我們理解，隨公眾對大廈管理事務的關注與日俱增，市民對物業管理公司的服務水平和要求也漸趨嚴格，有市民因此建議政府設立發牌制度，對物業管理公司加以規管。 蔡素玉議員今天就這個課題提出動議，目的也是為提高樓宇管理水平和防止流弊。 租期完結後，原有的租賃協議可說已成為廢紙，其所載條款對雙方已無約束力。 假如「租客」繼續留在該物業，「業主」亦無反對，雙方的關係將演變成所謂容受性租賃，亦即「業主」容忍「租客」繼續留在該物業。 嚴格來說，這根本不是租賃，因為「業主」根本沒有明確同意把該物業出租；「租客」也不過是佔用人，除非業主無異議地繼續收取租金，否則「租客」在技術上甚至是侵入者。
在法律上沒有標準或決定性的答案何謂「業主合理滿意的程度」。 大廈公契法律基礎 業主和租客，就正如法院一樣，須運用一定程度的合理性和常識去衡量租客是否有過失。 緊記租約已經終結，雙方必須小心考慮是否值得和有經濟效益去花時間金錢爭拗從按金中應扣除的數額。 如果發生可沒收管有權的違約行為，並且根據違約行為的實際情況，租客可能已對物業帶來污名，因此租客造成的嚴重滋擾和非法使用可能是拒絕「沒收租賃權的濟助」的充分理由。 該申請是否符合《水務設施條例》要求，例如申請人需要保證承受保管與保養內部供水系統的責任，提交有關該內部供水系統的建議等。
大廈公契法律基礎: 法律諮詢及田土轉易處辦事處重組及搬遷通告
法團的責任就是全體業主的責任，故管理委員會須認真處理違法問題，若法團因以上情況引起訴訟，應僱用律師提供專業法律意見。 法團代表律師陳詞指，根據【建築物管理條例】，答辯人在離任管理人後，須將法團的動產，包括按金或屬於法團的金錢歸還法團。 法官認同法團代表律師的論點，即答辯人所有收取的款項，包括上述的按金，只是以信託人身分持有，須歸還法團。 答辯人亦須提供僱傭合約副本給法團，而法團須付合理的影印費。 另外，懸掛招牌的商戶須事前獲得業主立案法團批准(如未成立法團則須獲得公契管理人批准)，當然必須符合大廈公契的規定。 懸掛招牌的商戶必須為該招牌的工程及日後發生意外的風險購買保險，業主立案法團應先向有關部門查詢，及事前向律師尋求法律意見。
廣義的物業管理，是指一切為物業擁有者或經營者提供的專業管理服務，並按照大廈公契及建築物管理條例的要求，向委託人提供妥善的物業管理服務，使物業發揮最佳的使用價值及經濟效益。 (事件1)1996年，嘉利大廈發生五級大火，該大廈為十五層高的商住樓宇，包括住宅、貨倉、商舖、寫字樓、娛樂場所和飯堂等。 在11月20日下午，有燒焊工人報警，指2樓電梯槽的燒焊工程進行時，因火花燃燒雜物引發火警。 由於當時防煙門又沒有關閉，現場環境形成煙窗效應，高熱氣體迅速蔓延至大廈各層，該場火警導致41死80傷，其中一名消防員殉職。
大廈公契法律基礎: 違反公契後果
法團於2016年1月再次入稟，申請拍賣該欠款單位，獲法庭頒令，要求該業主在28天內支付欠款23,939元及訟費15,400元，共約4萬元。 其後，天盛苑業主立案法團刊登通告，指業主在法庭頒令的限期過後仍未支付欠款，法團已通知律師行安排執達吏收樓，稍後再進行拍賣以支付欠款。 就升降機的使用權爭議事項，完全取決於該公契第3條的詮釋，公契第3條條文指出，只要非住宅業戶支付了公契附表3內應付的管理費，便可享用升降機的設施。 法官認為，非住宅業戶只須支付了相關的管理費後，便可享用升降機的服務，並非如申請人所指，因非住宅業戶無需支付升降機的維修費用，故此不能使用升降機。 該通道是該大廈的公用部分，是不爭的事實，從公契條文附表1中所見，在單位出售時，發展商在該大廈內所擁有的單位，並不包括該通道。 大廈公契法律基礎 在6號地舖及7號地舖的轉讓契中，也將該通道標明為業戶應有的地役權。
舉例來說，有一規管租賃的業主沒有根據條例向租客提供次期租賃，並試圖在完約時趕走租客。 如業主嘗試以租約過期為由重收物業，租客可援引條例第120AAW條。 該條訂明，在這情況下業主須視為在要約期屆滿時已向租客作出次租期要約，而租客須視為已接受該次租期要約及在首期租賃屆滿時，獲授予次租期租賃。
