宏亞的風險管理部門在始創時期，已經透過特有的風險管理模型進行壓測批核。 目的除了控制風險，也在於保障客戶可以承擔樓按負債；加上合作銀行的雙重審批機制，由宏亞取得貸款的客戶，質素自然更有保證。 宏亞按證與香港多家銀行攜手提供獨具創意的SuperFirst住宅按揭計劃；透過此計劃，宏亞按證為自住用家提供一個按息合理、可承擔的借貸選項，協助他們完成置業夢想。 而SuperFirst按揭，亦會置於一個經審慎設計的信託架構之中。 宏亞按證的專業團隊由銀行及金融專才組成，為市場提供評級優良、擁有頂級保障的按揭資產組合。 在重構過程中，我們先敘做高質按揭，再將有關資產於金融市場證券化出售。
但如果是6成按揭，毋須按揭保險，有些銀行接受入伙前180日內提早申請。 對買家來說，如果有幸獲得選購機會，不管壓測的安排如何，也應該參考過去入息中位數、通脹及利率走勢，評估一下十年後可能的按揭供款情況。 另外，在新世界之外，估計其他發展商也有機會推出類似的安排，大可詳細比較才作出入市決定。 如無意外，買家以兩段式按揭購置私人資助房屋，也要通過壓測。 初步看來，要計壓測，有2個可能的標準：一是只計首階段貸款的供款與入息比例，此處隱藏的問題是，十年後要再借取餘額，萬一到時未能通過壓測計算，未能借取餘額，要如何善後？ 另一個可能是一開始要計算兩階段供款，要收入足以負擔整筆貸款的供款，才可獲批按揭。
宏亞按揭風險: 物業估價遭「彈弓手」調低 轉按觸礁 業主3招【星之谷專欄 &…
由於HIBOR會因應市場上的資金流動而變化，因此會較最優惠利率波動。 宏亞按揭風險 H按一般會以1個月為期限的HIBOR加上若干百分比為按揭利率，普遍較P按利率低，且設利率上限（但市場上亦有不設上限的計劃），上限很多時相等於相關銀行的P按利率。 其次，準買家宜要求貸款機構提供一份「本金利息清還表」，假設按揭貸款獲批，列明在當前利率下，優惠期內及優惠期後，每期還款中償還本金、利息的金額、每期還款後的未償還按揭本金餘額等。 我們亦建議準買家，要求貸款機構計算，當市場利率上升時，每期還款中的本金、利息變化。 最後，值得注意一點，就是「供款佔入息比率」限制，這一點大家經常忽略。 申請按揭保險，並不需要通過「壓力測試」的，但卻需要通過「供款佔入息比率」的測試。
- 按揭代理的確可在申請按揭時很幫得上忙，但最終還是自身條件最重要，例如要保持良好的信貸評級，只有好的信貸評級才能確保銀行批出按揭，兼獲得最佳利率，否則按揭代理也難救。
- 集團成立之時，雖然市場利率下降，但不少業主卻因為物業負資產，即使有良好的供款紀錄亦難以轉按，要承受較高的利息。
- 舊制的按揭保險，容許600萬以下物業以樓價最高八成轉按，甚至可從中套現。
- 隨著大灣區日益發展，愈來愈多香港居民欲前往内地購買樓房以作自住或投資之用，或利用已持有的內地物業套取現金備用。
申請按揭，最好搵銀行按揭專員，即俗稱direct sales。 由於地產和中介源源不斷派貨給他們，在熟能生巧下，他們對於如何幫客「砌case」甚至直接上approver 到交涉代客「夾批」都駕輕就熟。 審批文件上，有些銀行可能就算沒有稅單，也可依據公司糧單及入帳紀錄去審批。 而且他們會在銀行進行估價後，自行再找測量師行進行估值，一旦出現估價不足，有可能需由準買家自行捧差價上會。
宏亞按揭風險: 《放債人條例》- 財務公司雖不受金管局監管，不過卻是要遵守《放債人條例》。在這《放債人條例》裏面主要有三方正規的機構規管：「牌照法庭」、「警方」及「放債人註冊辦事處」來維護法制。
不同的統計都反映，移民潮持續，不少人亦認為移民潮下，樓價勢受壓力，但看樓價指數，表現卻極為穩定。 移民潮下樓價未有調整的原因 雖然官方沒有移民數據，但看整體人口在近1、2年輕微下跌、英國統計上學年有逾8,500個來自香港的中小學生申請入學；香港機場出入境旅客… 報載一宗業權糾紛，一個物業由二人以「長命契」方式聯名持有，其中一方卻入稟，以另一方只是「掛名業主」為由，要求法庭判令，宣佈物業業權完全由自己擁有。 個案背後涉及較繁複的法律概念，但在筆者印象中，過去十年已有數宗類似個案。
其中在2018年落成的新盤共有2,596宗一按高成數按揭。 以落成期在2018年的新盤，就有2,596個買家選用了發展商的高成數按揭計劃，涉及總金額317.81億元，相當於每宗成交高達1,224萬元。 我們深明中小企、自僱人士時常遇到突如其來的資金需要，本行 特別推出短期過橋貸款，貸款期可短至一個月，無須財務報表， 助您靈活調動營運資金。 在政府放寬首置按揭成數上限後，更多買家可敘造高成數按揭，從而選擇較高定價的放盤，即上千居尋找各區樓盤。
