但換個角度，麥理浩固然有政治盤算，不過其手段也充分顯示他眼中的現代模範城市必須顧及人。 他由上任之始就致力改善與市民生活有關的基建，得到市民信任，安居樂業才有機會實現現代化，畢竟如果不顧及人，只懂大興土木建設硬件來促進資本流動，也不可能使香港發展成為現代城市。 天水圍北發展 當政府方案規模未能抗衡現時領展霸權，民間方案亦極具爭議，那麼公營街市選址應何去何從？
連接屯門-赤鱲角隧道及元朗公路(近藍地)的主要幹道，落成後將有助分流屯門道路交通流量，支持屯門西及新界西北發展。 初步估計，把流浮山及尖鼻咀一帶土地納入洪水橋/厦村新發展區範圍，可新增約 47,000至52,500個住宅單位供應。 為方便比較，以下列表主要以天水圍新市鎮為範圍（即屏廈路、天福路、天慈路、濕地公園路、天影路所包圍的地區）。
天水圍北發展: 北部都會區交通配套
（星島日報報道）焦點新盤天水圍Wetland 天水圍北發展 Seasons Bay昨首度開售，即日沽清價單中的302伙，消息指，以3房戶率先售罄，買家以年輕上車客及家庭客為主，同時不乏投資者，其中有年輕買家獲慈母支付一半首期圓「上車夢」，作為未來成家立室的安樂窩。 根據規劃署早前發表研究報告，第二階段研究報告敲定的4組棕地群，共涉及11公頃棕地，將合併研究與其相鄰地棕地群，建議研究範圍合共31公頃。 沙江圍北的棕地群與天水圍新市鎮僅一河之隔，據記者早前觀察，棕地範圍現時用作車場及露天儲物倉，現場可見不時有大型貨車出入，該處亦有一座觀音廟。
早期只能依靠屯門公路或新界環迴公路，甚至輔助道路如青山公路、荃錦公路等前往市區，直至3號幹線通車後才有更直接通道，然而道路里程仍然偏長。 鐵路方面，早期只有輕鐵服務，前往屯門、元朗以外的鐵路交通要待九廣西鐵通車方能實現。 然而天水圍站位置靠近屏山，遠離天水圍大多數屋苑，居民往往須通過輕鐵轉乘。 換言之，居民不論使用路面交通或鐵路交通，無可避免要花費大量時間於交通上。 2006年6月，面對居民對社區設施的需求，房屋署改建部分使用率偏低的停車場成為社區康樂設施。
天水圍北發展: 發展完成前嘅天水圍係點嘅樣？網民：交通配套環境設施全部都輸晒
按照當時規劃，現時的數個公共屋邨包括俊宏軒、天逸邨及天恒邨共約13,000個單位，本來都規劃作居屋出售，但隨著1997年金融風暴影響擴大，政府取消居屋第二十三期乙，原訂該期發售的所有居屋單位均被改作公屋單位出租。 天水圍北發展 除此之外，為應付八萬五建屋計劃的指標，房署每年需要提供50,000個公屋單位，天水圍北於是額外增加了7,000個公屋單位。 天水圍公園旁邊的嘉湖海逸酒店是新界西北部最大型的度假式酒店，提供1102間客房及服務式套房。 而天水圍第108A區（天水圍市地段第26號）商業地皮由億京發展於2012年3月以4.1億元投得，地盤面積近7萬方呎，總樓面約27.99萬方呎，賣地條款規定，項目需提供不少於約5.38萬方呎樓面作飲食、消閒娛樂或商舖用途。
就未來北部都會區區內的樓價走勢，1%投資培訓學院課程總監Anthony Chung認為施政報告對樓價存在正面的影響，短期內樓價可能會短暫地抽高。 但需留意，始終整個北部都會區的發展計劃是10年或以上的土地規劃，未必會很快看見成效，因此未來樓價短暫上升後，會再次回歸平靜。 連同元朗區和北區現有39萬個住宅單位，北部都會區發展完成後總住宅單位數目將達90.5萬至92.6萬個，可容納約250萬人居住，區內職位數目則由11.6萬個大幅增至約65萬個，其中15萬個為創科產業相關職位。 天水圍作為新市鎮，聚集了許多公屋，一直都有不少人批評該區規劃失當。