大廈公契法律基礎: 違反政府租契
由香港大學法律系講師和學生的團隊所起草的住宅租約範本現已在社區法網上發布。 市區重建局（市建局）是根據《市區重建局條例》（第563章）成立的法定機構，透過進行、鼓勵、推廣及促進本港市區更新，應對市區老化問題，並改善舊區居民生活環境。 有關賠償的計算方法為分租客在緊接終止日期前應繳付的每月租金，乘以自終止日期的翌日起至分租客交回該分間單位的日期為止所涵蓋的月份數目。 財物扣押令是業主已向區域法院申請財物扣押時，用於扣押及變賣出租處所中的物品、實產或其他財物以支付拖欠的租金。 或者，由於租客已連續數月欠租，或有證據表明租客已經潛逃/棄置了物業，業主也可以接受租客廢除性的違約行為和終止租約。 假如物業已被按揭予銀行 / 大廈公契法律基礎 財務機構，業主在把物業租出前，必須先取得銀行 / 財務機構的同意，否則對業主及租客均會帶來負面影響。
- 狹義的物業管理，是指管理人為受委託管理的物業提供日常的管理服務，包括保安、清潔、維修、保養工程、保險及財務管理等工作。
- 土地審裁處2014年第 及226號個案，申請人是油麻地炮台街某大廈的業主立案法團，第一答辯人是該大廈地下及一樓多間商業單位及戲院的業主，第二答辯人是第一答辯人的租客。
- 法團在採購物料、招標工程和服務等工作上，都須要管理委員會負責。
- 雖然香港目前並沒有法例強制大廈設立維修儲備金，但政府亦有措施鼓勵新建樓宇的業主設立儲備金。
- 在訴訟程序展開後，可能需要一段時間才能在法庭（特別是區域法院/原訟法庭）審訊。
夥伴計劃推行後，業界掌握了許多管制噪音的知識（詳見「顧客服務及合作夥伴」章節），有助減少噪音投訴和違例的事件。 2003年10月，環保署與路政署展開「職員交換計劃」，務求兩個部門熟悉彼此的工作程序，使雙方更透徹了解與道路有關的噪音問題。 審裁處與法庭不同，審訊過程比較不拘形式，法官也經常主動介入，直接與訴訟雙方討論案情。 既然該租賃文件乃由業主的代表律師草擬，固然無可避免地會以ABC公司的權益為依歸。 在這種情況下，D 先生保障自己的最佳方法當然是聘請律師行，以使雙方均能獲得專業法律意見。
大廈公契法律基礎: 大廈公契
通常是透過會議或坐談會或個別接見的形式，取得他們的支持和信任。 地球上的土地供應量是不會爭減的，而土地的用途則有所更改。 例如：在發展中的地區，農業用地可能已荒廢，市鎮的規劃可准許其用途改為住宅或商業發展。 用途的蛻變，均在不知不覺中透過市場的轉賣，根據發展藍圖的規劃進行。
在2010年11月29日，申請人已經完成工程，並證實收到該合同全部工程費用，但申請人在2010年12月8日再發報價單給黎先生，要求他補回一共14項免費工程的工料費，當中涉及狗臂架及三角防水線的口頭協議。 法團主席周先生指，曾邀請申請人出席會議解釋該報價單，但申請人在2010年12月13日致電給當時的大廈管理員區先生，表明不會出席會議解釋，也不再追討該報價單上的工程費用，區先生為免申請人出爾反爾，於是將該電話內容作了一個書面記錄。 區域法院雜項案件編號2011年第2628號個案，原告人是九龍宏冠道某工業大廈業主立案法團，被告人是該大廈10樓某單位業主。 被告人提出上訴，理由是他反對法團在2012年2月14日得到聆案官的命令，可在毋須通知法庭下出售其單位。 事因被告人在2009年3月26日的審訊及命令14天內，拒絕支付426,497.09元的欠款，法團於是申請物業扣押令，其後要求聆案官作出2012年2月14日的命令，出售被告人的單位。 法團的兩位證人又向法庭指出，管理費包括清潔費，但法團與清潔公司的合約只包括整幢大廈的一般清潔，並不包括每天清理地舖商戶的商業餐飲廢料，事實上，其他商戶都自行處理廢料或聘請清潔工人處理。
大廈公契法律基礎: 業主和租客在沒有書面租約下出租和租用物業會涉及甚麼潛在的風險？
