例如，如果「大P」為5.25%，P按計劃為「P-2.75%」，實際按息為「2.5％」；而「細P」為「5％」，而P按計劃為「P-2.5%」，則兩者的實際按息同樣為2.5%。 H按的全稱為「銀行同業折息利率」（Hong Kong Inter-bank Offered Rate、HIBOR），本質上指銀行之間的借貸利率，銀行再「借用」了這個內部數字，去計算按揭利率。 對投資者來說，若打算長線收租，現在大部份屋苑租金回報只剩2厘多，與按揭息率差距不足1厘，可以說是一點也不划算，因為投資者買的都是短線升值潛力。
而銀行在審批按揭和釐定息口時，亦會參考申請人的信貸評級，若表現欠佳，銀行或不能批出市面最惠優的息率，換言之對月薪的最低門檻要求更高。 所以在申請按揭之前一段時間，應先了解自己的信貸評級，以預留時間去「執靚」自己的信貸評級，從而取得優惠的按揭條款。 金管局為免業主因加息後不能負擔高息而斷供，而要求銀行證明業主能夠在較高息口下仍能負擔供款。 根據現行壓力測試指引，業主承造按揭時，需以現時利率加3%計算，而每月供款額，仍低於月入六成。
加息計算機: 按揭常見問題
各大銀行為了維持按揭業務，推出了多種優惠按揭計劃，包括H按、P按及其他按揭優惠。 如果您是新手買家，特別是應付銀行的壓力測試時，可能會感到無所適從，但仍然需要盡快和仔細比較各種按揭服務的不同選項。 以下提供相關按揭服務的分析，概括地介紹各種按揭計劃的優缺點，期望能幫助你做出明智的選擇，實現你的置業夢想。
- 近日央行公告稱，將在今日發行70億3月期央票，並重啓3年期央票，發行額度200億。
- 雖然就按揭制度下已有較低水的HIBOR，現時已較少按揭人士會使用P按，但這仍然是香港銀行，以至金管局的指標。
- 只是因為人民幣不可自由兌換，因此兌美元貶值幅度不大，相對於其他貨幣，依然是升值。
- 以購買800萬元的新盤單位為例，假設業主承造九成按揭，貸款額720萬元，還款年期30年。
- 加息也可作為提升本國或本地區貨幣對其它貨幣的幣值（匯率）的間接手段。
聯儲局今年底可能加息至4.4厘，明年底至4.6厘，遠比6月的預測高，料2024年前都不會減息。
加息計算機: 新聞
上述 P 是指銀行最優惠利率，現時為5.25% ，資料只供參考，一切以銀行/貸款機構最終批核為準。 近年銀行提供的按揭計劃大多以H+1.3%，封頂息為P-2.5%。 莊錦輝估計，即使H按升至封頂息率，預計銀行不會調整有關計劃，維持H+1.3%、P-2.5%。 若業主希望降低供樓成本，可考慮透過轉按賺取現金回贈，又或者轉用定息按揭。 惟莊錦輝提醒，現時10年期定息利率已增至2.45厘，距離封頂息率2.5厘差距不大，認為吸引力有限。
例如，轉按批核後，有一半的貸款額是主要住所的按揭，而餘下的則用作套現，這種情況就會以供樓利息的一半做扣稅額。 每當有大型新股上市，集資每每可達數百億，若該新股大受歡迎，連同孖展什至乎有數千億資金被凍結。 當突然出現大量資金需求，銀行之間或會出現資金短缺令拆息抽升。 加息計算機 所以每當股票市場熾熱，有大量新股上市時，該時期拆息一般都會較高。
加息計算機: 投資課程101
王美鳳表示，從事商貿生意的人士有大額資金，適合選用這項計劃。 美國聯儲局宣布加息0.25厘 預告5月「縮表」… 美國聯儲局在香港時間周四(17日)凌晨宣布，決定將聯邦基金利率由0至0.25厘，提高至0.25厘至0.5厘，即加息0.25厘，一如市場預期，… 加息計算機 經絡按揭轉介首席副總裁曹德明表示，相信銀行如首次加息，幅度會較溫和，對供樓人士應該只有輕微影響。
