【換樓懶人包】近期香港樓市活躍，上車客固然要揾樓，不少持有物業的業主也希望換樓。 其實，換樓跟首次置業一樣也不容易，究竟何時先賣後買，或先買後賣，留意的地方不少，本文分析這兩種換樓方式，再問業界人士意見。 千省萬省都不行省掉履保費，這就像是拜拜要投香油錢，讓履約專戶保護你的錢順順利利到賣方手上，而你也可以順順利利拿到房子。
唯一要注意就係換樓期間樓價突然飆升以致失去預算，以及換樓期間住所嘅安排。 由於銀行審批按揭申請時會查閱申請人TU（環聯信貸記錄），即使以「先賣後買」形式簽訂臨約，由於賣出的物業並未成交，所以TU內仍然會顯示申請人有按揭係身，因此銀行會當申請人為非首置最多只能批出8成。 自從按揭保險樓價上限放寬至$1000萬，即帶動新一輪嘅換樓潮，當大家「樓換樓」嘅時候，買賣同申請按揭時亦有好多需要注意嘅地方。 我自己是剛學投資不久，就因為期貨、選擇權，進而接觸到放空交易，了解放空之後，對市場的看法就不會再很單一，不再只問什麼會漲、什麼時候會漲。
先買後賣: 按揭查詢
幾天之後A股票如預期下跌，直到股價來到15元時，阿明以15元買入A股票並還給券商，中間的5元價差就是阿明的獲利。 先買後賣 聯名買樓注意事項 多過一位以上的業主（共有人）共同擁有同一項物業（共有產權）。 業主可選擇「聯權共有」﹙Joint Tenancy﹚或「分權共有」﹙Tenanc… 現時拆息回落，以至按揭息口一直處於低水平，使置業成本大大降低，無疑地吸引一班業主欲以「樓換樓」的方式去購買更大的物業……
未補地價的居屋雖然可以出售套現，但未屆滿轉讓年期限制時，只可於政府推行的「居屋第二市場」出售。 如要在限制屆滿後公開市場自由出售單位，便要先作補價，而補價一般會由買家承擔。 因此，如要換樓客要用未補地價居屋套足現金來換私樓，那便要先補地價。 先買後賣 如現有居屋單位的估值為500萬，當年以市值6折發售，補地價金額便是 200萬 (500萬 x 40％)。 舉例來說，一對夫婦聯名以各人一半的業權方式，持有價值800萬單位，如男方要轉讓一半業權給女方，女方需要將要交 9萬元印花稅 (800萬 x 50% x 2.25%)。 按揭要求較嚴格：因換樓客已持有另一個物業，申請按揭時要求亦較為嚴緊。
先買後賣: 問題6: 獲取退稅是以沽出舊居簽臨約為定、還是以轉讓契約?
若果原有單位以高於購入價售出，差額除了可用作支付新樓首期，以至裝修及雜費等。 再者，只要在購買第二層樓時，換樓客未持有住宅物業，便可獲豁免繳交15%辣稅，只需以第二標準稅率，繳付較低的從價印花稅。 另外，相比先買後賣，這方式免除申請退稅手續。 穩妥地希望採用「先賣後買」，但又希望可做到無縫交接，同時又能借取「按揭保險」的換樓客就要留意。 基於「按揭保險」只能作自住原則，如果舊有物業本身沒有按揭保險在身，新購入的物業可以照樣申請「按揭保險」，但前提是在「按揭保險」批出前，舊有物業必須完成交易，所以謹記新物業在訂立完成交易日期時，必須較舊物業為遲。
但後來因各種原因買家自行撻訂，在未完成撻訂手續時再買入另一個心儀單位，這個時候便須支付15%印花稅，更重要的問題是，完成撻訂手續後亦不能退稅，原因是撻訂不等於賣出物業，故稅局有權不退稅。 對於先買後賣，最常見的風險是買入新單位後，根據臨約日期的一年內未能賣出舊有單位，之後便不能申請退回印花稅差額。 然而，更防不勝防的是，以為舊單位如期賣出，但最終對方撻訂，便要繼續在限期內找到新買家，並完成整個交易，否則亦會因限期已過而未能退稅。 至於大家最關心的印花稅問題，由於業主有按揭在身，購買第二層物業時，需要支付15%的雙倍印花稅，如果原有的單位在一年內成功賣出的話，換樓客可以申請退回有關稅款的差額。
