直至2009年，發展商主動提出要求更改在建項目的用途，情況罕見；最終南豐集團須向政府補地價，以換取更改項目用途為甲級寫字樓的條件。 仲量聯行資料顯示，南豐集團的九龍灣Octa Tower寫字樓命名為傲騰廣場。 【香港商報網訊】自從2011年10月港府公布「起動九龍東」計劃以來，觀塘及啟德變化十分明顯，位處兩區之間的九龍灣，相比之下似乎不夠搶眼。 但今年5月底九龍灣傲騰廣場全幢約80億元易手「一鳴驚人」，成為今年九龍東、甚至是整個九龍最大宗的商廈成交，據悉買家為包括內地商人張松橋與資本策略等組成的財團。 這反映投資者對九龍灣優質物業興趣極濃，可預期現時仍處於「低水」的九龍灣商廈未來還有不少升值空間。 發展商透過重建提升商廈價值，屋宇署於6月份批出4項商業物業建築圖則，包括九龍灣臨澤街8號傲騰廣場，獲准興建2幢28層高商業大樓，另設有蓋樓梯及3層地庫，總樓面約679,839方呎。
因此，在衡量及歸納各項因素後，按位置交通、配套、間隔及景觀等因素，交通及景觀也只能給予3分，配套3分，而間隔則有3分，以20分為滿分的話，我們《胡．說樓市》編輯團隊共給予「Monaco」10分。 傲騰廣場 「Monaco」就是其中一幅由海航手上購入的地皮，屬於「啟德區1L區1號」用地，項目地盤面積78,772呎，最高可建樓面為425,361呎。 海航在2017年1月先以55.297億元投，每呎地價高見13,000元。
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註2： 上述資料由註冊專業工程師或指定機構自願提供，海事處會盡量定時更新名單所載資料（但不保證）。 陽光房地產基金截至去年底止，中期可分派收入近2億元，按年減少近9%，反映較高的利率環境導致利息支出上升。 中期分派每基金單位11港仙，派發比率93.7%，年度化分派收益率6.5%。 陽光房產中期收益近3.9億元，按年下跌約4%，部分物業錄得較低現行租金及租用率。
但其後卻在2018年3月，以63.592億元轉售予會德豐，每呎地價炒高至14,950元。 雖然如此，若連同毗鄰跟海航購入的「1L區2號」地皮計算，由於海航以蝕讓價68.89億元沽售予會德豐，兩幅地的地價會攤薄至13,567元。 傲騰廣場總樓面約74.5萬平方呎，目前出租率逾9成，約5萬至6萬平方呎樓面待租，而消息透露，上周業主表示傲騰廣場租務暫停，估計因正洽售物業至尾聲。
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項目已在2017年底獲城市規劃委員會許可進行重建，日後將有不少於3.87萬方呎面積，作商舖及食肆用途，分布於地下至5樓，餘下樓面用作寫字樓。 2018年：資本策略地產與3家夥伴公司合組財團購入整幢傲騰廣場（Octa Tower），並更名為啟匯，此線改稱啟匯穿梭巴士。 傲騰廣場 啓匯與牛頭角站之間的穿梭巴士服務，每隔15分鐘一班，於平日星期一至六每小時的00分，15分，30分和45分開出。 傲騰廣場 位處九龍灣和觀塘交界的臨澤街一帶，仍然遠離主要道路，十分偏僻，需待東南九龍發展計劃全面落實，才會有便捷的交通工具駛經。
至於370多呎的一房單位二手價約為810萬元，月租15,000元；而600多呎三房則需要1,600萬元。 回望首批推出招標的啟德區用地，因地價較為相宜，故開價也相對沒有如此進取，惜租務回報卻一般。 反觀，啟德區地價愈搶愈貴，當Monaco地價已高逾14,950元呎之時，發展商開價也反映了成本因素下，除非日後租金可以大幅躍升，否則定必會蠶食了Monaco租務回報。 下文我們會跟大家回看一下區內已發售的項目、以及部份的二手及租務案例。 此外，爪哇控股銅鑼灣皇冠假日酒店，亦可重建為1幢25層高商業大樓，另設3層地庫，總樓面約160,879方呎。
