如果對一手樓按揭有疑問，歡迎按左上角Whatsapp直接同星之谷按揭專員聯絡，我們的專業顧問會免費解答你的問題，助你安心上車。 自住業主可以善用「居所貸款利息扣稅」，一共20個年度可以扣減，每年上限十萬元，究竟怎樣申報才可以用盡免稅額呢? 究竟如何可發揮到最大的慳稅效果，我們一文為大家解構。
因樓價一旦升穿 1,000萬，便不能敍造 8 成按揭，銀行最高可借5成，若業主打算利用轉按甩走二按，需要先填補大量資金。 坊間所指的「呼吸PLAN」，就是戲稱發展商一按毋須壓力測試及入息審查，上會如呼吸般輕而易舉。 但現時發展商都要求買家提供入息證明，即所謂「半呼吸PLAN」。
建期: 關鍵日期延遲會否影響按揭申請？
置業人士如想使用最優惠的計劃，要注意是否有足夠時間及足夠儲備應付尾數。 按揭申請方面，買家簽署買賣合約後便即時申請按揭，因此較少遇上估價不足的問題。 新盤的價單內會詳列銀行一按加上發展商二按兩種計劃，買家可以參考有關資料計算兩者的平均按揭利率。 由於一二按通常都會有「低息蜜月期」，所以在考慮一二按時亦可對蜜月期前後的息率各自考慮。 建期 假如買家選擇的繳款方法會影響樓價折扣，亦可一拼考慮在內。
為了回籠資金，發展商推售樓花，並會推出多項付款優惠，吸引準買家入市。 有意買一手住宅新盤的人士應該要對這些付款方法和優惠多了解，為未來揀樓時作好準備。 《香港財經時報》分析即供和建築期付款的特點，以及四個普遍的樓花按揭優惠的要點。
建期: 一手樓花按揭選即供或建期有何分別？
本公司在未得閣下的同意之前，不能如此使用閣下的個人資料並向閣下作直接促銷。 如果業主一開始選了即供計劃可是中途想轉做建期就不太可能因爲業主已經開始供款了，可是卻想中途停止供款直到物業落成後再繼續是不切實際的想法。 如果業主一開始是打算做建期可是中途改變想法想做即供，一般上是沒問題的，只需向發展商申請就可以。 站在發展商的角度，其實即供樓花可以更快收回資金，所以他們會很樂意的批准。 樓花是未落成的樓盤，發展商在樓宇還沒完全落成就開始售賣，這樣一來發展商可以先鎖定樓盤的銷售量及讓資金可以周轉。 建期 答：個別納米新樓按揭，銀行會實施貸款配額制，「爆額」後不再接新申請。
- 由於更難估價，如果樓價繼續下跌，這類型單位到成交時未能用合約價計算按揭成數機會相當大，同樣是一枚樓市炸彈。
- 不過買家要注意，通常此類按揭計劃於數年後息口或會大幅上升，因此建議業主在息口大增前轉按至銀行慳息，但亦要留意屆時物業估價是否足夠，小心因估價不足而抬錢上會。
- 即供指準買家揀好單位後，必須於短時間內完成交易。
- 而由於即供的付款方式未能受惠於新按保政策，所以想買800萬樓做9成上會，選用建期變相樓價會較貴。
- 之後銀行會根據申請人提供的文件和信貸評級審批按揭成數和貸款年期。
- 發展商一、二按之間，除了本系列第三篇的利率差外，對於將來轉按亦有一定的影響。
- 讀者作出任何投資決定前，要自行判斷及審慎處理，更要自行掌握市場最新變化。
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新一份施政報告表明，北部都會區建設以運輸基建先行，並提出5條新鐵路基建項目，以打通北都經脈，對樓市有一定提振作用，發展商紛紛加快推盤。 泛海（00129）執行董事關堡林表示，明年初推售洪水橋住宅，目標打造實用型項目，吸引年輕小家庭。 如果建期時利息大幅上升，便要捱貴息上會，而且如利息上升因而每月還款上升的話，入息有機會不夠計，選擇行建期的買家宜計清計楚以上風險。
建期: Bal Residence 按揭優惠