天水圍北發展: 天水圍公營街市
本線為香港境內首條來往出入境口岸的全日專利巴士路線，以及香港首條全線採用12.8米車輛的專利巴士路線。 关于已取消的彌敦購物線B1線，請見「九龍巴士B1線 (第一代)」。 唐健豐2017年在《號外》雜誌撰文，詳細講述中英談判結束後，官商同謀、產業轉型和樓市等因素怎樣影響後來的天水圍規劃發展。
- 按最新公布的《全面深化前海深港現代服務業合作區改革開放方案》，前海合作區總面積由14.92平方公里擴展七倍至120.56平方公里。
- 有網民笑言，「四個連續燈位，歷史上沒有多少車輛可以不用停車一次地駛過去。絕大多數車還要在每個燈位都停一次，時間足夠聽兩首歌」。
- 【Now Sports】英國傳媒指，費明奴已通知利物浦不會續約，將會在季後約滿後以自由身離隊。
- 新地集團副董事總經理雷霆昨日表示，兩地預算總投資額160億元，將分兩期發展，興建中小型住宅為主。
- 永泰地產發言人表示，預期整個「北部都會區」發展將會吸引更多人口於新界北部居住，相信基建及其他設施將會更加完善，該公司看好該區發展前景。
- 國家就粵港大灣區及深化前海深港合作區提出新計劃，港府亦擬在邊境發展上動「大手術」，除考慮改變十餘年前規劃的洪水橋新發展區大綱外，還會在新界西北及新界北大興土木，猶如「港版開發大西北」，令新界巨變。
邨內原設迷你高爾夫球場及兩座地面跳躍噴泉，但有居民及區議員批評設施「浮誇和不切實際」，最終設施啟用不足一年，高爾夫球場的六個球洞被填平，一直被閒置，直至2013年年中，原用地改為健身設施。 除加班行駛的班次外，本線所有巴士均設有行李架，方便乘客擺放行李。 此外，本線班次遠比官方班次頻密，是九巴公佈加密班次最頻密的巴士線。 2023年1月，因應中港通關，所有Enviro500 MMC 12米改為前屬龍運巴士的仍配置行李架版本，以應付乘客需要。 如果聚焦在個別最受惠的屋苑，Anthoy認為天水圍區內的嘉湖山莊和栢慧豪園可能會有較好的表現。 因為兩個屋苑都是天水圍區內的主要住宅，另外嘉湖山莊的伙數較多，兩者較有升值潛力。
天水圍北發展: 洪水橋配合「北都」潛力大
元朗區基本資料方面，區內人口雖達64.1萬，不過每平方公里人數僅2,330，人口密度不高，住戶每月入息中位數為30,800元，居於自置居所住戶百分比為53.7%。 區內覆蓋72、73、74號小學校網，可留意順德聯誼總會伍冕端小學、光明學校、基督教宣道會徐澤林紀念小學；中學可留意新界鄉議局元朗區中學、基督教香港信義會元朗信義中學、天主教崇德英文書院、元朗商會中學。 區內設有兩間公立醫院，包括提供急症、療養、護養及日間服務的全科醫院博愛醫院，以及提供急症及部份專科服務的全科醫院天水圍醫院。 區內的文康設施有香港濕地公園、屏山鄧族文物館暨文物徑訪客中心、大欖郊野公園。 【明報專訊】天水圍的規劃發展史有很多看似難以理解的波折，故一直流傳很多說法。
1992年，天水圍第一個公共屋邨天耀邨落成，天瑞邨則於1993年落成。 在1992年至1998年間，由長江實業發展的嘉湖山莊各期相繼入夥。 早期，樂湖居和天耀邨一帶是天水圍的中心區，隨着1999年嘉湖銀座及嘉湖海逸酒店開幕，天水圍公園及嘉湖銀座一帶成為了新的市鎮中心。 同年，大欖隧道正式通車，天水圍居民從此不需要依靠屯門公路來往市區。
