事實上，過去多年香港嘅住宅樓價真的是堅過石堅，但未來或會有機會見到樓價會跌？ 他表示，今年啟德區項目為市場重點，又指發展商會積極推售豪宅物業。 另外，由於股票市場有改善，他預期，最優惠利率升至6%。 土地市場方面，近期招標的中標價均低於市場預期，地價跌幅大於房價，預計地價今年跌幅將低於市場預期。 恒生銀行公布，恒生中國去年營業溢利按年跌77%，由於內地商業房地產貸款的預期信貸損失撥備增加；撇除有關變動前，營業溢利按年升9%。
近日地產較多報道有兩類：新盤撻定及租金回落，前者尤其是撻大定比較佔多，而新盤租金跌穿一萬元亦開始增加，由差估署數據，過去半年租金指數回落速度，較樓價指數為快。 樓價跌轉按 樓價指數去年5月逆權運動前於396.9點見頂，然後連跌五個月，林鄭十月出招放寬首置客按揭成數，令樓價止跌反彈，最新今年1月份指數報378.2，較去年5月高峰低約4.7%。 第三，市場預期通縮出現，即使減息至零，實質利率仍是正數，房產投資的借貸成本不再便宜，每月供款高於租金，房產投資不甚吸引，資金或會離場，而且當預計樓價下跌，遲些買會更平，何必急於入市？ 事實上，疫症肆虐亦嚴重限制了置業者睇樓的安排，令成交進一步萎縮，樓價更易滑落。 近年新的轉按原因是親屬間的業權轉讓，或透過轉按剔除擔保人。 例如由2人持有轉為1人持有，令其中一方變成「沒有持有物業」，由於業權有變，業主需要重新申請按揭；或物業原有按揭由親人擔保，而業主財務情況又有改善，便會透過轉按剔除擔保人。
樓價跌轉按: 表: 一手註冊登記
當然很難知道大家的首期能儲到幾多，但假設600萬元首期的基數不變，則一手樓價1,000萬元才屬於私樓住戶可負擔水平，需較現水平下調17%才算合理。 由於物業是打算出租，只能承造5成按揭，325萬，太太最多可以接到315萬，剩餘款項可以用轉按出來的現金。 如果仍有額外現金剩，可以考慮放到高息存款戶口，減少利息支出。 一些業主在購入物業的時候會選擇以聯名形式購入，然而這種情況之下，其中一方如果想再購入物業，便沒有「首置」的政策優惠。 透過轉按，業主可以把聯名物業除名，其中一方便可以重新獲得首置身份，不需要付15%的印花稅。 另外，如果原來的銀行未有 Mortgage Link 戶口，業主可以透過轉按，從新銀行取得戶口，將存款存入高息存款戶口，從而減少按揭的利息支出。
建議撤銷DSD，為換樓人士開方便之門，加快香港人口的流動性。 如想助有意上車的人士置業，亦應將500萬元以下物業的釐印費一律減至100元，降低港人的入市負擔。 布少明相信樓市的回升僅是開始，隨著2月起新盤投入戰場，料可帶動樓市氣氛，一二手持續「價量齊升」，預計首季新盤成交將重返4,200宗水平，按季大幅反彈約3.9倍；期內二手成交則有望達1.4萬宗，按季亦大升約68%。 香港樓市走勢2023｜樓價「U Turn」急轉彎升逾2%，美聯布少明料首季樓價升5%！
樓價跌轉按: 壓力測試
他指出，樓價跌幅急劇的主因，是遲遲未能全面通關打擊經濟，加息壓力影響投資市場氣氛，發展商低價推盤，對二手交投及樓價構成壓力，不少心急放盤的業主減價求售，加速樓價下跌。 樓價急挫，惟成交未見反彈，第三季一、二手交投齊跌，形成「價跌量跌」局面。 當中新盤成交料全季錄約3,600宗，按季跌約5.5%；二手成交則料約8,100宗，跌幅高達28%，並創3年新低。 （香港文匯報記者 黎梓田）受到疫情及加息雙重夾擊，物業市場成交低迷，減價盤湧現下，差估樓價指數繼續尋底。 地產界人士認為樓價下調壓力不散，期望特區政府新一份施政報告有振興經濟及提振樓市措施，如推出「0+0」入境檢疫措施。
