第31條：區分所有權人會議之決議，除規約另有規定外，應有區分所有權人3分之2以上、及其區分所有權比例合計3分之2以上出席，以出席人數4分之3以上，及其區分所有權比例，占出席人數區分所有權4分之3以上之同意行之。 侵權行為損害賠償請求權，依民法第197條規定，請求權時效期間為二年，故在確認修繕及賠償義務人後，被害人最遲應在兩年內向賠償義務人求償，若求償後對方拒不處理，最遲應於6個月內提起訴訟，否則依民法第130條規定，時效視為不中斷，一旦請求權時效期間屆滿，賠償義務人即得主張時效抗辯，拒絕賠償。 六、從而，原告請求被告容任原告進入系爭4樓房屋內進行如附表一所示內容之修復工程，及被告應給付原告79,228元（計算式：50,850＋28,378＝79,228），為有理由，應予准許。 千金買厝，萬金買厝邊，集合住宅遇上漏水問題時經常會衍生糾紛，法律固然可以保護懂法之人，但在前期的證據保全實不可不慎，事前有越充足的準備，就越可以保障自己的權利，如果真的不幸遇上問題，千萬不要忘了本文分享的「保護自己六步驟」和「請求賠償五項目」，在問題發生的前端盡快解決，以免損害不斷擴大。 大廈管理條例施行細則 住戶違反第一項規定，經協調仍不履行時，住戶、管理負責人或管理委員會得按其性質請求各該主管機關或訴請法院為必要之處置。 但修繕費係因可歸責於區分所有權人之事申所致者，由該區分所有權人負擔。
- 但修繕費係因可歸責於區分所有權人之事由所致者，由該區分所有權人負擔。
- 透過這個例子可知，看似不起眼的小細節，卻大大影響法院判決，先不論「擔任財務委員之住戶，擔任期間可免繳管理費」之提議是否公平（獨厚財務委員之爭議性），依最高法院92年台上字第2517號民事判決指出，當召集人身分不符規定，則會議不成立。
- 惟現行勞工法令並未明文禁止勞工之兼職行為，故勞工利用下班時間兼職，如未損害雇主之利益，且未影響其勞動契約之履行及正常生活，原則上並未違反勞動法令之規定。
- 召集人無法依前項規定互推產生時，主管機關得視實際需要指定區分所有權人一人為臨時召集人，並輔導協助臨時召集人召開臨時區分所有權人會議。
- 根據公寓大廈管理條例施行細則第7條規定，如果社區沒有管理負責人或管理委員會，除規約另有規定者外，則由兩位以上區分所有權人以「書面方式」推選出一人為召集人，並經公告十日後生效。
根據《公寓大廈管理條例》提到，召開區分所有權人會議會由合法的召集人，也就是管委會的主任委員來發布通知請求召開大會，但是，假設我的社區原先就沒有管委會，就需要先確認在社區規約內有沒有提到推選召集人的程序，但是普遍沒有管委會的社區也沒有規約，召開大會的管道就會採用「召集人的推選程序」。 一般來說，停車格除了停放汽車，最常見另外兩種情形，也就是擺放私人雜物，或是停放除汽車外的機車、腳踏車。 大廈管理條例施行細則 第十一條 本條例第三十六條所定管理委員會之職務，除第七款至第九款、第十一款及第十二款外，經管理委員會決議或管理負責人以書面授權者，得由管理服務人執行之。 本條例第三十六條所定管理委員會之職務，除第七款至第九款、第十一款及第十二款外，經管理委員會決議或管理負責人以書面授權者，得由管理服務人執行之。 第三十一條規定決議重建時，區分所有權人不同意決議又不出讓區分所有權或同意後不依決議履行其義務者，管理負責人或管理委員會得訴請法院命區分所有權人出讓其區分所有權及其基地所有權應有部分。
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次按專有部分之共同壁及樓地板或其內之管線，其維修費用由該共同壁雙方或樓地板上下方之區分所有權人共同負擔，但修繕費係因可歸責於區分所有權人之事由所致者，由該區分所有權人負擔，公寓大廈管理條例第12條有明文規定。 進而，原告依前開法條但書規定，請求被告給付如附表一所示內容之系爭4 樓房屋之修復費用50,850元，應屬有據。 綜上，在購買大樓停車位時，應注意停車位是否有獨立之產權，或是在規約中有約定專用的使用權；設置該停車位為約定專用之時間是在84年6月28日前或後；有無違反建築法規或公寓大廈管理條例等相關規定等事項，以免事後徒生爭議，成為社區中的問題人物。 