【按揭貼士】擔保人的三大注意事項 所謂「擔保人」，是指當買家財政上不足以應付物業按揭時，便會依靠另一位較具財政實力人士協助擔保上會。 同時，當借款人沒有能力履行債務責任，即未能… 假設申請人月入為4萬，擔保人月入2萬元，兩人合計總收入合共為6萬，從而較易符合壓測要求。 不過要注意，擔保人不能有負債在身，否則隨時會影響壓測結果。 然而，在租約沒打釐印的情況下，銀行會視之為「擬租金收入」，將以租金6折計算，租金收入只可當作9,000元（$15,000 x 60%）入息去計。 值得一提的是，即使手上物業尚未出租，但只要有放租打算，同樣可以「擬租金收入」，即是租金的6折水平估算，假設單位有意出租20,000元，6折後擬租金收入為12,000元。
2013年2月，金管局決定進一步收緊「壓力測試」，把模擬測試的水平上調至模擬加息三厘的環境，當時金管局也表示推出新一輪的審慎監管措施，以提升銀行風險管理和抗震能力。 由此可見，「壓力測試」真正目的為保障銀行體系穩定，而不屬於需求管理措施，每當論述需求管理措施時，都只限於由時任財政司司長曾俊華宣布的措施，也就是關乎實施辣稅的安排。 若以雙糧為例，假設月薪為40,000元兼有雙糧，我們可以將之除以12個月，即是意味味每月收入便增加3,333元至43,333元，只需以雙糧月份的糧單、僱傭合約及銀行月結單證明即可。 申請人每月收入為非固定，例如平均6個月收入為2萬5千，而花紅2年相加為24萬元，即先將24萬元除去24個月，再加上2萬5千元，即月入為3萬5千元。 總括來說，恆生的按揭計算機功能最全面，雖然也有不足地方。 中銀的計算機提供以每年為單位的還款過程表，這功能不錯。
壓測: 按揭計算機
恒生銀行有限公司（”本行”）並不會為該等資料的準確性，完整性和/或針對某特定用途的適用性作出任何保證或及陳述。 任何按揭貸款申請及貸款之條款及細則包括但不限於按揭成數及貸款額，需以本行最終批核為準。 不過，銀行實際批出的按揭年期視乎樓齡，一般原則是擔保期完結時，按揭貸款餘額須低於樓價的60%，才可批出9成或以上成數及足25年還款期。 樓齡較高的屋苑（如樓齡20年或以上）目前未必能承造九成或以上按揭，按揭成數可能僅獲批六成；除非買家願意縮短還款期至十餘年，否則難以承造九成或95%按揭，意味買家需要大幅增加首期。
【2022買樓必讀】齊來關注息口走勢 「加息」，對關心樓市的人士，是敏感字詞；對供樓中的業主而言，更隨時是一場惡夢。 金管局重申，會繼續密切監察市場發展，因應樓市周期的轉變，在有需要時調整逆周期宏觀審慎監管措施，確保銀行體系穩定。 事實上，早前已傳出恒生、滙豐及中銀按揭已爆額，在處理年底前提取貸款的按揭申請時「慢手慢腳」，又會向客戶表明審批申請需時很長，或要2至3個月，甚至叫客戶同時向其他銀行作出申請。 兼職如是自僱，如有專業資格，比如的士證、鋼琴證書等，兼職的收入都可以計入息。 如果從事的行業不需要專業資格，比如網購，如果要做高成數按揭，便需要有會計師樓核證財務報表及利得稅表才可計收入。 如果僱傭合約有寫明雙糧必定會出，雙糧可以除12計入每月月薪中，就算9成按揭也可以，否則雙糧當年尾花紅處理。
壓測: 按揭中介回贈扣減貸款額，HKMC是如何處理？
在香港置業，最大難關除了要首期，就是要跨過壓力測試門檻。 Loadrunner，Webload，Qaload都是常用到的軟件工具。 在運用軟件進行壓力測試之前需要做一些準備工作。 首先將遊戲中常用功能，或者估計會是壓力瓶頸的功能寫成腳本，然後通過壓力測試工具直接訪問腳本或者數據。
儘管金管局調低壓測要求，市民仍須留意按揭利率有可能跟隨整體利率環境上升，市民作置業、投資和借貸決定前，必須小心評估當中涉及的利率和其他財務風險。 壓測 可以在個人化A.I.預先按揭評估選擇「想知成功申請按揭機會」，預先了解按揭獲批機率。 只要你是首次置業，都有機會獲得金管局指引下的最高按揭成數。 值得留意是，最高按揭成數會因住宅類型或者收入等因素影響。 詳情可瀏覽【按揭成數】懶人包，話你知買樓借到幾多要幾多首期！。 而簡單計算每100萬元貸款額，以同樣供款年期30年及最新利率2.625%為計算，每100萬元貸款額的最低月入要求，將由9,594元降至8,569元，減幅同為10.7%。
壓測: 花紅如何計算壓力測試入息?
