如未完成物業甩名手續，便購買第二間物業，最多只可批8成按揭，不會批9成按揭（樓價1000萬元或以下新例可做9成）。 即使已完成甩名手續，田土廳已更新，但環聯未更新，亦只可以做8成按。 已有物業再買樓 如聲明舊物業用作出租，新買物業用作自住，並聲明需要靠租金收入補貼家庭生計，則要注意舊物業的按揭成數，是否符合最多5成的出租規定。 可以，但按保公司或會質疑，第二間物業是否用作自住用途。
ROOTS上會網站顯示的金融產品及服務資訊僅供參考，並非提供建議。 已有物業再買樓 考慮申請產品前，我們建議你查閱相關產品之官方條款及細則。 正如上面所說，樓換樓，特別是先買後賣，如果處理得不好的話，當中的交接期可以為你添上不少麻煩。 在未有15%買家印花稅之前，筆者也見過就算同一人持有兩層物業，一層是收租，一層是自住，後者也可以申請到八成按揭；而且租金可以計收入，有助通過壓力測試。 不過先利申，以前成功獲批的個案，不代表今天一定批到，一切以按保公司及銀行批核結果為準。
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值得注意的是，以往600萬港元以上物業，轉按最多只能夠借六成按揭，以上述700萬港元樓為例，最多只能夠借420萬港元，歸還按揭餘額後，能套現資金相當有限。 買公司最大的風險是該公司可能有隱藏債務，買入該公司等於承擔了那些債務。 但其實只要找一間好的律師樓，他們好多方法查證公司有沒有「街數」或隱藏業權負擔，也會要求賣家簽份indemnity，所以風險不如想像大。 此外，新按保之樓價上限放寬後，早年採用發展商一按的用家亦增加機會可透過按保轉用銀行低息按揭，以免在低息蜜月期後捱貴息。 現時政府將9成按保樓價上限放寬至1000萬元，以購買1000萬元單位為例，基本首期由低至500萬元大幅減至100萬元，首期減幅達80%。
與此同時，ROOTS上會創立獨家A.I.按揭評估，讓客戶了解按揭負擔能力、獲批按揭的機會、按揭利率、現金回贈等資訊，以衡量是否落訂買樓及應選擇申請哪些銀行按揭計劃，大大減低撻訂機會。 另外，我們亦提供精準的智能按揭計算機方便各位計算能否通過壓力測試及每月按揭供款額。 【壓力測試懶人包】新按揭保險計劃仲伏位你要知！ 【按揭成數】最新按揭成數懶人包，話你知買樓要幾多首期！
已有物業再買樓: 按揭專區
「額外印花稅」並不是按交易利潤徵收的稅項，而是對文書(即物業買賣協議和售賣轉易契)所徵收的稅項。 因此，不論出售住宅物業是獲利還是蒙受虧損，均須要按住宅物業的持有期和物業交易的代價款額或物業市值（取其較高者），徵收「額外印花稅」。 遺產受益人出售或轉讓其繼承自離世者遺產，就是根據遺囑、無遺囑繼承法律或生存者取得權而取得的住宅物業，可豁免繳納「額外印花稅」。
任何在2016年11月5日或以後簽立以買賣或轉讓住宅物業的文書，除獲豁免或另有規定外，均須按新的稅率繳付「從價印花稅」，稅率劃一為物業的售價或價值(以較高者為準)的15% 已有物業再買樓 。 【買樓印花稅2023】首置、換樓、投置、賣樓印花稅全攻略… 入市買樓除了要計算樓價、裝修、律師費、佣金等開支外，亦要記得預留一筆錢支付物業印花稅。 準買家不單要了解買樓印花稅的分類，更要知道哪些稅項和你… 如果丈夫每次買到新樓，之後都將物業轉讓予妻子是否可行？
已有物業再買樓: 物業價值 600 萬元或以下
其後丈夫恢復首置身份，買入第二間500萬元物業，印花稅為11.25萬元。 舉例：假設夫婦已擁有價值600萬元的聯名物業，再購買第二間500萬元的物業，將需要支付15％印花稅，即75萬元。 若買家在一年內完成「樓換樓」，即售出原本持有的唯一住宅物業，可獲退回多繳的稅款，惟買家仍要先繳付15%稅率的印花稅。 以 $800 萬單位為例，首置買家須付 3% 稅率，相等於 $24 萬元稅款；而非首置買家，則須付 $120 萬元印花稅，兩者相差逾 $96 萬元。 如果是非香港永久居民買家，購買新物業時，須另付15%的買家印花稅。 第一太平戴維斯估值及專業顧問董事總經理陳超國表示，名人先前以公司名義購買物業，之後可以以私人名義持有另一物業，繳交較低印花稅。