以後各位就唔再需要打電話問銀行，憑下列圖表便可得知如何獲得至平至抵至著數的按揭優惠。 除了定時定候提供最新的樓市、按揭相關資訊之外，作為數碼港成員機構的ROOTS上會致力透過創新科技為香港每一位解決按揭煩惱。 金融科技平台ROOTS上會打造香港首創網上按揭申請表，一次過免費幫客戶向多間銀行遞交申請，無須再踏入銀行分行用手填表。 與此同時，ROOTS上會創立獨家A.I.按揭評估，讓客戶了解按揭負擔能力、獲批按揭的機會、按揭利率、現金回贈等資訊，以衡量是否落訂買樓及應選擇申請哪些銀行按揭計劃，大大減低撻訂機會。 另外，我們亦提供精準的智能按揭計算機方便各位計算能否通過壓力測試及每月按揭供款額。
加息計算機: 美國CPI數據 2022-2023
銀行希望以高息來吸引定期存款，鎖定將來的資金成本，且希望將來定期存款到期時，可以留住客戶的存款，並誘導客戶進行其他形式的投資。 當然不是，除非借的是定息，也就是說借貸期間不會加息，但是目前的定息借貸利率相當高，高於以P或以HIBOR計算的浮息利率，不一定划算，也許再過一年，美國又會開始減息。 美國加息，全世界除了中國與日本外，餘者皆紛紛加息，因為如果不加息，自己國家的貨幣會流向美元，導致貨幣大幅貶值。 實際上，如果自己的貨幣加息加得不夠，也一樣會貶值，歐元就是因此而貶值。
與上次2月8日晚間突然宣佈加息一樣，此次加息操作也選擇在假期結束、工作日開始之際，市場消化空間有限。 有分析人士稱，加息並不會替代存款準備金率的上調，興業銀行資深經濟學家魯政委預計2月份還將上調存款準備金率。 航空業：加息對航空業的影響主要是心理的影響，負債率高，但國內航空公司主要是借的外債，對國外利率的敏感度更高。 客座率、油價、匯率、利率是影響航空公司業績的主要因素，其中客座率影響最大，其次是油價，加息對航空公司業績的影響有限。 加息是中央銀行或普通商業銀行（包括非銀行的金融機構）對現行的某種或某些利息率進行有目的的提高的行為，通常是為了實現某具體目標而做出的舉措。
加息計算機: 最優惠利率長期未變動 坊間未能反應
再加上，香港奉行聯繫匯率制度，港元有必要在一定程度上保持與美國利率政策相等。 這些都意味了美國的利率政策將對香港經濟帶來重要的影響。 從以上例子，可以看到使用Mortgage Link，有助減輕供款人利息支出。 但若果要供款人把貸款額一半的資金存放在戶口，數目不小，以上述例子，存放在戶口的儲蓄金額也要150萬元，有那些人可以做到？
現時H按利率低至H+1.3厘利率為2.2厘, 距離封頂位2.5厘只有0.3厘。 市場人士普遍認為7至9月很大機會達到封頂水平2.5厘。 美國聯儲局公布加息後，香港金管局亦於6月16日（香港時間）上調現窗基本利率75個基點6，升至2厘，亦為今年第三次上調基準利率。
加息計算機: 投資優惠
按揭不獲批，就自然買不起樓，最終若越來越多人買不起樓，樓價就會相應下調。 黃詠欣又指，參考上一轉加息周期，香港銀行於美國加息8次，才加按息一次，幅度僅0.125%，當時的香港銀行體系結餘跌至約760億元，同時拆息抽升至2厘以上水平。 作者簡介：黃詠欣擁有多年按揭市場經驗，並為地產代理監管局持續專業進修計劃課程導師，熟知各銀行及融資機構按揭流程及行情，致力推動按揭轉介行業走向更專業及更優質服務，助置業人士輕鬆完成繁複的按揭流程。 加息計算機 單看數字已能了解到定息按揭並不吸引，主因是市埸預計美國即使步入加息周期，以目前香港銀行體系結餘仍處於偏高的逾3,375億元水平來說，短期內跟隨的加息的機會不大。 但即使一個月拆息抽升至3%，由於有鎖息上限 P-2.75%保障，所以客戶供款息率最高是2.5%，每月供款升至約1.58萬元。 也即是說是，在市場資金泛濫，資金成本低時，選用H按的人，可以較低息去供款，但即使市場資金緊張，拆息抽升，也會有個封頂息率保障，不會較P按用家多付利息。
