較標的或標準建物之單位面積（或體積）營造或施工費單價為基礎，經比較並調整價格後，乘以勘估標的之面積（或體積）總數，以求取勘估標的營造或施工費。 一、淨計法：指就勘估標的所需要各種建築材料及人工之數量，逐一乘以價格日期當時該建築材料之單價及人工工資，並加計管理費、稅捐、資本利息及利潤。 一、直接法：指就勘估標的之構成部分或全體，調查其使用材料之種別、品級、數量及所需勞力種別、時間等，並以勘估標的所在地區於價格日期之各種單價為基礎，計算其營造或施工費。
樓層別效用比計算: 概念比一比 12 | 樓層別效用比與地價分配率
更新後更新範圍內有數宗土地時，為分別評估各宗土地價格，採用選定比準土地為基準修正其他各宗土地價格之方法。 建物殘餘價值之決定：建物殘餘價值指勘估標的建物依重建成本（或重置成本）計算之建物殘餘價值，即建物殘餘價值＝重建成本×價值殘餘率。 指勘估標的於價格日期當時重新取得或重新建造所需成本，扣減其累積折舊額或其他應扣除部分，以推算勘估標的價格之方法。
樓層別效用比計算: 影響不動產估價的因素
爰試以楊梅區 住宅大樓實價登錄資料進行分析，如能建立一個可行模式，即有助於精進地價業務。 從不動產估價的理論上來看（林英彥，2000），更新前權利價值在重視彼此間權益分配及更新區合併開發的概念下其價格種類應偏向於限定價格【註18】（王鴻源，2003）。 尤其對於更新區內同時存在著區分建物與非區分建物使用型態之土地，更會影響到權利價值與補償價值的爭議。
3.根據甲不動產估價師調查得知當地的開發利潤率為15%，而且本案資金來源採取自有資金50%、借貸資金50%，建物與土地的價值比例是27%與73%，金融機構可以給予的利率條件是：自有資金利率2.2%、借貸資金利率4.5%。 2.勘估標的土地坐落於○○市○○區陽光段一小段，地號 0001，土地使用分區為第三種住宅區，法定建蔽率為 45%，法定容積率為 225%，面積 397 平方公尺。 5.土地使用分區為住宅區，建蔽率 60%，容積率 220%，面積 3,000 平方公尺，依據最有效使用分析，可供興建 30 棟 4 樓透天住宅。
相對於土地貢獻原則，聯合貢獻分離後的各權利人土地價值與建物存在時之各權利人房地價值比率關係較一致。 財政部南區國稅局表示，個人購買房屋、土地(以下簡稱房地)時，如有取得折扣、減價或銷貨折讓，致買賣契約書金額與實際支付金額不同，日後如出售房地申報個人房地合一稅時，應以「實際支付金額」為取得成本。 採用公共設施保留地抵繳稅款，民間已經使用多年，原先的作法是，以市價約2成左右的價款買到公設地，再用公告現值的價格抵繳稅款，但財政部已經關閉這個管道。 樓層別效用比計算 買賣大幅萎縮，主要是牽涉到仲介可以從中賺取的利潤，在財政部改以實際成交價來認定稅金之後，利潤大幅縮水，仲介因而全面收手，交易減少；這是就一般的小額節稅人而言。
樓層別效用比計算: 房屋部分供營業，可「按比例」適用地價優惠稅率
相關修正因素： 使用用途：不同使用用途對樓層價差的影響，以一樓與二樓以上樓層差異最明顯;若為相同地段的一樓則依使用方式不同，以供作商業使用的價格最高，依次為辦公使用、住宅使用、工業使用。 個別因素與區域修正各項目與原則： 各宗土地價格修正比較項目應包括如下： 宗地條件：考量基準應以個別土地面積規模、寬度、深度、形狀、臨路情形等條件對不動產總價影響的幅度修正之。 對於區分所有權之公寓或大樓產品，若採用建物貢獻原則時，各所有權人土地價值均為素地價值，因此，造成各單位所有權人權利價值比率與持有面積比率相同。
樓層別效用比計算: 不動產估價免費管道
第102條實際建築使用之容積率超過法定容積率之房地估價，應以實際建築使用合法部分之現況估價，並敘明法定容積對估值之影響。 為求總體樓層別效用比率，可求多棟個體樓層別效用比率加以平均，亦可求各層樓出售單價總和之平均，然後求樓層別效用比率。 （四）樓層別效用比率之計算，可以最便宜之一層的單價為基礎（即設為100%）來計算其他各層樓之比率，亦可以最貴之一層的單價為基礎來計算。