天水圍北發展: 北部都會區的概念界線
其實，天水圍南、北所面對的街市困局，豈是興建單一街市能夠解決？ 政府若希望徹底地解決圍城的民生問題，在南、北兩方均興建公營街市才是良策。 美聯物業首席分析師劉嘉輝表示，政府爭取未來十年為市場提供可興建約100,000個私營房屋單位的用地，相信不少來自新界北發展區，最終未來十年能否提供10萬個單位仍要視乎政府造地進度。 政府表示流浮山至白泥一帶背山面海，仍有大量可用的土地資源。 在保育沿岸生態環境的前提下，研究這範圍納入新發展區的發展潛力，探討興建尖鼻咀至白泥自動捷運系統的可行性，以此帶動尖鼻咀 /流浮山 /白泥的沿岸發展，並可藉此連接港深西部鐵路沿線站點和洪水橋/厦村新發展區內已規劃的環保運輸系統，完善擴大後的新發展區的交通網絡。
九巴更把上述路線與新開辦的269B線和元朗市的68M、68X、968線結合，推出「大欖隧道巴士路線轉乘優惠」，方便乘客在大欖隧道轉車站轉乘其他路線往返港九新界各處，大大改善了天水圍對外交通。 （三） 就有關協議限制政府在天水圍撥地興建商鋪及街市的報道，我想指出協議從來沒有限制當時屬於政府土地儲備的３１９公頃的規劃和使用，即主要發展成為今日天水圍北的區域。 至於屬現時天水圍南的１６９公頃土地，自協議在二○○二年撤銷後，協議中有關在該發展區內的鄰里商鋪供應的限制亦已不再存在。
天水圍北發展: 公共設施
北部居民前往天水圍站需時24至28分鐘，亦要付出車資，與跨區無異。 天水圍的地區組織提出於北部另建一個公營街市以平衡各方需要。 天水圍北發展 由於這個不尋常的發展策略，令天水圍的商業活動只有很少的空間發展，現存的61,000平方米商業樓面則在2005年時售予領展。 政府發展天水圍北初期，原本規劃區內會有一所警署，但因特區政府當時面臨財赤危機，建立警署的計劃因此取消，區內亦長期缺乏公園等基本設施。 在1980年代尾至1990年代初，由於天水圍配套不足，故此區內最早落成的公共屋邨（即天耀邨及天瑞邨）一直無人願意申請。
- 連串事件下，天水圍被傳媒冠以「悲情新市鎮」 的名字，香港人亦常把天水圍聯想到「綜援」及「倫常慘劇」。
- 在天逸邨旁，鄰近天秀路公園的土地於2013年2月起設天秀墟，由東華三院營運，但人流不多。
- 方面，項目坐落於輕鐵天榮站上蓋，住戶可乘搭輕鐵至西鐵線天水圍站再轉乘西鐵至全港各區。
- （丙）解決土地房屋供應短缺問題：土地供應不足一直制約了香港的商業、社會和民生服務的發展，居住環境狹窄及樓價高企更是最尖銳的矛盾。
- 【明報專訊】天水圍的規劃發展史有很多看似難以理解的波折，故一直流傳很多說法。
而游泳池場館旁的用地，將會興建一個社區園圃、一個兒童遊樂場和健身角等，有關工程的地基合約現正進行招標，期望地基工程預計能於明年第一季展開，而上蓋工程則預計於2020年第三季展開，整項工程預計於2022年第三季完工。 中原亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑表示，項目開價吸引，客戶出席達七至八成，其中一組買家斥資約2000萬購入3伙。 天水圍北發展 美聯住宅部行政總裁布少明表示，該行客戶以新界區客人為主，約佔七成半，其餘為九龍區及港島區。 銷售安排顯示，是次發售分兩組揀樓，其中A組買家可購2至5伙，發展商先預留其中60伙讓A組買家認購，如有剩餘單位就會撥到另外的242伙中，讓B組買家認購。 另招標推出48伙，包含項目最大的低座式別墅5房連花園單位及複式單位，昨天開始招標。 而項目昨日推售單位折實價455.06萬至1124.73萬，折實呎價12375至18850元。
