8成按揭的按揭成數，亦放寬，從800萬元增至上限1,000萬元。 據了解，金管會今年對「銀行業」公版的測試情境，與往年類似，主要分三大情境、七項壓力測試指標，一是總體經濟，包括國內外經濟成長率、失業率、房價等，二是市場風險因子，包括利率（如存放利差）、匯率、股債市價格，三是作業風險測試。 所謂「壓力測試」猶如金管會給各銀行的統一模擬考試，測試全體銀行在輕微和嚴重情境下，對銀行獲利影響及資本適足率是否仍可維持在法定標準上，藉此了解各銀行風險承擔能力。 有指金管局放寬壓力測試等同托市，但這個方法實在間接，亦會為銀行體系穩定性帶來風險。
既然我來到黃埔花園，沒有理由不參觀它的最細上車間隔，我們會參觀一個2期10座中層D室，一個實用389呎的放盤，業主叫價700萬元。 可能你會說，要用到這個銀碼才能換樓，看似也有點天方夜譚；但若堅持在區內找四房大單位換樓，但銀碼要相宜一點，又有沒有選擇呢? 去到區內指標藍籌屋苑「黃埔花園」，原來都可以有選擇。 想說，自從「黃埔站」通車後，來「黃埔區」真的方便不少。 而附近地標黃埔號設有AEON方便購物，各期下方的商場，加上行去黃埔新村舊式商舖，生活配套算幾完善，也成為很多中產換樓客的置業選擇。 所有銀行均可透過HKMC購買按保，個別銀行亦可於QBE購買。
壓力測試放寬: 壓力測試計算實例
另外，若每月津貼金額相同，可直接當入息計不用打折。 反之，如每月津貼額不同，將當作佣金以6個月平均數計算，而且只能於8成或以下按揭才計作入息。 所謂mortgage count，即原本已有按揭在身。 壓力測試放寬 查閱環聯信貸資料時，若有其他按揭（樓按、車位按、擔保按等），環聯內的mortgage count便會顯示目前的按揭數目。 若mortgage count不是零，申請按揭時，供款與入息比率的要求將會調整，詳情請參考下表。
金管局寫明，銀行仍然要計申請人的 DTI，而且要保持在 50% 之內，而且不鼓勵銀行完全略過做壓測的步驟，不過就豁免了申請人「通過」加壓後的 DTI 上限要求。 壓力測試要計「供款與入息比率」，當中所指的「按揭供款」，在大部分的情況下，會根據申請人想借的整筆貸款額，來計算月供款項。 此外，與現時安排一樣，抵押人在申請時已經擁有或提供按揭擔保予一個或以上未完全償還按揭的物業，其供款入息比率上限仍須下調。
壓力測試放寬: 表1 – 保險範圍由按揭成數60%以上至90% 自住物業貸款 按揭保險費
兼職收入如是受僱，只要能提供入息證明，可計作入息。 若每月兼職收入金額相同，可直接當入息計不用打折。 供款與入息比率（Debt to income ratio）（DTI）不得高於50%。 所謂供款與入息比率，是指借款人每月總債務有多少，並對照他們入息而定。 有媒體追問，若有國銀未通過監理壓力測試，2024年配息是否會受限，黃天牧表示，兩者並非那麼直接的「若A則B」的關係。
另一方面，按保只接受現樓申請，買新盤只可用「建築期付款」，蝕掉樓價折扣。 對於壓力測試前 / 壓力測試後的兩種不同情況，銀行均設有指定的 DTI 上限。 如申請超出了上限要求，銀行便會減低放貸成數，甚至拒絕申請。 壓測前和壓測後，銀行都會計一計申請人的「供款與入息比率」（又作「供款比率」，Debt-to-income ratio, DTI）作為門檻指標，以決定按揭申請是否符合資格。 此項調整適用於所有物業按揭貸款，並即時生效。
壓力測試放寬: 壓力測試、按揭成數及按揭計算機 Q&A
【按揭Mortgage 壓力測試放寬 Link】存款掛鈎按揭真係好？ 【按揭利率】一文睇清「P按」與「H按」分別，教你慳到盡！ 【聯名物業甩名須知】近親轉讓竅門，內部轉讓如何慳盡印花稅！ 【延伸閱讀】高成數按揭/按揭保險懶人包【按揭保險費用】一文睇清點計按揭保費，教你計到盡慳到盡【按揭保險】為什麼需要按揭保險？
若無稅單申請按揭，HKMC有機會要求查看6個月的入息紀錄，並會要求申請人解釋無稅單的原因。 常見可接受的原因包括：因轉工而錯過報稅期、在國內工作回流、因事停工（如分娩）等。 留意上面HKMC的保費表中，只需要理會「一次性付清保險費」一欄，銀行將相關數目計入每月還款中，讓貸款人可分期清還，最長為30年。
壓力測試放寬: 怎樣計算「壓力測試」?