另外，由於收租物業的按揭成數上限亦是5成，所以假如申請人的貸款上限亦受制於入息的話，可以考慮將物業出租，把租金收入一拼計算從而提高貸款能力。 例如申請人在2017年以800萬元購入一所住宅，當時借了發展商一按，以8成半按揭即680萬元上會，現時樓價估值升至1000萬元，尚欠650萬元。 在舊制下，需等到樓價升值至1300萬元或補錢才可轉按。 65%按揭的按揭保險費比率是貸款額的2.47%，假如成功取得6折，只是1.48%。 假如面臨發展商一按高息期，譬如將收取6%利息的話，一年的息差已是3.5%，足以抵消按揭保險費有餘，而且轉按還可賺取銀行及中介回贈，繳付按揭保險費轉按至銀行，相比無了期的等待優勝。 增加入息 – 最知易行難的方法便是增加自己的入息，不過，假如擬申請的按揭成數未達到上限，又或者物業價值已超過1000萬元的話，可以考慮將物業出租，並把租金收入計算在入息之內，有正式租約的租金收入將以7折計算。
假如樓價沒有升跌，該物業的估值仍然是700萬元的話，以現時金管局的按揭成數上限來說，自住物業只能借取6成按揭即420萬，在這情況下轉按便要補上93萬現金了。 假如不想以按揭保險上會，而以一般成數按揭轉按的話，便要巿況配合，或以手上的資金補錢轉按。 當然，如申請人多於一宗按揭的話，按揭成數上限亦會減少一成。 拉長年期 – 假設低息蜜月期是三年，以2.5%按息，30年按揭計算，三年間大約清還了7%的本金，所以如重新拉長到30年，以同樣利率計，亦減少了7%的供款額，入息需求亦減少了7%。 中國美國商會調查顯示，在中國經營的美國企業對內地業務前景愈來愈悲觀，大多數企業正在修訂在華投資計劃，於中國投資將保持不變或減少；亦有45%受訪者表示，中國投資環境正在惡化，比率為過去五年來最高。
建期: 壓力測試所須月入 (假設加息兩厘)
而wetland 建期佔逾八成，表面上睇落同按揭成數有關，但其實亦有其他原因。 WavingCat提供的任何信息，評論，建議或意見陳述僅供一般參考。 它不是個人投資建議或購買或出售投資海外物業的招攬。
近年不少買家亦因此而放棄即供付款的高折扣率優惠，選擇建期付款。 這種方法成交期超長，當買家簽署買賣合約時，需要先付訂金，剩餘樓價款額需於指定期過後繳付，讓買家不用即時供款，就可以入住物業。 新界北區樓盤高爾夫‧御苑採用這種優惠，買家先付樓價5%的臨時訂金，其後分段支付樓價10%，先住後付738日兼送3.75%釐印費。 現時新盤按揭基本上分兩種方式，分別是即供付款和建築期付款。 即供付款是指在新盤樓花期內，買家申請按揭，並在某段時間內繳付所有樓價款額，並提供折扣優惠，成交期可長可短，可長達至210日(即7個月)。 要留意有關貸款利率會較按揭貸款為高，申請私人貸款適合收入高且穏定，但欠首期的買家。
建期: 發展商第二按揭利弊
不過，樓花期內其實是不能轉按的，要待成為現樓後才可以轉按。 另一方面，許多時由於律師樓會等入伙紙、公契等等文件齊備才會一次性的把整個項目的文件進行登記及轉契，所以一般預算收樓後一個多月時間，才能夠正式在土地註冊紀錄上成為「現樓」並進行轉按。 就以這例子來說，如果買家預計自己有能力於3年內轉按，便應選擇發展商一按，相反，便應選擇發展商二按了。 一般的發展商按揭，都會提供一段「低息」蜜月期，通常是2至3年左右。 在蜜月期內，有時會低見實際利率2.5%，與傳統銀行的P按計劃差不多。
去年新盤市場吹淡風，全年一手交投量不足一萬宗，按年下挫45%，同時創2013年《一手住宅物業銷售條例》實施後的九年新低。 建期 一手市場萎縮，地產經紀生意難做，本港四大地產代理行近日發內部通知，指示由今年1月1日起，所有一手新盤成交實收佣金必須最少2%或以上。 如果到建期時樓價跌超過20％以上，銀行有權以當時估價而非買入價去計按揭成數，因而便有機會出現批不足按揭金額的情況。