宏亞按揭風險: 銀行加按息死線前 上車客如何「達陣」享低息？【星之谷專欄 – 香港01】
一般情況下，P按適用的物業類型普遍較H按及按揭保險為多。 最優惠利率（Prime Rate），就是銀行向信用最佳的客戶提供貸款的利率，由各銀行自行決定。 不過，第二種情況是每月供款及入息均有增加，以800萬單位為例，新例下承造9成按揭首期為80萬，但每月供款由1.9元升至2.9萬元，入息要求由3.8萬增加至5.7萬，兩者同樣上升5成。
所以如招標價高於1000萬，便不能做8成按揭，相反，銀行於計算貸款額時，會以扣減回贈後的樓價，計算按揭成數。 宏亞按揭風險 答：個別納米新樓按揭，銀行會實施貸款配額制，「爆額」後不再接新申請。 建議購買納米新樓前，先到銀行查詢能否敍做按揭，及有沒有配額制。 例子：2年前買新樓經發展商二按，樓價800萬，一按加二按合共640萬。 宏亞按揭風險 假設現在樓價升至1000萬，可以轉按到銀行甩二按，享受低息樓按。 原本1000萬可以借8成，即800萬，但由於不能套現，因此轉按只能借按揭餘款，即640萬。
宏亞按揭風險: 發展商按揭風險
如日後業主無力還款，物業需被變賣時，所得利益會先分配給一按債權人，若有剩餘，才會分給二按債權人，所以二按息率普遍較高。 一旦借款人拖欠貸款或違反按揭契，銀行有權利行使止贖權，收回物業拍賣再收回應收貸款本金、利息後，如有餘額，提供二按的財務公司才可收回相關款項。 財務公司二按的借貸利率會比銀行批的一按高一些，而發展商提供的二按利率也是會跟著指點年份上調。 通常首兩年的按揭利率跟一按差不多介於2.5厘-2.75厘；第三年開始則會上調至5厘-6厘左右。 二按在第三年的上調幅度差不過接近原來的1倍，這會讓借貸人在財務方面造成一定的壓力。 顧名思義是將按揭帳戶與存款帳戶掛鈎，為存款帳戶所提供的存款利率相等於相關按揭計劃的按揭利率。
你可以一次過比較晒各大銀行及財務機構的按揭貸款利息差別，或者直接睇睇匯豐HSBC、東亞BEA、中銀、渣打、宏亞、大眾等財務機構嘅按揭計劃。 選定心水計劃後，更會有專家與你跟進按揭申請的每一步。 因此，部份大銀行如滙豐銀行，則因應新政策發出內部指引，提出若壓測下之供款佔入息比率已超出65%，即使基本供款佔入息比率不超於50%，亦需因應個案作審批，批核條件包括借款人須為固定受薪人士。 至於不計算按揭保險部分，一般為六成按揭，申請人仍需符合壓力測試下的供款與入息原有要求。 同時，整份按揭的利率及年期都會跟住宅單位的一般情況差不多，相比起獨立車位按揭最高15年按揭及稍高的利率來說，無論在按揭額、供款年期及按揭利率來說都更為優惠。 可是，如選用這種方法，將來如想贖回或賣出住宅或車位其中一項物業的話，便需要為另外一件物業翻按，操作上會有一點制肘。
宏亞按揭風險: 客戶評語
同樣情況，樓花物業樓價400至450萬想借超過360萬，或超過450萬想借超過八成的話也不能選擇即供計劃。 由於舊制沒被取締，假如屬舊制適用的範圍，例如600萬元物業借不多於八成按揭，仍然可以申請即供按揭計劃的。 現時最優惠的銀行拆息按揭計劃利率為H+1.35%，總現金回贈最高可做到1.35%。 二按則是指業主將已經做了一按的物業（提供一按一般上都是銀行），再向財務公司申請第二次按揭。
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宏亞按揭風險: 公司董事會
正因為發展商付款辦法，很多時都是發展商旗下財務提供，他們已設定了配額。 這個情況也就最尷尬，因為有些人本身入息很高，但也不一定受理。 宏亞按揭風險 有些谷友甚至投訴說，買樓時入票就樣樣得，去到申請高成數按揭，打去發展商財務部時卻對申請不瞅不睬。
有一個比較特別的情況，假如樓價下跌至銀行估價600萬，就會重新進入可以申請按揭保險借取8成按揭的範圍。 600萬自住物業，上限借8成即480萬，這情況下要補33萬元，比樓價不升不跌反而補得較少，但是要支付數萬元按揭保險保費，這個也需要好好考慮。 新盤的價單內會詳列銀行一按加上發展商二按兩種計劃，買家可以參考有關資料計算兩者的平均按揭利率。 由於一二按通常都會有「低息蜜月期」，所以在考慮一二按時亦可對蜜月期前後的息率各自考慮。