公寓大廈區分所有權人經依第四十九條之一處罰後，仍未依規定成立管理委員會或推選管理負責人並辦理報備者，必要時，由直轄市、縣（市）主管機關指定住戶一人為管理負責人，其任期至成立管理委員會、推選管理負責人或互推召集人為止。 本條例施行前或施行後已取得建造執照之未成立管理委員會或推選管理負責人之公寓大廈，經直轄市、縣（市）主管機關認定有危險之虞者，其區分所有權人應於直轄市、縣（市）主管機關通知後一定期限內成立管理委員會或推選管理負責人，並向直轄市、縣（市）主管機關報備。 公寓大廈建築物所有權登記之區分所有權人達半數以上及其區分所有權比例合計半數以上時，起造人應於三個月內召集區分所有權人召開區分所有權人會議，成立管理委員會或推選管理負責人，並向直轄市、縣（市）主管機關報備。
以拍照、攝影等方式記錄現場漏水狀況，如因漏水而有家具、裝潢、電器維修、重置而有所支出，亦應保留相關單據。 1、施工期間，應遵守環保、勞工安全衛生及消防法令規定，做好各項安全防護措施；油漆房間、家具時嚴禁使用明火。 住戶施工前應向管理委員會備案並繳交裝修工程保證金，並具結施工期間，不得拒絕、阻礙管理委員會或市政府建管、消防、勞檢、環保等單位之監督及檢查。
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區分所有權人會議應作成會議紀錄，載明開會經過及決議事項，由主席簽名，於會後十五日內送達各區分所有權人並公告之。 住戶於公寓大廈內依法經營餐飲、瓦斯、電焊或其他危險營業或存放有爆炸性或易燃性物品者，應依中央主管機關所定保險金額投保公共意外責任保險。 七、區分所有權人會議：指區分所有權人為共同事務及涉及權利義務之有關事項，召集全體區分所有權人所舉行之會議。 賣厝阿明提醒大家，召集人並不僅限於沒有管委會的社區需要用到，如果原先社區的管委會組成有爭議，為了避免住戶無權召開管委會，也可以採用推選召集人及管委會共同召開的方式來進行大會。 C.有其他推選人：在推選召集人公告10日內，有其他推選人數較多的區分所有權人，則會在被推選次日起算，公告10日後當選為召集人。 B.沒有其他推選人：假設在公告10日內，沒有其他推選人數較多的區分所有權人，則提名的推選人則當選為召集人。
透過這個例子可知，看似不起眼的小細節，卻大大影響法院判決，先不論「擔任財務委員之住戶，擔任期間可免繳管理費」之提議是否公平（獨厚財務委員之爭議性），依最高法院92年台上字第2517號民事判決指出，當召集人身分不符規定，則會議不成立。 也就是說不論會議內容為何，只要程序不合法，則當次會議所作之決議皆為無效。 此案例除了提醒管委會處理社區事務要更加謹慎，也為我們上了一課：了解法律以保障權益！ 社區的任何決議，都需經過區分所有權人會議討論，並在流程符合規定的前提下，方可作出決議。 五、公共基金或管理費逾期繳納，分別積欠達二期（月），管理委員會將依法催繳後，以存證信函方式函送法院處理。 有關區分所有權人與使用人之責任，由渠等各該雙方約定，管理委員會依本規約第十條規定，將以區分所有權人為最終追討對象。
大廈管理條例施行細則: 第二章 住戶之權利義務
第四十六條 （舉證處理） 區分所有權人會議召集人、臨時召集人、起造人、建築業者、住戶、管理負責人或管理委員會有第三十八條或第三十 九條第一項各款情事之一時，他區分所有權人、利害關係人、管理負責人或管理委員會得列舉事實及提出證據，報請直轄 市、縣（市）主管機關處理。 第四十五條 （消費者權益） 公寓大廈起造人或建築業者，非經領得建造執照，不得辦理銷售。 公寓大廈之起造人或建築業者，不得將共用部分，包含法定空地、法定防空避難設備及法定停車空間讓售於特定人或 為區分所有權人以外之特定人設定專用使用權或為其他有損害區分所有權人權益之行為。 第七條 （共用部分不得約定專用之範圍） 公寓大廈共用部分不得獨立使用供做專有部分。 其為下列各款者，並不得為約定專用部分： 一、公寓大廈本身所占之地面。 二、連通數個專有部分之走廊或樓梯，及其通往室外之通路或門廳，社區內各巷道、防火巷弄。
