樓宇賣買律師費一般涉及3個項目，包括買賣合約、樓契及按揭契，律師費大多為數千元或以上，總金額會因物業成交價、樓齡、貸款額等因素而異。 分權共有是指業權的權益以各人所付的樓價比例分配，例如其中1名業主付出樓價25%，便享有物業1/4業權。 聯權共有是指各人的權益或業權份數屬於均等，一旦其中一人身故，此人的權益將自動轉移至其他在生的聯權共有人。 按揭供款年期 其實受著樓齡及按揭申請者年齡所影響。
你需要按個人情況申請不同按揭，或有機會需要按揭擔保人。 在現今新按保規定，樓價1000萬以下可以借最多90%按揭（波叔plan）；買樓花要用舊按保計劃的話借盡9成的物業必須要價值400萬以內。 根據金管局、銀行及按揭證券公司的指引，要借盡9成按揭的申請人必須只能夠用固定收入來計算壓力測試。 值得留意的是固定收入意思過去三至六個月的收入銀碼都必須要固定，不能有一分一毫的差距。 如果你的收入牽涉一些佣金收入導致每月收入不平均，你有機會只能夠借最多8成按揭。 如果想借盡9成按揭，就不能夠納入佣金收入作計算。
樓宇按揭年期: 印花稅（釐印費）
《胡．說樓市》希望透過本文解釋居屋市場按揭，並羅列各銀行的現金回贈及息率。 其次，物業的樓齡及質素也會影響「按揭年期」的長。 舉例，如果買家選購了一層600萬元的物業，承造90%按揭，但申請人的年齡已達55歲，則在按揭年期最長為20年(75年-55年)，兩者取其短者，變相按揭年期為20年。 因此，在填寫「按揭年期」一欄中，應把橙色活動欄移至「20」而非「30」。 由於你每月都會償還貸款，所以按揭貸款的利息會「息隨本減」，衍生出來的是當中每月的息本比例也有所不同。 因此，計算按揭借貸額、利息成本、每月供款等都是十分複雜的公式。
如果想購買用途為「出租」的物業，即使目前未有租客，業主仍可用「擬出租」向銀行申請按揭，將預期租金收入當作個人入息。 由於沒有實質租約，一般會以預期租金六折來計算入息。 聲明﹕MoneyHero致力確保網站提供的資訊是最新及最準確。
樓宇按揭年期: 按揭成數:
根據金管局最新指引，如承造按揭時銀行提供的現金回贈高於按揭額1％，須直接於按揭額上扣減，換言之，你的總供款額減少了。 銀行對於市場上不少另類物業未能提供估價，其中凶宅是最典型例子。 凶宅在法律上沒有定義，通常是單位內發生的不自然死亡個案，如自殺及謀殺案等。
目前一手住宅新盤分為樓花和現樓，通常推售的新盤大部分是樓花，樓花是指未落成的住宅物業。 為了回籠資金，發展商推售樓花，並會推出多項付款優惠，吸引準買家入市。 在安排按揭貸款之前，您需要確保自己有償還貸款的能力。 這篇文章會助你了解如何計算貸款額及比較不同類型的貸款。 你可以利用「物業資訊網」的雙語搜尋器查詢樓宇資料，例如：實用面積、樓齡及許可用途。
樓宇按揭年期: 提供有多種優息貸款方案可供選擇1
建議各位唐樓準買家最好都要有兩手準備，萬一按揭保險公司拒批出高成數按揭，自己都有額外首期填補差額。 年期方面，銀行一般都可以用75減去計算的，樓齡不太舊的唐樓都可以借出20年按揭左右。 在最新的 2022財政預算案，財政司司長陳茂波宣佈推出放寬按揭保險限制（新按保計劃/波叔plan），意思將按揭成數門檻進一步減低，比2019年特首林鄭月娥（林鄭plan）更為放寬。 金管局因應不同樓價、物業、情況等而制定銀行最多可以為物業借出幾多錢，一般都會用一個百分比去計算。 換句話講，金管局有明文規定銀行最多可以為一份按揭申請借幾多錢，銀行可以借少過規定的上限，但不能借超過列明上限。