以最高的4.875厘與目前3.125厘計，即仍會加息1.75厘，這個幅度已低於金管局壓測要加2厘的要求。 因此，措施看似有其合理性，尤其是聯儲局已被市場視為很鷹派。 除非之後在風險資產大跌，美國經濟要承受痛楚後，通脹都壓不下來，利率預期才有機會進一步被調高。 經絡統計，假設貸款額500萬元及25年期，H按的2.875厘壓測入息要求，由53,057元，放寬至48,111元，即減少4,946元或9.3%。 康利國際控股發盈警，預期截至2022年12月31日止年度錄得虧損淨額不多於3500萬元人民幣，去年同期為純利約9809.7萬元人民幣。
- 此外，如果日後先生不幸逝世，銀行毋須重新審查太太的入息。
- OT薪金當作佣金計算，取6個月平均數計作入息。
- 因此，個別銀行為減低貸款風險，有機會要求擔保人改做借款人。
- 筆者大概理解，是指令社會上既得利益者，都同時失去利益，當中包括香港的樓價。
例如首置人士，在2019新制度之下，即可以透過額外的按揭保險費，在樓價800萬或以下承造最高9成按揭，而且豁免壓測，所以首期就會是物業價格的1成。 在2019年新按揭保險制度下，如果是首置人士，購買物業樓價不多於800萬，即可以藉由申請按揭保險，繳交額外保費，以豁免壓力測試。 不過，在2019年施政報告後，政府撤銷了首置人士的壓力測試要求，只需要符合入息要求，而其他按揭人士，包括已有其他按揭在身，或是有物業在身的非首置人士，仍然需要接受壓力測試。 於2019年前，所有人計劃購買物業的按揭申請人都要接受按揭壓力測試，包括新申請按揭人或是已有按揭在身的申請人，也需要接受壓力測試。
壓測: 最新新聞
若敍做高成數按揭， 香港按揭證券有限公司會嚴格查證近親關係，申請人或須提供關係證明。 一旦HKMC不接納按揭申請人及擔保人為近親，或拒絕批出按保。 中銀香港其後回覆《香港01》查詢指，客戶可於中銀香港申請按保公司最新修訂的按揭保險計劃。 該行會按監管機構及按證公司的按揭保險計劃的指引和規定辦理申請，最終審批結果視乎個別申請情況而定。 如果有其他按揭在身，那些按揭的每月供款都要計入 DTI 及壓力測試中。 壓測 如果擔保其他按揭，擔保的每月供款也要全數計入壓測內。
租金收入可以計入息，但要打7折，如無打厘印有些銀行只計6折。 如果聯名物業，租金收入只能計一半（除非申請中的按揭也是相同二人）。 另外，如果沒有約租，也可以用擬租金收入計壓力測試。 比如如寫明要租樓才有津貼，那麼那津貼收入便不能計算入壓測之內。 如每月的津貼是相同金額，可直接當入息計不用打折。
壓測: 銀行服務及支付
▲日前九龍灣麗晶花園發生業主與保安之間的糾紛，在824觀塘遊行期間，保安突改大門密碼，身穿黑衣的居民回家被拒。 事件昭示了一個問題：到底我們買樓，作為業主，是否能夠「為所欲為」？ 抑或在某種狀況下，業主竟然連大廈的保安程序也無法控制？ 社會氣氛起伏不定，是次社會衝突事件又炒熱了一個潮語，叫「攬炒」。
- 為了更好地應對各種情況，這些儀器配備可連接探頭，可用於實現記錄其他測量參數等功能。