- 但今天的現況，卻是供應大幅度增加的同時，樓價卻未真正回落到大眾可負擔。
- 經絡按揭轉介首席副總裁曹德明表示，今年選舉排行榜前三名中，關於息口走勢佔據了兩席，相信因息口直接影響供樓開支，業主對息口變化亦十分敏感。
- 另外，按揭成數是上車重要因素之一，今年「波叔PLAN」推出後進一步放寬高成數按揭樓價上限，使首置人士更易上車，亦助換樓人士以高成數按揭換樓，促進換樓市場交投，因此亦受到不少市民關注。
- 就算套現出來的資金沒有特別用途，亦可以存放在高息按揭存款掛鈎戶口（Mortgage-link），高息按揭存款掛鈎戶口的利息與按揭利率一致，存款額能高達剩餘貸款額的一半。
- 他相信二手成交量將要待大型新盤開售後，客源回流二手市場，才會進一步上升。
- 在經濟不景氣、經濟水平高人士持績流失下，樓價供大於求的情況下必定下跌。
- 若想轉至高成數按揭套現，物業價值要在 600 萬元或以下，最高可敍造8 成按揭。
不少業主會透過轉按套現，作為購買新一層樓的首期開支，無論是投資放租，抑或為家人添置居所，事前要多比較不同單位的質素。 如果樓價升幅不似預期，以致物業估價不足， 轉按就有難度；新批貸款額可能比原本更少，又或利率高企，轉按就無利可圖。 這個情況下，透過完全將物業轉按，借款人可利用新借入的 450 萬元來償還原有按揭餘額（即 300 萬元），多出的 150 萬元可以提取，套現成流動資金。
樓價跌轉按: 申請轉按在新銀行有什麼保險優惠？
申請轉按的手續相對新按簡單，業主最早可於按揭罰息期完結前3個月開始申請的程序。 MoneySmart建議申請人可以先待成功轉按申請獲批後，再到分行辦理手續。 不是所有銀行的ML戶口都受存款保障計劃保障，所以業主在使用ML戶口存款前要避免這項Mortgage Link 風險，應先向銀行查詢。 轉按即由A銀行的一套按揭計劃，轉至B銀行的另一種套按揭計劃，一般業主為賺取現回贈，即使轉按的計劃無升跌，照樣可以做到「平手轉按」。
首當其衝會是採用「呼吸Plan」買新樓的業主，以及長成交期的業主。 在估價下跌下，申請轉按或是按揭，或需要準備更多資金。 樓價跌轉按 樓市走勢2023｜香港樓市正處跌浪，香港樓價持續尋底，展望2023年香港樓市走勢，在加息周期未完下，市場普及預期樓價仲有得跌。 經絡按揭轉介預計，本港最優惠利率P最快於2023年上半年增至6厘水平，即實際按息將挑戰4厘。 該行調查亦顯示，近3成港人料樓價再跌10%至20%。 近日，陳小姐預備轉按「甩走」高息二按，發現該物業現時估價最高為1,300萬元，意味銀行最多可借650萬元。
樓價跌轉按: 轉按好處2. Mortgage Link 戶口
但目前市場還未迎來全面向好，城市間的分化依然表現明顯，一季度依然是市場重要的轉折期，政策面需持續加碼，尤其是推進需求側入場，才能更快更好穩定市場。 一線城市樓價按年、按月均錄得上升，二三線城市樓價繼續下跌，而按月跌勢趨緩。 業界人士指，市場已現觸底反彈跡象，但並非全面向好，首季度是重要轉折期，政策面需持續加碼。 （三） 亦是最重要的一點，透過轉按可套取大筆資金，以升值100萬元計，可供多70萬元。
如果你正計劃或有意「轉按」，接下來我們會詳細介紹轉按是甚麼、不同物業轉按時的重點、以及它的好處和限制等重要資訊，相信本文的內容就十分適合你，切勿錯過了。 不同銀行會委托各自的測量師行進行估價，因此每間銀行的估價會有所不同。 每間銀行可在申請前提供初步的估價作參考，讓業主有充份時間計清楚轉按是否有利。
樓價跌轉按: 表: 一手私樓吸納量