擁有人未必能以規管租賃作為合理辯解而不遵從有關政府部門在行使相關法律賦予的權力時所發出的法定命令、強制執行契約條款及其他強制執行的通知書。 如規管租賃中的分間單位被法定命令要求拆卸，相關人士有責任履行該法定命令。 根據條例第IVA部，業主須保養和維修僅供處所使用的排水渠或污水渠、喉管及電線；及處所的窗戶。 此外，業主亦須保持其在處所內提供的固定附着物及裝置正常運作。 如業主沒有履行上述義務，租客可藉給予業主不少於30日的事先書面通知，終止有關租賃。
經理人認為該24小時公眾行人路的業權擁有人是匡倫，它只需要按照地契每天24小時開放予公眾人士包括各住宅用戶使用。 根據經理人提供之圖則清楚顯示綠色部分為屋苑公用地方，但是24小時公眾行人路並沒有被塗上綠色和被界定為屋苑公用地方。 土地審裁處2021年第159號個案，申請人是將軍澳貿業路8號某屋苑第4座17樓某單位之業主。
大廈公契法律基礎: 香港法律是否適用於海外物業的租賃？
區域法院民事訴訟2011年第1423號個案，申請人劉先生以興大利工程公司商號跟英皇道614至628號的業主立案法團簽約，為該大廈天台及頂層8個單位內外牆做防漏工程。 答辯人是該大廈業主立案法團和黎先生，黎先生是當時法團副主席及防漏小組組長，負責代表法團與申請人聯絡，跟進工程進展。 申請人在2011年4月13日入稟法院，追討他聲稱替該大廈施工的三項附加工程費用，總數為186,000元。 大廈公契法律基礎 土地審裁處2012年第124號個案，申請人是土瓜灣譚公道2至10號8樓某單位業主，答辯人是該大廈業主立案法團。 該大廈於1965年建成，法團於2008年按【建築物管理條例】成立。
所以，除非立約各方早有安排或協議，否則新業主毋須就租客繳交予舊業主的按金負上責任。 因此租客應確保舊業主已把按金轉交給新業主，以使租客能向新業主索回按金。 假如租賃文件並未包含「中斷租期條款」，不論業主或租客皆不可單方面終止租賃。
大廈公契法律基礎: 「租賃」（tenancy）和「特許權」（licence）有甚麼分別？
合資格申領津貼的工程範圍涵蓋住用單位及或大廈公共地方進行與樓宇安全有關的維修工程。 申請資格包括年滿60歲的香港永久性居民；及住用或綜合用途樓宇內的住用單位的業主；及申請人及其合法配偶(如已婚)均居住在有關物業；及符合單身人士每月入息限額7,090元、已婚人士每月入息限額11,360元及有關資產限額。 土地審裁處2012年第134號個案，申請人是大埔道140號某大廈的業主立案法團，答辯人是該大廈B座1樓的業主。
即使租賃文件並未載有該項條款，法律亦會在租賃文件中隱含著租客安寧管用物業的權利。 因此，除非租賃文件列明租客須容許準買家查看及檢視物業（通常在租賃期滿前某段時間），否則租客可拒絕業主就該等查看及檢視所作的要求。 事實上，業主應早已通知準買家有關現存的租賃，以及物業將在「不抵觸現有租賃」的情況下出售。 這類買家都應知道將會在無權查看及檢視的情況下購買有關物業。 一項在租賃文件內常見的條款，就是租客維修保養的責任，不包括物業的「正常損耗」。
大廈公契法律基礎: 業主有權在交收後丟棄租客留下的財物嗎？
這是暫准命令，若沒有人於14天內提出訟費更改的申請，這暫准命令則成為絕對命令。 法團指出大廈公契第V部分第13條訂明，任何人不得以任何物件阻塞該大廈的公用部分，亦不可於該大廈的公用部分進行任何對其他業主及佔用人構成滋擾的行為。 答辯人沒有存檔反對通知書，亦從來沒有出席任何聆訊，審訊進行時答辯人缺席，法官聆聽法團律師的陳述後，滿意法團已把相關通知妥為送達給答辯人，法官相信答辯人應收到相關通知。 法官認為答辯人或獲其授權的使用人是在使用L舖時霸佔了對出的行人管理區，亦即是非法佔用了該大廈的公用部分，作為業主，答辯人在公契下須承擔由他持有的單位所引起的違例事項。 崔女士針對該條例所指，須「從業主當中委任」委員，從而理解為須從出席會議的在場業主當中委任，而堅稱因戴先生沒有出席當天的會議，故此不符合該條例規定，以致其當選應屬無效。 大廈公契法律基礎 法官並不認同崔女士對上述條文中，「從業主當中委任」的詮釋。