若去年花紅高於今年，而今年的花紅未報稅的話，用後者計算方法較為著數。 假設按揭息率為2.875厘及借30年計，月入有$10,000可以借最多$113萬元按揭。 如此類推，月入有$20,000可以借最多$226萬元按揭，月入有$30,000可以借最多$340萬元按揭，月入有$40,000可以借最多$453萬元按揭，月入有$50,000可以借最多$566萬元按揭等等。 免責聲明：本網頁刊載的所有投資技巧及分析，僅供參考用途。 讀者作出任何投資決定前，要自行判斷及審慎處理，更要自行掌握市場最新變化。
如果想購買用途為「出租」的物業，即使目前未有租客，業主仍可用「擬出租」向銀行申請按揭，將預期租金收入當作個人入息。 由於沒有實質租約，一般會以預期租金六折來計算入息。 壓力測試放寬 2015年12月，美國重啟加息，零息時代終結，9次調高息率後，聯儲局標準利率一度回復到2.25至2.5厘的水平。
壓力測試放寬: 壓力測試常見問題
金管局副總裁阮國恒在昨日發給銀行的函件中指出，美聯儲自今年3月以來多次加息，累積加幅300點子。 在本港，1個月港元拆息（Hibor）亦由0.3厘抽升至2.5厘以上，導致H按貸款觸及鎖息上限。 壓力測試放寬 House730雲集香港各類型樓盤資訊，包括香港新樓盤或是二手樓、港九或是新界、住宅或是工商業大廈，務求為用戶提供最全面的樓盤資訊。 House730搵樓大本營是香港的搵樓平台／租屋網，齊集香港樓盤及樓市資訊，網羅業主及各大中小型地產代理的樓盤，助用戶找到心水香港樓盤，網上搵樓買樓更輕鬆。
要注意的是，銀行批核按揭時，會翻查申請人過往的銀行紀錄，銀行對於信用卡一筆過的欠款，只要對方已經還清欠款，銀行並不會計入壓力測試。 但如果以信用卡分期還款或借取私人貸款，銀行便會將之計入壓力測試。 不過需要注意的是，只有部分銀行可以做到免壓力測試，而每月按揭及按揭保險費供款不可超過收入 50%。 其次，申請九成按揭的人士必須是固定入息人士，需要提交最近3個月銀行出糧記錄、公司信、最近一年稅單。
壓力測試放寬: 低息持續 壓力測試應否放寬？
第一關，就是「供款佔入息比率」不得多於五成外；第二關，還需假設在現水平按息上升兩厘後，供款佔申請人月入不多於60%水平。 其後，因二手樓價繼續攀升，終在2013年2月，政府把第二關的門檻進一步提升，需假設按息由現水平上升至三厘。 不過，隨著美國加息，金管局於2022年9月23日公布，將壓力測試要求重新放寬至假設加息兩厘，供款不能超過入息60%。 銀行承造按揭時，我們總聽到「壓力測試」及「供款佔入息比率」等詞彙。 對樓市認識不深的置業初哥，可能會摸不著頭腦。
- 如果擔保其他按揭，擔保的每月供款也要全數計入壓測內。
- 收入非固定的準買家，別以為銀行一定拒批按揭，只是銀行會用另一準則來計算入息。
- 今次是當局首次放寬壓力測試，金管局強調放寬壓測是考慮到目前的利率環境和按息走勢，以及按息過往的長期平均水平，因應銀行風險管理需要的變化而作出的決定，與逆周期宏觀審慎監管措施無關。
- 所有未償還的私人貸款、按揭、循環貸款、信用卡等等的貸款都會納入壓力測試計算。
金管局解釋，壓測鬆手與逆周期宏觀審慎監管措施無關。 壓力測試放寬 近期樓市出現了一些調整，截至2022年7月，住宅樓價比2021年9月高位下跌5.5%，今年頭8個月的成交量較2021年同期下跌38%。 惟現階段未能確認樓市已經進入下行周期，金管局在有需要時調整逆周期宏觀審慎監管措施，確保銀行體系穩定。 如果最終無法通過壓力測試，又無法負擔壓外首期，可以考慮增加擔保人，讓對方的月薪一併加入壓力測試計算。
壓力測試放寬: 香港有多少間按揭保險公司？保費是否一樣？