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另外，如轉按時現金回贈較低，即使配合mortgage 樓價跌轉按 link對沖，亦可能得不償失，因此必須留意的一環。 根據差餉物業估價署的臨時數據，5月私人住宅售價指數，較2021年9月的歷史高位398.1點，累挫約3.44%。 至於上月私宅租金走勢亦停滯不前，最新報177.3點，按月未有升跌，該指數今年首5個月亦下跌約2.96%。 近年不少一手樓業主透過發展商提供的高成數按揭而入市，其中一種俗稱「呼吸plan」，意指買家只要有呼吸，毋須入息證明及壓力測試就審批。
樓價跌轉按: 樓市走勢2023｜實際按息將挑戰4厘！近3成港人料樓價再跌10%至20%
當業主的流動資金不足以償還整筆按揭貸款時，通過物業轉按來承造另一間銀行所批出的按揭貸款來償還原有按揭，便可甩按保取得保費退款。 業主通過物業轉按後，能夠以新借入的 390 萬元來償還原有按揭餘額（即 230 萬元），那麼業主能夠取得 160 萬元並套現成流動資金進行投資或其他用途。 假設物業買入時價值 500 萬元，做 6 成按揭，貸款額為 300 萬元，當中尚餘 230 萬元未供。 過幾年後，物業現時估值為 650 萬元，同樣以 6 成按揭計算，最新可批之貸款額提升至 390 萬元。 但突然決定若要移民英國等西方國家，很多時都要在一定時間如9個月內賣掉香港物業，否則便要就賣樓所得利潤支付高昂的資產增值稅。
息魔來襲下，本港住宅樓價再度轉跌，政府昨公布的最新數據顯示，今年5月私人住宅售價指數報384.4點，按月回落約0.34%；而今年首5個月，亦已累跌約2.41%，至於上月以九龍區中型單位按月跌幅最大。 美銀證券更預期，港樓價今年及明年將累計冧15至20%，沽壓集中在明年，屆時政府才會捨得「減辣」。 美國聯署局減息半厘後，市場還預期美國年內有機會減息3次，意味未來還有2次減息之可能，假設每0.25厘，即現時息率會再低半厘，香港銀行同業拆息…
樓價跌轉按: 銀行根據估價計算轉按按揭成數，如何能提升估價？
現時一般如果在第三年甩按保，能夠取回約15%的保費。 但要注意如果超過三年 ，有些公司的條款規定，便未必能取回保費。 銀行為保障利益，在樓宇按揭條款通常會設定罰息期，常見為兩年至三年。
- 當然很難知道大家的首期能儲到幾多，但假設600萬元首期的基數不變，則一手樓價1,000萬元才屬於私樓住戶可負擔水平，需較現水平下調17%才算合理。
- 答案是不能，在HKMC的層面，按揭成數必定是以合約價計。
- 如果借款人當初因為各種優惠而選擇了利率亦較高的按揭計劃，一心打算罰息期後再立即轉按，以賺盡優惠，跌市的話，借款人就可能要硬食高息。
- 但可獲得貸款的現金回贈，雖然目前大多銀行都在減現金回贈，但如找轉按公司，亦可得到現金回贈，以420萬元計，即有約8.4萬元。
- 如果買一手樓花，行建期，到臨上會時樓價跌到600萬以下，是否可以以市價去申請8成按揭？
政府不久前公布簡約公屋選址，究竟港、九、新界位置在哪? 回看當年政府的手法，就是希望透過辣招拉停樓市升勢，並趁機大力增加土地供應，認為只要做得到供求平衡，便能解決到房屋問題。 但今天的現況，卻是供應大幅度增加的同時，樓價卻未真正回落到大眾可負擔。 所以，超過十萬個私樓供應的數字，是一個很吸睛的標題，但說到底，房屋問題卻未得到改善。 因為以香港過去五年、平均按年售出15,975個單位計算，105,000個單位也就等於香港6.6年的吸納量。 另外如果業主再罰息期之內轉按，一般需要向銀行支付貸款額一部份，作為賠償。