﹝1﹞本條例第二十五條第三項所定互推一人為召集人，除規約另有規定者外，應有區分所有權人二人以上之書面推選，經公告十日後生效。 ﹝1﹞本條例第二十五條第三項所定由區分所有權人互推一人為召集人，除規約另有規定者外，應有區分所有權人二人以上書面推選，經公告十日後生效。 第八條所訂公寓大廈週圍上下、外牆面、樓頂平臺及防空避難設備未依規定有變更構造、顏色、使用目的、設置廣告物或其他類似之行為，管理負責人或管理委員會應予制止，並報請各該主管機關處罰。 第二、三項之規定，「各專有部分之區分所有權人有一表決權。數人共有一專有部分者，該表決權應推由一人行使。第一項任一區分所有權人之區分所有權占全部區分所有權五分之一以上者，其超過部分不予計算。」表決權之計算，採出席人數及區分所有權比例合計。
大廈管理條例施行細則: 管委會必看，疏忽小細節恐導致會議無效！
換言之，平等原則是要求「性質不同者，要有合理的差別待遇」。 則端視「差別待遇有無合理理由」及「其正當理由，與目的之達成有無合理關聯」而定（註七）。 七、本件係依民事訴訟法第427 條訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，爰依同法第389 條第1 項第3 款之規定，依職權宣告假執行。 四、原告主張之上開事實，核與證人即水電師傅黃逸麟於本院審理中之證述相符，並有原告提出之建物登記謄本、存證信函、估價單、現場照片等件各1 份在卷為證，且被告已於相當時期受合法之通知，然於言詞辯論期日不到場，亦未提出準備書狀爭執，依民事訴訟法第436 條第2項、第280條第3項準用第1項之規定，視同自認。 惟如於訴訟前即已先行修繕完成，可提出專家書面報告、請抓漏師傅到庭作證及提供相關照片等證據資料，保障自身權益。
第三十二條 （會議紀錄作成方式及送達公告） 區分所有權人會議應作成會議紀錄，載明開會經過及決議事項，由主席簽名，於會後十五日內送達各區分所有權人並 公告之。 前項會議紀錄，應與出席區分所有權人之簽名簿及代理出席之委託書一併保存。 第一條 （立法目的及適用範圍） 為加強公寓大廈之管理維護，提昇居住品質，特制定本條例。 凡區分所有權人或住戶逾期未繳管理費者，管理委員會得停止其車輛進入本停車場停放之權利，俟其繳清管理費後，始得恢復其停車之權利。 大廈管理條例施行細則 四、訪客有臨時停車之需要者，僅限於該受訪之區分所有權人車位未停放車輛時始得進入停車；於該區分所有權人之車輛進入時，該訪客之車輛應立即駛出，不得停放其他車位。 三、停車證遺失或遙控器損壞時，區分所有權人應書立切結書（如附件二），分別向管理委員會辦理停車證換證或遙控器價購事宜。
大廈管理條例施行細則: 公寓大廈管理條例施行細則停車位: 規約真的很重要
公寓大廈有前條第二款或第三款所定情形之一，經區分所有權人會議決議重建時，區分所有權人不同意決議又不出讓區分所有權或同意後不依決議履行其義務者，管理負責人或管理委員會得訴請法院命區分所有權人出讓其區分所有權及其基地所有權應有部分。 公寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂平臺及不屬專有部分之防空避難設備，其變更構造、顏色、設置廣告物、鐵鋁窗或其他類似之行為，除應依法令規定辦理外，該公寓大廈規約另有規定或區分所有權人會議已有決議，經向直轄市、縣（市）主管機關完成報備有案者，應受該規約或區分所有權人會議決議之限制。 第二十二條所訂住戶違反義務之情形，由管理負責人或管理委員會促請其改善，於三個月內仍未改善者，管理負責人或管理委員會得依區分所有權人會議之決議，訴請法院強制其遷離。 如住戶為區分所有權人時，管理負責人或管理委員會得依區分所有權人會議之決議，訴請法院命區分所有權人出讓其區分所有權及其基地所有權應有部分；於判決確定後三個月內不自行出讓並完成移轉登記手續者，管理負責人或管理委員會得聲請法院拍賣之。 大廈管理條例施行細則 第十五條之規定，住戶未依使用執照所載用途及規約使用專有部分、約定專用部分，或擅自變更使用，管理負責人或管理委員會應予制止，並報請直轄市、縣（市）主管機關處理。 第二十五條之規定，「區分所有權人會議由全體區分所有權人組成，每年至少應召開定期會議一次。」由於公寓大廈有關規約之訂定及變更，重大修繕或改良，因老舊或天然災害而重建，設定專用使用權以及住戶之強制遷離或區分所有權強制出讓，管理委員會之組織及選任方法等，均須經區分所有權人會議之決議後生效，故區分所有權人會議可稱之為「住家最高意思機構」。