- 壓力測試是金管局對銀行按揭的風險監管措施，在壓力測試下，以按揭申請人按揭息率增加2厘的情況下計算，供款佔入息比率不得高於月入 60%，確保借款人即使在利息增加時，都可以有足夠負擔能力應付按揭供款。
- 翻查當年樓市新聞，2010年香港P按實際按息約為2.25厘，當時新興的H按則更「低水」，H+0.7%，一個月HIBOR可以低至0.5%，實際按息只有1.2%！
- 如果你在2年內轉職，要計花紅都是只能計目前工作的花紅，例如只在新公司做了一年，花紅紀錄不足2年都好，仍是照除去24個月計的。
- 另一種說法，則是在壓力測試的「框架」下，如果調整利率，將會同步牽動壓力測試，並影響到整個按揭市場的審批門檻。
- 跟佣金不同，佣金要有所折扣，才可納入壓力測試，而如果每季出佣金，只要糧單和合約上有顯示花紅字眼，直接將佣金視為花紅計，會較好，起碼不用打折。
並且不侷限於linux作業系統，可以在Windows上安裝，對於習慣使用Windows又想要進行壓力測試的人來說，是一個好選擇。 操刀推行壓力測試的金管局前總裁陳德霖已於9月30日離任，他於上月中見傳媒時曾表示，如確認樓市進入「下行周期」，金管局亦會放寬相關辣招。 這或許意味著，壓力測試並非牢不可破，新任總裁余偉文接手後，未來或許仍有機會「減壓」。 例如近日各大銀行調整P按水平及H按的封頂利率，大致已達到年利率2.625%的水平，再計及加3厘壓測，假設性利率已高達5.625%。
壓測: 【有樓又點】銀行相繼加息 壓力測試 何時能放寬？
舉個例子，若果申請人是首次置業，其每月薪金是20000元，即是每月按揭供款/還款額不能超過10000元，即收入的一半。 壓測 假設用以上計算方法得出的結果令申請人通過不到壓力測試的話，銀行便會查閱申請人過去3個月是不是每月都準時還清所有卡數。 如果3個月都準時還清（不只是還min pay），那麼可以不把那＄8000 計入 DTI中。 這時銀行會向申請人要求提供對上3個月所有信用卡的月結單，如果發現每月都準時清數，便可免把信用卡欠款計入DTI中。
不過如果找父母做擔保人，以通過壓力測試，就要留意人齡問題，一些較嚴謹的按保公司都不會批出以60歲以上的作擔保人的按揭申請。 當申請人收入未達指定的月供要求，銀行就計擔保人的人齡(以75減去)作供款年期，例如擔保人是50歲，則最長年期是25年，那如想年期長點，就要另找年齡較小的近親做擔保人了。 壓測 壓測 居屋方面，由於政府會為居屋做擔保人(為期30年)，同時規定要選用P按做利率，最長供25年，一般一手居居屋做9成按揭，都不用通過壓力測試，而銀行做法都會比較寬鬆，只要申請人通過DTI，就可承造按揭。 而如果是房協單位就跟一般私樓做法一樣，加息3%後，月供少於月入6成。 另外可免壓測者，除了用發展商提供的呼吸plan，還有經按保申請高成數按揭的首置人士，而物業作自住 ; 以及購買新居屋和綠置居的綠表人士。 壓測前後都有2種DTI上限情況，萬一申請人的DTI超過上限，有機會拒批或只批低貸款額。
壓測: 壓力測試如何計算入息：特殊租金收入、內地收租物業、虛擬貨幣