先買後賣: 賣厝阿明／買老屋要注意什麼？ 注意5要點不吃虧
但審批方面，相對會比較嚴謹，建議申請之前詢問銀行或找按揭專… 先買後賣 相反，在樓市下跌時，應採用「先賣後買」。 先買後賣 當樓價下行，大部分買家會持觀望態度，不願輕易出手，而業主則認為今天不賣，之後價格會越來越低，因此不斷放盤希望能在合適的價位出售，於是導致供應增多，易買難賣。 因此遇到這種情況下，買家一定要先賣出後才買入。 而近期發佈的《施政報告》中，香港政府更是放寬按揭保險計畫，其中最高8成按揭貸款的樓價上限，由600萬元提升至1000萬元，適用于自用樓換樓按揭，使得改善置業更輕鬆。
相對之下，雖然先賣後買較難鎖定心儀單位，但財務安排上似乎較為安全，但谷友也需要注意舊物業的成交時間，如果要申請按揭保險，必須要名下沒有物業，亦即舊物業要完成交易後，才可正式批出按保。 以先買後賣方法換樓同樣要留意按揭問題。 先買後賣 由於換樓客購入的是第二套物業，即使將來會出售舊單位，銀行亦好可能視換樓人士為非首置身份，銀行好大機會當作投資物業情況批出按揭，而批出最高五成按揭。 如果換樓人士欲申請高成數按揭，可以向按保公司提供證據，證明購入單位作自住用途，獲批後有機會獲取最高八成按揭。 不過獲批機會非常小，建議以先買後賣方法的換樓人士，做好資金預算，以免銀行批核按揭出現問題而撻訂收場。
先買後賣: 樓換樓方式：「先賣後買」vs「先買後賣」
股票在間隔一個交易日開，極有可能上漲或下跌。 先買後賣 如果當天來回買賣，可以減少隔夜帶來的波動損失風險。 由此可見，當沖交易並不適合價格波動非常小的和沒有波動的股價。 如果波動小沒形成差價，投資者強行或盲目當沖，可能會面臨嚴重的虧損風險。 原則上，大部分滿足上述四個條件的上市櫃股票和ETF都能進行當沖，少部分種類如零股、全額交割股、限制信用戶交割股等無法進行當沖交易。
換樓期間居住：由賣樓以至搬進新樓可相隔數月甚至半年，換樓客或要「售後租回」原有單位，或遷至短租住所，兩者均涉及租金支出。 此外，換樓客亦要尋找地方安置舊有物業的傢俬。 每次由丈夫買，轉名給太太，便能回復處身再買，但如重覆地做，有機會稅局以「一系列交易」為由追討印花稅。 如舊果層是聯名，甩名印花稅只需以樓價的一半去計算。 即假設舊果層是＄400萬，印花稅以＄200萬來計，跟據上圖，只須＄100元。 【轉角巿撈筍盤】換樓前必睇5大錦囊 政府大幅放寬按揭保險，令換樓門欖大大降低，無疑是換樓客福音。
先買後賣: 股票當沖技巧
若有，就能展開操作；若沒有，則會顯示「禁現沖」、「禁資券沖」的提示。 由上所述，當沖交易適合日內交易者，機會交易者，但并不適合資金短缺者，風險承受力較差以及新手交易者。 若是投資人想展開當沖交易，直接在開戶券商的下單軟件確認跟交易即可。
- 經絡按揭轉介首席副總裁，擁有接近30年中港房地產銷售及物業按揭業務經驗，曾擔任地產銷售及按揭實務培訓工作，資歷豐富，對經濟及按揭市場見解精闢。
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