- 快速導讀 有網友在Mobile01上PO文詢問，自家社區大樓地下停車場有鄰居將私人物品擺在停車格內，包含書桌、書、紙箱等，儼然當成私人倉庫，堆得太多甚至像垃圾堆，還會長蟲，但向管委會反應後，管委會卻說私人停車格無法可管？
- 住戶違反前四項規定時，管理負責人或管理委員會應予制止或按規約處理，經制止而不遵從者，得報請直轄市、縣（市）主管機關處理。
- 前項區分所有權比例之計算，準用第二十九條第三項及第四項之規定。
- 第十五條之規定，住戶未依使用執照所載用途及規約使用專有部分、約定專用部分，或擅自變更使用，管理負責人或管理委員會應予制止，並報請直轄市、縣（市）主管機關處理。
- 第二項列舉「法定空地、法定防空避難設備及法定停車空間」三種為當然之共用部分。
﹝5﹞住戶違反前四項規定時，管理負責人或管理委員會應予制止或按規約處理，經制止而不遵從者，得報請直轄市、縣（市）主管機關處理。 第二十四條 大廈管理條例施行細則 區分所有權之繼受人，應於繼受前向管理負責人或管理委員會請求閱覽或影印第三十五條所定文件，並應於繼受後遵守原區分所有權人依本條例或規約所定之一切權利義務事項。 住戶違反前四項規定時，管理負責人或管理委員會應予制止或按規約處理，經制止而不遵從者，得報請直轄市、縣(市)主管機關處理。 一、既有公寓大廈：指公寓大廈管理條例施行前已取得建造執照，且未依公寓大廈管理條例成立管理委員會或推選管理負責人之公寓大廈。 如未成立管理委員會或管委會未經報備核准者，台北市目前仍依產權登記範圍認定修繕責任，故建築物外牆剝落位置若屬私有產權範圍，建物所有權人仍應負有修繕之責任，故請市民仍應隨時注意自家外牆之維護及修繕。
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(二)惟事實上並非所有公寓大廈皆有成立管理委員會，而無管理委員會之公寓大廈如何作成決議即有疑義。 公寓大廈管理條例第25條第1項即定有區分所有權人會議，在無管委會或管理負責人之情形，依公寓大廈管理條例第25條第3項及公寓大廈管理條例施行細則第7條規定由區分所有權人二人以上推選一人惟召集人召開區分所有權人會議，並依公寓大廈管理條例第31、32條規定作成決議。 公寓大廈管理條例未要求車位使用人有未依車位停放或任意將車輛停放於車道或他人車位之行為時，需負擔懲罰性罰款，或授權區分所有權人會議得逕以決議或制定規約，向車位使用人收取罰款之規定。 增設停車位是除了設置法定停車位以外，由建商於建造完成後自行增設的車位。 第二十九條 （區分所有權之計算方式） 區分所有權人會議之決議，除本條例或規約另有規定外，應有區分所有權人過半數及其區分所有權比例合計過半數之 出席，以出席人數過半數及其區分所有權比例占出席人數區分所有權合計過半數之同意行之。 第一項任一區分所有權人之區分所有權占全部區分所有權五分之一以上者，其超過部分不予計算。
之規定，「區分所有權之繼受人應繼受原區分所有權人依本條例或規約所定之一切權利義務。」故規約之效力，不僅對當事人有拘束力外，繼受人亦應遵守，有別於一般之契約。 條所列天災、事變或突發事件等法定原因，縱使勞工同意，亦不得使勞工在該假日工作。 事業單位違反上開法令規定，除應依法處理並督責改進外，如勞工已有於例假日出勤之事實，其當日出勤之工資，仍應加倍發給，亦即除原本約定照給之工資之外，再加發一日工資。 惟勞工之工作時間尚非全然不受限制或無例假與休假，且勞雇雙方依該條規定另行約定之工作時間，仍應以書面經當地勞工行政主管機關核備後，始得為之。