宏亞按揭風險: 物業類型與按揭成數
可是，假如購入新盤後樓價下跌，選擇長數期的計劃要面對的風險便會較高。 有些樓盤可能於3年後入伙，假如期間樓巿大跌，屆時銀行對物業的估價不足，選擇建期的買家到時便需要抬錢上會了。 亦由於買家已簽署了正式買賣合約(通常揀樓後 5日內簽訂)，所以在合約精神上是不能單方面撻訂便能了事的，屆時發展商會否要求業主補回差價是一個未知數。
由於車位價值較低，譬如說100萬元車位，減少一成按揭也只是減少了10萬元按揭金額，影響相信不大。 假如自用住宅單位價值700萬的話，減少一成便減少了70萬元的按揭金額。 兩者的最高按揭金額分別是350萬元及30萬元，即總共只有380萬元。
宏亞按揭風險: 宏亞按揭: 香港銀行同業拆息
該行指，憑藉其內地業務據點，為客戶提供快捷簡便的跨境按揭申請程序，最快10個工作天即可預先批核貸款。 貸款服務首階段涵蓋廣州、深圳、珠海和佛山等4個大灣區城市。 中國銀行(香港)的「同業拆息按揭計劃」以香港銀行同業拆息為按揭利率基準，與其他以港元最優惠利率為按揭利率基準的按揭計劃比較，更貼近市場利率走勢，讓您獲享更低的按揭貸款利率。 按揭保險計劃由香港按揭證券有限公司推出，其全資附屬公司香港按證保險有限公司為銀行提供按揭保險，使銀行可以提供高成數的按揭貸款而毋須承擔額外的風險，置業人士的首期負擔可以因此而降低。
宏亞按揭風險: 按揭101
當然，此類安排出於發展商「非牟利」計劃，引用網絡潮語，可說「搞手只求打個和」，賣方先收一半樓價，餘額要十年後才收取，在其他正常商業項目或二手市場，根本難以複製。 雖然銀行發現「二按」後會call loan，但申請「發展商二按」的買家不必擔心因爲發展商如果想提供二按通常都會預先告知銀行，所以並不會出現call loan現象。 其後在2017年再加强該方案，要求業主作書面同意，每當有「再按揭」或「押記文件」登記上土地註冊處時，處方會向銀行發出電子提示以防止業主不論是在知情或不知情的情況下申請違規二按。 補充一點，業主需要支付申請手續中的律師費用和雜費，包括由發展商代表律師辦理的二按按揭貸款法律文件。 按揭契Mortgage Deed，裏面包含所有貸款人對於抵押物業的權益。
宏亞按揭風險: 物業估價遭「彈弓手」調低 轉按觸礁 業主3招【星之谷專欄 – 香港01】
經本網比較及轉介按揭，成功申請按揭額每HK$100萬送HK$500現金券，最高可享HK$6,000現金券。 當然，政府放寬了按揭保險後，他也可以加借按揭保險作轉按，物業估值大約有405萬也能通過。 但最終能否轉回傳統銀行按揭，銀行還會衡量申請人收入及質素。
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宏亞按揭風險: 按揭保險
一般新盤，都會限制每一名買家只可以入兩張本票作為兩個籌，有些樓盤可以以不同組合的形式供直系親屬入票，或者在揀樓時加入聯名業主。 譬如說，兩父子去抽新盤，假如兒子會出大部份資金或負擔貸款，許多時便會以分權形式，兒子擁有99%業權，父親1%業權的形式作為聯名業主。 當樓價上升30%，即是價值910萬，按揭成數上限是6成或實額500萬之較低者，與情況2一樣亦是上限500萬元，所以同樣地需要補13萬現金才可轉按。
假如面臨發展商一按高息期，譬如將收取6%利息的話，一年的息差已是3.5%，足以抵消按揭保險費有餘，而且轉按還可賺取銀行及中介回贈，繳付按揭保險費轉按至銀行，相比無了期的等待優勝。 新盤的買家可能是由於包借，亦可能是發展商一、二按成數比傳統銀行高的關係，所以當初選擇了發展商一、二按。 但是發展商一、二按有一個低息蜜月期，在蜜月期過後按息將會大增。 除此之外，選擇發展商一、二按對於日後轉按也有會有所影響。 業主若在未得銀行同意下而擅自抵押手上物業申請二按，一旦被銀行發現是可以構成違約的行爲。
宏亞按揭風險: 公司簡介
不少人喜歡購買新盤，除了新型屋苑的環境及可節省裝修費外，一手樓花發展商可給與買家選擇即供或建築期付款計劃，因而支付樓價尾數的數期較有彈性亦是一大原因。 視乎各樓盤發展商的策略，各種繳付辦法的優惠及數期均有所不同，一般都會詳列於一手物業的價單之中。 隨了每月入息及供款要求出現變化，現在置業涉及6位數保費開支，必須預留更多資金。