而最大問題，是通常他們會落完訂才申請按揭，到知道銀行不批貸款時，往往為時已晚，更有人在無可奈何下撻訂，首期都蝕埋。 置業達人King Sir在樓市實戰多年，買樓及按揭經驗豐富，近年更開辦物業投資課程教徒上車及換樓秘技。 今次，他就應記者要求整理出平日堂上最熱門的「新手老將10大必問問題」，與讀者上上雞精班。 有關措施在 2011 年 6 月 30 日生效，所有在該日期或之後簽署的住宅物業買賣協議，將不獲延遲繳交印花稅。 就「額外印花稅」而言，某人取得住宅物業的日期為他作為買方訂立一份「可予徵收印花稅的買賣協議」以取得該物業的日期。
已有物業再買樓: KOL買樓碰壁 按揭難題逐一拆解【星之谷專欄 –…
另外，若舊有物業已申請按保，於新買物業再度申請將會被拒。 於雙方簽署臨約甩名後，法律上已回復首置身份，即使未完成實際轉名手續，亦可簽臨約買入第二間物業，而不需要支付15％印花稅。 可以把甩名的成交期延長，令交易處於「待轉名」狀態。 缺點是由於未完成甩名，如再置業雖可免去15％印花稅，但未必能申請高成數按揭，但仍可申請舊按揭成數。 須留意，如用以上操作，將不能用新按揭成數套現。 相反，因甩名被視為一樁新買賣，重做按揭則可採用新成數，但最多8成，不能做9成。
自住單位原先由「阿爸及阿媽」聯名持有，現在「阿爸及阿媽」將單位賣給新業主阿媽。 King：坊間部分財務公司講到有層樓就有錢，很多退休父母按樓套現給兒女做生意，但忽略了加按後能否應付還款。 後生仔做生意有時周轉不來，結果供樓的擔子就落在父母身上，但60幾歲人、20幾厘息，點供？ 若斷供幾期就會收樓，多年來當然也見過這些個案，若公司能力許可，都會盡量幫他將貸款轉回銀行，起碼減少利息支出。 King：首先要視乎你的年紀，再看看你對香港前景有沒有信心。 臨近退休的人，我不鼓勵這樣做，但若你較年輕又有信心，我會建議加按已有的物業套現。
已有物業再買樓: 首次置業身份有甚麼好處？
其實，借「內部轉讓」重拾首置客身份已不算新鮮事。 據Q房網統計，去年二手註冊中，有4,578宗屬內部轉讓，佔比高達10.78%，即代表每10宗二手交易，就有1宗屬內部轉讓。 不過，「內部轉讓」手法看似簡單，當中「騎呢位」着實不少，容易踩中法律禁區。
- 首先，業主於按保申請表上，需要聲明現時自住的物業是否自置。
- 按上述例子，陳太轉按申請六成獲得420萬港元貸款額，歸還380萬港元原有按揭餘款後只能套現40萬港元，再借九成按揭買樓，亦只能買價值400萬港元的物業。
- 特別是後者，據近期美聯物業研究報告指，內部轉讓「自製首置」再買樓的個案持續增加，今年首季共有1267宗個案，跟去年第四季僅微跌10宗，相差不遠。
- 以「甩名」為例，假設夫妻二人聯名擁有一個價值600萬元的單位，丈夫將舊有單位「甩名」予太太，而「甩名」印花稅按樓價一半，即300萬元去計算，妻子只須付4.5萬元，助丈夫重拾「首置身」。
- 這是一份具有效力及具約束力的法律檔，買賣雙方必須依從。
而 已有物業再買樓 Mortgage Count 會影響到的則是你再申請按揭時的最高成數以及壓力測試門檻。 如銀行評估該物業價值700萬元，並以此為「甩名」交易價，以物業價值一半計算，印花稅便升至78,750元，但按揭貸款額上限亦升至420萬元。 為了壓抑樓市炒賣情況，買家在持有物業情況下買另一層樓，須支付高達 15 %的從價印花稅。
已有物業再買樓: 首次置業人士：首置印花稅 (即第二標準稅率，又稱舊從價印花稅)
假設買家是一名經紀，若申請八成（當中兩成為按揭保險）或以下，則佣金及底薪均會被視為固定入息，但若他借八成以上，則只得底薪會被視為固定收入，薪金大大減少，影響借貸能力。 因此，「住宅物業」及「非住宅物業」的分類是按照批准用途而非實際用途而定。 如果「額外印花稅」是由賣方支付，所繳付金額屬業務開支，在計算物業交易所產生的應評稅利潤時，可獲扣除。