天水圍北發展: 天水圍南（天華路以南部分）
按港鐵最早提交予城規會的文件顯示，項目計劃發展為四幢樓高43層的建築物，共提供約1,500個住宅單位，平均單位面積約為600平方呎，另設有287個私家車停車位及25個機車停車位。 特區政府要重新策劃開發新界西北的發展，這似乎是政務官主政的特區政府慣常手法，在政府任期最後階段推出大計劃。 不過，開發大西北，不如「明日大嶼」那樣屬全新規劃，早在2007年政府提出的「香港2030規劃遠景與策略」或更早，便已提及新界北，包括西北大發展，其中部分已進行，但主要的規劃意圖還未達致。 其後亦有2015年的「香港2030+」，規劃與討論不多，但真正切實發展多是拖延不決。 （丁）生活出行的合理布局：目前大批居住於新界的市民須前往市區上班的情況將大幅地改善，職住布局將更平衡。
此外，在1980年代拓展署制定發展大綱圖時，曾打算將天水圍14區（現天柏路電話機樓旁）興建殯儀館，交由博愛醫院營運，惟遭區內居民反對，計劃最終取消。 另外，《南華早報》於2010年12月揭露，早在1982年時，當時港府與巍城有限公司就共同發展天水圍簽訂私人備忘錄（private memorandum），備忘錄限制政府發展商業設施的規模不可威脅私人屋苑的商業收益（故區內欠缺公營街市），該協議於2002年撤銷。 政府於1990年開始首先發展南部，首個公共屋邨、居屋以及私人屋苑都位於南部。
天水圍北發展: 天水圍天榮站發展項目
規劃署早於前年完成首階段棕地檢視，當時覓得8組具潛力作公營房屋發展的棕地群，分別位於大埔、元朗及屯門，預計共可提供逾2萬個單位。 天水圍北發展 該署其後於今年3月完成第二階段棕地檢視，提出上述4組位於上水及元朗的棕地群，連同相鄰的土地，最終可作公營房屋發展的範圍共約31公頃。 該署當時僅以點列式點出地塊的大概位置，日前終公布各地塊的研究選址。 規劃署早前宣布物色4組位於上水及元朗、可作公營房屋發展的棕地群，預計可提供逾1萬個單位。 規劃署近日公開第二階段四組棕地群的圖則，當中以沙江圍北地盤佔地最大，並鄰近天水圍新市鎮；而元朗屏葵路的棕地群則分為南、北兩個地盤，發展範圍將包括現有的屏柏里公園。
天水圍北發展: 天水圍交通出行
發展局2008年10月公布，將慧景軒對面的115區土地撥予房屋協會興建綜合長者住屋。 俊宏軒對面112區約1萬平方米的A用地，當局租予建造業議會轄下訓練學院興建第五間訓練中心，並於2009年7月22日舉行動土典禮。 建造業議會訓練學院天水圍訓練中心在同年9月底投入服務，是新界西北區首間訓練中心。
天水圍北發展: 天水圍交通詬病持續 折騰居民
至於112區其餘約3萬平方米的B用地，政府以短期租約形式公開招標。 考慮到接獲的五份意見書均涉公帑資助，發展局在2010年將地皮以短期租約批予房協興建長者服務培訓中心，配合115區長者屋發展，房協緊接於3月29日為長者屋項目舉行工程勘測啟動儀式。 投入服務後重整巴士服務，政府只邀請現有專利巴士公司申請。