例如買家購買一層600萬元的物業，以2.5厘的基礎上加3厘下，每月月入要有55,746元才可通過壓力測試。 如果屬於後者二按部份，銀行在計算壓力測試上，除了一按供款上會用2.5厘+3厘作基準，還需計算二按部份息率。 二按息率多數起首幾年較低，但餘下幾年較高，銀行會用後期較高息率加三厘計算。 兩者一二按供款相加，供款不得多於入息六成才可通過壓力測試。
加息計算機: 加息未來預測
概括而言，香港加息會否令入市難度增加就要視乎實際樓市變動的情況及銀行審批按揭的情況。 哪怕加息令壓力測試要求提高，導致準買家在銀行借少了按揭，若樓市有大跌的情況都可能可以讓入市門檻降低，平衡按揭審批收緊的情況。 在申請按揭期間，如果遇到突如其來的意外情況導致資金不足，請勿同時申請其他金融機構的其他貸款，例如私人貸款或業主貸款。 這樣做會直接影響申請人的信貸評級，進而降低利息的議價能力，更壞的情況是可能引致按揭貸款被拒絕。 此外，銀行也有權要求申請人先清還該筆借貸才能繼續按揭的申請，因此要謹慎考慮財務狀況。
市場人士認為，由於中小型銀行的最優惠利率高於大型銀行，一旦加息後便更難吸客，所以決定增加按揭計優惠搶年底市場。 現時一手按息主要為2.5厘，二手按息通常為2.6厘，因此，用家需注意自己希望承造按揭的是新盤還是二手物業，再去比較各銀行息率優惠。 美國財政部長耶倫周四重申，她準備採取進一步行動，確保美國人的銀行存款安全，以緩解投資者的緊張情緒。 周一，聯邦存款保險公司表示，第一公民銀行將從其手中收購矽谷銀行的所有存款和貸款。 市場下一個焦點將是周五公布的個人消費支出物價指數，以了解該數據如何影響美聯儲接下來的利率決定。 上述計算結果只供參考﹐本公司並不會為該等資料的準確性﹑完整性和／或針對某特定用途的適用性作出任何保證或及陳述。
加息計算機: 加息基本概念
聯儲局表示，美國經濟活動與就業市場持續穩健，但通脹仍然升溫，而且俄烏戰爭為美國經濟帶來高度不確定因素，聯儲局最終決定加息四分一厘。 同時聯儲局主席鮑威爾都表明，今年將會穩步加息，未來會視乎數據表現，若情況適宜更快加息，亦預告最快5月公布縮表。 至於香港樓按，暫時未見實質影響，匯豐銀行於今午公布，維持最優惠利率不變。
加息計算機: 「壓力測試」:
因此，在填寫「按揭年期」一欄中，應把橙色活動欄移至「20」而非「30」。 舉例，如果物業購入價為600萬元，原本打算承造90%按揭，理應貸款額為540萬元；但若單位估價為500萬元，則銀行只會用此作基準批按揭，相當於貸款額只有450萬元。 所以在填寫「單位樓價」一欄，應該填上「5,000,000」，而非「6,000,000」。 除了P按及H按之外，定息按揭亦曾佔市場一定比例，定息按揭即在指定年期內供款利率固定不變，比較適合追求穩定的借款人，定息按揭的定息期一般在1至3年左右。 花旗銀行港股電子交易佣金為0.18%至0.25%，最低收費HK$100，現開戶可獲首3個月無上限買入港股及美股免佣金，經本網成功開立Citigold戶口可享MoneyHero獨家優惠。
加息計算機: 美元
面對美國加息，加上香港聯繫匯率與美國掛鉤，香港金管局亦有跟隨美國宣佈加息，把基本利率上調0.75厘至2.75厘。 接下來這篇文章將會為大家分析美國聯儲局宣佈加息後對香港的按揭樓宇有甚麼影響，以及按揭利率有甚麼的變化。 透過「按揭計算機」，我們最希望計算出應該預算多少資金入市。 除了預備第一筆首期外，我們還要多支付約10,000元的律師費，購買二手樓也需預留樓價1%作為經紀佣金，以及買樓時也要繳付印花稅。