若每月均準時找清信用卡卡數，則可豁免將卡數加入DTI中。 唔少業主都會選擇敍造高成數按揭以減輕首期負擔，按揭保險便成為他們上車的常用方案。 置業初哥想順利上車，一定要了解清楚按保是甚麼！ 值得留意的是業主的年紀不會影響居屋的按揭批核，按揭成數和還款期主要取決於擔保期；擔保期已過則以一般私樓準則，以80歲減去業主年紀決定供款期。 樓齡較高（如樓齡20年或以上）的二手未補價居屋，要視乎銀行做法，或須與私人樓宇的按揭審批睇齊，即需要進行壓測；已過30年擔保期的二手未補價居屋，亦須做壓測。
重要提示：只有當壓差感測器可正常運行時，壓差測量才能精確地執行，也就是說所用儀器必須高度靈敏。 它們必須能夠在壓差測量期間補償或兼顧不同的溫度，同時盡可能地保持簡便易用且堅固耐用。 為了更好地應對各種情況，這些儀器配備可連接探頭，可用於實現記錄其他測量參數等功能。 另一個情況是，申請人每月收入為非固定，例如平均6個月收入為2萬5千，而花紅2年相加為24萬元，即先將24萬元除去24個月，再加上2萬5千元，即月入為3萬5千元。 【施政報告2022】地產樓市政策一覽 政府出手救市?
壓測: 最新富邦銀行按揭利率 一文睇清P按+H按
利嘉閣按揭代理董事總經理黃詠欣認為，新修定是利好的措施，有助紓緩加息對樓市的衝擊，特別是對於早一兩年購買新盤選用建期付款的人士，幫助會最大。 黃詠欣解釋，由於當年這批業主是用當年低息去評估自己的供款能力及壓力測試要求，如這期間收入未有增長，於加息周期下才「上會」可能會大失預算。 中原按揭董事總經理王美鳳表示，壓力測試多年來有效降低信貸風險，但由於香港已進入加息周期，按息已有所上升，故將壓測原本假設加息幅度作出調減屬合理做法，調低假定加幅後，當息率再上升，便不會引致入市難度增加。 她稱，今次金管局迅速回應巿場變化，相信有助置業人士在加息期作好預算及準備，亦可避免買家在按息上升時形成入市難度增加，對樓市起正面推動作用。 金管局指，壓力測試的目的，是確保按揭借款人有足夠財務能力，應付按息上升引致的還款壓力，從而令銀行按揭貸款業務風險得到妥善管理，局方釐定壓測水平時，會參考目前的利率環境和按息走勢，以及按息過往的長期平均水平。 壓力測試的政策邏輯自相矛盾，一方面要維持銀行體系穩定，但另一方面卻在加息剛開始時已拆牆鬆綁。
壓測: 最高貸款額 (HK$)
如業主供完樓後沒有贖契，擔保人的mortgage count將不會解除。 若該業主不幸離世，擔保人敍做按揭，應向該擔保物業按揭的銀行申請，該銀行可查到擔保物業已供完，並有機會不計算擔保人的mortgage count。 壓測 替人擔保的每月按揭供款，需要全數計入壓測及DTI內，並要用40/50去計算壓測（如要按揭保險在某情況下要用35/45計算）。 例如A君擔保B君買樓，其每月按揭供款為1萬，將來A君買樓並敍做按揭，該1萬元需計入A君的按揭壓測及DSR內。 將借款人及擔保人的入息及負債相加，作為一個單位計算DTI。
壓測: 投資優惠
對於首次置業人士，實際按揭供款額不能超過收入50%，而壓力測試後（意思加多2%利息後的供款額）的供款額不能超過收入60%。 雖然林鄭plan允許爆壓力測試（壓測後供款與入息比率超過60%）申請人申請按揭，但按揭保險費用就會相對提高，而且銀行未必一定批。 ROOTS上會建議可免則免，寧願買平少少亦不要爆壓力測試，提高銀行批核按揭申請的機會。 根據金管局指引，買家在申請按揭時，除了供款與入息比率不可超過50%之外，還要假設按息加3厘後，再計算申請人的入息，要達至供款與入息比率不可超過6成，確保申請人在加息環境下，仍有供款能力。