印花稅則視乎買家為首置客、還是已購入多於一層物業。 如果屬於前者，則按樓價有不同遞增；但屬後者的話，則需劃一繳付樓價15%的印花稅。 一般「按揭計算機」也假設買家的收入來自香港，但如果本身的收入並不是源於香港，按揭成數會收緊一成。 例如一層原本600萬元的物業，理應銀行批出的按揭成數為60%，但收入並不是來自香港的人，最高為50%。
樓宇按揭年期: 計算貸款額
根據金管局指引，一般而言置業人士在申請按揭貸款時，必須接受壓力測試。 但對首置人士則比較寬鬆，更可說是免壓測，因為即使加3厘息後的壓測不合格，只要DSR仍是50％，仍可敘造最高8成或9成按揭，但其保費會因應風險因素作額外調整。 不過金管局亦提醒銀行，如借款人未能通過對整筆貸款的壓力測試，銀行仍須計算借款人在壓力測試的供款入息比率，作為評估借款人還款能力的參考。 一般樓宇按揭的「利率」，可以分為「最優惠利率按揭」(P按)、或「拆息按揭」(H按)，買家需要在申請按揭時，按銀行提供的計劃作出選擇。 「拆息按揭」會比起「最優惠利率按揭」稍為低一點。 不過銀行在計算壓力測試時，多數會用P按來計算，故一般「按揭計算機」都以此作準則。
實情只要你懂得善用坊間銀行或財務公司提供的「按揭計算機」，你就可輕易準確計算出「每月供款」，及所需要的入息來通過「壓力測試」。 樓宇按揭年期 當然，也有一些資料是「按揭計算機」無法計算的，屆時就需要人手操作去作出評估。 我們希望透過一文來解釋「按揭計算機」的運作，在運用計算機前需預備的資料，以及有什麼地方需作人手操作，從而達至最精準的計算。 任何物業準買家向銀行申請按揭計劃時，單位均需先經過銀行進行估價。
樓宇按揭年期: 還款計劃
由於HIBOR是浮動的，所以H按的息率也有機會跟隨調整。 為了保障貸款人，銀行也會訂立鎖定按息上限，為免供款因為拆息上升而急升。 近年房協的「資助出售房屋項目」（綠悠雅苑、綠怡雅苑），或市建重建項目（例如：長沙灣「大四喜」），都可做足9成。 你可要求所委託的地產代理提供有關物業的土地登記冊，以獲悉該物業的產權負擔。 超連結本身不構成本行對第三方或其超連結之內容、產品、服務或其中包含或可用的資訊給予任何明示或暗示的批准、推薦、認可、保證及陳述。
實際可節省的利息支出將根據「置理想」按揭賬戶的運作而有所改變，詳情請向本行職員查詢。 金管局對銀行提供的現金回贈有規限，如現金回贈超過貸款額 樓宇按揭年期 1%，而業主又借足成數上限，銀行就要以扣減貸款額的方式提供回贈。 第一，購買按揭保險，其後可照借足9成，但保費會調高。 若物業售價1920萬以上，則不能透過按保做高成數按揭，上述人士最多只可借4成。 於海外工作人士申請按保，HKMC會考慮其工作地點是否鄰近香港。
樓宇按揭年期: 福布斯2022年 收入最高藝人榜 邊個年賺2.3億美元？
自僱人士／無固定收入者申請按揭，其身份主要仍然由「首置／非首置」人士劃分。 不過，如果其職業明顯沒有穩定收入，對於銀行而言的風險系數會較高，因此審批自僱人士按揭亦會較為緊張，例如一般情況下不會批出9成高成數按揭。 銀行會提供按揭存款掛勾户口，存款息率跟按揭利率相等，但會有最高存款額，同時亦安排還款人家庭成員的存款享有高息，以抵銷部分利息支出。 B.業主申請時，亦需要通過供款壓力測試才能加按，在壓力測試的要求上，同樣是加3厘計算，供款與入息比率不超過50%。 購買一手樓盤，選用發展商提供的按揭付款方法，通常這類付款方法的按揭利率在最初數年稍低，甚至免息優惠，「蜜月期」後按揭息口會大幅上調，可能高至數厘。