其實兩者也是最優惠利率，不過是不同銀行的最優惠利率。 由於過去的加息或減息周期當中，各大銀行調整最優惠利率的幅度不一，導致了部分銀行最優惠利率較高，而另外部分銀行最優惠利率較低。 至於P按，則是來自銀行最傳統的「最優惠利率」，即是「Prime Rate」，屬於活期利率的一種。 就概念上而言，最優惠利率是銀行出借資金而能有基本利潤的利率，而P按即是以此為準的利率。 加息3厘後：以實際年利率5.15%+3%，每月供款相當於28,144元。 這供款不能超過月入60%，所以月入需要46,906元以上，才能獲批按揭。
例如今年初取用的H按，一般按息條件為H＋1.3厘，鎖息上限P（5厘）減2.5厘，現時的供款利率約1.37厘。 如果往後拆息及最優惠利率的走勢類似15年至19年，即拆息升而最優惠利率在加息周期之初維持不變，在最優惠利率上升前，每月還款利率都不會高於2.5厘。 在運用「按揭計算機」時，我們需輸入「物業樓價」，但由於銀行在審批按揭時會為物業再進行估值，並按估值作為審批貸款額的準則。
加息計算機: 封頂位：申請人真正需注意的利率
因熟悉各類型地產買賣，按揭財技及各大銀行批核準則，現協助公司提供專業知識及解決客人按揭上困難。 另一方面，他指美國持續加息，香港在聯繫匯率制度下無可避免亦會繼續加息。 不過認為本港銀行體系流動性充足，並不擔心香港的貨幣及銀行體系會出現問題。 從以上例子，可以說明Mortgage Link户口全期存款利息收入，較按揭貸款額全期利息支出低一半，借款人已經減輕一半的利息支出。 加息計算機 Mortgage Link是指按揭與儲蓄户口掛鈎，亦有另一個叫法是高息存款掛勾户口，兩種名稱都可接受。 首先，香港的按揭主要是分為浮息及定息，分別在於定息按揭將利率鎖定；而浮息按揭的利率會因應市場變動而改變，可升可跌，當中浮息按揭分「H按」與「P按」兩種不同的按揭利率。
加息計算機: 加息周期用定息按揭較划算
香港人生活上所用的東西，大部分來自中國內地，理論上也不必太擔心入口通脹。 但是港元與美元掛鉤，理論上如果港元不跟隨美元加息，香港市場上的港元就會趁美元高息而轉到美元以收高息。 ”首席財務總監，於會計界超過20年業務經驗，擁有地產代理、執業會計師及多項專業牌照。
加息計算機: 按揭專區
由於現時大部分銀行以2.5厘加3厘去計算壓力測試, 若日後銀行面對加息壓力將最優惠利率P提升, 到時供樓人士每月利息成本將會有所提升。 而另一方面, 新買家計算壓力測試的難度亦會增加。 雖然美國於6月加息0.75厘, 香港3大發鈔銀行 (匯豐, 中銀, 渣打) 宣佈仍然維持最優惠利率不變, 但香港銀行同業拆息已由近年低位約0.2厘上升至近日0.9厘左右, 每月樓按供款成本有所增加。
加息計算機: 按揭供款實例
「按揭成數」一欄中則把橙色活動欄移至「90」， 而「按揭年期」則橙色活動欄移至「30」。 MoneyHero或本網站關於證券、投資、稅務，會計或法律意見的內容，都不會構成任何買賣投資要約、招攬、建議或意見，亦不涉及任何公司、證券或基金的產品代言、推許或贊助。 MoneyHero.com.hk之內容僅屬一般參考，並非個人化的投資建議，也不構成買賣證券的誘因。 玩「息差交易」也不是沒有風險，風險就是一旦美元貶值，由1美元兌7.85港元貶為1美元兌7.75港元時，在高位買入美元的人就會面對匯率的虧損。 我們建議你使用電腦瀏覽器或恒生Mobile App登入以加強保安。
加息計算機: 申請信用卡
現時樓宇按揭H按的參考率是以一個月拆息作為參考，直接影響樓宇按揭供款金額的多少。 雖然一般銀行按揭計劃利用P按設定封頂上限，但當銀行的資金因美國加息而導致持續出現短缺的問題時，P有機會相對調升，變相到了最後銀行還是同樣地加息。 因此，大家不要誤信銀行按揭利率到了封頂後，加息就不會有影響。