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當中規模最大的鴻業街、偉業街與海濱道交界地，由領展及南豐早年投得，將建成兩座相連的甲級商廈海濱匯，基座為商場及停車場，預料最快明年落成。 事實上，九龍灣作為啟德發展計劃的一部分，近年已逐步全面變身商業社區，吸引更多外區資金湧入，許多投資者陸續在區內物色寫字樓或工廈單位作投資或自用。 據土地註冊處資料，尖沙咀彌敦道72號昌興大廈地庫、地下及一樓共3層巨舖，獲花旗銀行（香港）有限公司以每月190萬元續租，跌租超過三成，租約期至二○二○年四月底。 這跟按揭證券公司不接受樓花期長於一年的物業申請舊按保有關；而如果期望採用新按保的買家，則也因物業仍未落成，故也不會受理。 傲騰廣場 所以如果選用「180天付款辦法」，卻又希望可以採取高成數按揭，眼前有三個選擇。 一，可以搭配「輕鬆置業一按」，二搭配「靈活一按」；三、搭配「備用二按」。
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發展商在2021年1月8日開出了首張價單，推出了80個單位，最高即供折扣額可達20.5%，平均呎價為22,669元，大致跟區內的二手造價相若。 開放式單位500餘萬入場、兩房也有1,000萬以下的選擇，跟啟德南的樓盤差不多。 傲騰廣場 因此初步來看，雖然「Monaco」的地價大幅拋離了啟德站南樓盤，發展商也未敢太過進取地開出樓盤第一口價，這不代表定必划算，買家必須衡量上述討論因素，再作入市決定與否。
準買家特別需要留意，「啟德區」囤積重貨供應，以及目前「啟德區」的二手成交及租值，就會知道「Monaco」的開價是否合理，當然也值得還原基本步，留意樓盤各項條件。 截至2020年的數字，暫時只錄得兩宗兩房單位的成交，造價約1,300萬元，呎價約24,500元。 至於租金方面，也只跟貼周遭二手市場，開放式單位月租14,000元，一房15,000元、兩房單位約22,000元、三房單位27,000元，回報均被發展商的開價大幅蠶食。 項目共由4座組成，合共提供930個單位，面積228呎的開放式單位，也暫時是啟德區最細的項目。
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隨着九龍灣及觀塘一帶的商貿轉型漸成熟，區內傳統工業用途規劃的行人設施或未能配合發展步伐，起動九龍東辦事處去年提出中長期規劃研究報告，建議增建10條行人天橋及隧道，連接多項新商廈至港鐵站，並延伸至海濱區等。 馬安平進一步指出，根據政府規劃，東九龍約40%土地屬商貿地，目前供應集中於九龍灣。 由於供應持續顯著增長，東九龍寫字樓空置率一直不低，空置率近年處於10%以上，租金因而橫行，每年只有1%至2%波動。 他認為，租金橫行，同時售價拾級而上，反而證明東九龍寫字樓具有吸引力，因為供應多，租金回報率向下，按理是無人想投資。
- 傲騰廣場總樓面約74.5萬平方呎，目前出租率逾9成，約5萬至6萬平方呎樓面待租，而消息透露，上周業主表示傲騰廣場租務暫停，估計因正洽售物業至尾聲。
- 早前高銀集團持有的九龍灣宏泰道7號，獲批建1幢22層高的商廈，樓面涉40.3萬方呎。
- 項目共由4座組成，合共提供930個單位，面積228呎的開放式單位，也暫時是啟德區最細的項目。
- 位處九龍灣和觀塘交界的臨澤街一帶，仍然遠離主要道路，十分偏僻，需待東南九龍發展計劃全面落實，才會有便捷的交通工具駛經。
- 消息人士透露，在多個財團積極追逐下，該全幢終於名花有主，買家包括「重慶李嘉誠」之稱的中渝置地主席張松橋，夥拍資本策略及泛海集團，合組財團以約八十億購入，該廈總樓面約七十四萬五千方呎，平均呎價約一萬零七百多元。
- 本報獲悉，南豐放售多時的九龍灣傲騰廣場全幢商廈，剛以約八十億易手，成為今年全港第二貴商廈，平均呎價逾一萬零七百元，新買家由「重慶李嘉誠」之稱的張松橋，夥拍資本策略及泛海集團。
- 消息指，南豐集團的九龍灣傲騰廣場以約80億元沽，新買家為中渝置地（01224）主席張松橋、資本策略地產（00497）及泛海集團（00129）合組財團，項目權益平均分配。
過往，啟興道及臨澤街均設有小巴上落客站，前者位於九龍貨倉外，後者位於啟匯對面。 2022年8月28日，因應啟德發展計劃，所有小巴均不再途經啟興道及臨澤街，改為於祥業街南行近啟匯設站。 啟匯（Harbourside HQ），位於九龍觀塘區九龍灣臨澤街8號，前稱「傲騰廣場」（Octa Tower），T2主幹路建築地盤對面，近香港兒童醫院。
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