但在申請按揭時，以「現行利率」計算供款與入息比率（DTI），及「現行利率+3厘」的壓力測試，卻是以P-的結果，即2.5厘為準。 假如你是第一次買樓，而你沒有擁有物業、亦沒有就其他按揭物業作為擔保人(不論是住宅、車位或工商舖按揭)，在申請銀行按揭時，如未能符合壓力測試，仍可申請敘造最高 8 成或 9 成按揭貸款。 當加息預期不斷升溫，銀行才剛把最優惠利率上調0.125厘，金管局翌日卻放寬壓力測試1厘。
壓測: 問題2: 如果我本身屬於「非固定收入」人士，銀行在審批按揭時，要通過「壓力測試」的難度會否增加?
目前都仍有400萬以下的樓盤，例如未補地價的資助出售房屋等。 由於向銀行借按揭買樓的金額甚大，為了要確保申請人有一定經濟能力每月供款，銀行壓力測試點計? 有以下計算方法，其一根據目前的按揭息率，計算供款與入息比率有否超過上限，其二，假設在按揭息率再加3%，計算供款與入息比率有否超過上限。 同樣由於各銀行的處理方法不相同，申請人要個別向銀行進行確認。 放心，MoneySmart將與你一起找出最合適的按揭方案。
如採用即供方法，400萬以下物業可造9成按揭 ; 壓測 600萬以下物業可造8成按揭 ; 800萬以下物業可造6成按揭 ; 1000萬以下物業可造5成按揭，以上都需要通過壓測。 莊錦輝表示，首先，對於已購買一手樓盤，正等待「上會」的建期計劃買家來說尤其是利好消息。 其次，有助處於壓力測試邊緣位置、僅僅未能上車的準買家在加息周期下，不需增加首期資金以降低按揭成數，或轉投銀碼較細的單位入市，帶動買家入市信心提升。 星之谷按揭轉介行政總裁莊錦輝指，金管局調整壓測要求由「加三厘」調整為「加兩厘」，實際上是對沖P（最優惠利率）上調的影響，讓銀行申請按揭的壓測要求亦有所放寬。 壓力測試是金融管理局訂立的風險評核機制，但凡向銀行申請樓宇按揭，申請人需要通過壓力測試，然後所申請的按揭才可獲批。 答：申請人如買樓花，選用建築期付款，並且已付首期。
壓測: 首置人士未過壓測 保費需加一成
其實在現行金管局按揭指引下，已經為置業人士提供一套可負擔的按揭及樓價方程式。 為了讓大家一目了然，經絡按揭今次兩個簡單的「樓價、首期、壓力測試對照表」，方便大家置業前計計數。 最低每月入息要求是根據香港金融管理局指引所要求的壓力測試而釐訂。 壓力測試以現行利率加計算，而每月供款額必須低於其每月入息之水平。
對於銀行不盡相同的審批準則，按保申請人可先向銀行或按揭轉介公司查詢。 不過有些人誤解了，以為免壓測就是不用做壓測、計算供款與入息比率，事實上，銀行一樣要計算DTI，不超過上限50%，只是豁免了加3%息率後的上限。 即假如申請人壓測前DTI為50%，壓測後超過了60%，銀行都不會因此不批按揭，但都有權調整成數，未必批足。
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