建期: 兩大原因拆解「建期」及「即供」按揭申請為何時限不同？｜子非魚
客戶可以選擇建期，但建期計劃之中，假如客戶能提早找清樓價，將有一定的現金回贈。 簡單說，譬如預計關鍵日期是2023年6月30日，如選擇建期的話，便預計是當天或之前找清樓價。 建期 假如買家可提早一年，即2022年6月30日前找清樓價，便可獲得樓價約6%的現金回贈。 舊制的按揭保險，容許600萬以下物業以樓價最高八成轉按，甚至可從中套現。 在2019施政報告後，按揭保險的範圍放寛至900萬元以下物業，最高9成按揭或720萬元之較低者；1000萬元以下物業，最高8成按揭。
按揭保險即由按揭保險公司作擔保，讓銀行可承造6成以上的按揭計劃，令買家可以以較低的首期借到8至9成的按揭。 現時市場有三間提供按保計劃的公司，分別是香港按揭證券、昆士蘭保險及AIG Mortgage Insurance。 若一次繳清，一般按揭保險公司會提供約8折保費折扣。 基本上沒有購買按揭保險的話，銀行只會提供不多於6成的按揭貸款金額。 即供是指在樓花期期間已申請按揭及支付所有樓價，發展商資金能在短時間內回籠，同時都會提供90至210日的成交期計劃，通常愈短的成交期，折扣優惠會愈多。 換言之，180天即供付款計劃的優惠比210天即供計劃多。
建期: 關鍵日期與收樓日期分別
故選擇即供計劃的業主，如遇上此情況，可向代表自身的律師樓商討，並把付款計劃轉為建築期付款，即可解決困境。 舉例自中國恒大（03333）傳出財務危機後，多間銀行已暫停接受該集團旗下物業的即供樓花申請；然而，銀行仍樂意接受建築期付款申請。 建期 令不少渴望「上車」的業主，能以較少首期購買兩至三房單位，致令新購物業，經按證公司申請及提取按揭的宗數大大增加。 高成數按揭放寬至1,000萬元物業後廣受歡迎，但根據金管局指引，倘若選擇即供付款，將不能申請樓價600萬元以上的高成數按揭；至於600萬元或以下物業，根據舊例仍可申請高成數按揭。
在港營商，買寫字樓還是租寫字樓是老闆們長年的議題。 決定性因素取決於自用還是投資、對辦公空間的要求、預算（尤其香港商廈租金貴絕全球）等各方面。 買寫字樓的優點 買寫字樓讓你可以擁有自己的物業，並有以下優點： 長遠或成為升值資產 香港物業市場持續增長，寫字樓這顃工商盤亦有可能隨時間升值，有不少老闆視之為投資的一種。 自由度更高 你可以更自由地為自己的辦公室裝修，也可以在業務成功後出售寫字樓。 買寫字樓的缺點 購買辦公室當然牽涉更多的支出，缺點包括： 您必須負責所有裝修、添購設備的費用和程序。 隨著業務規模的不斷變化，擴展或裁減時或欠缺靈活性。
建期: 按揭計算機
租寫字樓的優點 相比購入寫字樓，租用辦公室對於公司財務和靈活度上佔有優勢，例如： 公司資金流動性更高 租辦公室比購買寫字樓的成本更低，這點對初創和中小企最為重要。 租寫字樓的缺點 租用辦公室的弊端通常源於業主，例如： 被收取高昂的管理費。 業主可能拖延很久才安排維修辦公室損壞地方（或需要自行修理）。 香港最頂級的金融和商業區集中在港島，中環、銅鑼灣和金鐘的辦公室都因優越的地理位置和便利度而令寫字樓成交價和租金高企。
建期: (IV) – 選擇繳款期及按揭計劃
購買一手新盤，除了可申請按揭保險以借取高成數按揭外，部份樓盤的發展商還會與財務機構合作推出一按、二按計劃供買家選擇。 由於繳付尾數時限的彈性及發展商提供額外成數按揭的關係，買家可按自己的財務計劃選擇合適的計劃。 例如換樓族便可以進行先買後賣，睇好樓巿的業主可將原本的物業善價而沽，避免了賣樓後樓價颷升而導致「賣咗買唔番」的困境。 建期 施政報告2019確定放寬按揭保險，首置人士購買800萬以下物業最高可承造9成按揭。 政策出台後，新樓盤選用建期付款比例大增，皆因新按保政策只限已落成住宅物業。 即供計劃的好處是上會期短，當簽了臨約就可以立刻申請按揭，幾乎沒有估價下跌而影響上會的機會，但買家亦要確保已齊備入息証明、戶口紀錄及萬一入息不足的話要立刻找到擔保人。