該局又指，此水平已經足夠確保銀行按揭業務風險得到妥善管理。 金管局日前公佈放寬按揭「壓力測試」要求，用作評估加息防守力的假定按息升幅由3厘降至2厘，適時按照市場變化作出調整。 除了供款與收入比率之外，金管局在早年引入壓力測試收緊銀行按揭批核門檻。 拿首次置業人士為例，供款與收入比率不但不能超過50%，亦要假設在現時按揭利息加多3%(2022年9月更新為加2%)後，供款與收入比率不能超過60%。 話雖如此，2019年政府推出俗稱「林鄭plan」，宣布申請人就算未能通過壓力測試供款與收入比率不能超過60%的門檻都有機會可以獲批。
- 首次置業人士如未能符合壓力測試，仍可申請敘造最高8成或9成按揭貸款，其保費會因應風險因素作額外調整。
- 另外，首置人士若未能符合銀行壓力測試，亦能申請最高8成或9成按揭，但其供款與入息比率需要不超過50%，而申請人在原有的保費之上，需另加10%-15%按揭保險費。
- 新措施下，最低月入要求已降至42,845元，即門檻降低5,126元或10.7%。
- 銀行會將擔保人的入息直接疊加在申請人的入息之上，如果你的收入是$20,000，擔保人收入是$15,000，那麼你申請按揭而提交予壓力測試的每月收入，將會為$35,000。
- 銀行處理按揭申請時，會翻查對方的紀錄，信用卡欠款如果經已還清，不會計進壓力測試，但如果信用卡以分期貸款還款，銀行便會計進壓力測試。
- 根據以上例子，陳生理論上只需要$53,736的月入便符合供款與入息比率50％的要求，即使超過壓力測試門檻的60%，亦可申請高成數按揭。
P按相對簡單直接，以銀行最優惠利率為基礎，實際利率隨最優惠利率的升降而變動，香港銀行的加減息則主要跟隨美國聯儲局基準利率，因此長期而言，變動較小較穩定。 H按當中的「H」，即是銀行同業拆息利率（Hong Kong Inter-bank Offered Rate、簡單HIBOR），就銀行之間的資金狀況而得出，並每天由「香港銀行公會」公佈，有「隔夜」、「一星期」至「十二個月」之分。 就香港住宅物業按揭而言，則普遍以「一個月」HIBOR為準。 假如買家具備首置身份，則可使用新按保，借取高成數按揭，免通過壓測，惟仍要符合按保的DTI要求，另需付額外保費。
壓力測試放寬: 按揭專區
除然之外，壓測肥佬，雖然仍可借高成數樓按，但銀行有權選擇因此酬情調整按揭成數，未必會批足，譬如申請人借 9 成，最終或「爭少少」只批 85 成，有疑問記得向個別銀行詢問清楚。 因此，有鬆手的銀行只計借 6 成按揭的「每月供款」。 至於銀行實際會用哪一種計法，建議申請人向個別銀行再作確認。
壓力測試放寬: 壓力測試銀行批核兩大準則
只要物業成交時，買家名下不持有其他住宅物業，便屬於「首置」。 換言之，即使買家本身已嚐當業主的滋味，只要在買樓前「甩手」舊有物業，並購買按揭保險借高成數樓按，便可受惠於「首置免壓測」的措施。 唯一的例外，就是以首置身份，透過按揭保險計劃買樓。 按保為銀行 6 成按揭以外的貸款額，提供了保障；理論上，對銀行而言，批 6 成按揭和批 8 成按揭的風險理應是一樣。 以價格計，叫價過千萬元才能買到兩房單位，感覺又有點「拿脷」比起剛才黃埔花園貴了一截。
壓力測試放寬: 最新專欄文章
隨着香港開始跟隨美國加息，香港金融管理局（金管局）9月23日向銀行發出指引，將物業按揭貸款利率壓力測試要求由現時的3厘，下調至2厘。 既然銀行是根據息率較高之封頂息率計算供款佔入息比率，若借款人的入息水平符合要求，原則上等同其還款能力足以應對拆息的波動性。 壓力測試放寬 而由於壓力測試亦是以P按之封頂息率再加3厘計算，那麼壓力測試便是應對P之波動性，但正如上述，近10年P之波動性僅0.125厘，那麼，壓力測試在這10年間的實際需要性或許不。