在市況較差的時候，衍生了所謂「呼吸plan」，意思是任何人（有呼吸的活人）申請也可獲批的超高成數按揭，這些計劃甚至不問申請人的收入情況。 不過這種按揭計劃年期一般很短，若本身財力不足就必須轉按，若本身條件太差，可能便不能找到銀行做按揭，而要靠財務公司的高息貸款去解決按揭問題。 近年發展商開售新盤會推出「呼吸Plan」，以免壓測和短期低息吸引買家。 因此政府早前推出「林鄭Plan」高成數按揭便「呼吸Plan」上會人士轉按的逃生門。 然而轉按不是「話轉就轉」，近日馬鞍山便有業主未能順利轉按，最終淪為銀主盤。 今日 Junto 會用「維港1號」作為例子，為你拆解「呼吸Plan」與轉按「林鄭Plan」的注意事項。
據悉，原業主於2016年10月，以約1,134.7萬元購入上述單位。 呼吸plan是什麼 持貨約4年，現轉手帳面蝕讓約174.7萬元，若計入印花稅、代理佣金等費用，原業主蝕讓金額或高達200萬元，可算是該盤近年蝕讓「最甘」的個案。 呼吸plan是什麼 過去大半年，新冠肺炎疫情下本港經濟前景未明，最近二手市場減價幅度更明顯，不時出現業主大幅劈價、甚至蝕讓離場的個案。
呼吸plan是什麼: 呼吸plan
借8成也是需要付按揭保險費，最低為貸款額的2.5%。 想避免付按揭保費，可入伙後，待物業升值至足夠令按揭成數降至6成，才申請轉按，甩走發展商二按又毋須支付按保保費。 但要注意，如樓價下跌，物業可能估價不足以致銀行批出較少按揭，申請人可能要補差額，才能轉按。 根據按揭證券公司最新公佈，10年、15年及20年定息按揭試驗計劃的年利率分別為2.55%、2.65%及2.75%。 假設客戶已買入一個1,000萬元住宅物業，客戶買樓時已付20%首期，因當時不符合壓測月薪要求，所以參加了發展商提供的「呼吸PLAN」，5年期還息不還本。 而客戶月薪約7萬元，計劃借80%按揭，即貸款額800萬元，貸款期30年。
在政府放寬按保後，對挨貴息供樓的呼吸plan業主可謂鬆一口氣，即使是1,000萬元或以下的物業，可透過按保以八成轉按回銀行供樓。 往往魔鬼在細節，以紅磡環海•東岸為例，買家購入時選用「開心直通車」計劃，只需繳付樓價5%作訂金，在第三個月起，每月支付樓價的0.35%，直到入伙為止，而此計劃入伙前免利息。 如果業主到最後真係無辦法負擔貴息而且未能成功轉按到銀行，我們建議業主放售物業無謂辛苦自己。 如果時間允許的話當然最好於購買三年後先放賣因為可以避免支付昂貴的額外印花稅。 呼吸plan是什麼 有人炒樓、有人打算換樓，但卻沒有首期，他們必須沽出舊居套現才有資金。 如果直接買入新物業，以「名日．九肚山」最平近800萬元起步，大致也要有四成首期才能進駐，但用發展商計劃卻支付兩成首期就可以，三年內只支付利息，可趁機會沽出舊居套現來部署三年後上會。
呼吸plan是什麼: 每次新盤開售，只要發展商有安排高成數按揭，不少傳媒都會以「呼吸PLAN」統稱有關的按揭安排。嚴格來說，此稱呼多數時間都是張冠李戴。用錯稱呼的最大問題，是可能誤導買家作出錯誤決定。
日前屯門滿名山錄得一個3房單位成交，業主劈價高達33%，帳面更蝕讓達174萬元。 記者翻查資料，發現該單位原業主採用了由發展商提供的名為「1838一按計劃」，又俗稱「呼吸Plan」的按揭計劃，不排除業主為免捱貴息，寧願蝕讓也要走貨為上。 在新盤開售時，只要項目價單上的付款安排有高成數一按，部分物業代理、傳媒有時會稱之為「呼吸PLAN」。 此名稱源於數年前一個新盤的一按安排，發展商聲稱無審批要求，「只要申請人有呼吸，都會獲批」。
- 就以上例子計算，總利息支出會增加了5.7%。
- 回看每個月的新盤成交及撻訂統計，會發現每月新盤成交中，總有2、3%的買家，在簽約後不久即取消交易，撻訂離場。
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- 儘管「呼吸Plan」可以減低買家置業的門檻和難度，但這糖衣毒藥風險不少。
- 然而，有一批近年透過發展商提供的高成數按揭而入市的投資者，首三年的供樓「蜜月期」已成過去，開始要為捱貴息供樓而煩惱，甚至要賣樓或撻訂離場。
- 所以，與其說計劃連無實力人士也不放過，發展商讓買家把上會問題延遲三年抉擇，對一批放眼於避過額外印花稅的中長線投資者，反倒有一些吸引力。