考慮申請產品前，我們建議你查閱相關產品之官方條款及細則。 穩定收入（自僱、現金、佣金制收入只能借8成）– 要申請9成按揭的朋友需要有固定收入，而固定收入要足夠通過壓力測試。 申請人若要包括非固定收入，例如佣金，才能夠通過壓力測試，銀行有機會最多批8成。 另一情況，自僱人士亦同樣最多能夠申請8成按揭。
樓宇按揭年期: 「壓力測試」:
換樓人士先賣後買，如出售物業未完成成交，新買物業不可敍做9成按揭，最多8成。 因此，換樓人士宜先完成賣樓，才簽署臨約買樓，便能做9按。 至於1920萬以上物業，如行資產最多亦可借4成，行入息最多借5成，只比行資產多一成。 如工商物業行資產審查，最多只可借4成，如有按揭在身，則要扣減一成至最多3成。 香港按揭證券有限公司於2019年的新指引，房協資助房屋第二市場可以做按揭保險，按揭成數和私樓標準相同。 因此在填表時，在「單位樓價」一欄，雖然你仍填上「6,000,000」，但在「按貸款額」一欄則需要手動輸入「5,697,000」。
- 居屋全名為居者有其屋計劃（Home Ownership Scheme），是香港的資助出售公共房屋計劃，計劃原意是為資金不足以購入私人屋苑的市民，提供另一個居住的選擇。
- 兩種方式最大分別，是即供付款需要在樓花期內向發展商繳清所有樓價款額，建築期則可按照物業興建和落成期陸續付清樓價。
- 計算利息支出時，需要將新的利息支出作 75% 的按比例扣減（即 HK$300 萬 除以 HK$400萬），故無法將新增利息計入扣稅額。
- 另外，全美不動產協會數據顯示，美國1月二手樓銷售按月跌0.7%，市場原本估計增長2%，以年率計400萬間，低於預期。
- 二手樓按揭最長還款年期為30年，但會受於物業年齡（樓齡）及借款人的年齡（人齡）而出現變化。
- 如果屬於後者二按部份，銀行在計算壓力測試上，除了一按供款上會用2.5厘+3厘作基準，還需計算二按部份息率。
- 申請住宅按揭，最長還款期可以做30年，但根據不同的人齡、樓齡、物業種類、交易類別及按揭成數等因素，最終批出的年期或不盡相同，參考本文作深入了解。
需注意，倘若銀主盤有僭建、路權不清等問題，或會為按揭批核造成不良影響。 買家在購買銀主盤，申請相關樓宇按揭時，宜先做好資料搜集，對所購入單位背景有充足了解。 有關的計算方法是，假設申請人有一層已供滿的物業，市值為1000萬元，銀行會把物業市值除以2作為申請人的資產淨值，即500萬元。 若申請人仍有按揭貸款，則會再減去未償還貸款的金額。
樓宇按揭年期: 按揭產品推介
不過，如果買入的物業是未補地價的資助房屋，現階段必須選用P按供樓。 另外，銀行亦會考慮借款人的年齡作為最長還款期的批核因素，並同樣以「75-」作為指標。 如果申請人在45歲以上，銀行也有機會縮減按揭還款年期。 如果借款人已到達一定年紀，可考慮加入較後生的擔保人，銀行便會以後者的年歲作為批核標準，讓他更輕易通過銀行的批核。 住宅印花稅需要在簽署正式合約後30日內支付，如果屬於首次置業，可以支付較低稅率的印花稅率，如果已經擁有住宅物業，便要承受較重的稅率。
樓宇按揭年期: 按揭成數上限（非按揭保險申請）