樓價跌轉按: 表: 一手樓供款 (可負擔水平)
而社交距離措施放寬，多家發展商及地產代理表示有利本港經濟及樓市，料經濟即將復甦，樓市出現曙光，按揭市場亦有望回升，預計2023年新取用按揭貨款金額及宗數可達到3,400億元及70,000宗水平，比今年升約一成。 匯豐控股在公布全年業績時,表示有信心今年有形股本回報率最少達到12%的目標,連同全年派息比率50%的指引,集團行政總裁祈耀年稱,簡單計算下,即全年派息為50美仙(約3.9港元),已接近回到疫情前水平。 他補充稱,疫情前派息金額相若,但派息比率遠超現時指引的50%水平,意味著匯控未來可以動用更多資本,發展現有業務和回購股份,進一步提升股東回報,亦可望為股價增添動力。 匯控今年會再度派發季度股息,祈耀年表示,正常情況下,首三季度股息將持平,期末股息會較高,但現時不會給予市場指引,最快在第一季度業績時公布季度息金額。 樓價跌轉按 匯控又表示,在完成出售加拿大銀行業務的前提下,考慮派發每股0.21美元(約1.638港元)特別股息,祈耀年強調,特別息會是首選,因集團深明早年被勒令暫停派股息,令大量零售股東受影響,管理層希望藉此機會補償股東。
樓價跌轉按: 物業升值，貸款額增加，借款人能「套現」
「呼吸Plan」對買家最大不利是利息高昂，頭幾年供款利率雖然與市場按揭利率相近，但當「蜜月期」過後，利息隨時高於市場幾倍，因此不少買家都打算儲夠錢在「蜜月期」到期前轉按，以市場按揭利率供樓。 早年發展商為了讓更多能夠買樓，推出高成數按揭，其中一種俗稱「呼吸Plan」，意指買家只要有呼吸，毋須入息證明及壓力測試便可獲批，吸引不少首期不足的買家入市。 作者子非魚為星之谷按揭首席顧問，現於多份報章及網上平台撰文，著作《按揭達人》，涉足地產買賣及按揭資訊。
樓價跌轉按: 香港樓市走勢2023｜美聯布少明：料首季樓價升5%！太古城呎價年初至今急彈22.3%！15個熱門屋苑最新價格變化
據消息指，去年英國內政部曾估算今年將有15.33萬港人前往英國，而早前有國際大行據此推算，香港將因此走資2,800億元。 再看上述移民人數160萬，簡單乘以10倍則有2.8萬億元流走。 統計處數據顯示，截至去年第四季，香港M1貨幣供應為3.23萬億元，M3則為15.6萬億元。 當資金流失到達1萬億元時，已可嚴重衝擊香港的貨幣基礎，當香港移民人數持績增加時，樓價能否穩如泰山？ 但小業主要留意，轉按加按套現時最好選擇同時提供「按揭掛鈎高息存款戶口」的銀行，因此高息戶口可提供與按揭息率相同（現時約為2.875厘）的活期存款息率，可獲得優惠息率港元存款上限，一般為未清還樓按揭貸款的一半。
不少廿四孝父母都會出手相助，不惜「加按」甚至「抵押」自住物業，資助子女置業。 首先，從用家心態來看，今時不同往日，一個月港元拆息曾升至2厘水平，早已觸及鎖息上限，即是「世紀好Plan」已不能慳息了。 其後不少銀行開始調高按息，例如H+1厘，如果轉按便要供多0.3厘，當時的按揭回贈沒有現在那麼多，所以沒有動力轉按。 可以在facebook、instagram、youtube等各大社群媒體上關注我們，獲取最新最熱的文章、專欄及影片。 樓價跌轉按 免責聲明：本網頁一切言論並不構成要約、招攬或邀請、誘使、任何不論種類或形式之申述或訂立任何建議及推薦，讀者務請運用個人獨立思考能力自行作出投資決定，如因相關言論招致損失，概與本公司無涉。 不過這世上沒有免費午餐，靠轉按加按賺回贈及息差，其實會帶來兩個風險，小業主必須小心考慮再決定是否「去馬」。