建期: 印花稅遲交會有罰款嗎？
以買入樓花物業為例，如買家選擇以即供形式購入，便不可承造「林鄭Plan」；如欲承造高成數按揭，則必須選擇建築期付款計劃。 如須購買按保敘造高成數按揭，按保公司容許於物業成交前180日申請。 但高成數按揭需要經銀行及按保雙重批核，按保接受提早申請，不代表銀行同樣接受。 值得留意，儘管樓花即供的成交期可長達半年，惟基於行政及技術等原因，銀行普遍把即供按揭申請日期，定於物業成交前三個月，以免出現錯配情況。 使用建築期付款計劃，可享折扣一般較少，換言之樓價會較即供付款為高，原因是買家推遲了供款期，發展商便遲了套現，變相少了資金周轉。 【屯門海皇路新盤】按揭Plan及供樓優惠懶人包…
建期: 建築期不適合用家
樓花是指未落成物業，發展商通常會提供多種付款方法及優惠計劃給樓花買家，大致分為即供樓花及建期樓花，發展商亦通常會與財務公司合作提供按揭計劃，目的是吸引買家入市。 因為按揭申請在關鍵日期前3個月就可以開始進行，銀行會索取申請人的信貸報告和收入證明而決定是否批出貸款，而這份報告有效期為三個月。 萬一關鍵日期延遲，銀行就會重新查核申請人的信貸報告和收入證明，若果申請人在這段時間內收入減少，或者無法提供收入證明，銀行就有機會不批出貸款，並需要臨時加擔保人。 較早前有新盤出現類近個案，一些採用建築期付款買家，因為需要提早申請按揭而弄得手忙腳亂。 總之，如果買家就預計關鍵日期、收樓日期和承造按揭事宜有疑問，都應該按個案實際情況向賣方查詢，徵詢法律意見，並向相關的銀行或財務機構了解。
建期: 物業「偷雞出租」爆恐慌 業主自保手冊【星之谷專欄 ̵…
但「呼吸Plan」也有風險，所以買家必須慎重考慮。 如果當時物業估值為一千萬元，變相銀碼符合新按保轉按門檻，可用兩成計算貸款額，即尚欠貸款額價值為八百萬元，都可以繳付保費的情況下，借取新按保上會。 雖然「柏傲莊」並沒有發展商按揭計劃，但實情坊間有不少新盤，都容許買家選擇「即供」，並配搭發展商高成數按揭計劃。
建期: 買家印花稅
而對於投資者來說，樓花期內未可出租單位，故未有租金回報可言，如待現樓階段才上會，便可以租金抵銷按息支出。 除了上述，建期付款方法亦方便買家有充裕時間調配資金完成交易。 凡事都有兩面，選擇即供樓花的業主需要在簽訂買賣合同時繳付5%的訂金，之後簽署臨時買賣合約後再繳付剩餘的訂金并且需要馬上向銀行提交按揭申請，整個過程就像跟時間賽跑。 銀行的按揭貸款需要在正式的買賣成交日前批核，隨後貸款人將貸款和首期交給發展商後開始每月供款。
假如選擇發展商一按，將來如果想轉按的話，便一定要全份贖回並轉按。 但是，如果當初選擇發展商二按，到時候如果新造按揭利率比起原本的一按利率還高的話，可以考慮用現金贖回二按便解決了高息的問題。 除掉其他貸款 – 換樓客在申請轉按時，如賣掉原來的物業便可即時減少供款，又或者除去他人物業的擔保人身份亦可大大減低名義上的供款額。 要留意的一點，假如是賣樓的話，只要簽了出售物業的臨約後，部份銀行已接受以較寛鬆的50/60 供款與入息比率審批轉按物業的申請。 假如出售物業的成交期不遠，更有可能在出售物業成交前已放出轉按物業的貸款，其後再確認有關物業已行售出。
建期: 成交量
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