「居所貸款利息扣稅」是財政預算案中的稅務寬免措施，業主可以將自住物業的供樓利息開支作為扣稅之用，上限為每課稅年度 HK$10 萬。 未補地價居屋限制較多，但未補地價居屋亦能夠做轉按。 房署只在特定意外的情況下，才會接受申請，例如家人醫療費、殮葬費、教育費等等。 至於因個人原因如欠債，信用卡欠款申請轉按或加按套現現金，這些情況多數不獲批核。 另外未補地價居屋轉按與買入時相同，只有P按可以選擇，而未補地價的居屋屬於房署資助房屋，不論轉按或者加按，都需要跟房署的申請並得到同意先可以進行。 若果買家出現無法供款的情況下，擔保人需承擔買家全數還款的責任。
樓宇按揭年期: 銀行服務及支付
但必須留意的是，由於按揭供款金額是基於「息隨本減」的原則，假設息率不變，當每年本金遞減，供款利息支出亦隨之減少，最終或未能用盡扣稅額。 以息率 2.375 厘計算，供款年期為 30 年，只要貸款額有 樓宇按揭年期 HK$425 萬，便可用盡 HK$10 萬的扣稅額。 同樣地，如果他及太太各自擁有 1 樓宇按揭年期 所住宅，只有其中一方可以就你們共同視為主要居住地方的住宅申索扣除。 貸款為期 10 年，自 2020 年 12 月 1 日起﹐按月分期償還。
雖然是舊樓，但樓價依然不菲，想入手舊樓還需透過按揭。 因此，在進行按揭前，需分別分析舊樓按揭成數和年期，清楚自己的供款能力，作出最好打算。 有意入手舊樓的你，要知道舊樓按揭受到什麼因素影響。 選擇舊樓原因有很多，有人認為是實用率高，有人則認為室內間隔比新樓更為實用，亦都有人考慮舊樓可做到9成按揭。 準買家決定即供及建期亦可參考折扣差異，有些樓盤即供建期有8%差異，有足夠資金的買家可選擇即供盡享折扣。 兩種方式最大分別，是即供付款需要在樓花期內向發展商繳清所有樓價款額，建築期則可按照物業興建和落成期陸續付清樓價。
平手轉按：借款人可以把原先未供完的貸款額轉移至另一間銀行，因另一間銀行可提供較吸引的利率優惠和現金回贈。 【香港樓市2022｜供樓按揭教學】假如你是申請按揭的新手，轉按、加按是常見的其中兩種樓宇按揭，當中又涉及現金回贈，提早還款又有罰息期等。 工商舖物業包括工廈單位、商舖、地舖、車位等等一律最多只能夠借50%按揭。
樓宇按揭年期: 按揭比較：房委會 V.S. 房協
買入二手樓前，首先要計算買樓的開支，包括首期、按揭利息開支、印花稅、律師費及裝修費，其中首期及印花稅開支最大，可用按揭計算機進行初步預算。 現時各銀行均有內部指引，計算高樓齡物業可承造的按揭年期。 一般而言，多為「75減」，即樓齡加上最長供款年期後，不可高於75年。 不過，二人會同時失去首置身份，無法再申請高成數按揭，影響日後買樓的決定。 • 存款掛勾按揭戶口：部份H按用戶可經由銀行提供的「Mortgage Link」戶口，存入具一定限額的按揭貸款，經由與按揭利率相同的息口，對沖利息支出，或是應對加息後的增加供款。
雖然本港未必完全跟隨美國加息，但經絡按揭轉介首席副總裁曹德明分析說，面對息口趨升，銀行可能調高同業拆息利率，封頂利率亦相應提高，因同業拆息是銀行拆借成本。 樓宇按揭年期 私樓價格節節上升，對許多人來說，選擇較廉價的居屋，是置業上車的唯一出路。 如果你正在物色購買居屋，即上千居搜尋優質居屋盤。 擔保期的意思是，如果業主在期內斷供居屋，政府作為擔保人，會負責向銀行還錢。 2) 若多於19年但未過30年，餘下擔保期批9成按揭，屆滿後跌回6成按揭，假如未償還樓價多於當時樓價6成，便需要補回差價。