- 由於按揭合約只有3年，期內須償還本金及利息，供樓人士屆時要再重新申請按揭，屆時銀行估價會隨著樓市走勢及鄰近屋苑物業成交出現變動，申請人亦需要進行壓力測試，到時入息狀況會對申請按揭產生不確定因素。
不同的分析都指出過「呼吸PLAN」的危害—由於審批寬鬆，買家可能借入超出自己負擔能力的貸款。 尤其是審批上寬鬆，而還款安排又設有初期供款優惠的按揭產品。 初期優惠可以包括「只供利息」或「以較低利息供款」等，更可能令借款人低估優惠期後，供款回升時的影響。 近年個別一手盤，有為買家提供不需入息證明的按揭安排，市場俗稱為「呼吸PLAN」，取其無審批，只要申請人「有呼吸」，都可批出按揭。 但在官方多次表達關注之後，此類安排開始式微。 市場上絕大多數發展商的按揭安排，都已不是「呼吸PLAN」。
呼吸plan是什麼: 新按揭保險計劃 呼吸PLAN逃生門
「銀行一按+發展商二按」，雖然要入息審查和壓測，但能減少買家支付首期的比例，又可享受折扣。 如近日新盤維港1號作例，若選用發展商的120天付款+二按20%付款買樓花，便可享折扣額達12.5%。 這方法主要用來補取氣量作清管時使用，而不是一直在海上以這個方式來呼吸。
即使按揭額相同，買家仍能「逃出」發展商的高息，以減少支出。 因此，現時不少買家會先以「呼吸PLAN」或「二按」等高成數按揭計劃先上會，待「蜜月期」結束後，便申請按揭保險轉按。 雖然政府公佈的按保計劃寬鬆，但審批仍需要經過銀行及按揭公司兩關，而且最近有銀行對從事某類職業人士收緊按揭審批，想成功入市便要拿出更多首期。 呼吸plan是什麼 相比起拿出三至四成首期買一間又殘又舊的二手樓，倒不如用入場門檻低的「呼吸PLAN」入市全新樓，不用與二手業主討價還價之餘，又能享受住全新物業的感覺，就算是買新納米樓也是「高人一等」。
呼吸plan是什麼: 什麼是「呼吸PLAN」?
雖然需要繳付折扣後大約6萬多元的按揭保險費，但一年節省的按揭利息已足以抵銷按揭保險費，如連同銀行回贈及中介回贈，甚至已收回大部分開銷。 由於建期付款在入伙前約半年才正式申請按揭，估價會隨着樓市走勢及鄰近屋苑物業成交出現變動，需要考慮屆時估價風險，銀行亦會根據申請人當時入息批核按揭。 需要先了解的是，「林鄭Plan」是指按揭保險新例，800萬以下物業最高可造九成按揭，800至900萬最高可造八至九成按揭（最高貸款額為720萬），900至1,000萬最高可造八成按揭。
成日聽日人講加按套現，實際的操作又會是如何? 自2019年政府放寬首置按揭成數協助上車，買樓所需預備的首期減少，促使更多買家入市，即上千居物色各區放盤。 實際上，可以自選的話，近乎 8 至 9 成的買家都會選用 H 按。
呼吸plan是什麼: 使用「林鄭Plan」要注意：
利嘉閣地產助理分區經理陳龍勳表示，該行新近促成屯門滿名山滿庭12座中層B室的二手成交，單位實用面積約905方呎，屬三房一套間隔。 呼吸plan是什麼 原業主早於去年初叫價1,450萬元放售，及後經多次減價，減至本月980萬元續放售，而近日終以960萬元成功沽出物業，當中累減490萬元或約33%，折合實用面積呎價約10,608元。 安峯位於觀塘前安達臣石礦場內，首張價單提供68伙，面積377至831方呎，戶型涵蓋1房、2房及3房，以價單價991.13萬至2,217.3萬元不等，呎價23,608至27,798元。 計算最高折扣20%後，折實價792.9萬至1,773.84萬元，折實呎價18,886至22,239元。 華懋集團公司銷售部總監吳崇武形容今次為「市場期望開心價」。
去年7月，發展商落實包借一按首年利息大P減0.5%，現時即是4.875%；其後大P加0.75% ，現時即是6.125%。 相信當初不少買家都被呼吸Plan吸引入貨，現時要捱貴息上會亦無可奈何。 另外，由於2017年5月19日金管局將「多於一個按揭」申請人的按揭成數下調一成，雖說金管局容許早於此日期前簽訂臨約的買家不受此限，環海東岸開售初期的買家理應不受影響。 但時至今日，不少銀行都採取了較保守的措施，新申請者均照減一成可也，在建期上會的買家亦可能因此而無奈接受發展商包借一按。 金管局要求置業人士申請按揭時要通過壓力測試，銀行業界普遍以按揭利率加3%作為評估，而銀行亦會個別審批申請。 發展商近年推售新盤，提供高成數按揭，其中一種俗稱呼吸Plan，意指買家毋須入息證明及壓力測試，只要有呼吸就審批，吸引不少首期不足的買家使用上車。