假如沒有可予徵收印花稅的買賣協議，則為取得該物業的轉易契的日期。 同樣地，處置住宅物業的日期為某人作為賣方訂立一份「可予徵收印花稅的買賣協議」以處置該物業的日期。 假如沒有「可予徵收印花稅的買賣協議」，則為處置該物業的轉易契的日期。
已有物業再買樓: 首次置業的常見狀況
而如果你是依賴本身手上物業賣出後的錢去買新樓的話，資金不足亦可能令你被逼撻訂，結果換樓夢泡湯。 如果你是選擇先買入物業再賣樓，即代表你在購買新物業的一刻已經不屬於首次置業，而是手上已有物業再次買樓。 然而，如果你是選擇先賣樓，甩手後才買入新物業的話，你就可以以首次置業身份享受第二標準從價印花稅。 如兩間物業的成交日期不是相差很遠，亦不需透過按保敍做高成數按揭，銀行可以只計算新物業的壓力測試，意味未甩名物業的每月還款，不需計入DSR及壓測內。 若不是聯名持有，業主也可考慮以近親轉讓方法，再次回復首次置業身份。 但要留意，無論是甩名或近親轉讓，也會被視為一宗樓宇買賣，須支付從價印花稅及律師費開支。
如果追求靈活度可以選擇如 已有物業再買樓 Compass Offices 這一類靈活辦公空間供應商，它們的服務式辦公室位置優越，滿足你各樣所需，讓你在黃金地段建立辦公室亦不會超出預算。 由於不少買家未必能符合資格使用按揭保險的高成數按揭要求，一手住宅的發展商通常會與財務機構合作，在物業開售時提供一按高成數按揭優惠，為買家提供發展商按揭計劃，按揭成數通常達七至九成。 按揭成數、貸款額、還款年期等資料需要在新盤價單中列出。
已有物業再買樓: 轉讓業權予近親時，大幅壓低成交價，能否藉此支付較少印花稅？
以上例子說明，透過「加按」套現資金的話，貸款額多少就視乎你持有的物業價值，以及你已經清還了多少原有的按揭貸款，所以這對有特定金額要求的借貸人來說，有一定的限制。 由於物業升值，而你的負債比例亦經有所下降，所以即使是以同一個物業作押抵，可作按揭貸款的金額亦相對提升，所以提供了「加按」這個選擇。 作者簡介：1% Anthony（ 第一桶金）、一巴仙（1%）投資培訓學院創辦人，TVB有樓萬事足、BenSir睇樓團II等顧問，多年來協助無數年青人成功上車，無數小業主倍增資產，財務自由！ 除了住宅，亦活躍於大陸樓、工商廈活化重建等，團隊是市場上最活躍的新晉發展商之一。 以下連結介紹臨時買賣合約一般會包含的條款，以及其他相關資料。 你可要求所委託的地產代理提供有關物業的土地登記冊，以獲悉該物業的產權負擔。
已有物業再買樓: 單位細微地方欠妥
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已有物業再買樓: 購買住宅物業
即非住宅物業印花稅，可沿用「首置印花稅」的稅率（上表），此稅率適用於所有個人或公司購買非住宅物業的交易。 這些理由貌似合理，但按保公司有權選擇不相信，拒絕批出高成數按揭，故此總的來說，批核機會只是50/50而已。 有時候，按保公司猶如法證會計師，例如客人聲稱新買一層自住樓是希望鄰近心儀校網，惟舊物業實用面積近1,000呎，新物業只是200呎劏房，很難令按保公司信服新物業用途是「自住」，最終拒批也是正常做法。 市場上有3間按保公司，包括按揭證券公司、昆士蘭按保（QBE）及美亞保險（AIG），其審批按揭保險原則基本相同，就是所購入的物業必須是自住用途。
已有物業再買樓: 住宅物業從價印花稅率表
安信業主私人貸款特色是大額借到足，貸款額按物業估值及個人信貸狀況計算，而且不限物業種類，私樓、唐樓、單幢樓及未補地價居屋的業主均可申請，就算聯名物業，一人申請都可以。 其實有樓人士，除了可以利用物業上升所提供的空間，透過「加按」套現資金之外，亦可以考慮「業主私人貸款」，亦稱「業主貸款」或者「物業貸款」。 由於目前市場上絕大部分人均選用P按或者H按，即是說他們的按揭利率是與銀行最優惠利率或者同業拆息利率掛勾，而這個數字是可以浮動的，亦即是說他們的按揭利率有機會出現波動。 在1997年樓市高峰期時，按揭利率就曾經高達12%，所以這個變數也是值得大家注意的。