大廈公契法律基礎: 大廈公契可否修訂？
假如雙方並未簽訂書面租約，或該租約並無列明有關問題，因之而起的糾紛結果都可能是非常不確定和代價高昂的。 假如業主遵守上述條款，銀行即已知悉及同意有關租賃，故即使他日按揭人 / 業主因無法供款（俗稱「斷供」）而導致銀行行使其收回（或沒收）該物業的權利時，銀行亦未必可以強迫租客遷離該物業。 一般由業主作出租客可寧靜享用物業的承諾並不能協助本例子中的租客，除非是極為特殊的情況，即該鄰居佔用的處所同樣是由同一業主擁有，而且能夠證明業主授權該佔用人製造大量噪音。 大廈公契法律基礎 租客可寧靜享用物業的承諾並非為租客提供絕對保障不會在租約生效期間受到任何人任何形式的干擾，而僅是保障租客免受業主或透過業主取得業權的人士干擾其寧靜和安寧地享用相關處所。
大廈公契法律基礎: 條款
近年澳門政府再就「共同儲備基金」的管理和運作規則，進行諮詢和修訂，進一步改善基金的保管和動用規則等，以應對現代化的樓宇管理。 要知道業主、租戶、或訪客都是培養公共關係的對象，很多時候，良好關係的發展, 是在不知不覺中，平居言笑的情況下, 大廈公契法律基礎 累積起來。 例如：在處理業主或租戶投訴的事務上，採取開明及關心的態度，不一定要他們寫長信投訴；如果為著記錄和執行需要的話，可先準備預印的便條，選擇了有關行目，簽上名字，投入投訴箱內，或交管理處，從速處理。 最重要的是接到投訴後 的處理方法，與事主聯絡, 告訴事情的進展和結果，使事主了解 了投訴事件得到盡力的處理。 如果過份要求，或不能承擔的不合原則的管理問題，便向投訴人解釋，使他們了解房屋管理人的責任和僱主或租客的義務，商議合理的解決辦法。
大廈公契法律基礎: 維修／保養的責任
法官認為按照終審法院分析的立法原意，這些影響大廈完整性的工程不應被視為豁免工程而是須由建築物監督監管。 因此，法團在2017年之前是不可能，也無權批准或默許301、 、309室使用該些排污設施。 由2017年起，法團在該大廈籌備了2017/18年大維修，其中一項處理事項便是清拆該些排污設施，答辯人更不可能指稱法團批准或默許該些單位的排污設施。
大廈公契法律基礎: 在海外租賃 — 法律衝突
答辯人亦曾經提出另一項反對理據，認為有關金屬製儲物櫃並非放置在大廈地段範圍內，而是放置在政府土地上。 所以應該由政府管理，而法團對於該兩個金屬製儲物櫃並沒有權處理。 在本案中，法團所提供測量師的專家報告，清楚表示有關兩個金屬製的儲物櫃是放置在該大廈地段的地界內，所以是屬於法團所管轄的公用部分。 審裁處認為答辯人並沒有提出證據，證明有關的反對理據，所以接受法團的說法，同意有關兩個金屬製的儲物櫃放置在大廈的公用部分，違反有關大廈公契條款及法例。
大廈公契法律基礎: Q1. 業主居於處所內其中一間分間單位，出租該處所的其他分間單位，是否足以獲豁除不受《業主與租客（綜合）條例》第IVA部規管？
於2019年1月17日，第四答辯人在聆訊中向法官解釋，他已經將他的物品移離大廈的公用地方，而在公用地方剩餘的雜物不屬於他的。 法團反對第四答辯人的說法，指稱第四答辯人仍然沒有移離在大廈公用地方屬於他的物品，並不同意剩餘的物品不屬於第四答辯人。 鑒於事實上的爭議，法官作出指示命令雙方存檔及送達他們的誓章。 有關污水設施接駁至該大廈雨水渠的情況在2017年經法團主導下才得以糾正，而法團亦在2017/18年大維修過程中積極取諦該些排污設施，但由於答辯人反對，而引致是次訴訟。 此外，法團是在籌備2017/18年大維修時才實際知悉該些排污設施的存在，即使法團知曉有關問題，多年來法團因疲於應付其他有關該大廈的迫切問題下，未能即時籌備資金、人力及物力來處理該些排污設施，所以也不應構成默許。 法官裁定不論是去水喉或入水喉，答辯人所安裝的喉管均沒有法團的書面批准，違反了該公契及該條例的條文。